寫字樓調(diào)研報(bào)告

　　在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中，報(bào)告的適用范圍越來越廣泛，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意語言要準(zhǔn)確、簡潔。一聽到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？下面是小編精心整理的寫字樓調(diào)研報(bào)告，僅供參考，大家一起來看看吧。

寫字樓調(diào)研報(bào)告1

　　第一部分 北京寫字樓市場(chǎng)背景。

　　一、 經(jīng)濟(jì)、政策背景，

　　（一）宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，企業(yè)發(fā)展向好，促進(jìn)需求增長：

　　商業(yè)地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本無法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求，主要依賴于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。20xx年，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，中國仍然是全球吸收外資規(guī)模第二大國家，僅次于美國。全國新批外商投資企業(yè)同比增長xx%，實(shí)際利用外資同比增長xx%，年底前全年實(shí)際利用外資總規(guī)模有首次突破xxxx億美元。其中，北京實(shí)際利用外資約xx億美元。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局的最新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，20xx年一季度，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值xxxx億元，比上年同期增長xx%，增長平穩(wěn)。隨著中國經(jīng)濟(jì)走出08年金融危機(jī)陰影平穩(wěn)上行，國內(nèi)需求持續(xù)增長，GDP穩(wěn)步增長，城市化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，內(nèi)外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷發(fā)展壯大，改善辦公環(huán)境、展示企業(yè)實(shí)力和形象的需求增長，對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)需求不斷增加。

　�。ǘ�）通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)投資升溫：

　　受國際量化寬松的貨幣政策影響，導(dǎo)致資金流動(dòng)性加大，通貨膨脹加劇。20xx年，北京CPI低開高走，四季度明顯加大。xx月份突破xx%，xx月份超過xx%，xx月份繼續(xù)走高，達(dá)到xx%。20xx全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI比上年上漲xx%，漲幅高于20xx年xx個(gè)百分點(diǎn)。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上漲xx%，繼續(xù)走高。對(duì)抗通脹壓力，商務(wù)辦公類物業(yè)因其作為固定資產(chǎn)保值增值、回報(bào)穩(wěn)定、發(fā)展穩(wěn)健，投資收益性良好，受到投資青睞。

　　（三） 險(xiǎn)資徹底開閘，助力商務(wù)辦公類物業(yè)發(fā)展：

　　20xx年xx月，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資商業(yè)物業(yè)徹底開閘，投資上限為公司資產(chǎn)總額的xx%。近xxxx億元的規(guī)模投資， 一定程度上增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓物業(yè)的投資需求。20xx年末，在北京CBD 核心商務(wù)區(qū)中服地塊的投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)上，險(xiǎn)資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)等八大險(xiǎn)資屢報(bào)高價(jià)，勢(shì)奪寶地。國壽盡管未參與競(jìng)標(biāo)，卻是其中Z6 地塊標(biāo)王遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東，分羹中服地塊。

　　險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)均構(gòu)成利好，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)可獲得充沛資金，險(xiǎn)資則可借助不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債久期匹配，平滑收益率波動(dòng)，降低投資營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)預(yù)計(jì)近兩千億險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，能夠促進(jìn)高品質(zhì)、持有型的.商務(wù)辦公類物業(yè)發(fā)展。

　�。ㄋ模┳≌�調(diào)控，部分資金轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，“商住倒掛”形勢(shì)改觀：

　　正常而言相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)比住宅價(jià)格高出xx%—xx%左右，而近年來市場(chǎng)一直存在“商住倒掛”現(xiàn)象，商務(wù)辦公類物業(yè)的價(jià)格比同區(qū)域住宅偏低，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值尚沒有被充分挖掘。20xx年—20xx年國家針對(duì)住宅市場(chǎng)出臺(tái)一系列住宅限購、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機(jī)行為，催生部分投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加之宏觀經(jīng)濟(jì)向好，商務(wù)辦公類物業(yè)呈現(xiàn)補(bǔ)漲態(tài)勢(shì)，價(jià)值逐漸挖掘，助力商務(wù)辦公類物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　二、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃背景。

　�。ㄒ唬�“十二五”規(guī)劃打造世界城市利好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，寫字樓成為投資熱點(diǎn)。

　　20xx年xx月xx日，國家發(fā)布了國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要，把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)成為重要目標(biāo)。發(fā)展高端、高效、高輻射的產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營理念、管理模式和信息技術(shù)，改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。

　　20xx年第一季度，北京第一產(chǎn)業(yè)增加值xx億元，增長xx%。第二產(chǎn)業(yè)增加值xxx億元，增長xx%，第三產(chǎn)業(yè)增加值xxxx。億元，增長xx%，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占比達(dá)xx%，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，發(fā)達(dá)國家這一比重為xx。第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整使資源型工業(yè)發(fā)展得到有效控制，工業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，經(jīng)濟(jì)效益顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)趨勢(shì)明顯，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為商務(wù)辦公提供更多需求。

　　由于“十二五”規(guī)劃將北京打造為世界城市的利好消息刺激，北京城市建設(shè)步伐不斷加快。鑒于將北京建成世界城市的發(fā)展目標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還要進(jìn)一步加大。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)就是辦公樓和商業(yè)設(shè)施，只有商業(yè)地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐下發(fā)展起來，北京才能真正實(shí)現(xiàn)世界城市的目標(biāo)。寫字樓在國民經(jīng)濟(jì)中屬于高貢獻(xiàn)行業(yè)，它擴(kuò)大就業(yè)，持久納稅，改善生活品質(zhì)，提升城市品位，在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中將發(fā)揮先導(dǎo)作用。加上人民幣的持續(xù)升值，以往寫字樓價(jià)值低估、需求長期處于上升趨勢(shì)，外資持續(xù)進(jìn)入，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。

　　（二）“兩軸兩帶多中心”空間規(guī)劃促進(jìn)商務(wù)辦公向多中心發(fā)展。

　　北京十二五規(guī)劃綱要指出，將集中力量重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展新區(qū)順義、亦莊—大興、昌平和房山等新城，加快建設(shè)門頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城。大力推進(jìn)中心城優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源及重大功能性項(xiàng)目向新城轉(zhuǎn)移配置，集中力量打造“業(yè)城均衡”的綜合新城，顯著增強(qiáng)新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強(qiáng)區(qū)域合作，推動(dòng)人口空間布局優(yōu)化，有序疏解中心城人口。

　　兩軸兩帶多中心的空間規(guī)劃自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五規(guī)劃再度強(qiáng)調(diào)新城建設(shè)的力度，為新城持續(xù)發(fā)展帶來新的機(jī)會(huì)，同時(shí)促進(jìn)商務(wù)辦公在傳統(tǒng)商圈的基礎(chǔ)上，逐步向邊緣化多中心拓展。

　　第二部分 北京寫字樓市場(chǎng)概況

　　一、供需情況。

　　需求上漲，供應(yīng)下降，空置率持續(xù)下降，核心商圈供不應(yīng)求局面將呈現(xiàn)根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)表明，從供需關(guān)系來看，20xx年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)xxx萬平方米，較20xx年減少xx%。而市場(chǎng)整體吸納量為xxx萬平方米，較20xx年上升xx%。全市寫字樓總存量約xxxx萬平方米。

　　20xx一季度，北京沒有寫字樓項(xiàng)目落成，季內(nèi)吸納量接近xx萬平方米，超過20xx年季度平均水平，在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為xx%，較上季度回落xx個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率到本季度已下降至20xx年以來的最低水平。

　　自20xx年開始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量逐漸下降，同時(shí)，金融危機(jī)對(duì)寫字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場(chǎng)需求逐步得到釋放，到20xx年第三季度市場(chǎng)需求量已恢復(fù)到金融危機(jī)前水平，隨后需求持續(xù)放大至本季度。年內(nèi)新增供應(yīng)短期內(nèi)難以大幅增長，今年的新增寫字樓供應(yīng)，將有近一半用于企業(yè)自用，20xx年核心商圈新增供應(yīng)量仍將維持在較低水平，供不應(yīng)求的局面將呈現(xiàn)，空置面積持續(xù)不斷減少，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求仍將超過新增供應(yīng)，市場(chǎng)需求可選擇余地越來越小，壓力逐漸轉(zhuǎn)向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供機(jī)會(huì)。

寫字樓調(diào)研報(bào)告2

　　一、寫字樓租賃市場(chǎng)

　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層�，F(xiàn)6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。

　　其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開盤5個(gè)月來租售業(yè)績約近三分之一。

　　二、租賃經(jīng)營策略

　　我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。

　　由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢(shì)不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。

　　伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。

　　我方的主要競(jìng)爭對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價(jià)格外無其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

　　寫字樓的營銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競(jìng)爭對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。

　　通過前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

　　文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。

　　三、成本與價(jià)格

　　經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會(huì)降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。

　　定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的`平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50—60元/㎡/月的租價(jià)是極具競(jìng)爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。

　　按70的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。

　　如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無絕對(duì)把握。

　　四、總結(jié)與建議

　　1、目前大亞灣寫字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶資源非常寶貴�，F(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。

　　2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80以上。

　　3、定價(jià)必須具有競(jìng)爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢(shì)。

　　4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險(xiǎn)成本，同時(shí)爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評(píng)估值的30），以上負(fù)債可從租金收入中償還。

　　若上述方案能夠盡快落實(shí)執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項(xiàng)目的前期開發(fā)提供支持和保障。

寫字樓調(diào)研報(bào)告3

　　目錄

　　一、調(diào)研目的 .................................................... 3

　　二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)簡述 ........ 3

　　三、重點(diǎn)項(xiàng)目及企業(yè)簡介 .......................................... 3

　　1.中原萬達(dá)廣場(chǎng)............................................... 4

　　2.升龍集團(tuán)（曼哈頓城市廣場(chǎng)）................................. 5

　　3.鄭州寶龍城市廣場(chǎng)........................................... 6

　　4.名門城市廣場(chǎng)............................................... 7

　　5.金城國際廣場(chǎng)............................................... 7

　　6. 寫字樓.................................................... 7

　　四、綜合建議 .................................................... 8

　　一、調(diào)研目的

　　此次調(diào)研旨在通過對(duì)鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運(yùn)營模式及管理現(xiàn)狀的調(diào)研，通過分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務(wù)開展范圍，調(diào)研的重點(diǎn)是商業(yè)綜合體的管理模式。

　　二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)簡述

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，越來越多的企業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬科、北萬達(dá)”之城的萬達(dá)集團(tuán)的進(jìn)駐更是給鄭州市場(chǎng)帶來了新的生機(jī)與活力。

　　在管理方面，萬達(dá)集團(tuán)、升龍集團(tuán)、萬廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊(duì)，其他的企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，也有不少項(xiàng)目的.管理僅僅是一個(gè)象征性的服務(wù)，無法滿足業(yè)主的需求。

　　通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)很迅猛，但是商場(chǎng)人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務(wù)跟不上造成的高檔樓盤品質(zhì)受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問題。在未來的發(fā)展中，除了項(xiàng)目自身的項(xiàng)目配套外，專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營及物業(yè)服務(wù)將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　三、重點(diǎn)項(xiàng)目及企業(yè)簡介

　　本次調(diào)研主要對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)、曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)、名門城市廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)四個(gè)商業(yè)綜合體以及萬廈物業(yè)的金成國際廣場(chǎng)、綠地峰會(huì)天下、世博大廈等寫字樓項(xiàng)目以及索克物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。以下對(duì)調(diào)研情況進(jìn)行介紹：

　　1.中原萬達(dá)廣場(chǎng)

　　簡介：中原萬達(dá)廣場(chǎng)是集大型購物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達(dá)自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬達(dá)大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2

　　管理模式：目前中原萬達(dá)廣場(chǎng)的后期管理由大連萬達(dá)物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達(dá)物業(yè)）和鄭州萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達(dá)商業(yè)）負(fù)責(zé)。

　　其中萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)萬達(dá)自持產(chǎn)權(quán)的大型購物中心部分，萬達(dá)物業(yè)負(fù)責(zé)購物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫有兩個(gè)，購物中心區(qū)的由萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)（臨時(shí)停車），住宅區(qū)的由萬達(dá)物業(yè)負(fù)責(zé)（固定車位，只賣不租，月服務(wù)費(fèi)90元/月/m2）。

　　萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)物業(yè)之間的關(guān)系描述：名義上萬達(dá)物業(yè)和萬達(dá)商業(yè)是兩個(gè)具有獨(dú)立法人的企業(yè)，但是實(shí)際管理中萬達(dá)物業(yè)是作為萬達(dá)商業(yè)的一個(gè)部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財(cái)務(wù)是獨(dú)立核算的。

　　其他：目前萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準(zhǔn)備外包。

　　2.升龍集團(tuán)（曼哈頓城市廣場(chǎng)）

　　簡介：鄭州曼哈頓廣場(chǎng)位于金水路與未來大道交匯處，是一個(gè)集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項(xiàng)目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。

　　管理模式：升龍集團(tuán)內(nèi)部設(shè)商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負(fù)責(zé)集團(tuán)旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的營運(yùn)管理，在項(xiàng)目上設(shè)立招商部，專職負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)營運(yùn)管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動(dòng)策劃及運(yùn)營管理；物業(yè)管理中心分別在每個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)分公司，。

　　以曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)為例，在該項(xiàng)目不管是自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)；商業(yè)公司僅負(fù)責(zé)招商及活動(dòng)策劃等招商相關(guān)工作。

　　其自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：自持產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會(huì)隨著物業(yè)費(fèi)的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。

寫字樓調(diào)研報(bào)告4

　　一、前言:

　　調(diào)查員:xxx

　　調(diào)查時(shí)間:xxxxxxx

　　研究方法:實(shí)地調(diào)查、網(wǎng)上查詢和數(shù)據(jù)收集

　　二、正文:

　　1.研究目的

　　了解辦公建筑的布局規(guī)劃，研究辦公建筑的特點(diǎn)、組成及功能要求和相互關(guān)系，了解辦公建筑的設(shè)計(jì)原則和運(yùn)營要求，劃分整個(gè)辦公功能分區(qū)和相互關(guān)系，分析各組成部分的特點(diǎn)和布局方式，并對(duì)結(jié)構(gòu)和荷載布局進(jìn)行簡單分析。

　　2.研究內(nèi)容

　　2.1辦公樓設(shè)計(jì)內(nèi)容:

　　辦公設(shè)計(jì)主要包括辦公建筑的規(guī)劃和裝修，室內(nèi)色彩和燈光音響的設(shè)計(jì)，辦公用品和裝飾品的布置和裝修。

　　2.2辦公樓設(shè)計(jì)目標(biāo):

　　辦公室設(shè)計(jì)有三個(gè)層次的目標(biāo)。第一層是經(jīng)濟(jì)實(shí)用。一方面要符合實(shí)際要求，給上班族的工作帶來便利。另一方面要盡量降低成本，追求最佳的功能成本比。第二層是美觀大方，能充分滿足人的生理和心理需求，營造愉悅的工作環(huán)境；第三個(gè)層次是獨(dú)特的品味，辦公室是企業(yè)文化的物質(zhì)載體。我們應(yīng)該努力體現(xiàn)企業(yè)的物質(zhì)文化和精神文化，體現(xiàn)企業(yè)的特點(diǎn)和形象，對(duì)企業(yè)中的員工產(chǎn)生積極和諧的影響。這三個(gè)層次的目標(biāo)雖然是由低到高，由易到難，但并不是孤立的，而是有著密切的內(nèi)在聯(lián)系。優(yōu)秀的辦公設(shè)計(jì)應(yīng)該同時(shí)努力實(shí)現(xiàn)這三個(gè)目標(biāo)。

　　2.3辦公樓設(shè)計(jì)的功能要求:

　　2.3.1符合企業(yè)的實(shí)際情況。有的企業(yè)不顧自身生產(chǎn)經(jīng)營、人力財(cái)力物力，一味追求辦公室的高端豪華風(fēng)格，存在一定問題。

　　2.3.2符合行業(yè)特點(diǎn)。比如五星級(jí)酒店和校辦科技企業(yè)既然屬于不同的行業(yè)，那么在辦公裝修、家具、用品、裝飾、聲光效果等方面應(yīng)該有顯著的'差異。如果把校辦企業(yè)的辦公室安排得像酒店的客戶一樣，無疑是很搞笑的。

　　2.3.3滿足使用要求。比如總經(jīng)理(廠長)辦公室，在樓層布置、使用面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)備等方面，都不同于一般員工的辦公室。不是總經(jīng)理、廠長、一般員工身份不同，而是他們的辦公室使用要求不同。

　　2.3.4符合工作性質(zhì)。比如技術(shù)部門的辦公室需要配備電腦、繪圖儀器、書架(柜)等技術(shù)工作所必需的設(shè)備，而公關(guān)部門顯然需要電話、傳真機(jī)、沙發(fā)、茶幾等與對(duì)外聯(lián)系和接待工作相對(duì)應(yīng)的設(shè)備和家具。

　　2.4辦公樓設(shè)計(jì)規(guī)范要求:

　　2.4.1辦公建筑應(yīng)根據(jù)使用性質(zhì)、建筑規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)確定。一般由辦公樓、公共建筑、服務(wù)建筑組成。

　　2.4.2辦公建筑應(yīng)根據(jù)建筑模數(shù)根據(jù)使用要求、基底面積、結(jié)構(gòu)選型等選擇開間和進(jìn)深。，合理確定建筑平面，為今后改造和靈活分離創(chuàng)造條件。

　　2.4.3六層及以上的辦公樓應(yīng)配備電梯。建筑高度超過75m的辦公樓電梯應(yīng)分區(qū)域或分層使用。

　　2.4.4窗口

　　(1).地下室底層和半層窗戶應(yīng)采取預(yù)防措施。

　　(2).高層辦公建筑使用大面積玻璃窗或玻璃幕墻時(shí)，應(yīng)配備擦窗設(shè)施。

　　3.對(duì)于有采暖空調(diào)的辦公樓，在滿足采光要求的前提下，盡量減少外窗面積；空調(diào)辦公建筑的外窗應(yīng)具有良好的氣密性和隔熱性，全空調(diào)辦公建筑的外窗應(yīng)設(shè)置局部可開啟的窗洞。

　　2.4.5門

　　(1).辦公室門洞口寬度不應(yīng)小于1m，高度不應(yīng)小于2m..

　�、跈C(jī)要室、財(cái)務(wù)室、重要檔案室、貴重儀器室門口要有防盜措施，室內(nèi)要設(shè)置防盜報(bào)警裝置。

　　入口大廳

　　(1).大堂一般可以設(shè)置接待室、收發(fā)室、接待室。根據(jù)使用需要，還可以設(shè)置玄關(guān)、警衛(wèi)室、衣帽間、電話間。

　　②.門廳應(yīng)與樓梯、大堂和電梯廳相鄰。

　　③嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)的門廳應(yīng)設(shè)置門或其他防寒設(shè)施。

　　2.4.7走道

　�、僮叩赖淖钚�凈寬度不應(yīng)小于下表2.1的規(guī)定。

　　②.走道地面有高度差。當(dāng)高差小于第二步時(shí)，不應(yīng)設(shè)置臺(tái)階，但應(yīng)設(shè)置坡道，坡度不應(yīng)大于1: 8。

　　表2.1

　　走廊長度(米)走廊凈寬度(米)

　　單面布屋雙面布屋

　　& le40 1.30 1.50

　　>。40 1.40 1.80

　　注:內(nèi)筒結(jié)構(gòu)走廊走道的最小凈寬與單面布走道相同。

　　2.4.8采光

　　(1).辦公室、研究室、接待室、毆打室、陳列室、復(fù)印室的窗戶比例不應(yīng)小于1: 6。

　　②.設(shè)計(jì)圖紙室和閱覽室的窗地比不應(yīng)小于1: 5。

　　注:窗地比是房間側(cè)窗開口面積與房間建筑面積的比值。

　　2.4.9隔音

　�、俎k公樓、會(huì)議室、接待室等的允許噪聲級(jí)。不應(yīng)大于55db(a聲級(jí))，電話主機(jī)房、計(jì)算機(jī)房、擊打室和圖書館閱覽室的允許噪聲級(jí)不應(yīng)大于50db(a聲級(jí))。

　　(2).電梯井和產(chǎn)生噪聲的設(shè)備間不應(yīng)與辦公樓和會(huì)議室相鄰，或采取消聲、隔聲、減振等措施。

　　2.4.10辦公樓包括普通辦公室和特殊辦公室。特殊辦公室包括設(shè)計(jì)畫室和研究工作室。

　　2.4.11辦公建筑應(yīng)具有良好的朝向和自然通風(fēng)，不應(yīng)布置在地下室。

　　2.4.12綜合辦公室。

　�、僖话戕k公室應(yīng)設(shè)計(jì)成單間和大空間，特殊需求可設(shè)計(jì)成單元或公寓。

　　②.大空間辦公室在吊頂上布置通風(fēng)口、照明、防火設(shè)施時(shí)，應(yīng)盡可能為自分隔或裝修創(chuàng)造條件，有條件的項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計(jì)成模塊化吊頂。

　　(3).機(jī)要部門辦公室應(yīng)相對(duì)集中，并與其他部門適當(dāng)分開。

　　(4).值班室可根據(jù)使用需要設(shè)置，重要辦公樓夜間有總值班室時(shí)可設(shè)置專用廁所。

　�、�.每個(gè)普通辦公室使用面積不小于3㎡，單個(gè)辦公室凈面積不小于10㎡。

　　2.4.13特別辦公室

　　(1).設(shè)計(jì)圖紙室應(yīng)采用大房間或大空間，或用柔性隔板和家具將大空間隔開；研究工作室(不含實(shí)驗(yàn)室)應(yīng)為單間，自然科學(xué)研究工作室應(yīng)靠近相關(guān)實(shí)驗(yàn)室。

　　②.避免陽光照射和眩光。

　�、�.機(jī)柜應(yīng)利用室內(nèi)空間或隔墻設(shè)置。

　　(4).設(shè)計(jì)圖紙室，每人使用面積不應(yīng)少于5㎡。研究工作室，人均使用面積不應(yīng)少于4㎡。

　　三、總結(jié):

　　3.1辦公樓建筑設(shè)計(jì):

　　在建筑設(shè)計(jì)中，要順應(yīng)現(xiàn)代工作的節(jié)奏，使辦公環(huán)境給人以和諧感，緩解現(xiàn)代工作中節(jié)奏和競(jìng)爭壓力帶來的壓抑感，體現(xiàn)現(xiàn)代辦公的人性化。在具體設(shè)計(jì)中，平面圖和標(biāo)準(zhǔn)平面圖、頂層平面圖、主立面圖、剖面圖等建筑圖紙應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范的要求，建筑方案應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇，兼顧實(shí)用性、美觀性、辦公用途等要求。

　　3.2辦公樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):

　　根據(jù)承重框架在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的不同布置方向，框架的結(jié)構(gòu)布置方案包括水平框架承重、垂直框架承重和縱橫框架承重。多層框架是超靜定結(jié)構(gòu)。在計(jì)算內(nèi)力之前，必須先確定構(gòu)件的截面形狀、尺寸和慣性矩。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括結(jié)構(gòu)計(jì)算和結(jié)構(gòu)圖。結(jié)構(gòu)計(jì)算還需要完成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、縱橫平面框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、樓層設(shè)計(jì)、樓梯、陽臺(tái)、雨篷等結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，其中縱橫平面框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是最重要也是最困難的。縱橫平面框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及框架梁、柱、節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足“強(qiáng)柱弱梁，強(qiáng)剪弱彎，強(qiáng)節(jié)點(diǎn)弱構(gòu)件”的設(shè)計(jì)原則。本次畢業(yè)設(shè)計(jì)采用了手工計(jì)算和計(jì)算機(jī)計(jì)算兩種方法。人工計(jì)算采用層次分析法和D值法(豎向荷載采用層次分析法計(jì)算，水平荷載采用D值法計(jì)算)，計(jì)算機(jī)計(jì)算采用pkpm結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件。最后，對(duì)人工計(jì)算和計(jì)算機(jī)計(jì)算的結(jié)果進(jìn)行比較和檢驗(yàn)，以提高結(jié)構(gòu)計(jì)算的精度。

　　3.3研究經(jīng)驗(yàn)

　　近年來，框架結(jié)構(gòu)在世界范圍內(nèi)得到了很大的發(fā)展。許多城市建造了各種類型的框架建筑，包括商場(chǎng)、住宅、酒店、辦公樓和多功能建筑。土木工程專業(yè)學(xué)生畢業(yè)后必須參與或從事框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)之一。

　　通過畢業(yè)設(shè)計(jì)，對(duì)大學(xué)期間所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)和應(yīng)用。通過參觀比較同類建筑，查閱收集相關(guān)設(shè)計(jì)資料，可以全面應(yīng)用所學(xué)知識(shí)，提高綜合知識(shí)的應(yīng)用能力，系統(tǒng)加深所學(xué)知識(shí)。并訓(xùn)練我獨(dú)立解決建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的內(nèi)容和步驟，掌握建筑施工圖和結(jié)構(gòu)施工圖的繪制方法，為以后的工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，畢業(yè)設(shè)計(jì)是學(xué)生畢業(yè)前半年期末學(xué)習(xí)和綜合訓(xùn)練的實(shí)踐學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)，是深化、拓寬、綜合教學(xué)的重要過程；是學(xué)生學(xué)習(xí)、研究、實(shí)踐成果的綜合總結(jié)；是對(duì)學(xué)生綜合素質(zhì)和實(shí)踐能力培養(yǎng)效果的綜合檢驗(yàn)；是學(xué)生畢業(yè)和取得學(xué)位資格的重要依據(jù)；也是衡量高等教育質(zhì)量和效率的重要評(píng)價(jià)內(nèi)容。所以，我們每一個(gè)畢業(yè)生都應(yīng)該認(rèn)真努力完成自己的畢業(yè)設(shè)計(jì)，讓自己成為社會(huì)需要的人才。

寫字樓調(diào)研報(bào)告5

　　天津市南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈

　　中端寫字樓出租及經(jīng)營情況調(diào)研報(bào)告

　　委托人：天津市建設(shè)發(fā)展總公司物業(yè)管理處

　　受托人：姜躍 王鑫

　　報(bào)告人：姜躍 王鑫

　　日期：20××年11月1日——20××年11月5日

　　一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

　　南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計(jì)算機(jī)整機(jī)（散件）硬件、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)及銷售、計(jì)算機(jī)周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

　　在天津市委、南開區(qū)委的多個(gè)行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨(dú)立的工商行政管理所、國家（地方）稅務(wù)所等行政機(jī)關(guān)，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

　　二．金輝大廈基本介紹

　　建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權(quán)出租用標(biāo)準(zhǔn)房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會(huì)議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專人值守巡查，后院機(jī)動(dòng)車車位42個(gè)，前院機(jī)動(dòng)車車位16個(gè)，獨(dú)立的院內(nèi)免費(fèi)自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設(shè)有監(jiān)控設(shè)備。

　　現(xiàn)空置標(biāo)準(zhǔn)房間對(duì)外出租價(jià)格為南朝向（陽面北房）17000元/

　　年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費(fèi)），電費(fèi)（每千瓦時(shí)1.2元）、停車費(fèi)用另付。

　　三．周邊寫字樓分布及概況

　　1.興科大廈

　　興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊(duì)村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的'大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

　　據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、戴爾計(jì)算機(jī)等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內(nèi)面積計(jì)算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當(dāng)于我大廈年租金12500元），單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.3元每千瓦時(shí)，院內(nèi)停車位25個(gè)左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費(fèi)用在詢問時(shí)租房人員以無空房為由未作解釋。

　　2.天鐵大廈

　　天鐵大廈座落于白堤路南開大學(xué)西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產(chǎn)權(quán)單位，

　　b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財(cái)務(wù)等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學(xué)、南開大學(xué)兩所國家級(jí)重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。

　　該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當(dāng)于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.2元每千瓦時(shí)，因無停車位所以也不牽扯停車費(fèi)用問題。

　　3.其他大廈簡介

　�。�1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權(quán)對(duì)外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

　�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿(mào)廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

　�。�3）馨名園、馨達(dá)園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因?yàn)槎紝偎饺水a(chǎn)權(quán)，房屋性質(zhì)多為民建，對(duì)比寫字樓其房屋租金相當(dāng)?shù)土�，月租�?000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無可比性。

　　四．調(diào)研小結(jié)

　　據(jù)多處走訪了解與詳細(xì)分析對(duì)比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們?cè)诖舜握{(diào)研和對(duì)比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補(bǔ)自身缺點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，相信我們的工作還能在未來更上一個(gè)新臺(tái)階。

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