小區物業報告15篇【精選】
在當下社會，大家逐漸認識到報告的重要性，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編幫大家整理的小區物業報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
小區物業報告1
目錄
1.概述
1.1軟件項目名稱
1.2軟件特點
1.3軟件主要社會應用
2.項目可行性分析
2.1引
2.2技術可行性報告
2.3系統經濟可行性報告
2.4社會因素可行性分析
3.軟件綜合實訓項目開發計劃書
4.需求分析
4.1功能需求
4.2性能需求
5.概要設計
5.1系統總體設計
5.2數據庫設計
5.2.1概念結構設計
5.2.2邏輯結構設計
5.2.3物理結構設計
6.詳細設計
6.1系統管理模塊詳細設計
6.2日常模塊詳細設計
7.系統的實現
8.運行與測試
9.實訓總結（包含實訓日志）
10.參考文獻
附件:主要代碼
1.概述
1.1軟件項目名稱
小區物業管理系統
1.2軟件特點
小區物業管理系統采用了當前的主流計算結構模式進行開發，前臺開發工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開發語言，eclipse具有易用、通用和開發效率高的特點。
1.3軟件主要社會應用
“物業管理信息系統”通過計算機網絡和專業軟件對物業實施即時、規范、高效的管理。在引入該系統后住戶檔案將由電腦管理，通過在水、電、煤氣上設置讀數裝置可以實現遠程自動抄表，減少了業主的麻煩。隨著房地產開發的持續升溫，各個小區的各家各戶繁雜的服務越來越龐大，物業管理業務的復雜性也隨之上升，再加上智能化小區這個概念的引入，物業管理逐漸趨于信息化高效率化，因此許多物業管理公司已引入了該系統，服務中心在接到業主報修后，會立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務質量。每月電腦會自動將各項費用匯總，并打印出統一的收費通知，大大節省了物業管理公司的人力、物力投入，降低了成本。
2.項目可行性分析
2.1引言
目前國家建設部房地產業司已將是否使用計算機進行管理列入了物業管理公司評定級別的項目之中。此舉大大推動了“物業管理信息系統”的發展。隨著人們生活水平的提高和房地產業的不斷的完善，大型的房地產企業結構中，物業管理的部門結構成為其中的一個細化。
隨著房地產開發的持續升溫，各個小區的各家各戶繁雜的服務越來越龐大，物業管理業務的復雜性也隨之上升，再加上智能化小區這個概念的引入，物業管理逐漸趨于信息化高效率化，因此許多物業管理公司已引入了“物業管理信息系統”，即通過計算機網絡和專業軟件對物業實施即時、規范、高效的管理。在引入該系統后住戶檔案將由電腦管理，通過在水、電、煤氣上設置讀數裝置可以實現遠程自動抄表，減少了業主的麻煩。服務中心在接到業主報修后，會立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務質量。
2.2技術可行性報告
小區物業管理系統采用了當前的主流計算結構模式進行開發，前臺開發工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開發語言，eclipse具有易用、通用和開發效率高的`特點。后臺的數據庫開發工具選用了mysql，它能夠處理大量數據，同時保持數據完整性并提供許多高級管理和數據分配功能。
面向對象編程的概念
面向對象的程序設計(object-orientedprogramming，簡記為oop)是eclipse誕生的基礎。oop立意于創建軟件重用代碼，具備更好地模擬現實世界環境的能力，這使它被公認為是自上而下編程的優勝者。它通過給程序中加入擴展語句，把函數“封裝”進java編程所必需的“對象”中。面向對象的編程語言使得復雜的工作條理清晰、編寫容易。
統程序設計和編程方法兼容，只是部分面向對象反而會使情形更糟。除非整個開發環境都是面向對象的，否則對象產生的好處還沒有帶來的麻煩多。
mysql簡介
mysql是一個小型關系型數據庫管理系統，開發者為瑞典mysqlab公司。在20xx年1月16號被sun公司收購。而20xx年，sun又被oracle收購。mysql是一種關聯數據庫管理系統，關聯數據庫將數據保存在不同的表中，而不是將所有數據放在一個大倉庫內。這樣就增加了速度并提高了靈活性。mysql的sql“結構化查詢語言”。sql是用于訪問數據庫的最常用標準化語言。mysql軟件采用了gpl（gnu通用公共許可證）。
2.3系統經濟可行性報告
隨著計算機技術的飛速發展，計算機在企業管理中應用的普及，利用計算機實現企業人事管理勢在必行。21世紀是一個充滿競爭和挑戰的世紀。在這個世紀中，高效化、系統化、規范化、自動化已成為現代企業的代名詞。做為我國支柱產業之一的房地產業在當今智能化小區的發展的驅動下，在當今信息時代的推動下，擁有自己的一套特色的小區物業管理系統是非常必要的，與小區內繁多的硬件設施相比較，傳統的手工式的管理方式已經無法適合當今的龐大的數據處理和精確的運算需求，所以一套精美完善的小區物業管理系統是提高工作效率節省人力物力的有效解決方案。傳統的管理方式，對物業管理人員要求數量多，耗資高，錯誤率高，工作人員流動和對新人的培訓經費也是不小的開支。一套完善的小區物業管理系統可持續使用并能隨著時代和工作的需求不斷更新，一期投入終身受用，按長期的使用計算，開發系統的造價平均到每年與傳統式的管理方式的年耗資本相對比，性價比是可行的。
2.4社會因素可行性分析
小區物業報告2
尊敬的領導：
您好！
是簡單而不平凡的一年，物業服務行業面臨很多嚴峻的挑戰，經濟效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了總結經驗，尋找差距，規劃前景，促成工作再上一個新的臺階，現將工作述職如下：
一、主要工作匯報
1，疊加區域公共樓道照明開關改聲控和觸摸延時開關；
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開關進行更換改裝，將總進戶門進門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關，業主家門口換成觸摸延時開關，在也不會發生業主到家忘了關燈，促使燈泡燈頭燒壞的現象發生，也達到了節能的效果。
2，獨棟弱點問題查找和恢復監督工作
由于獨棟別墅違章改建導致弱點系統全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領導和服務中心經理多次和開發商協調溝通下，得到了開發商同意解決，在施工隊進入施工現場時，我們克服人員少，進行時時監督，兩人相互輪著看，除了給業主正常報修外，其余時間都跟著施工隊，當然在跟著的時候也發現了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點基本已經恢復了常態。
3，日常維修工作的開展；
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶沒上水總閥，由于開發商施工隊種植綠化時把埋住了，通過我們工程部兩個多星期的努力查找，找到5戶總閥的位置所在，把挖出來后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒找到，最后協調自來水公司關掉總閥，停水兩小時，重新安裝了閥門，并給疊加區域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。
另對二組團景觀橋護繩的更換，梅雨季節對小區所有房屋滲漏水進行檢查，對有滲漏的及時和開發商施工隊聯系，及時維修，此工作得到了業主充分肯定。在雷暴雨期間及時對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對小區屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問題進行匯總，發文開發商協調解決，目前由于屋檐滴水開發商施工隊明確說明無法修復，該問題真在協調之中，尋找積極可行的辦法。
另在今年梅雨季節來臨時給三組團安裝了一臺380V水泵，由于先前沒有380v電源可供，我們克服人員少，時間緊的情況下，開路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來臨時安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年火災日的第二天我們就對小區所有的消防設施進行檢查，檢查時發現的問題還是比較多的，有點是平時有點疏忽沒注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來，沒有及時清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時組織電梯保養人員給予清理并督促以后發現滿時及時做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經不夠，另外服務中心也需要增加一箱滅火器，該問題已經向余經理做了匯報。還特別向幾個外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線頭螺絲緊固工作，這個月主要對幾個組團河道的潛水泵進行絕緣檢測工作和所有上水管，各類閥門，水泵，做好防凍工作。
4，日常設備維護保養情況
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的`設備按照設備保養說明書進行保養，目前都處于良好的工作狀態。
二、本工作遺留問題
1，小區xx路xx湖路圍墻千多平方刷油漆保養問題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會，還有負責處理業主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向x經理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
2，小區一號橋二號橋的欄桿，大閘門的設備，63號閘門設備，兒童樂園，刷油漆保養，油漆報告已經打了，正在等待油漆。
3，小區監控攝像頭壞5只，分別為西大門西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門，周界報警壞兩對，分別為37防區和7防區。該報告已經打到公司采購。
三、目前存在的問題
1）專業技術水平還比較欠缺，一專都能的水平還達不到；
2）工作流程中，規范操作的統一性不強，對外圍單位監督檢查工作做得不夠細致；
3）養護單寫的不是很規范，字跡不夠工整；
4）倉庫材料擺放不不夠規范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標簽；
5）個別工作進度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質量有待提高；
6）和各部門工作銜接還不是很完美。
四、維修工作重點設想
針對以上提到的問題和薄弱環節，對我們維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規范，落實”。等幾個方面開展
1）計劃：主要對的工作做一個全年工作計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據小區實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責任到人。
2）完善：根據公司“精細化服務標準”的方針，對xx金邸工程部的工作進一步細化，將精細化服務落實到日常工作的所有階段和環節，形成一套完整的從工程維修養護單看為業主服務的滿意程度
3）規范：結合標準要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環節進一步規范，一切以標準為規范，一切以業主滿意為目標，做到各個工作環節有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關記錄。
4）落實；對計劃工作一定落實到位，責任到人，提高我們維修人員的責任心，督查外圍單位一定做到定時與不定時相結合，發現問題，及時解決，促使各項規章制度落實到實處。
以上就是我工作，有不足之處還請領導和同事們批評指正！
此致
敬禮！
述職人：xxx
x月x日
小區物業報告3
為貫徹實施《中華人民共和國消防法》，加強消防安全工作，預防火災和減少火災危害，保護學校和師生生命財產安全，根據上級的要求以及教育局的部署，我校在消防安全工作匯報如下：
一、學校領導重視消防安全工作，制訂了學校消防安全工作職責，落實消防安全責任制。為了進一步加強對消防工作的領導，按照上級要求，結合學校實際，我校成立了消防安全工作領導小組，組長由校長錢森明擔任，組員有各部門負責人以及各班班主任，小組制訂了學校消防安全工作職責，做到責任到人，加強自身消防安全管理，共同做好學校消防安全工作，不斷提高自防自救能力，杜絕事故發生。
二、大力宣傳《中華人民共和國消防法》，使消防安全工作做到家喻戶曉。為了做好消防安全工作，我校集中了全體師生召開校會，對師生進行消防安全教育，強調消防安全的重要性，通過板報、廚窗等，大力宣傳消防安全的法律法規，加強消防安全管理，并要求每個師生都要熟悉消防安全職責。共同做好學校的消防安全工作。
三、組織班主任對學生進行消防安全教育，特別是消防安全制度、消防安全操作規程方面。對學生普及用火、用電、用氣以及防火、滅火、火場逃生自救常識，努力提高學生自防自救能力。
四、做好消防安全檢查工作，杜絕火災隱患。為了做到防患于未然，我校組織定期的有關人員進行了消防安全大檢查，組織完善消防設施，杜絕火災隱患。通過這次消防安全檢查，增強了師生的消防安全意識，提高了師生的消防法律觀念。
五、學校組織對教室、走廊、宿舍等地方的電線、電器、教學設備進行了一次全面排查，發現破損的插頭插座和老舊的電線及時聯系更換。按照上級的要求，我校對校園消防情況自查情況如下：
（1）學校對消防設施進行了檢查，對消防重點部位，按規定配齊滅火器，作到專人管理，專人負責。
�。�2）在教師、學生中廣泛開展消防知識教育活動，將學校的消防工作納入學校常規工作之中；學校的消防安全自查將也由領導、教師、學生共同參加，發現問題要求及時糾正。
�。�3）學校還要繼續嚴禁學生進行點鞭炮、焗老鼠等活動，防止火災發生；同時班主任要及時教育，將防火、防盜的意識貫穿到平時的常規教育之中。
�。�4）學校將設法加強消防方面的資金投入，學校為加強場室等的防火能力，對主要部位的滅火器進行完善。
總而言之，我校將為增爭創安全文明學校，將盡力做到管理到位、人員到位、措施到位、思想認識到位。今后，我們要進一步加強消防安全教育，認真落實安全責任制，不斷完善消防安全措施，確保師生生命財產安全。
消防安全隱患整改方案
為進一步深化消防安全大排查大整治，不斷加大我院消防安全管理力度，牢固樹立"全民消防、生命至上"理念，切實提升綜合應急救援逃生自救能力，不斷增強抗御火災的能力和水平，有效預防重特大火災事故發生，經院委會研究決定，在全院開展火災隱患排查整治專項行動，并結合我院實際，制定下列方案：
一、指導思想
按照《全市衛生系統消防安全大排查大整治大宣傳大培訓大練兵活動實施方案》的通知精神及工作部署，持續加大火災隱患的整治力度，預防重特大火災的發生，為全面推動我院各項消防安全工作，創造良好的消防安全環境。
二、工作目標
全面排查治理醫院內的火災隱患，進一步落實火災隱患治理的`工作責任和整改措施，建立健全火災隱患排查治理的長效機制，切實改善醫院的消防安全環境，有效預防重特大火災的發生，確保醫院的安全穩定。
三、排查治理內容
1、是否明確主要負責人為本單位的消防安全責任人，是否建立并落實消防安全責任制。
2、消防設施、滅火器材、消防安全標示配備是否符合國家有關規定，是否完好、有效。
3、消防巡查、隱患整改等消防安全管理制度是否落實到位，是否制定和落實防范措施；
4、是否開展消防安全教育，是否制定消防應急預案并按有關規定開展應急疏散演練。
四、工作步驟
1、動員部署階段
高度重視火災隱患排查治理工作，結合本院實際制定實施方案，召開會議，全面進行動員部署。
2、組織實施階段
對我院各個部位實行全面排查，做到責任到人、人人有責、人人負責，積極做好消防宣傳。充分利用校園媒體，發布消防安全隱患專項整治行動信息，并通過舉辦消防安全知識講座，開展應急疏散演練等活動，提高職工的消防安全知識水平和自防自救能力。
3、總結階段
對我院火災隱患排查整治工作中一系列的活動舉措進行全面總結，形成文字材料存檔。
五、工作要求
1、加強組織領導。充分認識開展這次專項行動的重要性和必要性，加強組織領導，由主要領導親自安排，親自部署，確保專項行動取得實效，保障我院的安全穩定。
2、加大宣傳教育力度。一是積極做好消防宣傳教育活動，進一步提高全院職工的消防安全知識，強化消防安全意識，提高自防自救的能力，減少火災隱患，保證我院安全與穩定。二是要充分利用各種形式，發布消防安全隱患專項整治行動信息，并通過舉辦消防安全知識講座，開展應急疏散演練等活動，提高職工的消防安全知識水平和自防自救能力。
3、強化責任落實。將消防安全整治工作落實到具體責任人員，做到責任明確，發動全體職工參與到專項行動中來，做到消防安全責任到人、人人有責、人人負責，提高職工的消防安全意識，全面提高我院消防安全管理工作水平。
小區物業報告4
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業管理工作的現狀
1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟�。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難
等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的`工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。
小區物業報告5
20xx年是經濟高速增長和金融危機并存的年月，對于富康花園來說也是極為不平凡的一年，從新年的堵管大事、業主的埋怨，到治理處改善薄弱的環節，贏得業主的好評，真實的記錄了治理處全部工作人員的艱辛付出。其工作總結如下：
1、由于我們的操作不合理和住戶的違規使用，導致新年期間富康花園小區13棟209房被污水入浸，污水延長到一樓商鋪，給業主和商家都造成了很大的損失，治理處工作人員忙得不行開交，業主也是埋怨滿腹。在公司的支持和治理處工作人員的共同努力下，經一個多禮拜的努力，此事最終得到了圓滿的解決，業主還拿消失金給我處工作人員慰勞。
2、市場環境的變化，導致我們治理處秩序維護員短缺，給小區的治安防范帶來了挑戰，由于人員的缺乏，致使兩戶住戶的門鎖被撬，雖未損失什么珍貴物品，但說明白人員穩定的重要性。治理處上報公司，經對工資和人員做了相應的'調整后，小區到目前為止，沒有再發生過上述問題，確保了小區治安的穩定性。
3、蝶戀花西餐廳占用小區的消防通道長達三年之久，造成業主對治理處的埋怨，也帶來了消防隱患，經治理處屢次協商、調整，并借用執法部門的整治時機，勝利的讓蝶戀花西餐廳歸還了長期占用的消防通道，還提高了對消防的熟悉。此舉得到了業主的好評，消退了安全隱患。
4、人員緊缺，聘請時不能擇優錄用，有些員工私心較重，素養不過硬，給公司的聲譽帶來了一些負面的影響，經治理處與業主溝通，雖能得到理解，但是不行否認，這種行為應當胎死腹中，不能盟發。否則將會給公司帶來消滅性的打擊。因此我們接下來的重任是肯定要加強員工的素養培訓，提高個人的榮辱觀，表達物業治理人的真正價值。
5、治理處積極響應公司的號召，制定有償效勞價格表，并領先在富康花園實施，雖有少數業主持有不同的意思，但經過溝通后，都欣然承受了這一事實。到目前為止運行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是標準了物業治理效勞的范圍。確認了業主和物管各自的責任。
6、小區已成立8年之久，加上地下管網小很簡單堵塞，治理處就根據年前制定的操作流程，歷時一年的流程操作，現已無任何問題，管網暢通，還給了小區業主一個舒適衛生的生活環境，得到了公司和業主的好評。
7、由于有了XX年勝利分亨芒果的閱歷，XX年我們在芒果的治理和共享的過程中都做的得心應手，讓小區的業主再一次享受了自己的節日—芒果節�？葱^業主們共享著芒果盛宴，讓我們深深的感受到，只有真心的付出，才會收獲滿足的微笑。物業治理藝術的決巧就是看我們怎樣去勾畫。
8、樓宇天臺的年久失修，暴露出了安全隱患，治理處工作人員扛著沉重的焊機，攀爬于每個樓道，經一個禮拜的努力，最終劃上了圓滿的句號。小區東西門的破損和當時的設計不合理，讓小區業主飽受了烈日和雨水之苦，治理處決心改善其薄弱環節，投入大量的人力物力，進展改建，讓以前的過關變成了現在的回家，也彰現了我們物業公司效勞的本質。
9、小區單元樓的門禁系統，是業主與治理處之間的畔腳石，多年來始終得不到有效的解決。治理處與業主進展反復的溝通，得到了大多數業主的認同，并同意由治理處牽頭進展聯系，共商門禁改造規劃。此工程到目前為止，已勝利的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運行良好。治理處對已安裝好的業主進展了回訪，得到的答復是：“我家小孩到晚上9點了還到樓下去按自家的對講機，讓我們在家聽對講里面發出來的音樂，笑死人了”。
小區物業年終工作總結由于受社會大環境的影響，富康花園治理處在13年進展了人員精減，由以前的16人精減這現在的13人，這對于我們來說是一個挑戰，以前的成績擺在那兒，并不能以精減了人員為借口，從而降低效勞質量，這樣就沒方法得到業主的認可，經過大家的共同努力，用實際行動給出了答案。清潔衛生保持原來的標準；治安狀況比去年好，全年共發生兩起治安大事，立案一宗；由于對綠化沒有什么投入，也只能維持原狀。業主投訴率明顯降低，治理處工作就略顯悠閑。
縱觀本年度，我們的工作雖小有收獲，但是也還存在著很多的缺乏，盼望接下來在公司的正確引導下，在各位領導的監視下，讓我們向著正確的、穩固的方向進展，使我們的效勞質量再上一個新臺階。
述職人：XXXX
20xx年X月XX日
小區物業報告6
從20xx年8月17日至今快一年時間，首先要感謝各位業主的支持，在過去的時間里，積極配合，共同致力于小區的發展，現在，我將從以下幾個方面對過去一年的工作做出闡述。
一、完善配套設施方面
1、自我公司接手物業以來，增設了道闡桿子，更換了地下車庫設備系統，設置了門禁等，發行遠距離卡200張，門禁卡300張，實行一庫一卡制，使車輛進出井然有序。
2、在各重要地段，安裝監控，對往來人員予以記錄，使違法犯罪消除在萌芽之中。
3、對之前已損壞的單元門鎖進行了修復。
4、在7棟、8棟、10棟進行了管道疏通，保障了小區衛生，方便了業主。
二、維修管理方面
1、電梯系統，專人維護，定期保養，有故障按時排除，保證系統的正常工作。
2、道路燈或其他照明隨壞隨修。
3、排水管，水泵發現問題按時維修。
4、污水池、化糞池定期清理。
三、環境衛生方面
20xx年，剛接手這個小區時，窗戶、樓梯扶手都是一抹灰，生活垃圾也隨處可見，垃圾桶也配備不全，自我接手后，請了專門的.保潔人員，實行一天兩掃制，同時，補全了部分樓棟所缺少的垃圾桶，另外，聘請了專門的環衛人員，及4時清運垃圾，保證了小區的干凈。
四、綠化方面
之前小區雜草叢生，樹木也無人修剪，顯得亂而雜，后來，我集中了各部門人員進行了初步的鋤草，隨后聘用了專業的人員對其打理。此外，還增設了其它樹種，豐富了小區的植被。
五、治安方面
安裝道闡桿子，設置門禁，安裝監控等，在很大程度上牽制了盜竊等犯罪行為的發生，同時安置保安進行巡邏，非常針對節假日盜竊案件高發時段，實施重點布控，加派隊員蹲守、避免無關人員進入小區、材料出入必須到值班室進行登記，截止目前為止，從未發生過一起盜竊事件。
此外，我也要對各位業主說聲抱歉，因合同未簽，導致部分工作不好開展，如：
1、對車庫進行整頓
2、對各單元門鎖再次進行修復
3、對綠化花壇進行修補，樹木進行維護
4、在各單元門門口增設專門信息欄
5、聯合業主委員會與前期物業進行交接，退還前物業公司拖欠的部分業主的物業費、水費、裝修保證金等
6、建議使用封閉式管理，電梯也已經用了好幾年，經常使用不當會造成電梯維修率上升，建議電梯使用刷卡制，這樣杜絕外來人員隨意進入小區，造成電梯頻繁使用及安全隱患。
7、部份地方增進攝像頭。
最后，我也想在這說說我的委屈。我在這之前也是通過競標被廣大業主選舉出來的，在接手初期，我對小區的投入和改造大家有目共睹。大家都知道，業委會是在今年4月20日才成立的，那就是說，我們在沒有業委會的情況下，一直在摸索努力做到最好，在這個過程中，服務存在瑕疵在所難免，我相信各位業主也是可以理解的，一口怎么可以吃成大胖子，是吧。
現在小區管理已經走上正軌，重新選舉物業直接影響到業主的利益，當然也囊括我的利益，所以個人覺得有些小小的不公平，對那些已繳會繳物業費的人5更加不公平。俗話說，和氣生財，和諧發展，業委會和我都是為廣大業主服務的，所以我還是很一如既往的支持業委會的工作。在此同時，也要謝謝各位業主以往的支持與合作，希望你們能繼續支持我，說句煽情的話，我對這個小區是有感情的，也是這次競標物業公司中最了解這個小區的，我會改善自身的不足，為各位業主提供更加優質的服務，所以請大家繼續支持我，支持長鴻，謝謝大家!
以上就是我今天所有講話，再次謝謝大家!
小區物業報告7
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開了監交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮物管辦）聯席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束�，F將有關情況報告如下：
一、關于物業交接工作的基本評價：
1.理順了物業管理體制。物業管理工作逐步形成建設局作為行業主管部門，進行上下銜接、業務監管；**鎮作為實施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。
2.組建了物業管理網絡。**鎮成立了物業管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區成立了相應的物業領導小組，并組建了社區物業管理服務中心。
3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。
4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業，便于掌握小區人口信息檔案。
5.促進了社會和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業問題，經我鎮物管辦和社區及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關于我縣物業現狀的.基本認識
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區平面圖、給排水網絡圖、供電網絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮（社區）或物業就能解決的，對建設部門、**鎮政府、社區、物業、開發商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。
2.解決突出問題是關鍵。開發企業在小區建設過程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無社區、物業辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。
3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經費列入財政預算，保證需要。
4. 提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業進駐我縣，建立物業公司和從業人員信用檔案，開展物業公司“星級”服務評選活動，開展物業公司年度考核工作，提升物業服務水平上臺階、上檔次。
三、關于下一步物業工作的基本思路：
1、實行規劃設計與住房驗收聯動機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務管理用房和物業管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實，簽字后方可施工；住宅小區竣工時，**鎮可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。
2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內與開發商聯系不上的，建議縣政府設立物業基金，年設立物業基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行�？顚Ｓ�。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。
3.設立新建小區質量保證金。質量保證金占總工程造價的5%，由縣建設局質監站收齲如開發企業通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設局要求開發企業限期整改。經過整改仍不能通過驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書面報告，建設局監督，縣政府審核批準。
4.物業服務管理重心下移。責權明晰，對物業服務管理的考評獎懲方案由行業主管部門制定，可由**鎮組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。
5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業主、物業公司等各方利益。
**鎮政府
XX年9月29日
小區物業報告8
物業管理服務是一個新興產業，更是一個民生工程，規范物業管理，促進行業健康發展，對于建設生態宜居城市、提升生活品質具有十分重要的現實意義。
一、統籌結合，完善小區物業規劃布局。
城市，讓生活更加美好。我區城市建設進入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區物業規劃布局。一是完善物業管理規劃。將小區建設、物業管理納入城市規劃，與城市建設、社區建設、棚戶區改造、舊城改造等工作結合起來，與嬰幼兒、兒童、學生、青壯年、中老年等不同人群的需求結合起來，探索編制多規融合的＂物業服務管理＂規劃體系，引領物業管理行業健康發展，創造人性化與安全性的居住環境。二是完善老城物業布局。鼓勵各類社會資本興辦物業公司，在社區協調管理下，從事老舊小區物業服務。對具備封閉條件、公共設施配套較好的住宅小區，恢復市場化標準物業服務管理。對公共配套設施嚴重缺失，無法圍成小區庭院的散居小區或單體樓宇，以社區為單位，整合成為一個物業小區，成立業主委員會，由社區作為第三方協調業主委員會與物業公司簽訂協議，實行＂衛生保潔、維護維修＂托底服務，逐步培育業主物業消費意識，向市場化管理過渡。三是完善老舊小區基礎設施。依托舊城風貌改造工程，逐步完善舊城區無物管小區和單體樓的改造規劃，以＂有規范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標準公示欄＂的＂四有＂標準，統一建設驗收。加強房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設施配套、下水管網改造和管線更換等基礎設施建設，全面改善舊城區基礎條件和整體形象，再交社區物業服務中心、物業服務企業管理或居民自治。
二、整合資源，構建齊抓共管的工作格局。
物業管理涉及到發改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強物管執法力量。以創建全國文明城市為契機，將物業管理納入城市管理委員會，整合城市聯合管理執法大隊力量，加大對房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區亂象的執法監管力度。二是明確各方職能職責。區房管分局負責全區物管活動的監督管理工作，積極爭取市房管局的支持，強化審批、指導、監督和管理等職能，結合《物權法》的相關規定，制定出臺物業管理實施細則。街道按照屬地管理原則，負責轄區內物管活動的協調服務工作，指導所有住宅（包括規模小區、單體樓、單位宿舍）成立業主委員會，健全物業管理工作聯系會議制度、物業糾紛調處機制等。業主大會及業主委員會加強對物業企業履職情況的監督，協調解決物業糾紛，維護小區的正�；顒雍椭刃颍瑤有^按時、足額繳納物管費。三是發揮行業協會作用。物管協會協助政府開展工作，承擔部分社會職能，參與物業行業監督準入工作，依法規范行業行為、建立職業操守、維護行業權益、提升行業素質，督查物業服務組織或其他物業服務人員誠信經營和服務，維護物業管理各方合法權益。
三、市場運作，培育物業服務企業。
堅持市場化、專業化運行，把小區物業管理交給企業和市場。一是引進優質企業。著力引進一批資質高、服務優、實力強的知名大集團、大企業，來南注冊成立分公司。參照招商引資獎勵辦法，對引進優質企業給與獎勵。二是壯大龍頭企業。設立物業企業發展基金，鼓勵集約、規模發展，扶持企業做強做大，打造品牌企業、樣板小區。發揮龍頭企業示范效應，組織優秀物業公司輪回講課宣傳，提升物業服務整體水平。制定物業公司資質升級獎勵辦法，提升公司資質層次。三是培育專業人才。引導企業專業化發展，把物業管理人才納入人才工作，在引進、安置、培育、激勵等方面創新政策。強化協會職能，指導企業加強員工崗位技能、職業道德、服務意識等培訓，堅持持證上崗，規范企業員工服務禮儀，建立一支符合市場經濟需要、能夠滿足廣大業主需求的.物業管理職業化隊伍。
四、依法治理，解決物業收費難問題。
按照＂依法治區＂要求，將小區物業管理納入法制軌道。一是出臺物業收費指導標準。制定出臺《物業服務和保障性住房物業服務收費標準指導價》，將資質等級、服務內容與收費標準掛鉤，建立＂以質論價、質價相符、合同約定＂的物業服務收費標準。二是簽訂物業服務合同。引入競爭機制和招投標機制，采取＂雙向選擇＂，物業公司將收費標準、服務內容、服務標準等情況進行公示，由小區業主委員會組織全體業主集體討論選擇具體服務標準，與物業企業簽訂物業服務合同，明確雙方的權利義務。三是公示物業費收支情況。行業協會督促物業企業將收費情況、使用情況全面詳細地對業主公示，由業主委員會組織業主代表，對其進行審核，消除業主疑慮，促進物業費開支情況公開透明。四是培育物業消費意識。在電視臺、門戶網、公交車移動電視等媒體，全面宣傳《物權法》、《省物業管理條例》及物業收費指導意見等，增強全民物業服務消費意識。探索公職人員物業繳費與年終考核掛鉤機制，發揮帶頭作用，倡導良好的社會風氣。
五、加強監管，健全物業企業考核評價體系。
完善物業企業的監管機制，促進行業規范化、制度化。一是建立物業企業誠信評價體系。學習物業管理企業tsc戰略的5s體系，由行業協會制定物業公司誠信評價指標，定期組織業主開展滿意度測評，形成物業公司誠信評價檔案，作為物業公司資質核定、資質復核、達標創優時的主要依據。對業主投訴多的，要求物業企業限期整改，整改不達標的，建議該物業管理項目經理在三年內不得擔任項目經理，形成監管有序的物業公司誠信評價體系。二是建立物業保證金制度。物業企業入駐時，一次性繳納保證金，企業退出時或經營滿5年后返還。創新績效考核，每年對企業收取保證金，根據業主評價結果，年底按比例返還。采取以獎代補的方式，將物業企業納入優秀企業表彰獎勵，督促和激勵其不斷提升服務水平。三是建立物業預收費監管機制。物業服務企業與房管、金融機構簽訂物管費三方監督協議，由房管部門設立專門監督賬戶，建立預收物管資金進賬、批準、撥付等管理臺帳，根據物業服務企業服務每季度費用使用情況進行撥款，并向小區公布，避免業主與企業因費用問題產生矛盾。
六、人文關懷，化解物業矛盾糾紛。
堅持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營造互幫友愛的小區氛圍；另一方面，及時解決業主提出的問題。一是豐富小區文化。在特殊節日對特殊群體開展慰問，體現小區物管以人為本的服務理念。不定期舉辦保健講座、業主運動會、文藝晚會、親子活動等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進評選，適當給予物質獎勵，提升業主的歸屬感。二是強化業主自治。倡導＂美好小區、人人共建＂的價值取向，將業主自治納入社區民主建設范疇。由社區牽頭，加強對業主委員會的培訓、指導力度。探索建立業主委員會考核機制，把業主大會召開率、業主參與率、矛盾化解率等作為重要指標，每年度選評優秀業主委員會，充分調動積極性。
小區物業報告9
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668。69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為：
一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。
不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區，50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
�。ǘ┢髽I對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。
主要表現在：
一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：
一是缺乏物業管理配套設施的.老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：
一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
�。ㄋ模╅_發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空。
小區物業報告10
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研�，F將調研情況報告如下：
一、小區物業管理現狀
三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于20xx年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。
二、小區物業存在的問題
盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。
(一)地產遺留問題。由于物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業管理埋下了隱患。
(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的`小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。
(四)物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。
(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。
(三)為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。
(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住戶)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。
小區物業報告11
尊敬的物業領導：
您好！
我是xxx，是在是非常的不舍，過去很長一段時間我是非常開心的，在xx這里工作也是我對自己的一個承諾，我相信我是能夠做好自己本職工作，沒想到現在我還是因為一些原因來辭職了，做誒一名客服工作人員，其實我的工作還是非常不錯的，我這兩年也是看到了自己的身上的提高，有些優點是非常明顯的，現在我也一直都在向往著一個的好的工作狀態，很多事情我都有一個好的準備對于自身的情況也是非常明確的，我確實是進步了很多，兩年前來到xx這里工作的時候我還是非常生疏的，對于一些事情的處理沒有現在那么干練，是xx這里磨練鍛煉了我，讓我有了不小的進步，但是我現在還是需要提出辭職，這是對自己負責。
我一直都對的工作比較上心，一直以來都是非常認真的，但是這段時間我狀態不是很好，我有的時候也會想自己怎么會這么粗心大意，總之近期的工作我出現了各種各樣的問題，您找我談話已經不是一次兩次了，我現在是非常糾結的，做這份工作做了就應該要做好，一定是不能夠馬馬虎虎的，這一點沒有任何的問題，我知道現在我出現了這樣的情況肯定是不能繼續人又去發展徐愛渠了，我會應影響到自己的，有些事情本來就是應該主動的去思考，這不是我現在的狀態，我不能繼續這么消磨自己的.時間，我也需要調整好自己的心態，未來有很多事情等著我的去做好，但是現在我的問題是非常嚴重的，我對現在的自己非常的不滿意，我多次的出現的工作上面的錯誤，作為一名物業客服，我直接是影響到了小區業主對我們物業的形象，所以我還是主動的提出了辭職。
我知道我讓您失望了，過去兩年的工作當中我真的成長了很多很多，我一直都認為自己肯定是不不會出現什么問題，但是我錯了，我還是出現了工作上面的問題，所以我需要糾正一下，也需要給自己現在狀態做一個評估，我想了想還是應該提出辭職，畢竟這樣的錯誤出現了那么多次肯定是沒有辦法挽回了，這段時間也接到很多投訴，讓我很是難堪，我的業務能力遭到了很大的質疑，所以我需要認清形勢，這一點是毋庸置疑的，現在我不希望在影響到工作了，兩年的客服工作我很開心，請您批準我的辭職。
此致
敬禮！
辭職人：xxx
20xx年xx月xx日
小區物業報告12
尊敬的領導：
您好！
我是xx，這次我是向您來辭職的，工作了兩年的時間，我對這里是抱有感情的，我一直都相信我是能夠處理好這些，我也一直都在努力維持著好的工作狀態，但是現在是不行了，我沒有辦法繼續工作下去了，我自己身體上面出了一些問題，需要時間修養，這樣的情況我真的是沒有想到，自己作為一名安保人員，自己身體卻出現了狀況，是在是我沒有想到的，我也是非常的意外，我不希望這樣的情況再發生了，在這一階段的工作當中我還是需要保持好的心態，有些事情還是需要正視起來的，這些都不是什么問題，跟您來辭職我做出了很長時間的糾結，現在每每想起的時候我都會非常的難受。
這樣的情況我是不愿意再讓他發生了，我還是希望我能夠保持好狀態的，在工作當中讓自己不斷的成長起來這一點非常重要，過去兩年的'時間我也一直在朝著這個方向努力著，作為安保工作者我對自身的要求也是非常高的，一直以來有些事情的都是我需要認真去落實的朝著這個方向我也一直都在用心做好，現在我也是非常希望我能夠在這一階段的工作當中做到更好，我怕保持著好的心態在一步步的努力的著，我一直都相信我是能夠做到這幾點，但是由于這段時間我真的是身體上面逐漸不支了，所以不得已提出辭職。
這對我來講是一個壞消息，我一直都感覺自己的身體狀態可以再工作幾年，隨著現在年級越來越大我卻也不得不接受這個事實，這次辭職回去調養之后我恐怕是沒有機會再出來從事安保工作了，但是在我們小區的這兩年時間我接受了太多的成長了，到了這個年級本以為再沒有什么的追求的東西了，但是來到xx這里之后我再一次的燃起了自己的熱血，一直都在努力工作著，為爭取做一名優秀的安保人員而努力著，這也是我這兩年來一個信念，我希望得到大家的認可，兩年以來我是非常用心的在做好自己的工作，一直都沒有松懈，這一點我怕是非常堅定的，雖然說現在要離開了，但是我還是想了很多事情，我也會讓自己繼續保持好的狀態繼續努力工作下去，這也是我對自己的一個要求。
最后這段時間我也一定會好好的保持好狀態，完成最后的工作交接，也是為了給自己在小區的這兩年的工作經歷畫上圓滿的句號，希望您批準我的辭職。
此致
敬禮！
辭職人：xx
20xx年xx月xx日
小區物業報告13
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業管理的水平與小區居民的生活息息相關，小區居民都希望有一個好的物業管理機構，但是，總是事與愿違。物業管理工作不遂人意，也不能去怪物業管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”，以致缺少小區民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一，選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經過民主選舉產生業主委員會。業主委員會代表所有的業主，對物業管理工作進行監督，維護業主的合法權益。業主委員會成員一定要在業主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業主委員會產生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由于它和居民的`生活關系密切，必須對它給予充分的重視。沒有業主委員會，就談不上如何加強物業管理工作。
二，小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的物業干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業主委員會，要求禁止大型車輛停入小區。在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現了大型車不再進小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業主的權益。業主委員會就是這樣一個小區里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業主委員會，小區的管理工作順暢多了。
三，小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的。
小區物業報告14
近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環境差等問題帶來的物業糾紛日益凸現出來。
安置房小區的物業糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區人民調解委員會通過對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區物業糾紛的認識，為解決好安置房小區的物業糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業糾紛現狀
目前在雨花臺區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個居民小區，其中安置房小區26個，鐵心橋地區7個社區，其中兩個社區為全市兩個大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個社區都有安置房小區。物業矛盾糾紛的出現有三個方面的因素。
1、業主因素。大多數村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業管理，導致有的安置小區物業與業主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
�。�1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業主私占綠地停車位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業主的合法權益；
�。�2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見，物業公司在管理中容易與業主發生糾紛；
�。�3）業主服務消費意識淡薄。大部分安置小區業主從原來的村落搬遷到新建小區，作為村民從來都無需交納物業管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業管理的概念比較陌生，不知道物業服務本身就是一種商品。消費享受服務的.意識不強，沒有繳納物業服務費的概念，直接后果就是導致物業運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環。
2、物業公司因素。
（1）安置房質量缺陷。安置房質量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業來處理。小區通過綜合驗收，向業主交房時還存在一些遺留問題。如區域內的環境、道路、相關配套等設施未完工，影響業主入�。环课萃鈮Αh窗、陽臺滲漏等，引發業主不滿；電梯、電子對講門、監控設備存在故障，招來業主指責。工程質量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業主入住階段，多數業主理解為房屋質量以及安置前的有關承諾沒有兌現，責任應由物業公司承擔，從而很容易造成業主與物業公司之間的對立情緒，給物業管理帶來相當大的壓力；
�。�2）服務質量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發業主的不滿；
�。�3）物業管理公司不夠職業化。在安置房小區居民入住后，為了快速地給居民提供物業服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區組織成立了物業公司為居民提供服務，從業人員的職業化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業與業主之間的和諧關系。
3、相關管理小區物業的行政主管部門因素。相關管理小區物業的行政主管部門未能及時指導安置房小區成立業主委員會。很多安置房小區在入住幾年后仍沒有組建業主委員會，這樣個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業主委員會同意，物業公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業公司不作為，引發矛盾糾紛。
二、減少安置房小區物業糾紛幾點建議
1、成立業主委員會。相關部門應及時指導保障房小區成立業主委員會，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過來，通過業主委員會的形式重新構建“熟人社會”；
�。�1）方便個體業主與物業公司之間進行溝通；
�。�2）通過業主委員會，方便物業公司對房屋出現的較大質量或故障問題及時處理，方便群眾生活；
�。�3）通過業主委員會宣傳小區居民責任與義務，配合物業公司逐步將物業費用收取工作正�；�。
2、培養能夠適應市場變化的優勢物業公司。要逐漸走出社區“托底”式的物業公司模式。物業企業要推行公務公開、財務公開，物業服務企業與業主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區的長遠發展提供資金保障。
3、聘用和培養專業化物業人員，提高物業服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優質物業服務。一是選拔聘任一批責任心強、業務素質好的人員充實到物業管理一線隊伍；二是加強從業人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業從業人員要認真學習法律、規章、相關業務和小區管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區居民。
4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業部門。認真抓好物業管理的前期介入工作，發現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監督，確保交付后業主滿意，避免業主與物業之間發生沖突。
5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經常性深入各小區開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業管理中來，通過人民調解的方式化解小區物業矛盾糾紛。
小區物業報告15
物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區物業管理現狀
去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。
（二）各類住宅小區物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約20xx萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
�。ㄋ模I主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業管理工作中存在主要問題
由于物業管理是一個新興的行業，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。
二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業主大會最有權威，但由于業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩定。
三是前期物業存在諸多弊端。《物業管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。
四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的.《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。
三、幾點建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
（二）統一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。
關于嘉定老居住區物業管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委托的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨著我區經濟社會迅速發展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委干部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民群眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
�。ㄈ┱{研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作匯報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業主意見7人次，檢查物業工作臺帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨干企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發、80M2以下（改善型）90年代以后開發、120M2以下（基本型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區居民家庭總戶數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衛、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鉤；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶占居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們了解到物業企業和居民群眾對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關于業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態度差占15%。從圖２分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷戶不交物業管理費（達800多戶）已經成為多數動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的`商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業公司自行消化D：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%A：重新選聘物業公司B：降低服務水平
（四）街坊基金虧損現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那么業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業委會不能有效地代表業主大會辦事C:物業管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這里我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業委會成員占很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，并創新觀念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來說，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂并出臺我區關于物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鉤。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規范，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
�。ㄈ┻M一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規范運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由于多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規范業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發布是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（說明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什么網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到戶、計息到戶，并按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業主，用之于業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由于本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
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