項目策劃書格式
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項目策劃書格式【1】
前言
通過對潤業苑項目的初步分析,我們感到這將是一個可塑性非常強的項目,通過專業的營銷和策劃操作,它不但可體現出開發商的實力和形象,更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研,根據市場所反映出來的背景,結合自身所積累的經驗,提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴,屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告,以饗貴司慧眼。
眾成偉業房地產營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規范,整體處于上升態勢,在市場發展的過程中,我司認為可分為兩個階段,每個階段市場構成要素的特征,簡析如下:
(一)九九年之前,被動銷售的暴利階段:
客源特征:以高收入者為主,追求身份與地位的顯示,此時市場選擇范圍小,客戶購買存在一定盲目性。
開發商特征:政府對開發公司的實力要求不嚴,開發商實力良莠不齊,受傳統觀念束縛嚴重,不重視客源心理及市場發展特性,主觀開發,追求暴利,無品牌意識,對專業銷售機構極度排斥。
項目特征:產品形式單一(多層為主),缺乏特色,不注重整體規劃,且有明顯區域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征:無整體營銷思路,盲目追求高利,定價偏高,且無有效的表現及宣傳手法,不注重品牌的培養和樹立。
(二)XX年以后,振蕩中走向規范的過渡階段
客源特征:客源層次廣泛,需求多樣化,在樓盤選購及消費心理上趨于理性,此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發商特征:迫于競爭的壓力,開發商主動尋求新的開發理念,對營銷策劃理念逐漸接受,同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想,開始注重客源需求,逐漸向以產定銷的路線靠攏。
品牌意識已大大增強,大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼于濟南房產市場的良好發展前景,進而紛紛搶占濟南市場。
同時由于政府對土地資源進行統一管理,地價開始上升,而促使開發企業走出暴利階段,利潤趨于合理,此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
項目特色:產品多元化,在仍以多層為主的同時,小高層逐步為市場認可,高層也占領一定市場份額。
地域限制日漸被打破,小區規劃趨于合理,特色鮮明,并且小區品質不斷提升。
銷售特色:價格趨于合理,市場出現整合態勢,營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受,人員日趨專業化,宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下,客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化:
1、客戶需求的變化
ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶,已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量,向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
ø對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶,在追求上述要求的基本基礎上,更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力,對小區的整體規劃要求較嚴格。
ø能承受4000元/m2以上的客戶,相對前兩種客戶來說已有了質的提高,在選擇樓盤時,最注重的是享受,追求一種理念和內涵,同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。
2、市場環境的變化:
地理環境:逐步打破了地域限制,市場全方位發展,從傳統的利用地段創品牌,到創品牌而創地段。
產品環境:產品多元化,多層仍為主力,小高層發展較快,并逐漸為市場所接受。
其中:
小高層發展分三個階段:
(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標志,小高層做為新的開發理念進入濟南市場,并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃,注重了前期宣傳,引起巨大沖擊,前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標志,小高層市場進入激烈競爭階段,此時開發商追求高容積率、高利潤率,導致小高層價位偏高,并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露,因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
(3)市場以客源的選擇為導向,再次轉向社區化的板式小高層方向發展,并且日益呈現出規模化、品牌化的特征,此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
ø開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變,并逐步建立了品牌觀念,具備了較強的競爭意識。
ø營銷方面:競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新,由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式,到今天的炒理念、規模、品牌,并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為,必須注重前期準備工作,要熟悉當地情況并與之結合,了解客戶心態。
二、項目分析
1、基本情況:
本案位于濟南市解放路東首,西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路,這是市政府的重點項目,它的興起必定會輻射到周邊,從而拉動區域經濟的繁榮。
東臨高新技術產業開發區,眾多知名國際國內大公司投資于此,本案正處于這兩個發展區域的中間位置,交通方便,地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析:
經濟水平:
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層,社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全,該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。
這也將打破原有的區域內消費群體和范圍,成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位:
由于本案屬中高檔樓盤,受價格限制,客源面相對狹窄,根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:
(一)本地客源:
此類客源為本案客源之基礎,且為先期客源之主力,我司認為主要有以下類型:
私營業主:有較為雄厚的經濟基礎,事業相對穩定,有廣泛的社交關系,并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活,對新理念有較強的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業。
對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員:此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入,大多已有單位分配的住宅,但希望一個更為私密、高檔的生活空間。
此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高級白領:此類客戶具有高學歷、高收入的特點,追求高品味的生活氛圍,以突顯自己的價值。
這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士:此部分人有著靈活的思考、較高的收入,社會地位起點高,追求現代的上流生活。
這類客源主要選擇小戶型,但比例有限。
小結:本地客源大多為二次或三次置業,且以標準戶型為主要需求。
(二)外地客源
此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需,可分為以下類型
外地駐濟企業高層管理人員:此類人群大多為外派人員,收入高、單身,注重生活的品味與個性的張揚,同時希望有一個溫馨、私密的生活環境,對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業駐濟高層管理人士:加入wto后,外商投資將大大增加,外來管理人員增多,此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較為注重,將成為本案后期客源開發的重點。
三、項目定位
本案位于濟南市的,生活設施及市政配套完善,有良好的自然及人文環境,相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優勢,因此我司建議將本案定位于:會養人的房子——滋養城市貴族。
綜上所述,在本案目標客源中,主要需求點有以下幾方面:
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較為齊全。
4、社區規劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
五、產品建議
由于本案不具備突出的規模優勢,國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”,依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次,具體建議如下:
(一)社區配套設施
1、采暖:采用韓式地面供暖系統
理由:a無暖氣片及其支管,增加使用面積,并且宜擺放家具。
b室溫均衡、穩定,各房間溫度可獨立調節控制,具有
健身功能。
c輻射供暖,無空氣對流,衛生、潔凈。
d便于設落地窗。
2、門、窗:分戶門配可視對講防盜門,室內采用木質夾板門,客廳設落
地窗,其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統:全方位的防盜自動控制系統,紅外線報警系統,設消防電
梯,公共場所安裝自動感應裝置,隨時監測火情。
4、信息系統
有線電話:市區標準有線電視信號及衛星電視系統。
通訊設施:預留兩部idd電話插口。
網絡:寬帶網入戶,并預留管線。
5、廚房、浴室:墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂,鋪設防滑地板磚,配備整
套高級廚具,純凈水入戶。
6、衛生間:墻面鑲砌普通瓷磚到頂,鋪設防滑地板磚,設三盆。
(二)本案多層商業樓為沿街場所,建議樓頂建造能代表本案風格的造型,而非平頂。
(三)外立面材料及顏色
建議采用高級涂料,顏色采用三段式,底部部分用深棕色或赭石色,中部為米黃或中黃色,上部為淡黃或白色。
理由:a涂料易清洗,重新粉刷即可煥然一新,如發生墻體滲水易
查出,而用面磚則不易查出。
b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感,整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
(四)綠化布置:根據小區內的容積系數,此建議原則上小區整體走小而精的路線,通過精致的小景,烘托社區氣氛。
在綠化布置上要爭取實現立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相組合。
以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味,提升小區形象。
(五)規劃布局:要在充分滿足園林綠化的同時,適當增加健身設施的建設,把健康主題引入小區,既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現,這樣很容易引起消費者的認可。
(六)戶型設計:戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣,面積應在100——180平方米之間,適當保留200——250平方的大戶型,面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。
(七)戶型風格:落地窗設計,室室全明,要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
六、推案策略
(一)售樓處選址:
我司建議售樓處向主干道附近遷移,在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由:
(1)該地段為濟南主干道,人員層次較高,有較大的客源潛力。
(2)人員流動量大,易擴大知名度。
(3)交通動線發達,方便客戶咨詢。
缺點:投入費用高。
(二)推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始,我司建議將本案操作分為三個階段:
第一階段:建立市場人氣,引起市場沖擊,營造樓盤品牌,回籠資金。
理由:
(1)本案為同期開發,需要較大的資金,前期的資金回籠對支持后期的開發意義極其重大。
(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣,由此而
形成的良性循環,因此,本案能否盡快去化,關鍵在于前期能否建
立市場人氣,引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合,為中、后期的操作做好鋪墊。
理由:
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分,如整個階段的價格銜接不好,將導致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)
第二階段:建立品牌,在立足于本地客源的基礎上,拓展客源面,創造相
對較高的利潤。
理由:
(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
(2)在第二階段,本案的知名度及品牌已建立,如能向更廣的泛圍內拓展客源,則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。
第三階段:獲取最高利潤,通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
(三)價格策略
目前市場競爭激烈,操作周期不宜過長,不適宜作大范圍的價格調整,因此,我司建議先期以較低價格入市,引起市場關注,建立人氣,隨工期進展進行微調,在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升,以拉動市場。
整體操作結束后,將均價控制在3500元/平方米,具體推案策略及各階段的價格制定,待雙方確定合作關系后報與貴司參考。
七、廣告策略
(一)主訴求點:
突出社區無以倫比的內部優勢,以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。
理由:本案的內部優勢得天獨厚,其他樓盤無法比擬,本案由期房開始銷
售,如單純宣傳社區品質,存在可信度的問題,而自然環境的優勢
及小高層的建筑形式顯而易見,易被客戶接受,產生共鳴,則引起市場沖擊相對容易。
(二)各銷售期訴求
1、引導期:可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導,主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。
2、開盤期:主打環境優勢,結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶,建立人氣。
3、正常銷售期:進入正式銷售期后,在主訴求點統一提領下,分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景致等品質,使之成為一廣告系列。
理由:
(1)可令社區整體優勢全面展現。
(2)可保持每期推出廣告的獨立性,即宣傳主題鮮明。
可不斷保持市場新鮮度,沖擊力持久。
(三)廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主,結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。
前期通過軟廣告進行引導,正式銷售期通過硬廣告進行沖擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。
4、電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺,如交通音樂之聲。
5、三維動畫——提前展現小區內部的景致和內部設施,便于樹立消費者信心,運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。
八、操作執行安排
我司以多年的策劃代理經驗,總結出一套嚴謹的項目操作流程。
完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業人士的運作,足以保證任何一個優秀的策劃創意充分演繹。
(一)前期市調階段(第一階段)
第一階段人員安排
1、市場研究分析
ø環境研究分析ø項目地段背景調研ø附近房地產調研ø市場消費傾向調研分析市調員1員,策劃員1名市調員1員,策劃員1名市調員2員,策劃員1名市調員2員,策劃員2名
2、市場調研成果總結專案組動腦會議后,市調負責人與專案主管共同編寫市場總結
3、物業規劃研判專案組動腦會議
4、營銷方向與設想(開盤時間建議,售樓處及樣板房搭建、布置建議)
5、策劃報告綱要專案策劃員執筆
此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研,并編寫市調報告。
在對本案的規劃情況熟知后,結合前期的市場調研成果,召開動腦會議,初步確認本案的營銷策劃方向,并編寫初步策劃草案。
在與發展商共
同就策劃內容協商修正并確定之后,將進行第二階段的工作內容。
(二)銷售準備階段(第二階段)
第二階段人員安排
1、營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定:ø目標市場定位ø銷售策略制定ø推廣措施及訴求重點ø廣告目標與目的ø廣告預算的編制ø平面制作物設計要求(樓書風格建議、dm及單頁制作建議、海報建議、展板內容建議等)ø現場pop布置建議øsp活動建議ø媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執筆,廣告策劃輔助,完成報告。
2、我司與發展商會議(確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、sp活動計劃等內容)-----
3、廣告計劃及文案設計審核專案組動腦會議:廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控,發展商進行確認與把握。
4、印刷品樣稿的審核與修正
5、現場pop布置具體內容:ø現場圍墻裝飾ø現場橫幅和錦旗布置ø現場燈箱、指示牌ø展板、模型制作ø售樓處裝修布置ø售樓處導引牌ø樣板房裝修布置我司與發展商共同制作、監督
6、市區內長效媒體安排
7、銷售文件的準備專案策劃
8、售講資料編寫
9、營業員培訓與考核專案經理、專案策劃員、廣告企劃等
10、樓盤報章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管
11、銷售名片印刷廣告企劃專員監督廣告公司完成
此階段基本為策劃報告內容的實施,我司將在此階段,協助發展商進
行與廣告公司的接洽、聯絡與監督,并及時與發展商溝通,協助發展商進行現場布置;進行業務員培訓,及一切銷售資料的準備與落實。
三、銷售階段(第三階段)
第三階段負責人員
1、實施廣告計劃在取得發展商的確認條件下,我司具體實施。
2、現場銷售情況統計與監控專案經理、策劃員
3、電話量、客戶量、成交量統計與通報
4、價格反應與檢討
5、廣告效果統計廣告策劃人員、策劃員、專案經理
6、廣告效果檢討
7、銷售策略調整專案組動腦會議,并由策劃員與廣告策劃人員實施
8、廣告策略調整
9、銷售形勢分析與預測專案組會議
10、會議安排
項目計劃書制作格式【2】
1、基本信息
項目計劃書是資助機構了解和認識你們的窗口。
包括以下信息:項目名稱;項目團隊;通訊地址;電話、傳真、E-mail;聯系人、指導老師、資金規模等。
信息中要注明團隊成員在大學期間受過何種資助。
如果接受過多重資助,可填主要一項。
2、項目簡介
這是最重要的一部分,也是讀者最先閱讀、瀏覽的部分。
在概要部分,要把你們認為重要的信息匯集起來。
概要一般要包括:團隊的背景信息、使命與宗旨;項目要解決的問題與解決的方法;項目申請方的能力和以往的成功經驗,等等。
需要特別指出的是:盡管項目概要部分排在計劃書的前半部,但實際上,這一部分是要在寫完所有計劃書以后,才動手寫的。
3、項目背景、存在的問題與需求
在這一部分,需要詳細介紹存在的問題以及為什么要設計這個項目來解決這些問題。
要充分地說明問題的嚴重性與緊迫性,最好能提供一些數據,這樣不但可以充分地說明問題,同時還能表明你對這一項目的了解。
此外,還可以使用一些真實、典型的案例,以便在情感上打動讀者,進而引起他們的共鳴。
要說明項目的起因、邏輯上的因果關系、受益群體及其與其它社會問題之間的關聯等。
一般來講,這一部分包括以下主要信息:
* 項目范圍(問題與事件、受益群體);
* 導致項目產生的宏觀與社會環境;
* 提出這個項目的理由與原因;
* 其它長遠與戰略意義;
4、目標與產出
在使資助機構確信“問題”的存在以后,明確提出你們的解決方案。
如果你們還有其它的團隊合作伙伴,也要明確說明。
在這一部分中要詳細地介紹你們的項目計劃、項目的總體目標、階段性目標與任務,以及各目標的評估標準。
總體目標是一個長期的、宏觀的、概念性的、比較抽象的描述。
由總體目標可以分解成一系列具體的、可衡量的、可實現的、帶有明確時間標記的階段性目標。
對目標的陳述一定要非常清楚。
最重要的是,制定的目標要切合實際。
不要承諾你做不到的事情。
要牢記,資助者希望在項目完成報告里看到的是:項目實際上實現了這些既定目標。
5、受益人群
在這一部分中,你們要對項目的受益群體做一個更加詳細的描述。
有必要時,還可以把收益群體分為直接受益和間接收益群體。
在項目的設計階段,受益群體的參與更加重要。
你們可以在附件中列出受益群體參與項目的活動,包括組織受益群體參加的討論會、會議主題、時間、參加人員等;同時,也讓資助方了解你的項目不但是針對受益群體而設計的,而且得到了他們的廣泛支持與認可。
有關社會生活方面的項目,亦應對社會生活方面的現狀及需求做出描述。
6、解決方案與實施方法
通過以上的部分,你們已經清楚地解釋了存在的問題及希望完成的事情。
現在,需要介紹你們如何達到目標,即采用什么方法、開展什么活動來實現這些目標。
在介紹方法時,要特別說明這種方法的優越特性。
可以同時列舉出其它相關的方法,并對它們進行比較,還可以引用專家的觀點和其它失敗或成功的案例,等等。
總之,要充分說明選擇的方法是最科學、最有效、最經濟的。
同時,也要說明你們的團隊在采用這種方法時,也存在一定的風險與挑戰。
7、團隊能力建設
通過對項目團隊的專業、技能、知識等的分析認識,表明該項目團隊有能力完成該項目設定的目標。
對于目前尚不具備的能力,應該有學習、提高、培訓的計劃和措施。
項目團隊人員的構成應該適宜于項目的需求。
項目設計應有明確的團隊能力建設訴求。
即通過實施該項目,團隊成員在哪些方面得到鍛煉與提高,以及如何在項目實施過程中達致這些目的。
8、財務預算
財務預算應該體現的原則是:該筆預算的支出是必須的;數額是恰當的;預算中不包括項目實施人員的薪酬;對于服務群體的經費支出有利于項目的推進,而不包括紀念品或贈品;財務預算由項目團隊共同測算做出,且按計劃執行;財務執行手續應該符合有關規定。
9、備注
以上欄目未包括的需要特別說明的問題,可以在備注欄補充說明。
10、項目自我評估
項目自我評估分中期項目評估及總體項目評估。
中期項目評估在項目實施時間及進度的中期階段進行,應包括項目任務完成情況,與計劃書是否同步或有何調整,財務執行情況,對項目實施的中期總結,體會和認識,經驗與教訓,改進的方面與措施等等。
中期自我評估的時間點應該是項目實施時間的中間點。
總體項目評估在完成項目后做出。
是整體項目實施的總結,應有比較全面的回顧、分析和認識。
包括項目目標是否實現,項目效果評估,收益群體的改變,實施過程分析,差異度,財務決算等。
亦包括參與項目團隊成員的能力鍛煉和提升狀況。
11、政策建議
應該說,許多社會問題的出現都有政策和體制方面的缺失。
點上解決這些問題通過項目和活動,面上解決這些問題需要政策改進和體制改進。
因此,項目結束后,一定要有政策層面大建議和體制方面的設想,或者方法、技術方面的創新。
這是一個項目后續開發和價值放大的重要方面。
12、填表方法
此表按格式和要求下載填寫,定稿后打印,所需簽字蓋章程序完成后,書面稿郵寄至激勵行動辦公室,同時網絡上傳所填電子版項目計劃書,同時上傳項目團隊全體人員合影。
項目一般應該有第一負責人、第二負責人、財務負責人以及項目團隊其他伙伴。
電子版報表后應附項目團隊全體人員合影,并有姓名介紹(如:前排左一為***)
13、動態管理
項目實行動態管理。
項目表上網,授予項目團隊維護更新密碼,表中中期評估、結案評估、政策建議等屆時填報。
激勵行動網站有專門的動態財務報表,按即時發生進行填報,原始單據按約定時間到中國青基會激勵行動辦公室核銷。
表后有動態記述欄目“激勵日志”,屬博客性質,由項目團隊記敘實施過程中的感悟、體會、經驗、教訓等,以供分享。
其他要求,參見相關欄目。
具體問題,可在論壇發帖咨詢,或郵件、電話咨詢。
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