物業管理小區方案
為了確保事情或工作得以順利進行，常常需要提前制定一份優秀的方案，方案的內容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達到預期的效果和意義。方案應該怎么制定呢？以下是小編精心整理的物業管理小區方案，希望能夠幫助到大家。
物業管理小區方案1
隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。
一、日常維護：
1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所了解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。
2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。
3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。
二、環境衛生：
為提高及第苑的'清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。
三、綠化養護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。
六、收費服務：
物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。
七、物業服務中心：
增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。
八、特約服務：
增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。
九、制定標準的管理程序：
服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。
物業管理小區方案2
為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。
一、指導思想
以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。
二、工作任務
（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。
城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。
1、街道辦事處職責。
組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。
（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。
（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。
（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。
（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。
（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。
（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。
（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，
2、社區居委會職責。
根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。
（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。
（2）會同開發建設單位組織新開發的`小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。
（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。
（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。
（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。
（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
3、市物業管理辦公室職責。
物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。
（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。
（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。
（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。
（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。
（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。
（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。
（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。
（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。
（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。
（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。
（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。
（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。
1、實施老舊小區自管型物業管理。
開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、實施老舊小區過渡型物業管理。
具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。
3、規范已實施物業管理的小區。
一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。
（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。
對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。
（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。
開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。
（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。
各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。
（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。
要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。
（七）保證措施。
1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。
2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。
各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。
3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。
為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。
三、時間安排
（一）20xx年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。
（二）20xx年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。
（三）20xx年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。
（四）20xx年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。
（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。
物業管理小區方案3
為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的`管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業管理小區方案4
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是及時且必要的。
一、目前××鎮小區概況
在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的'變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、全鎮推行物業管理的必要性
(一)商業住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區
各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。
物業管理小區方案5
為了高質量推動住宅小區物業管理規范化標準化，結合區實際，制定本實施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持以“環境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創建專項行動、社區物業黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區住宅小區物業管理工作，確保xxxx年底無物業住宅小區實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業維修保養、有綠化養護、有安全防范、有停車管理”的基本物業服務目標。
二、管理模式
根據無物業管理小區實際情況，通過物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區托管等不同方式，解決住宅小區無物業管理問題，改善居民生活環境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
（一）推進物業服務企業接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場化運作條件的無物業小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業服務企業接管或引進國有物業服務企業，實施專業化物業管理。
（二）推行業委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業管理工作。
（三）實行社區兜底托管。街道辦事處指導社區成立“社區物業服務自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區物業服務自管會可結合各小區實際，利用小區公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業服務。
（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業服務中心”，將轄區內無物業住宅小區統一打包成若干個物業管理區域，每個物業管理區域為一個物業服務項目，通過公開招投標方式聘請物業服務企業承擔轄區物業管理服務。社區居委會通過日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業服務企業工作開展監督評價，并組織業主投票決定是否續聘。
三、重點任務
（一）調研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無物業管理小區進行詳細摸底，確保數據準確，上報區無物業管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統計。
（二）推進落實階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業小區工作全覆蓋工作方案，并在轄區內選定x個不同類型的小區，采取物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區居委會托管等不同模式，打造專業化、精準化、精細化的`試點小區。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業化物業管理試點標桿小區，并將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區無物業管理清零行動領導小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無物業管理小區實現物業管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區無物業管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業管理小區“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可復制的好經驗、好做法，努力為無物業管理小區清零行動提供示范、樹立標桿。
四、組織領導
（一）成立領導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業服務全覆蓋，決定成立區無物業管理小區清零行動領導小組（名單附后），區直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區無物業管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協調、街道一線責任、社區具體實施、小區齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
（二）成員單位分工
區委政法委負責協調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關工作。
區住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協調處理工作中的具體問題。
區民政局負責指導物業管理融入基層社會治理；指導業委會（物管會）建設，提高住宅小區自治能力。
區發改局負責無物業管理清零行動中物業服務費的制定調整。
市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。
區市場監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。
區水務局負責無物業管理小區供水的運營與監管。
市生態環境保護局分局負責無物業管理清零行動中的環境污染治理工作。
區工科局負責協調三大運營商（中國移動、中國聯通、中國電信）以及廣電相關業務工作。
相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業委會（物管會）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業小區物業管理工作。
五、工作要求
無物業管理小區清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協調推進工作、及時解決困難問題，區清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯系人：，聯系電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的，移交紀檢監察部門進行追責問責。
物業管理小區方案6
根據《物業管理中心關于確定20xx年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20xx—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。
一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示范服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。
二、在學習借鑒“優質服務示范單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監督。
各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯系幼兒園作為20xx年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛生的良好條件。
三、各個部門緊密聯系實際，充分發動群眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的'物業支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區。
四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節(工作現場沒有文件、不執行文件)和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制(換崗位，雙向選擇)，或者待崗、學習、辭退。
七、質量管理符合iso9001-xx標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高于95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。
物業管理小區方案7
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的.工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：
①流利的外語聽說讀寫能力;
②熟練的中英文打字能力;
③熟練操作各種設備的能力;
④熟悉商務信息知識;
⑤熟悉秘書工作知識;
⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。
①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單
并收一定比例的押金。
②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。
③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l 翻譯服務，包括文件、合同等;
l 秘書服務，包括各類文件處理;
l 辦公系統自動化服務;
l 整套辦公設備和人員配備服務;
l 臨時辦公室租用服務;
l 長話、傳真、電信服務;
l 商務會談、會議安排服務;
l 商務咨詢、商務信息查詢服務;
l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務;
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;
l 報刊、雜志訂閱服務;
l 客戶電信設備代辦、代裝服務;
l 文件、名片等印制服務;
l 成批發放商業信函服務;
l 報刊剪報服務;
l 秘書培訓服務等。
三、 前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多 ，主要包括：
l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;
l 信件報刊收發、分揀、遞送服務;
l 個人行李搬運、寄存服務;
l 出租汽車預約服務;
l 提供旅游活動安排服務;
l 航空機票訂購、確認;
l 全國及世界各地酒店預定服務;
l 餐飲、文化體育節目票務安排;
l 文娛活動安排及組織服務;
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代購、遞送服務;
l 洗衣、送衣服務;
l 代購清潔物品服務;
l 提供公司“阿姨”服務;
l 其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：
①是否按設備分類編制計劃。
②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。
③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。
④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
①賓客至上，服務第一。
②預防為主。
③誰主管，誰負責。
④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有：
①干式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，btm氣體滅火系統。
②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。
③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的功能試驗。
④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。
(3)消防工作的展開：
①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。
②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。
③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。
④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。
⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。
⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。
⑦配備必需、完好的消防設備設施。
⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。
⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。
⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。
⑾建立消防檔案。
⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。
①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);
②每日抽查;
③會巡制度;
④食用水質及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
物業管理小區方案8
一、xx項目物業分析：
1、物業地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受潛力;
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對xx項目物業推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理帶給日常服務的資料：
1、對河道的清理與水質的'保護(如透過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果;
2、對市政道路的保潔;
3、對業主庭院環境的保潔(主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉);
4、24小時水電維修;
5、對業主生活垃圾的定時清運;
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護;
7、項目范圍內綠化的種植與養護;
8、業主能源費用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲及滅鼠;
10、暫住證等社區性證明u》
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務-管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題;任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的資料：
A、業主訂購報刊的派送(報紙需經過熨燙，免費)
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求(付費)
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主帶給車輛接、送服務(付費并需要提前預約)
五、xx項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統
停車管理系統(如有大規模公共停車位需要管理)
安防器材(對講機、滅火器、警棍等)
3、保衛部門帶給的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛(主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛)
(以上兩種服務帶給時需要有物業管家陪同并屬付費項目)
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除帶給一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主透過門禁對講系統向中央控制室報警(或直接找物業管家);
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展;
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場狀況;
4、物業經理根據物業管家對現場狀況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)
物業管理小區方案9
各物業服務企業，業主委員會：
為認真貫徹落實市委、市政府關于加強“平安溫州”建設的有關要求，根據市房管局《關于在全市開展創建“平安物業”活動的實施意見》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業基層平安創建重點工作責任制》、《溫州市鹿城區社會治安綜
合治理重點工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實際，制訂如下創建實施工作方案。
一、指導思想
深入學習實踐科學發展觀，緊緊圍繞爭創“平安溫州市鹿城”的目標，以開展創建“平安物業管理小區（大廈）”活動為載體，增強物業服務企業參與創建的責任感、使命感，進一步完善物業管理小區的安全防范體系，形成物業服務企業、業主、業主委員會、社區密切配合、齊抓共管的創建工作機制，督促物業服務企業貫徹《物業管理條例》等物業管理法規政策，依據物業服務合同約定，進一步規范物業服務行為，履行協助做好小區安全防范工作的義務，筑牢思想防線，提高防范意識，落實防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安溫州市鹿城”建設深入開展。
二、創建目標
通過開展創建活動，使溫州市鹿城區物業管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發生率穩中有降，不發生因物業管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區85%的物業管理小區（大廈）達到新一輪平安創建的要求。
三、創建范圍
溫州市鹿城區已經實施物業管理的小區（大廈）
四、創建標準
1、物業服務單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書并抓好落實；
2、物業管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業服務合同約定聘用的秩序維護員能滿足小區治安防范工作需要；
3、物業管理小區內按照物業服務合同約定設立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開展安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練；
5、在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業服務單位對物業裝修裝飾的登記備案率達100％，與業主簽訂室內裝修服務協議，組織開展巡查，及時發現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關主管部門；
7、物業管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應當采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業管理小區執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，物業服務單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的'管理并運轉正常；
10、物業管理小區內全年不發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件；
11、業主對物業管理小區治安滿意率達到90%以上。
五、實施步驟
1、宣傳動員階段（5月）。召開全區物業服務企業落實創建“平安物業管理小區（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創建工作任務，并確定創建示范點。
2、開展創建階段（6月-10月）。各物業服務企業積極開展“平安物業管理小區（大廈）活動”創建工作，各房管所聯系街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。
3、企業自查階段（11月）。各物業服務企業對各自一年來開展創建活動情況進行自查，總結經驗教訓，提出下步的工作思路，并將書面自查報告報房管部門。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業服務企業創建活動情況進行復查考評。
六、考評方式
創建活動每年組織一次考評。由物業服務企業申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門牽頭，會同相關鄉鎮（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業管理小區（大廈）”稱號并授牌。對因領導不重視、措施不得力而發生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業管理法規政策進行處罰，直至注銷物業服務企業物業管理資質。
七、創建要求
（一）統一思想，加強領導。創建“平安物業管理小區（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系
列創建活動之一，是推進新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業服務企業要統一思想認識，加強組織領導，認真研究、制訂創建活動方案、措施，扎實開展創建活動。溫州市鹿城分局決定成立創建“平安物業管理小區（大廈）”活動領導小組，由莫光輝同志擔任組長，詹里勛同志擔任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領導小組
下設辦公室，辦公室設物業修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創建活動方案的制定、工作協調和督導。各房管所要成立相應的領導機構和工作機構，確定專人負責，具體抓好創建活動各項任務措施的落實。
（二）明確責任，強化落實。各物業服務企業要加強與業主、業主委員會、社區居委會的溝通聯系，在鄉鎮（街道）綜治部門的統一領導下，協助相關部門共同做好物業管理小區的安全防范工作；各物業服務企業要全面動員，全員參與，健全平安創建責任機制，強化小區安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發現的安全隱患要及時整改，防患于未然。物業服務行業協會應當加強對物業服務企業創建活動的指導，督促物業服務企業認真落實創建工作。
（三）加強宣傳，營造氛圍。各物業服務企業要加強創建活動宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業主積極參與，增強自我防范意識。要及時通報創建進展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報道好經驗、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創建氛圍。
物業管理小區方案10
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
(一)目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%;年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。
(二)范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
(一)完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的.成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
(二)全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
(三)加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
物業管理小區方案11
一、保安方面
1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。
5、整理地下車庫的.雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
物業管理小區方案12
為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實施范圍
xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業化物業管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的`“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。
（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。
（二）建立物管機制。
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.實施物業管理。
（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。
（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：
（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。
（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。
物業管理小區方案13
為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。
（一）"禮賓助理"服務實施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、"助理"定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退；
（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的`事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業主投訴處理的工作時限：
（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；
其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業主咨詢回復工作時限：
（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。
（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。
（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質量要求
1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；
2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。
物業管理小區方案14
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。
1.街道物業管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。
(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。
(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。
3.社區居委會職責
(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。
(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
4.物業管理服務中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的'管理和服務工作。
(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。
(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。
5.物業管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。
6.物業管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化
1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。
4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。
1.街道物業管理矛盾投訴調解站
2.街道物業管理應急維修服務站
3.街道物業管理服務中心
4.社區物業管理監督小組
各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。
物業管理小區方案15
一、綜合管理
1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。
2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。
3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。
9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。
5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的.行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
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