小區可行性研究報告
目 錄
一、概況
1、項目概況
2、報告范圍
3、公司簡介
二、項目建設規模及建設內容
1、項目建設規模
2、項目建設內容
三、項目組織管理機構
1、項目建設組織管理
2、項目運營組織管理
四、項目市場分析及市場定位
1、市場分析
2、市場定位
五、項目選址及建設條件
1、項目選址
2、建設條件
六、**項目整體策劃
七、項目產品規劃
1、總體規劃
2、工程方案設計
3、項目總圖布局
4、智能化系統設計
5、項目配套設施
八、項目環境保護、安全衛生、消防和節能
1、環境保護
2、安全衛生
3、消防
4、節能
九、項目投資估算和資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
十、財務與效益分析
1、財務分析
2、效益分析
十一、項目風險分析
1、項目風險分析
2、項目風險回避
十二、結論
1、項目建設規模
**項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區服務為一體的規劃設想，區內生活設施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學、便利店、商業網點、社區醫療保健中心、郵局、銀行等設施，是**東區新崛起的一個中等規模小區。
2、項目建設內容
(1)多層公寓
**多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混(或框架)結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統。宅前綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。
(2)小高層公寓
**小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。
(3)配套商業面積(包括車庫)
建筑面積約15000平方米
(4)公共生活設施
總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區醫療等。
(5)物業管理
**實行封閉式現代化物業管理。
供電系統：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座;
通訊系統：每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及INTERNET插口、寬帶網絡;
電視系統：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛星電視;
郵政系統：每戶設有信、報箱并實行專遞服務;
周界防護系統：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區與外界隔開，同時小區保安負責對小區周邊進行巡邏;
一、 **項目組織管理結構
1、項目建設組織管理
該項目建設的具體實施由安徽金大陸集團**置業公司具體負責，項目初期的投資機會分析、市場調研、項目報建等工作由公司開發部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監督，并完成項目后評價。
2、運營組織管理
**項目采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團投資開發，按照現代企業制度的規范要求，組織管理本項目。
二、 項目市場分析及市場定位
1、項目市場分析
(1)整體市場交易活躍，持續走強
在國家和各級政府的一系列擴大內需，激活房地產市場，培育新的經濟增長點政策、措施的指導下，各種對樓市產生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務的提供，房地產正成為新的投資熱點和消費熱點。
2001年度，**市房地產開發投資總額達到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達到26.78%。
2002年前三季度，**市房地產開發投資總額達到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。
2002年，房地產市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩中有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。
2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結磚面積362萬平方米。全市房地產開發項目中正在預售的有158個項目，已預售出面積152.5萬平方米(占5月份在建面積的28.9%)，其中住宅項目136個，已預售出面積122.5萬平方米(占在建住宅面積的29.8%);其他項目22個，已預售面積30萬平方米，共收取預收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預售面積為103.5萬平方米，占可預售總量的79.6%。前5個月，現房銷售率達到72.2%，預售率達79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩步提升。同時，各區位、價位的在建樓盤，基本未出現“冷盤”現象，絕大多數開發企業對目前商品房預(銷)售情況比較滿意，對市場前景看好。東區1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區2500元每平方米左右的如學府花園、桂花園甚至出現排隊預購現象，桃花科技園開發區的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河畔的“中央花園”項目，尚未開盤，因其區位環境優勢，已有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我市房地產市場仍處于良性運行狀態，發展是健康的。
(2)購房主體發生變化
國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉向“散戶時代”，2002年個人購房就已經占商品房銷售面積的94%，成為主導房地產市場發展最活躍、最積極的因素。
(3)消費需求多樣化
消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導致消費者在購房時對區位、環境、規劃設計、戶型、面積、配套、物業管理等方面存在不同的選擇。
(4)開發商參差不齊，未來幾年將是行業整合期
2003年度，**市房屋開發公司達到400余家，只有為數不多的開發商具備一、二級資質，大多數企業無品牌、資金實力小、抗風險能力差。今后的一段時間，將是房地產行業重新洗牌的整合期，房地產行業必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業將被淘汰出局。
(5)暢銷產品分析
在樓盤調研過程中，總結后我們會發現，以下幾類產品較為暢銷：
一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規模適中，小區具備一般生活配套，此類產品深受廣大消費者歡迎。
二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區規劃、產品設計等各方面標準較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。
2、項目市場定位
在對類似項目(主要以玉蘭苑為研究對象)及市場需求進行深度分析后，我們發現，新站區及東區附近由于市場集群內大量商戶、年輕白領、肥東縣遷徙人群及地緣性置業的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。
**整體定位為未來配套齊全的中檔社區，適應大部分消費者需求，價位在1500元每平米左右，是**市郊的現代居住項目，受**東區最近兩年房產市場發展的影響，中高檔小區目前已經進入一個穩定的增長期，而且價位隨著市場經濟的整體發展，總體趨于上升趨勢。
本項目位于二環路以東，緊鄰二十埠河。本項目將大大提升小區的環境、戶型設計以及居住的適宜性等各方面的現代居住水平。同時二十埠河河道正在調整，并興建40000平米的綠地、廣場。
根據本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：
(1) 年輕的“準**人”：主要是指企事業單位年輕的職員，這一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強烈的需求，對價格關注。
(2) 投資客戶：追求物業的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。
(3) 外來客商：本項目地處**東側，所在區域內集聚著安徽大市場、長江批發市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內有大量來肥經營的外地客商，經濟實力強，有置業愿望。
(4) 瑤海工業區內的職工：在未來幾年內，瑤海工業區將有數十家企業進駐，將來的住宅需求量巨大。
(5) 部分肥東居民：肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優越感和自豪心理，近年來遷徙**的趨勢在不斷增強。本項目將成為此類消費者遷居**的最佳跳板。
三、 項目選址與建設條件
1、項目選址
本項目選址緊鄰東二環路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠河即將調整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區的居住品位。
目前地塊場地已經完成平整，減少前期項目基礎設施投入，縮短了開發周期，地塊的土地征用工作已經完成。
2、建設條件
**新站綜合開發試驗區是安徽省政府于1995年4月批準設立的省級開發區，規劃面積10平方公里，集中開發6平方公里，享受市級經濟管理權限。試驗區前身為**市新火車站建設區，于1992年11月伴隨著國家重點工程**鐵路樞紐新客站的開工建設而誕生，1996年2月國家建設部批準將**新站綜合開發試驗區列為全國首家城市綜合開發試點區。經過8年的艱苦努力，一個集現代化交通、商貿、金融、旅游、信息服務為一體的環境優美、設施齊全的新城區已展露豐姿。
開發區管委會按照精干、高效的原則設置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產、建管、供水、供電等職能機構，具體負責工業區各項管理工作，高效率、快節奏地為投資者提供優質服務。
開發區制定并實行一整套穩定的優惠政策，依法保護投資者的合法權益。
3、水文地質條件
本項目區域內，地勢高差小，較為平坦，大部分已經平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬30米以下。主要氣象資料如下：
年最大降雨量： 1541.9毫米
年平均降雨量: 1067.2毫米
冬季平均風速及主導方向 25米/秒(東北風)
夏季平均風速及主導方向 25米/秒(東南風)
最大凍土深度 0.6米
最大積雪厚度 0.46米
四、 項目整體策劃及營銷計劃
1、項目整體策劃
(1) 策劃包裝
策劃包裝時針對項目的特點，從市場定位出發，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的產品中脫穎而出。同時，利用項目建設單位已取得的良好信譽，產生品牌效應，促進項目的銷售。
另外，良好的策劃還能為項目的推出作預先部署，以利于項目后期的銷售。現在，**的房地產開發商已經逐漸認識到策劃包裝的重要性，側重這方面的投入，就能獲得超額回報。
(2) 項目色調
整個項目的色彩應保持和諧統一，注重長期視覺效果，路邊設寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保持小區的綠化率。
(3) 廣告牌
廣告的創作應以清晰醒目為準則，充分顯示小區的完整規劃(以小區的規劃圖為主景)，并突出項目建設單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。
廣告牌擺放的位置，一是小區的現場及通往小區的道路兩側，利于過往人流加深印象;二是東市區內的主要道路及路口的現眼位置，吸引區內人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設置項目標志或路徑，清楚指示本項目的位置。
(4)售樓現場
從**項目的規模來看，應設立兩個售樓處：在市區設立一個售樓處，在項目現場設立一個售樓處。其造型應以寬敞明亮、簡潔清新為主調，全落地的大玻璃門墻，售樓處應配置項目模型，給消費者直觀的感受。
(5)樣板房
由于本項目定位在中檔價格，項目樣板房的設置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發買家的購買欲望。另一方面，讓消費者看得見摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。
2、項目功能策劃
(1)活動中心及其他
作為完整規模的小區項目，本項目力求為消費者提供一個舒適、綠色的居住環境，因此在小區內設置活動中心及其他相關配套，為社區生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設計活潑，成為小區景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風格的調和。
(2)綠化設計
花園風格：小區內設置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機統一。
河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進行河道整理，新建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。
(3)增設多種物業服務
針對目前**物業管理的特點，**東區的物業管理還處于起步階段。本項目在物業服務上應體現出小區的優勢，提供如：清掃、洗衣服務、郵寄服務、社區教育等，極大限度地方便業主，優質服務令業主生活無憂。同時提高項目的服務檔次和質量，以滿足業主的生活需要為根本。
3、項目銷售策略
(1)付款方式
為適應各個層面的消費者需要，設置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費者感到實惠;另一方面減輕消費者的購房壓力。
(2)累計折扣優惠
此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。不論是以業主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優惠。運作目的是希望以此連帶關系吸引更多消費者，做網絡營銷，產生連動效益，惠及項目后期銷售。
4、促銷推廣策劃
(1)擴大軟性宣傳影響力
房地產業走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設有專刊、專欄介紹的房產動態、行業新聞及房產廣告等。本項目應采用目前**房產市場成功小區的軟廣告戰術，通過早期軟姓宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進銷售。
(2)公關宣傳活動
當軟性宣傳取得一定成效，可以適當安排一些公關活動。如開工典禮、開盤典禮、封頂典禮等現場公關活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。
5、項目營銷方案
(1)營銷顧問
項目建設單位可以借用“外腦”，聘請專業房地產策劃顧問機構統攬整個項目銷售策劃，負責項目全程營銷策劃方案的擬定，運用他們先進的理念，成熟的項目運作經驗，實現項目的成功運作。執行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。
(2)營銷計劃
先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項目模型、廣告設計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區域。通過預售及內部認購，開展公關展銷，跟進促銷。制定合適的價格策略，做好整個項目的銷售工作。
七、項目產品規劃
1、總體規劃
(1)本項目主要有多層、小高層住宅和配套設施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設計成躍式、復式、錯層;小高層住宅采用排列式，以十二層為主;整個小區綠化率達到40%，區內設置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設置盲道;小區內設置管理處、活動中心、體育設施、社區醫療所、商業網點等配套設施。
(2)小區內自設變電站保證供應區內電力所需，設天然氣集中供應站，通過市政管網進水后，區內設置水塔加壓、凈化、設計寬帶互聯網到戶。
(3)小區內各建筑形成層次感，并加強小區的綠化，利用小區附近的二十埠河河堤進行景觀利用、美化，進一步提升小區作為現代居所的居住品位。
2、項目工程方案設計
在滿足**各功能區建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質量、安全，力求造型美觀。合理采用新結構、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進度，降低工程成本。
本項目依據工程地質勘查資料，按照國家現行設計規范、標準和規定進行設計。
本項目按地震烈度7度設防，抗震等級為三級。
本項目多層工程采用磚混結構，小高層工程采用框架結構。
3、項目總圖布局
項目入口處為小區大門，10米寬的主干道通向小區中央廣場，住宅區內路面寬7米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規律的單行控制，步行道寬2米，地面采用鵝卵石鋪設，路燈將沿路間隔分布，其他設施如排水系統、污水管道、供水系統、互聯網線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。
4、項目智能化系統設計
建筑智能化是將建筑技術與高科技完善在統一的信息產業基礎上，形成的獨特建筑風格。**的一些大規模社區、和新近開發的小區開始用智能化設施提升項目開發品質。
**智能化系統分成以下幾部分：
安全防盜
**采用24小時全封閉管理模式，社區實行封閉管理，保障小區內居民的人身、財產安全。
家庭安全防控方面
整個小區采用現代化的綜合布線系統，實現小區管理、通信、控制的自動化，小區內公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設施實行自動化監控。每單元內水、電、氣、寬帶高速智能網端口同時到達。小區內物業管理采用全方位服務。
網絡系統
網絡的應用是智能化小區的標志，利用小區內的INTERNET的快捷安全等方面優勢，轉換成可利用的生活服務網絡，消除空間上的距離，滿足現代人對網絡的生活需求。
5、配套設施
5-1市內給排水
(1)給水
給水水源由市政水管網供水。市政水管網有DN300水管在安徽大市場附近，從該水管網上接二根DN150進水管與室外給水管網相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質滿足國家生活飲用水的衛生標準。給水經水表計量后到個用水點，噴泉采用循環給水系統。
(2)排水
排水系統分為生活污水排水系統和生活廢水排水系統。生活污水經化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網，廚房排水經隔油器處理后排入室外生活污水排水管網。基地內的道路設雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。
(3)消防給水系統
消防用水量：
室外消火栓 25L/S 火災延續時間 3小時;
室內消火栓 15L/S 火災延續時間 3小時;
消防水源采用市政給水管網供水，在基地內設置消防站。火災初期由各區內的一棟較高建筑的屋頂水箱(儲存十分鐘消防水量)及增壓設備供水。小區內設消防泵房，由消防水池供應消火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。
5-2供電系統
(1)小區內設變電器一臺，滿足小區需求，規劃區內按片設配電點，以配電室向各用電點供電。
(2)動力配電：內外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。
(3)照明系統采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場均采用節能、光效高的高壓鈉燈。
(4)消防泵、噴淋泵、生活泵及火災自動報警系統等為二級負荷。其余為三級負荷。
(5)火災自動報警：小區內所有住戶均為系統保護對象。
5-3電訊系統
本項目建設用地位于**市龍崗工業開發區內，開發區內國際、國內長話已開通。本項目通訊設施擬選用桑達64門數字遠程程控自動電話交換機。小區購置計算機等現代化信息轉換設備，與國際互聯網連接，引入寬帶網，在網上實現信息的發送與傳遞。
八、環境保護、安全衛生和節能
1、環境保護
1-1環境保護執行標準
(1)《中華人民共和國環境保護法》
(2)《建設項目環境保護保護管理辦法》
(3)《建設項目環境保護保護管理辦法實施細則》
(4)《污水綜合排放標準》
1-2污染物與污染源
本項目產生的主要污染物為：生活污水排水系統和生活廢水排水系統。生活污水經化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網，廚房排水經隔油器處理后排入室外生活污水排水管網。
1-3環境保護措施
(1) 項目規劃對排污管網作了合理的設計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網。
(2) 在規劃區域內合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛生。有關部門負責將生產、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。
2、安全衛生
(1)規劃區域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設鋪設，防止塵土飛揚。
(2)污水排放符合國家環保要求。
(3)垃圾集中在規劃區域偏僻的地方集中處理。
3、消防
根據《建筑設計防火規范》(GBJ16-87)要求，小區消防用水按室外25L/S，室內15L/S計算，消防管網布置成環狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區內配備一定數目的滅火器，同時培訓物業工作人員與居民正確使用滅火器。
4、節能
本項目主要節能為：水、電。
為了進一步降低能耗，節約能源，減少生產成本，本項目采取了多項節能措施，主要措施有：
(1) 所有設備選型盡量采用節能型。
(2) 為提高電網的功率因素，在低壓側不重靜電容量。
(3) 設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產階段的能源及節能情況并制定獎懲制度。
九、項目投資估算和資金籌措
1、項目投資估算
**項目總投資為2億829萬人民幣。其中：
(1)土地費用26*124=3224.
(2)前期工程費2285
(4)建安工程費用13900
2、項目投資估算依據及說明
(1)設備費用按詢價或類似工程設備投資估算。
(2)建筑工程費參照《安徽省建筑工程單位估價表》及當地類似工程概算指標估算。
(3)安裝工程費依據《全國統一安裝工程概算定額安徽省單位估價表》及類似工程造價調整。
(4)其他費用及建筑安裝費用定額按照《安徽省建筑安裝費用定額》及建設部有關規定執行。
(5)不同年份的價格資料均調整至2002年價格水平。
(6)項目建設單位提供的相關數據。
(7)行業類似工程經驗數據。
3、項目資金籌措
項目計劃總投資：20829
項目自有資金：5000
申請銀行貸款：10000
十、財務與效益分析
費用名稱 費用提取 金額(萬元) 備注
一、前期工程費 5639
1、征用土地費 26萬元/畝×124畝=3224萬元 3224
2、工程監理費 13000萬元×1%=130萬元 130
3、勘察規劃設計費 35元/ m2×150000m2=525萬元 525
4、三通一平及規費 15元/m2×150000M2=225萬元 225
5、辦理規劃許可證等費用 88元/m2×150000m2=1320萬元 1320
6、辦理施工許可證費 13000萬元×0.81%=105萬元 105
7、其他 110
二、建安工程費 13800
1、土建工程費 750元/m2×(60000m2+20000 m2)=6000萬元1000元/m2×70000m2=7000萬元 13000
2、電梯 20萬元/臺×40臺=800萬元 800
三、區內配套工程費 1000
1、水電設施及增容費 50元/m2×150000m2=500萬元 500
2、區內道路綠化 50元/m2×150000m2=500萬元 500
四、不可預見費 13000萬元×3%=390萬元 390
小計 20829
五、平均造價 20829÷15=1388.6 1388.6
六、商網住宅 30450
1商網銷售 4000元/m2×15000m2=6000萬元 6000
2、住宅銷售 1800元/m2×60000M2=10800萬元1950元/m2×70000M2=13650萬元 24450
八、管理費、稅金 3045
1、管理、經營費用 30450×2%=609 609
2、銷售費 30450×2%=609萬元 609
3、銷售稅金 30450×6%=1827萬元 1827
九、銷售利潤 6576
十、上繳所得稅 6576萬元×33%=2170萬元 2170
十一、利潤 6576-2170=4406 4406
十二、銷售利潤率 4406÷30450×100%=22.5% 14.47% 稅后
十三、投資利潤率 1785.84÷20829×100%=33.8% 21.15% 稅后
十一、項目風險分析
1、項目風險分析
風險是可測定的不確定性，根據項目生命周期，風險的來源和內容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險：
(1) 購買力風險
從宏觀面上來看，**目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居住素質的驅動力不足，難以形成強勁的銷售態勢，對項目開發進度和資金投放產生壓力。
(2) 競爭風險
**房地產市場尚未形成良性發展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產開發預期利潤看好，開發商把企業資源投入了房地產。**近期新盤迭出，出現了“政府搭臺，企業唱戲”的局面，整個**住宅市場競爭較為激烈，不少開發商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。
2、項目風險回避
(1) 市場定位和產品規劃設計水平是關鍵因素
在項目開發的各個階段，建立科學細致的調查系統，做好市場調查，形成準確的市場定位，適度超前的規劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環境藝術空間和合理的戶型設計是住宅產品成功的重要因子，優質的工程質量也是獲得市場認可的根本。
(2) 形象包裝和營銷策劃
項目價值的最終體現，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產品競爭力。
(3) 項目融資管理
對公司擬投資的房地產項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。將資金和經歷集中在公司主營業務的經營上，以支撐投資項目，使房地產項目收入占主營業務收入保持在一定的比例之內。控制風險，保證對**的企業資源支持。
項目開發環環相扣。優質的產品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二者相輔相成。
十二、結論
1、**項目的建設，符合國家宏觀經濟政策。作為新的經濟增長點 和新興支柱產業的房地產業，在**的城市發展和現代化大城市建設中有著十分重要的地位和作用，發展前景廣闊，開發潛力較大。
2、**項目的建設單位安徽金大陸集團是一家按照現代企業制度規范設計和運作的大型民營企業實體，具有很強的經濟實力和良好的企業信譽，集團公司有著科學、合理的現代化管理運作機制，為項目建設提供了可靠的保障。
3、**項目準確定位，減少了項目風險。要減少風險，必須做好市場群體細分，尋找目標客戶群體從而給項目以準確的市場定位(產品定位、價格定位)。項目建設單位已在樓盤調查的基礎上，組織了針對項目的系統調查(包括行業狀況、消費者行為心里等方面)，邀請專家論證，完善產品規劃。
4、整合企業資源，提高操作水平。安徽金大陸集團公司管理層十分重視本項目。整合了企業內部人力、財力等資源，成立了項目小組(跨職能項目管理機構)，包括投資、財務、營銷、人力資源等部門人員。制定了投資計劃、資金預算、營銷推廣方案等，把準備工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改變項目運作模式，提高項目運作效率，加強同政府部門協調，獲取有利的外部環境和項目開發條件。
5、項目規模較大，功能齊全，各項經濟指標較好，抗風險能力較強，市場前景廣闊，經濟效益和社會效益十分顯著。
綜上所述，**項目建設是可行的。
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