土地買賣合同集錦15篇

　　隨著法治精神地不斷發揚，人們愈發重視合同，合同出現在我們生活中的次數越來越多，它也是實現專業化合作的紐帶。那么常見的合同書是什么樣的呢？下面是小編精心整理的土地買賣合同，歡迎大家分享。

土地買賣合同1

　　出賣方：（以下簡稱甲方）

　　買受方：以下簡稱乙方）

　　出賣方在位于祁陽縣城祁山路有一宗進深 米x寬 米國有出讓地有意出讓，買受人自愿買受賣方該宗門面地，依據有關法律法規，按照平等自愿、真實、守信的原則，雙方就宗地買賣事宜協商一致，訂立本合同。

　　第一條 宗地概況

　　1、該宗地位于祁陽縣城龍山街道辦事處龍山社區祁山路。

　　2、宗地豎有出讓使用權、綜合用地類型，面積 平方米，進深 米，面寬 米，兩壕門面形式，出賣方已辦理《國有土地使用權證》，原土地使用權人為 ，國土證號祁國用 第 號，原國土使用權人為 ，祁國用 第 號。

　　第二條 交易形式、價款及付款方法

　　1、雙方以土地現狀成交，簽約付款后，出賣方交《國有土地使用權證》給買受方。宗地使用權歸買受方，買受人暫不變更使用權讓名稱，買受人以出賣人名稱辦理規劃報建手續，并在宗地上建設房屋。

　　2、宗地價款 萬元，簽約付 萬元，余款 萬元交付土地使用證時一次性付清。

　　第三條 其它事項

　　1、按第二條交易原則，買受人以出賣人名稱在宗地上依法按規建房及合法的產權經營行為。

　　2、買受人建房工程款辦理相關手續和經營行為所產生的'一切稅費，及相關的法律責任由買受人承擔，與出賣人無關。

　　3、出賣方必須及時配合買受人辦理宗地和宗地上建筑房屋產權證及產權轉移手續，并無償提供辦證時需由出賣方提供的資料。

　　本合同一式二份，雙方簽字生效，不得反悔。

　　甲方公章：_________

　　乙方公章：_________

　　法定代表人簽字：_________

　　法定代表人簽字：_________

　　_________年____月____日

　　_________年____月____日

土地買賣合同2

　　出賣方：（甲方）_________

　　身份證號碼：聯系方式：_________

　　買受方：（乙方）_________

　　身份證號碼：_________聯系方式：_________

　　雙方自愿就甲方所屬房屋及土地使用權轉讓給乙方達成一致，依據《中華人民共和國合同法》簽訂本合同，共同遵守。

　　一、標的：_________市_________區_________小區_________房屋所有權及土地使用權。（房屋產權證號碼：_________；土地使用權證號碼：_________）

　　甲方將上述房屋和土地使用權以及其他設備（包括：_________等）一次性轉讓給乙方。

　　甲方保證該房屋權屬清楚，水、電、氣、暖、有線電視、電話等相關設施完好，不拖欠維修基金和上述設施使用費用，無抵押等其他權利瑕疵。

　　二、價格與支付方式：乙方支付_________萬元（￥_________），采用分期付款方式。

　　1、雙方簽定合同時，乙方支付本合同定金兩萬元（￥20x0.00）；甲方出具定金收據。

　　2、本合同簽訂后_________日前雙方辦理過戶手續，房產登記機關受理完畢本房屋產權證過戶登記手續后，乙方支付_________萬元（￥_________）；土地管理部門受理本房屋所屬土地使用權證過戶登記后，乙方支付余款一萬元（￥10000.00）；甲方分別出具收據。

　　甲方承擔過戶發生的費用，稅費按有關法律規定，各自承擔。

　　三、房屋交付：本合同簽訂后_________日前，甲方向乙方交付房屋。房屋交付前，該房屋如有應繳納的.一切費用，均由甲方負責。

　　四、違約責任：雙方簽定合同后，如乙方違約，到期不能支付給甲方轉讓金，每超過一天向甲方支付全部轉讓金的1%違約金；如甲方違約，遲延交付房屋及權屬證書過戶，每超過一天向甲方支付全部轉讓金的1%違約金。

　　五、生效：本合同一式四份，自雙方簽字后生效。雙方產權交易合同與本合同不一致的，以本合同為準。

　　甲方：_________乙方：_________

　　_________年_________月_________日

土地買賣合同3

　　甲方：

　　乙方：

　　根據《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律法規，甲乙雙方本著公平、自愿的原則，經協商一致，達成房屋買賣合同，條款如下：

　　第一條 房屋基本情況

　　甲方所賣房屋是住宅樓一棟(四樓四間)，磚混結構，坐落在臺江縣臺拱鎮秀眉東大道，革東沖320國道旁原龍氏酒樓，土地面積為394.5平方米(土地證號為：臺國地土( )第 號)，建筑面積為730.57平方米。

　　第二條 房屋權屬情況

　　該房屋所有權證(總證)臺房權證臺江縣字第(1999)1779號，現還在臺江縣信用社抵押貸款，房屋租給高鐵民工住宿，于20xx年9月15日到期。

　　第三條 房屋成交價款及付款方式

　　房屋成交價款為208萬元。

　　付款方式：(1)于20xx年8月 日，先預付定金20萬元;(2)20xx年 月 日付88萬元;(3)20xx年2月30日付100萬元(春節前付清)。

　　第四條 房屋產權和其他具體狀況的承諾

　　1、甲方應當保證該房屋產權糾紛，因甲方原因造成房屋不能辦理產權過戶登記或發生債權債務糾紛的'，由甲方承擔全部責任。

　　2、該棟房屋原來的水電立戶及設施屬于乙方所有。

　　3、房屋交付時間于20xx月3月10日前，甲方將房屋、房產證和土地使用證全部交給乙方。

　　4、乙方得證后，若乙方沒有過戶，拿我原房產證、土地使用證去貸款或作其他用，甲方概不負責。

　　5、房屋賣給乙方后屬于乙方資產，由乙方隨時轉讓或改造，甲方無權干涉，不論房屋改造或轉讓，過戶、甲方要配合乙方到相關部門辦理手續。

　　6、土地房屋轉讓的各項稅費全部由乙方承擔。

　　第五條 除國家政策，天災，不可抗力的，乙方不按期付清甲方房屋款，每天承擔滯納金200元，甲方未按期交房，同上交納乙方滯納金。

　　第六條 未盡事宜，雙方共同商量解決。

　　此合同從簽字之日起生效，甲乙雙方各持一份。

　　甲方簽字： 乙方簽字：

　　年 月 日

土地買賣合同4

　　我國的物權制度向來將土地及其上的不動產看作兩個獨立的權利客體，而所謂“房地一致”原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第47條規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。”《中華人民共和國擔保法》第36條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”

　　應當注意到，上述法律調整對象均是國有土地使用權及國有土地之上的房屋，解決的是在房地不可分的物理現象下國有土地使用權人和房屋所有人間的權利沖突問題。《擔保法》第三十六條第三款規定：“鄉（鎮）、村企業的`土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”該條規定從形式上看好像也體現了“房地一致”的原則，但仔細分析，該規定只明確了“地隨房走”，而且國家土地管理局1995年9月11日頒布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》第四條中規定集體土地使用權抵押時，集體土地所有者應同意“在實現抵押權時同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有土地”，第十三條規定“因處分抵押財產轉移鄉村企業集體土地使用權的，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續，將抵押土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處置。”由此可見，所謂“地隨房走”也是在集體土地征用為國有土地后才能實現，在集體土地使用權和其地上物所有權之間從沒有法律規定兩者的權利主體必須一致，農村房屋買賣法律關系中并無適用“房地一致”原則的明確要求。

土地買賣合同5

　　轉讓方(以下簡稱甲方)：

　　受讓方(以下簡稱乙方)：

　　甲乙雙方按照《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就土地轉讓事宜，訂立本合同。

　　一、 轉讓標的

　　甲方將其承包經營的`位于巫溪縣鎮村組小地名叫 的土地承包經營權永久轉讓給乙方。

　　2.地塊四至：

　　東齊：西齊：

　　南齊：北齊：

　　3.面積：

　　二、轉讓期限：永久。

　　三、轉讓費：共計人民幣大寫： （￥： ）

　　四、支付方式和時間： 年 月 日前一次性付清。以甲方收據為證。

　　五、雙方約定

　　1.本協議自雙方簽字（印）之日甲方收款后即生效。

　　2.自協議生效之日起，該地塊的管理權及使用權完全歸乙方所有，甲、乙方及其家屬、親屬人等不得以任何借口反悔，否則，視為違約。違約者，按該地塊轉讓費的三倍價付給對方。

　　3.乙方在使用該地塊的過程中，如出現與該地塊的爭端問題或受到外人干涉阻礙等事端，甲方應立即出面排解，直至平息糾紛，排除障礙為止，為乙方順利使用該地創造有利條件。若因甲方化解無效導致乙方不能順利使用該地或因貽誤時間所造成的損失，應由甲方負責。

　　六、爭議條款

　　因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第 種方式解決：

　　1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農業承包合同管理機關調解;

　　2、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

　　七、其他條款

　　本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

　　本合同一式三份，由甲乙雙方和村委會各執一份。

　　甲方：身份證號：住址：

　　乙方：身份證號：住址：

　　見證人

　　簽約日期 ：年 月 日

土地買賣合同6

　　「內容提要」最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發的一系列問題，導致實踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學和取締規范與效力規范的區別出發，認定合同效力。基于此類問題的復雜，筆者從社會整體的角度出發，利用利益衡量的基本觀點，指出有效論更能適應現實社會的需要，并在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進作用。 「關鍵詞」商品房買賣合同，集體土地，合同效力，利益衡量 隨著經濟的發展，我國社會整體發展，物質水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產生糾紛，為了處理日益涌現的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）[1].這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近一年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買賣合同進行規定的[2]，并未把占國土很大比例的農村集體土地上發生的商品房買賣行為納入調整范圍，不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實務界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問題發表一下個人見解，希望能夠對人民法院的司法實踐起到參考作用。 一、我國的土地制度與商品房種類 根據我國憲法的規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發點，所以，商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。 二、農村集體土地上所建商品房的問題所在 商品者，依《高級漢語大詞典》[3]之解釋，意為“⑴為交換而生產的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產開發企業）尚未建成或者已經竣工的用于向社會銷售并移轉房屋所有權于買受人、買受人支付價款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權的讓渡過程中實現其交換價值。但是，法學不同于經濟學，其著眼點在于所有權的移轉及移轉過程中出現的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。 通觀世界各國，在房屋與土地的關系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產管理法》第31條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮非農戶口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，并在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”的狀況，[4]從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。[5]在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態的契約，從而直接影響到買賣

　　合同的效力問題。 但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開發商品房、規模建設新型人口聚集區的活動，較為時興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨著城鄉產業結構的升級和經濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開放型經濟與城市建設的深入發展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三，國家征用集體土地是按產值補償，而當前土地市場價格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革后，土地使用權在土地權力體系中的'地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當一部分村成為實體化的經濟組織，在經濟利益最大化的驅動下，自然將手中所掌握并能實際加以運用的土地使用權作為資產來進行“土地經營”。[6]可以說，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的出現就成為不可避免的現象。 除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開發小城鎮的戰略相背離。無論從我國作為發展中國家走城市化、現代化道路的發展途徑上看，抑或從我國拉動內需、擴展經濟增長點的需求上看，小城鎮開發都是我國必將長期堅持并不斷發展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時之興的臨時過渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進入市場流轉”的規定，僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策，其實質仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經濟時代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進入市場，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產權的表現，與我國正在推行的財產權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。[7] 三、病態契約與無效合同[8] 討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前，有必要首先對病態契約和無效合同的概念作出說明。 何謂病態契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即為病態契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態契約。[9]根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。 因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對于與社會利益相關的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態并不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其為相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；后者因涉及社會利益，故為病態嚴重的契約，當事人無權決定其命運，各國法一般規定其為絕對無效。[10] 雖然違反與社會利益相關的要件是確認絕對無效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據我國的實際情況，違反與社會利益相關的有效要件主要有兩個方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會公共利益，或者稱之為違背公共秩序與善良風俗。對于第一方面，王利明教授在《關于無效合同確認的若干問題》一文中提出了依據違法性確認合同無效的三個標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性

　　規定中的效力性規定。[11]對于第二個方面，可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風俗，一般是指社會對某種行為所持的一般道德標準與習慣。[12]公共秩序與善良風俗不同，它反映和保護國家和社會的根本利益，表現了國家對社會生活的積極干預，其淵源大多來自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定為絕對無效的合同。 四、在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力 通說認為，由于《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強行性規定的無效合同。但是，筆者認為，這種觀點實在是有重新探討的必要。

土地買賣合同7

　　賣方(以下簡稱甲方)：

　　買方(以下簡稱乙方)：

　　雙方經充分協商，就乙方向甲方購買綜合樓和使用房屋占用范圍內的土地的相關事宜，達成如下協議：

　　一、購買的標的：

　　1、本協議購買的標的為甲方坐落在興義市幸福路中段建設村一組集體綜合樓一棟五層，房屋面積20xx余平方米，以房產證標注為準。?

　　三、甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。

　　三、總價款

　　綜合樓價格每平方米人民幣480元，總價款(含房屋占用范圍內的土地)為人民幣 元。

　　四、付款方式、期限及交房期：

　　?第二條：甲方同意乙方在20xx年12月31日前一次性償還尚欠甲方的藥品款柒仟元整(7000.00元)。

　　五、甲方的權利和義務：

　　1、甲方需將該房屋交付給乙方，并保證該房屋上不存在任何抵

　　2、向乙方交付綜合樓及房屋占用范圍內的土地的各種批準文件、權屬憑證;

　　3、結清綜合樓的所有債務，并在他人因綜合樓及其房屋占用范圍內的土地向乙方主張權利時承擔全部責任;

　　7、收取本協議所約定的購買款。

　　六、乙方的權利義務：

　　1、根據本協議的'約定支付購買款;

　　2、取得綜合樓的所有權和房屋占用范圍內的土地的使用權及其各種相關批文、權屬憑證;

　　3、上述房地產辦理過戶手續所需繳納的稅費均由乙方承擔。

　　七、違約責任：

　　1、本協議第一條、第五條中任一內容與實際情況不相符或者甲方義務未全面履行，既構成甲方對乙方的違約，甲方應當賠償乙方因此所受的全部損失并支付總價款 %的違約金。

　　2、乙方若未履行本協議所約定的義務，即構成對甲方的違約，應當賠償甲方因此所受的全部損失。

　　八、其它約定：

　　1、本協議一式二份，雙方各持一份;

　　2、本協議自雙方簽字之日起生效。

　　甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

土地買賣合同8

　　甲方：

　　乙方：

　　根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規之規定，甲、乙雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，簽訂本合同，以示共同遵守。

　　第一條：甲方將位于 的 平方米的土地轉讓給乙方

　　甲方不干預乙方對該土地的.使用權。

　　土地總面積為 平方米。實際方位 。

　　第二條：歸屬問題

　　該土地轉讓成立后，甲方必須將擁有該土地的所有權益移交給乙方，其中包括但不限于：

　　1，永久使用權; 在該土地范圍內建筑房屋; 國家或集體征用土地后的賠償款(限于政策因素，甲方應無條件助乙方獲取該權益);

　　2， 繼承、再次轉讓及與它人置換的權利。

　　第三條：轉讓費及付款方式

　　1、該土地轉讓費共計 元(大寫： )人民幣。乙方在雙方簽訂合同之日先付 元(大寫： )人民幣。

　　2、其余款項在 年 月 日前交清。

　　第四條、雙方權益、義務

　　1、甲方一次性收取人民幣元轉讓費后，不再收取任何費用。甲方應確保擁有該土地的所有權、使用權為其所有，如果乙方遭第三方出具證據證明其為土地所有人并索要該土地所有權、使用權時，乙方有權向甲方追索本合同所產生轉讓費本金、利息及由此造成的所有損失。

　　2、本土地所有權、使用權為家庭單位所有，轉讓成立后甲方任何家庭成員不再享有該土地權益的所有權、使用權、繼承權。

　　3、乙方在使用土地時若需要辦理手續時，甲方應給予必要的協助。

　　第五條、違約責任

　　甲、乙雙方必須遵守合同條款，任何一方不得單方面無故解除合同。如有違約行為，違約方賠償由此而給對方造成的一切經濟損失。

　　本合同未盡事宜由甲、乙雙方協商解決。本合同具有法律效力，執行中，如發生糾紛，經甲、乙雙方協商不成，可通過當地人民法院訴訟解決。

　　本協議由村民_______________________在場見證。

　　本協議自甲乙雙方簽字畫押之日起生效。協議一式叁份，甲乙雙方各執一份，見證人共執一份，均具有同等的法律效力。

　　甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日_________年____月____日

土地買賣合同9

　　「內容提要」最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發的一系列問題，導致實踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學和取締規范與效力規范的區別出發，認定合同效力。基于此類問題的復雜，筆者從社會整體的角度出發，利用利益衡量的基本觀點，指出有效論更能適應現實社會的需要，并在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進作用。

　　「關鍵詞」商品房買賣合同，集體土地，合同效力，利益衡量

　　隨著經濟的發展，我國社會整體發展，物質水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產生糾紛，為了處理日益涌現的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）.這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近一年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買賣合同進行規定的，并未把占國土很大比例的農村集體土地上發生的商品房買賣行為納入調整范圍，不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實務界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問題發表一下個人見解，希望能夠對人民法院的司法實踐起到參考作用。

　　一、我國的土地制度與商品房種類

　　根據我國憲法的規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發點，所以，商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。

　　二、農村集體土地上所建商品房的問題所在

　　商品者，依《高級漢語大詞典》之解釋，意為“⑴為交換而生產的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產開發企業）尚未建成或者已經竣工的用于向社會銷售并移轉房屋所有權于買受人、買受人支付價款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權的讓渡過程中實現其交換價值。但是，法學不同于經濟學，其著眼點在于所有權的移轉及移轉過程中出現的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。

　　通觀世界各國，在房屋與土地的關系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產管理法》第31條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮非農戶口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，并在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態的契約，從而直接影響到買賣合同的效力問題。

　　但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開發商品房、規模建設新型人口聚集區的活動，較為時興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨著城鄉產業結構的升級和經濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開放型經濟與城市建設的深入發展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三，國家征用集體土地是按產值補償，而當前土地市場價格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革后，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當一部分村成為實體化的經濟組織，在經濟利益最大化的驅動下，自然將手中所掌握并能實際加以運用的土地使用權作為資產來進行“土地經營”。可以說，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的出現就成為不可避免的現象。

　　除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開發小城鎮的戰略相背離。無論從我國作為發展中國家走城市化、現代化道路的發展途徑上看，抑或從我國拉動內需、擴展經濟增長點的需求上看，小城鎮開發都是我國必將長期堅持并不斷發展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時之興的臨時過渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進入市場流轉”的規定，僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策，其實質仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經濟時代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進入市場，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產權的表現，與我國正在推行的財產權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。

　　三、病態契約與無效合同

　　討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前，有必要首先對病態契約和無效合同的概念作出說明。

　　何謂病態契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即為病態契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態契約。根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。

　　因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對于與社會利益相關的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態并不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其為相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；后者因涉及社會利益，故為病態嚴重的契約，當事人無權決定其命運，各國法一般規定其為絕對無效。

　　雖然違反與社會利益相關的要件是確認絕對無效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據我國的實際情況，違反與社會利益相關的有效要件主要有兩個方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會公共利益，或者稱之為違背公

　　共秩序與善良風俗。對于第一方面，王利明教授在《關于無效合同確認的若干問題》一文中提出了依據違法性確認合同無效的三個標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性規定中的效力性規定。對于第二個方面，可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風俗，一般是指社會對某種行為所持的一般道德標準與習慣。公共秩序與善良風俗不同，它反映和保護國家和社會的根本利益，表現了國家對社會生活的積極干預，其淵源大多來自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定為絕對無效的合同。

　　四、在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力

　　通說認為，由于《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強行性規定的無效合同。但是，筆者認為，這種觀點實在是有重新探討的必要。

　　（一）合同無效論的依據

　　在農村集體土地上所建商品房買賣合同無效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：

　　1、此類合同違反了法律的強制性規定。由于《房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，因此要實現此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓，但是在《土地管理法》里卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

　　2、由于合同標的不能而無效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由于房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不履行的狀態。基于這一原因，也可以確定此類合同無效。

　　（二）合同有效論的依據

　　與上述觀點相對應，合同有效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：

　　1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，但是，我國《憲法》第10條第4款后段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這里雖然要求“依照法律的規定”進行移轉，但依照法律解釋學的體系解釋方法，根據該條的上下文意來判斷，這里所稱的法律應當是對轉讓的程序進行規范和調整的法律，而不包括實體上的限制。因為該條從體系上分為四款，第1款規定了國有土地，第2款規定了集體所有土地，第3款規定了土地征用，第4款對土地轉讓作出了規定。這就是說，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分，逐款加以規定，在此種情形下，不作區分地提及土地使用權，當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個整體的，這是《憲法》條文中的應有之義。所以，《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定，應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

　　2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學理解釋，單從因為違反法律的強行性規定而使合同無效的角度分析，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無效，其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。法律規范可以區分為任意法規和強行法規，而強行法規又可以區分為強制規定和禁止規定二種。強制規定，指命令當事人應為一定行為的法律規定。禁止規定，指命令當事人不得為一定行為的法律規定。但是，如果再進一步細分，禁止規定又可以再分為取締規定和效力規定。前者僅系取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認其行為之私法上效力。后者系明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的法律規定。由此可知，由于違反法律和行政法規而使合同無效，必須是違反了強行性規定中的效力性規定。但是，細觀《土地管理法》的規定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定，并未否認其行為之私法上效力，應當定性為取締性規定，根據王利明教授“無效一般只限于違反效力性規范的合同”的觀點推論，在農村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無效，只是屬于行政機關行政執法取締的范圍而已，但此種結果并不必然及于私法。

　　（三）筆者的觀點

　　筆者認為，對在農村集體土地上所建商品房買賣合同效力進行界定，必須放在一個更高的、全局的視野上進行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規則只有參照它們所服務的目的始能被理解”，確定一項法律規則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎上，才能對兩種針鋒相對的觀點作出取舍。

　　《土地管理法》規定集體土地的使用權在原則上不允許出讓、轉讓，其意圖可以從該法第一章總則的規定得到說明。該法第1條規定：“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。”同時，該法第4條規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。……”根據這些規定，我們可以較為清楚的認識到，《土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓，其目的主要是保護農用地（耕地）總量，防止農用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應該說，這種立法意圖是十分正確的，整個社會經濟的發展，是以農業的穩定為基礎的，只有農業穩定，才會有工業和第三產業的穩定健康發展，社會也才能保持穩定。但是，假如商品房的開發是在現有建設用地上進行的，對農用地并不構成影響，那么，就不應當也沒有依據一概加以否定。

　　法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互沖突的利益，無論是個人利益還是社會利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動的全部領域，總是有某種領域要依靠法官的自由裁量來決定，在這種領域中，法官必須發揮其創造精神和能動性。法官應當努力在符合社會一般目的的范圍內最大可能地滿足當事人的意愿。實現這個任務的方法應當是“認識所涉及的利益、評價這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進行衡量，以便根據某種社會標準去確保其間最為重要的利益的優先地位，最終達到最為可欲的平衡”。

　　讓我們首先來看一下確認在集體土地上所建商品房買賣合同無效能夠帶來的利益。這一點其實在前面也已經基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實土地用途的嚴格管制制度，國家可以控制土地用途，保護耕地，穩定國計民生。當然，除此以外，由于《土地管理法》已經著有明文，所以對這一制度不便輕易改動，這就是另一個好處，即維護法律秩序的穩定性。

　　與此對應的，如果確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進行商品房開發，雖然主要目的是用于銷售，但是，在此基礎上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場銷售，也正是這種銷售帶來的巨大收入才保證了村民在現階段有能力進行居住條件的普遍改善。可以說，改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點好處。第二個好處，確認此類合同可以利用新增的.居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時間內解決全部問題，多頭并舉更能加快進程。第三，也是很實際的一個問題是，由于行政機關的執法乏力，在集體土地上進行的商品房開發已經在全國各地廣泛出現，成為一種普遍的社會問題。如何處理這類商品房的買房者與賣房者的利益，就成為一個直接關乎社會穩定的政治問題。確認合同無效，必然導致退房退款，而農村集體經濟組織已將所收房款用于房屋開發或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項，買房者關心的更是有房住，如此一來買

　　者與賣者都將遭受巨大損失。那么，國家如果調整法律、確認此類合同有效又會失去什么呢？國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設，這一前提是國家要向集體經濟組織支付征地補償費，如果補償費高于出讓金，則國家就會遭受損失，如此一來國家就要“賠錢”；如果補償費低于出讓金，則意味著國家從農村集體經濟組織處也就是農民處獲得了額外的利益，農民就遭受了“盤剝”。也就是說，補償費無論是高是低，都缺乏合理的依據。而如果確認合同有效，開發商品房使用集體土地而支付給農村集體經濟組織，就不會有“賠錢”或是“盤剝”的出現，國家只要加強對土地用途的監管就可以了。目前實踐中出現的障礙主要是無法為在集體土地上建設的商品房辦理權屬證書，而這完全是由于國家法律政策造成，對國家而言輕而易舉毫無損失，對房屋的買賣者則是利益巨大。這也就是為什么此類合同在國家法律上存在障礙，而實踐中有大量出現的根本原因。

　　從法律演變的歷史原因看，國家之所以調整《土地管理法》，禁止集體土地使用權流轉，主要是為了有力遏止1992年之后出現的開發區熱、房地產熱對新興土地市場的過度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結構失衡的惡性局面。但是，“社會現象日新月異，立法者有非萬能，茍發生立法當時所未料及之事件，自須衡量現行環境及價值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當性’”。經濟的發展，現實的需要，都要求國家調整立法政策，對需求作出合理的反映。“太陽、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開放；但法律從來是另一回事。婚姻、家庭、國家、財產經歷了最多種多樣的形態。”如果一味地因循守舊固守現有法律不變，實在不是明智之舉。

　　最后還有一個因素，但并非是最不重要的，就是如果確認合同無效，其邏輯的必然結果是退房退款，而事實上的失控已使數量眾多的農村集體經濟組織、村民個人、城市居民卷入到此類合同中來，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會的不穩定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調整政策而疏導之，畢竟國家的政策要以絕大多數人的利益為歸依。

　　綜上，基于對上述兩種觀點的利益衡量，筆者認為，確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效的觀點在現階段更為可取。

　　五、對在農村集體土地上所建商品房買賣合同的處理

　　基于對上述分析，筆者認為，應當可以采取一種更加靈活務實的策略來對待這一日益突出的問題，具體的可以采取以下處理方法：

　　第一，修改《土地管理法》，在保護基本農田的前提下，使農村集體土地使用權的出讓與轉讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡單的辦法。《憲法》的原則性規定看，所有的土地使用權都是可以依法轉讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財產權的性質看，無論是作為國有土地所有者的國家，還是作為農村集體土地所有者的農村集體經濟組織，在法律性質上，都是土地這種特殊財產的財產所有人，它們在私法上的地位應當是平等的，所有權具體權能的內容應是無差異的，即都應包含占有、使用、收益、處分四項權能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點和保證國家糧食安全，對土地的用途應從法律上作出統一規定，但是在合理使用土地和確保耕地數量的基礎上，應當允許土地所有人享有其他財產的所有人所能享有的財產權內容相同的權利，其中當然包括用益物權的設立，此時的制度設計可以傳統的地上權制度為藍本。

　　第二，貫徹兩權分離，規范集體土地使用權流轉市場。要堅持和維護國家就土地所有制問題上的基本原則不動搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎上實現所有權與使用權的分離，使土地使用權作為資源在市場上合理流動。在這一過程中，要時刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國家總體規劃入手，保護耕地、節約耕地，通過集體存量用地的流轉減少建設用地增量的增加，減少閑置土地數量。目前，廣東在這一方面進行了有益的探索，正式出臺了《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，允許在土地總體規劃中確定并經批準為建設用地用途的集體土地進入市場，從而在國家土地一級市場外全新生成一個區域性的農村集體土地市場，在我國集體土地管理改革進程中邁出了實質性的一步，被稱為土地管理“二次創業”。為有力支持這一改革，廣東省在堅持占補平衡、切實保護耕地，全面進行農村土地產權登記調查，建立土地交易信息服務系統及建立以農村土地交易為核心的有形土地市場等方面做了大量基礎性工作，為農村集體土地這一“農民的資產”正式進入可經營范圍提供了堅實的保障。

　　第三，以上兩點主要是對今后立法提出的一點建議，但立法的修訂總是需要一個周期，如何在現有法律條文修訂前處理實踐中出現的在農村集體土地上所建商品房買賣合同案件，是司法實踐中亟需解決的迫切問題，這也是我們司法實務工作者義不容辭的義務。

　　根據上述對在農村集體土地上所建商品房買賣合同效力的分析，筆者提出一個大膽的處理意見，僅供參考，即確認此類合同有效，但賦予購房者以選擇權。這里的選擇權的具體內容包括購房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續履行合同，維持使用房屋的現狀，如果購房者要求辦理相關證件，則可以辦理“村鎮房屋所有權證”或者其他證明手續，并待國家政策調整后再作出進一步處理。

　　下面進一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

　　1、解除合同。雖然通過對合同效力的分析，合同應當認定為有效，但是由于目前實踐中的現狀，比如產權證照辦理不能，對購房者權利的保護措施仍然不健全，其權利處于一種不能完全行使的狀態，因此，應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時，由于目前經濟的持續發展，商品房市場的走勢良好，房價不斷攀升，而這種房屋的購買者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下，解除合同的做法其實是由購房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒有必要強行干預。在這種房價持續上漲的狀況下，也不宜賦予開發商以解除權，因為那樣一來，對開發商有利而對購房者不利，容易助長開發商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應當只是房屋價款的本金，而不應當包含利息。

　　2、履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應當按照合同的約定履行各自義務，購房者交納購房款，開發商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問題，可能在房屋所有權證的辦理上會存在一些問題，影響到權利人的權利行使和今后房屋的再次轉讓等方面，但這是一個需要協調各方面的系統工程，又涉及到前文對立法方面的建議了。

土地買賣合同10

　　第一章 總則

　　第一條 本合同當事人雙方：

　　出讓人（以下簡稱甲方）：______________________________________________

　　受讓人（以下簡稱乙方）：______________________________________________

　　根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

　　第二條 出讓人根據法律的授權出讓土地使用權，出讓土地的所有權屬中華人民共和國。

　　第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納

　　第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于________________________，宗地編號為__________，宗地總面積大寫________________________平方米(小寫_____________平方米)，其中出讓土地面積為大寫__________________________平方米(小寫___________平方米)。該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業、住宅用地。宗地四至及界址點座標見附件《出讓宗地界址圖》。

　　第四條 本合同項下出讓宗地的用途為_______商業住宅用地

　　___________________________。

　　第五條 出讓人同意在___年___月___日前將出讓的宗地交付給受讓人，出讓方同意在交付的土地時該宗地應達到本條第___款規定的土地條件：

　　(一)達到的場地平整和周圍基礎設施___通，即通_______________________________。

　　(二)周圍基礎設施達到___通，即通____________________________，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和基礎的地上物狀況如下：______________________________________。

　　第三章 現狀土地條件。

　　第六條 本合同項下的土地使用權出讓年期為_________________，自出讓方向受讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

　　第七條 本合同項下宗地的土地使用權出讓金為每平方米人民幣大寫

　　_____________________元(小寫___________元);總額為人民幣大寫_____________________元(小寫____________________元)。

　　第八條 本合同經雙方簽字后___日內，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫

　　____________________元(小寫__________元)作為履行合同的.定金。定金抵作土地使用權出讓金。

　　第九條 受讓人同意按照本條第____款的規定向出讓人支付上述土地使用權出讓金。

　　(一)本合同簽訂之日起___日內，一次性付清上述土地使用權出讓金。

　　(二)按以下時間和金額分___期向出讓人支付上述土地使用權出讓金。

　　第一期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時間：___年___月___日之前。該期甲方負責提供___________________________________________________；第二期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時間：___年___月___日之前。該期甲方負責提供___________________________________________________；

　　第三期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時間：___年___月___日之前。該期甲方提供所有轉讓文件。

　　分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。

　　第十條 本合同簽訂后的___日內，當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》所標示座標實地驗明各界址點界樁。受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動，界樁遭受破壞或移動時，受讓人應立即向出讓人提出，復界測量，恢復界樁。

　　第四章 不可抗力

　　第十一條 任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

　　第十二條 遇有不可抗力的一方，應在____小時內將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發生后____日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。

　　第五章 違約責任

　　第十三條：甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，甲方愿意返還定金，計_______萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起________個工作日內支付此款。

　　第十四條 受讓人必須按照本合同約定，按時支付土地使用權出讓金。如果受讓人不能按時支付土地使用權出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的___‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。

　　第十五條：乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的萬分之______點作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協議，并有權處置已付定金。

　　第十六條 受讓人按合同約定支付土地使用權出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時提供出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的土地使用權出讓金的___‰向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個月的，受讓人有權解除合同，出讓人應當返還定金，并退還已經支付土地使用權出讓金的其他部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失。

　　第六章 通知和說明

　　第十七條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到時起生效。

　　第十八條 當事人變更通知、通訊地址或開戶銀行、帳號的，應在變更后15日內，將新的地址或開戶銀行、帳號通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔責任。

　　第十九條 在締結本合同時，出讓人有義務解答受讓人對于本合同所提出的問題。 第二十條 受讓人方的開發建設應依法律、法規和規定辦理有關手續。

　　第二十一條 本協議未盡事宜，須經各方協商解決，并簽訂相應的補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　第二十二條 本協議在執行過程中發生矛盾、爭議，經協商無效時，提請法院裁決。

　　第七章 適用法律及爭議解決

　　第二十三條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。第二十四條 因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，按本條第___款規定的方式解決：

　　(一)提交___________仲裁委員會仲裁;

　　(二)依法向人民法院起訴。

　　第八章 附則

　　第二十五條 本合同一式___份，具有同等法律效力，出讓人、受讓人以及中介人各執___份。

　　第二十三條 本合同的金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數額應當一致，不一致的，以大寫為準。

　　第二十四條 本合同于___年___月___日在中華人民共和國_____________省(自治區、直轄市)_________市(縣)簽訂。

　　第二十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

　　出讓人(章)： 受讓人(章)：中介人（章）：

　　住所： 住所：住所：

　　(簽字)：(簽字)： （簽字）：

　　電話： 電話： 電話：

　　開戶銀行：開戶銀行： 開戶銀行：

　　帳號： 帳號： 帳號：

土地買賣合同11

　　隨著社會主義經濟改革的更加深入，國家已經開始探索建立宅基地使用權有償轉讓機制，并在部分地區展開試點。集體經濟組織要求“同地、同權、同價”的呼聲高漲，有關集體土地上房屋買賣的法律規定終將破繭而出。

　　一、集體土地上的房屋買賣合同的分類

　　從用益物權的角度劃分，集體非農建設用地使用權分為兩類：1、集體建設用地使用權。集體建設用地使用權規定在《物權法》第三編用益物權的第十二章建設用地使用權第一百五十一條。2、宅基地使用權。宅基地使用權規定在《物權法》第三編用益物權第十三章宅基地使用權第一百五十二條。集體建設用地使用權和宅基地使用權均為用益物權之列。與此相對應，集體土地上的房屋買賣合同可以分為兩類：1、農村居民宅基地上的房屋買賣合同。農村居民在自己的宅基地上自建的私有房屋買賣合同。2、集體建設用地上的房屋買賣合同。主要是集體經濟組織利用本集體建設用地建造房屋或者拆除舊住宅新建樓房的買賣合同。

　　二、如何認定集體土地上的房屋買賣合同的效力

　　一般論述集體土地上的房屋買賣合同效力的觀點，存在一個誤區，往往只論述農村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問題，卻忽略了另外一個重要的組成部分，集體建設用地上的房屋買賣合同的效力問題。相對來說，對于農村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問題，法律規定比較明確，學說理論分歧較小;對于集體建設用地上的房屋買賣合同效力問題，法律規定較少，學說理論分歧較大。

　　(一)農村居民宅基地上房屋買賣合同的效力

　　根據買賣合同主體之一購買方的身份不同，農村居民宅基地上的房屋買賣合同可以分為兩類：同一集體經濟組織成員之間的.宅基地上房屋買賣合同和集體經濟組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同。

　　1、同一集體經濟組織成員之間的宅基地上房屋買賣合同有效。

　　我國法律雖然沒有直接規定宅基地使用權可以轉讓，也沒有直接規定農村居民的住房買賣合同有效，但是根據《土地管理法》第六十二條第四款的規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”可以推出這樣的結論：農村居民可以買賣宅基地上的房屋，農村居民買賣住房視同宅基地轉讓。這樣根據“地隨房走”的法律原則，結合有關法律法規的規定，可以認為同一集體經濟組織成員之間宅基地上房屋買賣合同，只要符合《合同法》的規定，就應當有效。另外山東省高級人民法院有指導意見。山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔20xx〕201號)規定：“農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。”

　　2、集體經濟組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同無效。

　　根據《物權法》第一百五十三條和《土地管理法》第六十三條以及國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》以及山東省高院的指導意見等規定，集體經濟組織以外的人員，無論是城鎮居民或者同樣具有農村居民身份但是和出賣房屋人不是同一經濟組織的人員，所簽訂的農村居民宅基地上的房屋買賣合同無效。這一點，目前審判實務判決結果比較一致，觀點統一。

　　(二)集體建設用地上房屋買賣合同的效力

　　對于集體建設用地上房屋買賣合同的效力，法律法規均沒有明確規定。分析《土地管理法》第六十三條的規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”本條法律規定僅僅對集體建設用地使用權的出讓、轉讓或者出租的限制性規定，不是完全禁止性規定，且限制的是建設用地使用權，也不是房屋所有權。并且從目前法律實際執行情況來看，集體經濟組織出租集體建設用地的情況不僅大量存在，而且各地法院審判實務均有判決集體建設用地使用權出租合同有效的判例。對此條法律規定落實已經有了松動的跡象。

　　此類房屋買賣合同比較復雜，需詳細分析。出于牟利等原因，集體經濟組織往往利用集體建設用地，興建住房、商業用房或者工業用房。如社會主義新農村建設或者農村拆除舊住宅集中新建住房，很多情況下，出于經濟利益的考慮，在滿足本集體經濟組織成員住房需求的情況下，額外建一些住房，出售給集體經濟組織以外的人員。集體經濟組織企業，建設了商業用房或者工業用房，后來經營不下去，將商業用房或者工業用房出售。集體經濟組織主要是村民委員會或者居民委員會為房屋買賣合同出售方，集體經濟組織以外的成員為購買方。集體建設用地上房屋買賣合同主要分為兩類：集體建設用地上住房買賣合同和集體建設用地上非住房(商業用房或者工業用房等)買賣合同。區別不同情形進一步分析，才能認定合同的效力。

　　針對集體經濟組織利用集體建設用地建成房屋后出售的情形，《土地管理法》第六十三條的規定并不完全符合適用條件。根據《物權法》第三十條的規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”集體經濟組織建成房屋后，就享有房屋所有權，不需要登記公示物權。又根據《物權法》第十五條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓或者消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”將合同效力和物權轉移做了區分，物權是否轉移不是判斷合同的效力的要件。所以集體建設用地上房屋買賣合同可以有效。

　　1、集體建設用地上的住房買賣合同以認定無效為一般原則，認定有效為例外情形。

　　有關的法律規定、行政法規和部門規章等，均禁止農村居民在宅基地上所建的私有住房出售給集體經濟組織以外的人員，并沒有禁止集體經濟組織將住房出售，只有限制性規定。在保證農村居民“一戶一宅”或者“一戶一房”的前提下，經村民會議同意或者村民會議授權村民代表同意，集體建設用地上的住房買賣合同可以有效。畢竟集體土地的所有權和集體建設用地上的所有權人是集體經濟組織全體成員，只有全體成員才有對房屋的處分權。

　　2、集體建設用地上的非住房(商業用房或者工業用房等)買賣合同以認定有效為一般原則，認定無效為例外情形。

　　有關的法律規定、行政法規和部門規章等均沒有禁止集體建設用地上的非住房的買賣，并且根據《土地管理法》第六十三條但書的規定，一定情形下，集體建設用地使用權可以發生轉移。只要集體經濟組織和購買方簽訂了集體建設用地上非住房(商業用房或者工業用房等)買賣合同，一般情況下就可以認定為有效。除非村民會議或者村民會議授權村民代表不同意出售的情形，才可以認定集體建設用地上非住房(商業用房或者工業用房)買賣合同無效。

土地買賣合同12

　　房屋賣方（甲方）： 身份證號碼：

　　委托代理人：

　　房屋買方（乙方）： 身份證號碼：

　　委托代理人：

　　甲方愿將 私產房一套賣給乙方。經雙方協商達成如下協議， 簽訂本合同。

　　一、房屋規格結構： 該房屋結構為 ，面積為 ，雜房 ，樓層為 樓共 樓，建成年份 年。

　　二、房屋性質及證件：該房系私產房100%產權，證件齊全， 房屋所有權證 號，土地房屋契證 。

　　三、價格及付款方式：房屋總價 （房屋現成交價），付款方式： 。

　　四、本合同一式五份，甲乙雙方各執一份、房產產權一份、地稅局稅費征繳中心一份、國土局一份， 經雙方簽字后生效，均有法律效力。

　　甲方（公章）：_________

　　乙方（公章）：_________

　　法定代表人（簽字）：_________

　　法定代表人（簽字）：_________

　　_________年____月____日

　　_________年____月____日

土地買賣合同13

　　甲方：(轉讓方)________________________

　　乙方：(受讓方)________________________

　　經甲、乙雙方友好協商，本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，就土地轉讓事宜達成如下協議：

　　第一條、地塊概況

　　1.該地塊位于：

　　2.土地面積為： 平方米(折算為 畝)

　　3.土地規劃用途：工業用地

　　第二條、轉讓方式

　　1.甲方將所購土地轉讓給乙方作項目使用。

　　2.土地的轉讓價為__________萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發補償費、建筑物和構筑物的.拆遷安置費、青苗補償費、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費和土地管理費]，轉讓總價為人民幣__________萬元。

　　3.乙方同意按以下時間和金額分二期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的______%，計人民幣：______萬元 ，付款時間及條件：雙方簽訂協議書的_______天內支付;第二期，付清余款，計人民幣 __________萬元，付款時間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權出讓協議， 取得該土地的國有土地使用證后______個工作日內支付。

　　4.該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關稅費返還及政策協調。

　　第三條、違約責任

　　1.甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的處理事宜，并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計_______萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起________個工作日內支付此款。

　　2.乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協議，并有權處置已付定金。

　　3.甲方應對乙方承擔連帶責任。

　　第四條、其他

　　1.在轉讓過程中，乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關營業稅等均由甲方承擔。

　　2.乙方應依法律、法規和規定辦理有關手續。

　　3.本協議未盡事宜，須經各方協商解決，并簽訂相應的補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　4.本協議在執行過程中發生矛盾、爭議，經協商無效時，提請法院裁決。

　　5.本協議經各方代表簽字蓋章后生效。

　　6.本協議一式兩份，甲乙方各執一份。

　　甲方：(簽字)

　　20xx年 月 日 乙方：(簽字) 20xx年 月 日

土地買賣合同14

　　賣方（以下簡稱甲方）：

　　買方（以下簡稱乙方）：

　　雙方經充分協商，就乙方向甲方購買綜合樓和使用房屋占用范圍內的土地的相關事宜，達成如下協議：

　　一、購買的標的：

　　1、本協議購買的標的為甲方坐落在興義市幸福路中段建設村一組集體綜合樓一棟五層，房屋面積20xx余平方米，以房產證標注為準。

　　二、甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的.鑰匙交于乙方驗收。

　　三、總價款

　　綜合樓價格每平方米人民幣480元，總價款（含房屋占用范圍內的土地）為人民幣 元。

　　四、付款方式、期限及交房期：

　　第二條：甲方同意乙方在20xx年12月31日前一次性償還尚欠甲方的藥品款柒仟元整（7000。00元）。

　　五、甲方的權利和義務：

　　1、甲方需將該房屋交付給乙方，并保證該房屋上不存在任何抵

　　2、向乙方交付綜合樓及房屋占用范圍內的土地的各種批準文件、權屬憑證；

　　3、結清綜合樓的所有債務，并在他人因綜合樓及其房屋占用范圍內的土地向乙方主張權利時承擔全部責任；

　　4、收取本協議所約定的購買款。

　　六、乙方的權利義務：

　　1、根據本協議的約定支付購買款；

　　2、取得綜合樓的所有權和房屋占用范圍內的土地的使用權及其各種相關批文、權屬憑證；

　　3、上述房地產辦理過戶手續所需繳納的稅費均由乙方承擔。

　　七、違約責任：

　　1、本協議第一條、第五條中任一內容與實際情況不相符或者甲方義務未全面履行，既構成甲方對乙方的違約，甲方應當賠償乙方因此所受的全部損失并支付總價款 %的違約金。

　　2、乙方若未履行本協議所約定的義務，即構成對甲方的違約，應當賠償甲方因此所受的全部損失。

　　八、其它約定：

　　1、本協議一式二份，雙方各持一份；

　　2、本協議自雙方簽字之日起生效。

　　甲方（公章）：_________

　　乙方（公章）：_________

　　法定代表人（簽字）：_________

　　法定代表人（簽字）：_________

　　_________年____月____日

　　_________年____月____日

土地買賣合同15

　　出讓人：

　　身份證號： (以下稱甲方)

　　受讓人：

　　身份證號： (以下稱乙方)

　　甲、乙雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，就甲方將位于 市區街轉讓給乙方的相關事宜達成如下協議，望雙方共同遵守執行：

　　一、轉讓土地概況

　　甲方轉讓給乙方的土地位于____________________________________________________,為________平方米，為土地。

　　二、轉讓期限

　　甲方轉讓給乙方的土地使用權為永久轉讓，無年期限制，甲方必須保證無其他任何人事單位主張該土地的所有有式使用權，必須配合協調處理好與村委會、基層政府的.關系。

　　三、轉讓用途

　　乙方受讓該土地后用于建筑房屋居住使用，甲方知曉并同意乙方建房。在乙方建房過程中，甲方要全力配合乙方的建房工作。(如水、電，包括鄰里糾紛問題等)

　　四、轉讓價格

　　甲、乙雙方協商轉讓價格為人民幣大寫__________________________________________元整。

　　五、付款方式

　　簽訂本協議后，乙方支付給甲方 元整，剩余款項待乙方主體房屋建成后一次性付清，甲方并向乙方出具相關收款收條。

　　六、違約責任

　　1、如若該合同涉及土地發生歸屬性糾紛，一切由甲方負責。

　　2、如甲方違反本協議約定，拒絕將轉讓土地交給乙方，則必須雙倍返還轉讓款，即 元。

　　3、如乙方購買該轉讓土地后無正當理由要求反悔，則無權要回轉讓款。

　　七、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字、捺印時生效。

　　甲方(公章)：_________

　　乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日

　　_________年____月____日

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