二手房買賣交易流程

　　買房、賣房流程好復雜!如果賣房時買方全款交易，賣方辦理賣房流程是什么樣?流程多久能走完?不同的交易方式，交易流程有差別啊!如果買方是全款，“簽約、審核、網簽、資金監管、繳稅過戶、領房屋產權證”六步走完，一般一個月左右就能走完流程。

　　1、簽合同

　　買賣雙方簽署合同《存量房買賣合同》《定金協議》，并收取定金，在簽署協議時需要注意攜帶房本、產權人身份證，簽約時需要賣方所有產權人到場，如果不能到場需要提供委托書，如果房產是夫妻共有，還需要提供《配偶同意出售證明》。

　　2、審核環節

　　這一環節買方需要做資質審核，確定有購房資格，賣方需要做房屋核驗。

　　確保房屋產權清晰，無抵押查封可正常上市交易，兩項可同時進行，10個工作日左右出結果。

　　3、網簽

　　網簽即網上簽約，是房地產管理部門強制要求，為杜絕"一房二賣"風險。

　　一旦"網簽"成功，同一套房源無法再次生成買賣合同，也就無法再售他人。

　　這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相，讓整個房產交易更透明。

　　一般資質審核和房屋核驗通過后當天就可以"打網簽"，買賣雙方可以去房產所在地的"住建委"出合同或者委托當地正規中介公司代為辦理。

　　所需資料

　　買方需要帶：身份證、戶口本(外地戶口需要暫住證)、婚姻證明、銀行卡;

　　賣方需要帶：身份證、產權證、戶口本、婚姻證明、銀行卡。

　　4、資金監管

　　賣家在銀行開戶，買方將錢打入【賣家賬戶】，銀行將這筆錢暫時【凍結】，【過戶】完成后解凍，付給賣家。

　　做"資金監管"就像買房賣房時用了"支付寶"一樣，貨不到不付款，同理，不"過戶"不給錢。

　　過去很多二手房交易風險都發生在"付款"這個環節，對于賣家來說，將錢放到固定的賬戶凍結，對于賣家來說也規避了一個風險，即房屋已經過戶給買家，卻追不到錢，或者買家不能按時給錢的風險!

　　5、繳稅過戶

　　繳稅，即買賣雙方去地稅局交納房屋買賣所涉及的稅費。

　　過戶，即產權由A轉移到B的過程。

　　過戶完成后，房屋的產權即發生轉移，轉移到買方名下，交易完成。

　　繳稅和過戶一般可以在同一天進行(部分地區由于繳稅、過戶取號一號難求，有可能會有延時)繳稅時，買賣雙方必須全部到場，需先去地稅局交完全部相關稅款，憑稅票再去"建委"辦理過戶手續。

　　所需材料：

　　①買賣雙方身份證明;

　　②買賣雙方任何一方不能到場，則需提供委托書、身份證原件及復印件;

　　③存量房網簽信息表(原件);

　　④原始購房發票或合法票據原件及復印件;

　　⑤購房時間或原始發證時間與現有產權證明不一致的提供證明原件及復印件;

　　⑥房屋所有權證(原件及復印件);

　　⑦國有土地使用權證(原件及復印件);

　　⑧帶有"銀聯"標志的銀行卡刷卡繳稅(信用卡僅限本人使用);

　　6、領房屋產權證書

　　新業主憑身份證本人領取，過戶后，一般當天就能領取新房屋產權證書。

　　在買方拿到新的產權證書后，全款交易賣房流程完成。

　　二手房買賣交易流程【2】

　　一、核實產權是否清晰

　　賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。

　　如果有共有人，則需共有人均同意賣房。

　　二、核實房屋狀況

　　1、房屋建筑狀況

　　如房屋坐落的位置、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。

　　2、房屋小區狀況

　　如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業委會、物業管理等。

　　3、房屋權利情況

　　如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。

　　三、明確交易程序

　　二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。

　　如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續。

　　1、看房、簽約

　　看房滿意后，買方決定購房，應與賣方確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。

　　2、按合同約定付房款

　　一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。

　　前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在或可立即解除抵押等權利限制條件，按交易進度支付房款，即簽合同付定金、過戶后付大部分房款、交房后付余款。

　　后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣方帳戶上。

　　3、交房

　　①交房的時間和條件。

　　交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。

　　雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

　　②物業費、水電費等承擔方式。

　　通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。

　　③房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

　　4、過戶

　　過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。

　　雙方對此須明確：

　　①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押后的某一時間。

　　②過戶所涉稅收和費用的承擔。

　　③買方的人數。

　　買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。

　　④戶口遷出。

　　在賣方(原戶主)未遷出前，現行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。

　　四、明確違約責任

　　和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。

　　因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

　　①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　②每項主要義務均應有違約責任一一對應。

　　③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處于不確定狀態。

　　④應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。

　　附：物業交割注意事項

　　1、結清水表賬單。

　　交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。

　　2、告知電表狀況。

　　在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。

　　3、協助煤氣過戶。

　　按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。

　　對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。

　　4、簽訂新的物業供暖協議。

　　有供暖的城市要注意與物業簽訂新的物業供暖協議，以免影響來年供暖。

　　5、結清電話費。

　　有的家庭已經安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，轉讓價是否包含電話線。

　　購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。

　　如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續。

　　6、協助有線電視過戶。

　　有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。

　　時間一長，有線站會作封端處理。

　　因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。

　　買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續。

　　7、結算維修基金。

　　按照相關規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業管理企業提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

　　8、附屬設施。

　　一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

　　9、遷移戶口。

　　買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。

　　因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。

　　如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

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