煤礦社區物業管理工作論文

　　煤礦社區物業管理工作論文

　　摘要：社區物業管理作為煤炭企業經濟發展的重要組成部分，如何跟進企業改革發展步伐，探究物業管理改革發展模式，是擺在后勤物業面前的重要課題。

　　因此，必須認真分析和認識煤炭企業后勤物業的發展歷程和現狀，扎實推進煤炭企業物業管理改革，強化和諧社區建設，努力為企業改革發展創造良好環境。

　　關鍵詞：煤炭企業 物業管理

　　一、煤炭企業現行物業管理模式的現狀

　　社區物業管理一直是后勤單位來負責的，只是生產的后勤保障，其地位得不到應有的重視，作用得不到充分發揮，發展基本處于一種被動的狀態。

　　隨著井下職工農轉非政策的落實，職工住宅小區建設的迅猛發展，社區物業管理越來越成為各礦不得不認真重視的一個迫切問題，一方面使礦井生產經營能夠得到有力的提高，集中精力搞好安全生產，另一方面，從社區本身來說，也明確了管理范圍、管理對象和管理內容，有力地促進了社區工作的發展，社區物業管理從規模到內容都成為煤炭企業工作的重要組成部分。

　　原來，對社區實行的是多部門分塊管理，各單位又相互獨立，各自為政，自成系統，所以造成機構設置重疊、重復建設、人浮于事的現象，不僅浪費了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。

　　社區實行物業管理后，能夠從區域范圍內統一考慮規劃居民區內物業資源的配置，有利于減少重復建設和各種浪費。

　　社區管理和服務質量明顯提高。

　　社區實行物業管理后，各礦物業管理服務單位堅持“居民生活無小事”的服務宗旨，狠抓了小區綠化、環衛保潔、治安巡邏等各項工作，物業管理規范化水平有了很大提高。

　　尤其是實行“440”服務，居民的滿意率，投訴率、服務回訪率等進行了量化考核，全面推行標準化、精細化、信息化“三化”服務模式，實行了“維修達標率、衛生合格率、服務質量用戶滿意率”豐富了發展內涵和服務載體。

　　健全24小時領導帶班、消費品市場安巡邏、報修調度等系列制度，對社區道路老化基礎設施進行及時修繕，在管理服務的社區設立了便捷的收費管理，從而建立了從投訴、報修到回訪的“便捷式”服務流程。

　　二、煤炭企業社區物業管理存在的主要問題

　　煤礦企業社區分散面大，不好管理。

　　普遍存在“先有礦井、后有社區”的狀況，物業管理起步晚，配套措施還不完善。

　　雖然物業管理達到了一個新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業管理多是低標準收費、低水平服務，規模小，效益差，社區物業的虧損面比較大。

　　同時，由于法規制度不健全，市場競爭不規范，也使物業管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。

　　煤炭企業物業管理中還沒有形成競爭機制。

　　各社區物業管理都是從原來生產經營單位后勤服務系統中分離出來重組改造而成的，主要任務仍然是為內部職工家屬和企業生產服務，服務的內容、對象和運行機制并沒發生很大變化。

　　從總體上看，社區物業管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統一、開放、有序、競爭的市場。

　　物業公司既缺乏業務開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。

　　社區建設和物業管理沒有形成有效的投入產出機制。

　　目前社區物業管理在很大程度上仍然依靠企業補貼。

　　今后隨著企業改革力度的加大，企業給予物業管理的補貼將會越來越少，投入不足將成為物業管理過程中的一個重要矛盾。

　　職工家屬的思想觀念需進一步轉變。

　　在過去的計劃經濟條件下，煤礦職工的住房、生活服務等基本上是由企業負擔，職工很少交費或不交費。

　　受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀念，對物業管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態度。

　　有些職工雖對實施物業管理的優越性已基本認同，但對“花錢買服務，花錢買享受”沒有達成共識。

　　客觀地說，這既是一個觀念問題，同時也是一個政策問題。

　　如果不能適當提高職工工資，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業消費，那么真正意義上的物業管理就很難實現。

　　三、煤炭企業物業管理改革發展的思考

　　煤礦企業社區物業管理發展的基本思路應該是：以產業化發展為目標，以提升物業管理價值和改善居住環境為根本出發點，努力促進物業管理方式由職工福利型向市場經營型轉變;經費來源由以單位支付為主向以業主繳納為主轉變;服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。

　　推行公司化經營，實現服務與創收并重。

　　煤炭企業物業管理是加強內部管理，搞好服務創收，努力減少礦井的補貼，一方面可以促使物業管理公司以企業的角度來審視自己的經營行為，把服務創收與追求利潤作為自己的最高追求;另一方面，可以引導各業主單位和廣大居民對物業管理的認識，使其切實把物業管理作為一種商品來對待。

　　當然，服務是創收的前提，物業管理公司的創收必須建立在為居民提供高水平服務的基礎之上。

　　堅持市場化運作，引入競爭機制。

　　從物業管理發展的規律和趨勢看，只有引入競爭機制，通過市場上激烈的角逐和較量，將企業追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵各物業管理企業提高管理服務水平和素質。

　　從新礦集團公司的實際情況看，實行市場化運作，引入競爭機制，也是物業管理發展到現階段的一個必然結果，未來幾年，各礦物業公司雖然都在搞服務、搞創收，但都封閉在本煤炭企業域內，服務水平的高低、質量的好壞與其生存并沒有多大關系，所以有的物業公司無形當中形成了一種惰性。

　　只有引入競爭機制，才能給其以壓力和動力，才能把那些經營不善、管理服務不到位的企業被淘汰出局。

　　同時，各物業公司內部也要引入競爭機制，在物業管理公司與各專業隊伍之間形成明確的甲乙方關系，明晰利益分配的程序和格局，形成優勝劣汰的局面。

　　堅持社會化服務，實現經濟目標和社會目標的協調發展。

　　物業管理公司作為一個經營性的公司，當然要強調營利性的經營活動，以及為業主提供各類有效服務的管理活動。

　　但是，物業公司是一個以密集的人群(居民)及其相關建筑物業為管理對象的企業，其工作目標不能僅僅鎖定在為業主提供服務、為自己營利上。

　　尤其是煤炭企業的物業管理，本身就是礦井下屬的一項主要業務，更應把自身發展與社區思想、文化、環境、治安建設結合起來，在社會化服務上多做文章。

　　物業管理集經營與管理于一體，也應當成為社區建設的主導。

　　因為社區管理的職能是制定發展規劃、優化資源配置、完善服務設施、強化管理服務等，主要是著力于做好宣傳組織、協調管理工作，而物業管理公司則擁有更多的資源來從事計劃的實施。

　　所以，社區建設要把物業公司作為主體骨干力量，物業公司要把社區建設作為主要內容、主要目標，兩者攜手共建，共同開創物業管理和社區建設的新局面。

　　加大政策扶持力度，實現社區建設、管理投入產出的良性循環。

　　物業管理是國家扶持發展的新興行業，提高物業管理的能力和水平也是煤礦企業改革發展的重要內容。

　　總之，企業對物業管理的包括發下幾個方面：一是保證社區物業管理的基礎設施投入，如社區住房、道路建設維修、管網更新改造等，必須由企業承擔資金費用;二是承擔企業辦社會部分的資金費用，如社區治安管理、人口與計生管理等，本身應是政府的職能，目前條件下其費用仍需由企業來承擔;三是給予社區以必要的費用補貼。

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