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地產(chǎn)類公司資產(chǎn)報告「精品」
導(dǎo)語：資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。下面是小編為大家總結(jié)的企業(yè)財務(wù)報告分析。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識，請關(guān)注文書幫的欄目!
地產(chǎn)類公司資產(chǎn)報告
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告
摘 要
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司接受武漢東湖高新集團股份有限公司
的委托，就武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園
置業(yè)有限公司股權(quán)之經(jīng)濟行為，對所涉及的武漢園博園置業(yè)有限公司股
東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進行了評估。
評估對象為武漢園博園置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益，評估范圍是武
漢園博園置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括流動資產(chǎn)和非流動
資產(chǎn)等資產(chǎn)及相應(yīng)負(fù)債。
武漢東湖高新集團股份有限公司：
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)
和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法，按照必要的評估程序，對
貴公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)之經(jīng)濟行為所涉
及的武漢園博園置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在評估基準(zhǔn)日
2016 年 7 月 31 日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、委托方、被評估企業(yè)和其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為武漢東湖高新集團股份有限公司(以下簡
稱“東湖高新”)，被評估企業(yè)為武漢園博園置業(yè)有限公司(以下簡稱“園
博園置業(yè)”)。
(一)委托方概況
公司名稱：武漢東湖高新集團股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91420100300010462Q
住所：武漢市東湖開發(fā)區(qū)佳園路 1 號
法定代表人：喻中權(quán)
注冊資本：63,425.7784 萬元人民幣
公司類型：股份有限公司(上市)
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武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告
經(jīng)營范圍：高新技術(shù)產(chǎn)品、電力、新能源、環(huán)保技術(shù)的開發(fā)、研
制、技術(shù)服務(wù)及咨詢、開發(fā)產(chǎn)品的銷售;環(huán)保工程項目投資、建設(shè)、
運營和維護;科技工業(yè)園開發(fā)及管理;房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售(資質(zhì)
二級);針紡織品、百貨、五金交電、計算機及配件、通信設(shè)備(專營
除外)、普通機械、電器機械、建筑及裝飾材料零售兼批發(fā);承接通信
工程安裝及設(shè)計;組織科技產(chǎn)品展示活動;倉儲服務(wù);發(fā)布路牌、燈
箱、霓虹燈、電子顯示屏等戶外廣告、廣告設(shè)計制作;建設(shè)項目的建
設(shè)管理、代理、工程項目管理、服務(wù)、咨詢服務(wù);各類工程項目的建
設(shè)、移交;各類工程項目的建設(shè)、運營、移交;各類工程項目施工的
承包。(上述經(jīng)營范圍中，國家有專項規(guī)定須經(jīng)審批的項目，經(jīng)審批后
或憑有效許可證方可經(jīng)營)。
(二)被評估企業(yè)概況
公司名稱：武漢園博園置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91420104055726087R
住所：武漢市硚口區(qū)長豐街長豐村特 6 號
法定代表人：張如賓
注冊資本：5,000 萬元
公司類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)
1、歷史沿革
武漢園博園置業(yè)有限公司由美好置業(yè)集團股份有限公司(以下簡稱
“美好置業(yè)”)于 2012 年 11 月 08 日設(shè)立，注冊資本為 5000 萬元人民
幣，由武漢鑫源會計師事務(wù)所有限責(zé)任出具了鑫源驗字(2012)第 11-48
號驗資報告，對園博園置業(yè)注冊資本繳付情況進行驗證，武漢園博園置
業(yè)有限公司實收資本為 5000 萬元人民幣。
2014 年 2 月，長城嘉信資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“長城嘉信”)
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通過湖北銀行向園博園置業(yè)提供為期 36 個月(自 2014 年 2 月 18
日起至 2017 年 2 月 18 日止)總額為 97,600 萬元的委托貸款借款，
美好置業(yè)將持有的園博園置業(yè) 48%股權(quán)以 2,400 萬元的價格轉(zhuǎn)讓給長
城嘉信，以持有的園博園置業(yè) 52%股權(quán)向湖北銀行設(shè)定股權(quán)質(zhì)押。同
時，美好置業(yè)和名流置業(yè)武漢江北有限公司為本次融資提供連帶責(zé)任保
證擔(dān)保，美好置業(yè)全資子公司安徽東磁投資有限公司以部分土地使用權(quán)
提供抵押擔(dān)保。協(xié)議約定，委托貸款本息全部歸還之日，美好置業(yè)將按
照 2,400 萬元的價格向長城嘉信回購其持有的園博園置業(yè) 48%的股
權(quán)。根據(jù)上述融資安排，園博園置業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)于 2014 年變更為：美好
置業(yè)持股 52%、長城嘉信持股 48%。
2016 年 2 月 4 日，美好置業(yè)以 2,600 萬元價格將所持有的園博
園置業(yè) 52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給東湖高新。2016 年 3 月 8 日辦理完成變更登
記手續(xù)，園博園置業(yè)成為東湖高新控股子公司，股權(quán)構(gòu)變更為：東湖高
新持股 52%、長城嘉信持股 48%。
2016 年 6 月 30 日東湖高新以 2,400 萬元的價格購買長城嘉信所持
有的園博園置業(yè) 48%的股權(quán)。
至評估基準(zhǔn)日武漢園博園置業(yè)有限公司股東為武漢東湖高新集團
股份有限公司全資子公司，注冊資本為注冊資本為 5000 萬元人民幣。
截至評估基準(zhǔn)日，公司股東持股比例及持股數(shù)如下：
公司股東名稱、實繳金額和持股比例
序號 股東名稱 持有比例% 實繳金額(萬元)
1 武漢東湖高新集團股份有限公司 100 5000
合計 100 5000
2、經(jīng)營范圍
房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售(國家有專項規(guī)定的項目經(jīng)審批后或憑有
效許可證方可經(jīng)營)。
3、主要經(jīng)營業(yè)績
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截至 2016 年 7 月 31 日，公司資產(chǎn)總額為 186,227.88 萬元，凈資產(chǎn)
額為 4,903.55 萬元;2016 年 1-7 月度實現(xiàn)主營收入 0 萬元，利潤總額
-75.04 萬元，凈利潤-75.26 萬元。公司近三年及評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)及財務(wù)
狀況見下表：
近兩年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財務(wù)狀況表
單位：人民幣萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 7 月 31 日
總資產(chǎn) 4,997.06 114,747.56 106,174.06 186,227.88
負(fù)債 - 109,775.49 101,195.25 181,324.33
凈資產(chǎn) 4,997.06 4,972.07 4,978.81 4,903.55
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-7 月
主營業(yè)務(wù)收入 - - - -
利潤總額 -0.12 -24.98 6.74 -75.04
凈利潤 -0.12 -24.98 6.74 -75.26
中審亞太會計師(特殊 中審亞太會計師(特殊 中審眾環(huán)會計師(特殊普 大華會計師事務(wù)所
審計機構(gòu)
普通合伙)云南分所 普通合伙)云南分所 通合伙)云南亞太分所 (特殊普通合伙)
(三)委托方與被評估企業(yè)之間的關(guān)系
被評估企業(yè)為委托方全資子公司。
(四)委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為委托方、經(jīng)濟行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國
有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報送備案的相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認(rèn)的機
構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、評估目的
根據(jù)東湖高新評估委托函，武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓
所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)。
本次資產(chǎn)評估的目的是反映園博園置業(yè)股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)
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日的市場價值，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象是園博園置業(yè)的股東全部權(quán)益。評估范圍為園博園置業(yè)在
基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，賬面資產(chǎn)總額 186,227.88 萬元、負(fù)債
181,324.33 萬元、凈資產(chǎn) 4,903.55 萬元。具體包括流動資產(chǎn) 186,226.06
萬元;非流動資產(chǎn) 1.82 萬元;流動負(fù)債 83,724.33 萬元;非流動負(fù)債
97,600.00 萬元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審
計的資產(chǎn)負(fù)債表，評估是在企業(yè)審計報告的基礎(chǔ)上進行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍
一致。
(一)委估主要資產(chǎn)情況
本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為存貨、電子設(shè)備等。這些資產(chǎn)具有以
下特點：
1、實物資產(chǎn)主要分布在被評估企業(yè)的辦公區(qū)域及房地產(chǎn)開發(fā)項目
部內(nèi)。
2、本次委估的存貨為在產(chǎn)品，其中，在產(chǎn)品主要為房地產(chǎn)開發(fā)成
本。園博園置業(yè)的房地產(chǎn)項目為園博園長豐項目，該項目位于長豐大
道及古田二路兩條城市主干交匯處。項目共有兩期，規(guī)劃凈地面積
13.78 萬平方米，建筑總占地面積 4.05 萬平方米，地上平均容積率
5.01。根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3
地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】
13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武
規(guī)條字【2014】13 號-K7 地塊(開發(fā))規(guī)劃設(shè)計條件及企業(yè)自身規(guī)劃，
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預(yù)計開發(fā)地上計容總建筑面積 69.11 萬平方米，主要由住宅、公寓、商
業(yè)和辦公組成，其中：住宅擬開發(fā)建筑面積 39.07 萬平方米，公寓擬開
發(fā)建筑面積 3.68 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 4.90 萬平方米，辦公開
發(fā)建筑面積 20.79 萬平方米，配套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.20 萬平方米，
車位 6,963.00 個。其中一期項目規(guī)劃總建筑面積 28.98 萬平方米，住宅
擬開發(fā)建筑面積 26.63 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 2.18 萬平方米，配
套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.17 萬平方米，車位 2,844.00 個;二期項目規(guī)劃
總建筑面積 40.13 萬平方米，住宅擬開發(fā)建筑面積 12.44 萬平方米，公
寓擬開發(fā)建筑面積 3.68 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 2.72 萬平方米，
辦公開發(fā)建筑面積 20.79 萬平方米，配套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.03 萬平
方米，車位 4,119.00 個。
3、園博園置業(yè)設(shè)備主要為電子設(shè)備，共 4 項，主要為掃描儀、投
影儀及空調(diào)等，截止至評估基準(zhǔn)日，上述資產(chǎn)均能正常使用。
(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
截止至評估基準(zhǔn)日 2016 年 7 月 31 日，企業(yè)無賬面記錄或者未記錄
的無形資產(chǎn)。
(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
企業(yè)申報評估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，無表外資產(chǎn)。
(四)引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和
賬面金額
本次評估報告中基準(zhǔn)日各項資產(chǎn)及負(fù)債賬面值為經(jīng)大華會計師事
務(wù)所(特殊普通合伙)審計后的企業(yè)財務(wù)報表。
除以上引用事項之外，未引用其他機構(gòu)報告內(nèi)容。
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四、價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強
迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)
額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是 2016 年 7 月 31 日。
此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評估企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大
小、預(yù)計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)
依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)
和其他參考資料等，具體如下：
(一)經(jīng)濟行為依據(jù)
武漢東湖高新集團股份有限公司評估委托函。
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民
代表大會常務(wù)委員會第六次會議修訂);
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第 91 號令，1991 年);
3、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委
員會令第 12 號(2005 年 8 月 25 日);
4、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委
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產(chǎn)權(quán)[2006]274 號);
5、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令 378 號，2003 年 5
月 27 日);
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年修訂);
7、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人
民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂);
8、《中華人民共和國物權(quán)法》(2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代
表大會第五次會議通過);
9、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008 年 10 月 28 日第十一屆
全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);
10、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院
令 55 號)。
11、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員、財
政部 3 號令(2004 年 2 月 1 日)
(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財企(2004)20 號);
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財企(2004)20 號);
3、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨立性》(中評協(xié)〔2012〕248 號);
4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》(中評協(xié)[2011]230 號);
5、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》(中評協(xié)[2007]189 號);
6、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189 號)
7、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機器設(shè)備》(中評協(xié)[2007]189 號);
8、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014);
9、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》(中評協(xié)[2011]227 號);
10、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—利用專家工作》(中評協(xié)[2012]244 號);
11、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189 號);
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武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告
12、《注冊資產(chǎn)評 估師關(guān)注評 估對象 法律權(quán)屬指導(dǎo)意 見》( 會協(xié)
[2003]18 號);
13、《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財政部令第 33 號);
14、《企業(yè)會計準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》(財會[2006]18 號)。
15、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 1 號—存貨》等 38 項具體準(zhǔn)則(財會[2006]3
號);
16、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2008]218 號);
17、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)。
(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書;
2、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補償合同;
3、重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
4、其他參考資料。
(五)取價依據(jù)
1、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行;
2、《中國人民銀行貸款利率表》2015 年 10 月 24 日起執(zhí)行;
3、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司價格信息資料庫相關(guān)資料;
4、被評估企業(yè)的可行性研究報告、成本預(yù)算資料;
5、被評估企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊競盤的價格信息;
6、武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3 地塊
(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】
13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武規(guī)
條字【2014】13 號-K7 地塊(開發(fā))規(guī)劃設(shè)計條件;
7、其他參考資料。
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 13 頁
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告
(六)其它參考資料
1、武漢園博園置業(yè)有限公司 2013 年、2014 年、2015 年及評估基準(zhǔn)
日會計報表及審計報告;
2、wind 資訊金融終端;
3、《投資估價》([美]Damodanran 著，[加]林謙譯，清華大學(xué)出版社);
4、《價值評估：公司價值的衡量與管理(第 3 版)》([美]Copeland，
T.等著，郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社);
5、其他參考資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、
資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)
值化，強調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實市場上的參
照物來評價估值對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于
市場，估值結(jié)果說服力強的特點。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項
資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的思路。
武漢園博園置業(yè)有限公司評估方法的選擇：
市場法是指將評估對象與在市場上已有交易案例的參考企業(yè)、股東
權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市
場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。由于在目
前國內(nèi)類似行業(yè)相關(guān)的資本市場中尚難以找到足夠的交易案例或參考
企業(yè)，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不適宜采用市場法。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表作為導(dǎo)向，將企業(yè)各單項資產(chǎn)
分別按適用的評估方法在合理評估的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的一種
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評估方法。本次評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映
了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，
因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。
被評估企業(yè)在未來年度其收益與風(fēng)險可以估計，因此本次評估可以
選擇收益法進行評估。
綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估。
(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹
資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的企
業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是
指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)
價值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下：
1、流動資產(chǎn)
(1)貨幣資金：全部為銀行存款
銀行存款：對所有銀行存款賬戶進行了函證，以證明銀行存款的真
實存在，同時檢查有無未入賬的銀行存款，檢查“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”
中未達(dá)賬的真實性，以及評估基準(zhǔn)日后的進賬情況。對于人民幣賬戶以
核實后的賬面值確認(rèn)其評估值。
(2)預(yù)付賬款
對預(yù)付賬款的評估，評估人員查閱了相關(guān)合同或協(xié)議，了解了評
估基準(zhǔn)日至評估現(xiàn)場作業(yè)日期間已接受的服務(wù)情況，由于該部分款項
已實際投入到項目中，在在產(chǎn)品(開發(fā)成本)評估時予以考慮，故在本
次評估中該部分項在預(yù)付賬款科目中評估為零。
(3)應(yīng)收類賬款(其他應(yīng)收款)
對其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，
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借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原
因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。應(yīng)收款采用
個別認(rèn)定和賬齡分析的方法確定評估風(fēng)險損失進行評估。對于期末單項
金額重大的應(yīng)收款項單獨進行評估風(fēng)險壞賬損失的測算;對于發(fā)生時間
在 1 年以內(nèi)的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性為 3%;發(fā)生時間 1 到 2
年的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失的可能性在 5%;發(fā)生時間 2 到 3 年的發(fā)生
評估風(fēng)險壞賬損失的可能性在 10%;發(fā)生時間 3 到 4 年的發(fā)生評估風(fēng)險
壞賬損失的可能性在 20%;發(fā)生時間 4 到 5 年的發(fā)生評估風(fēng)險壞賬損失
的可能性在 50%;發(fā)生時間在 5 年以上評估風(fēng)險損失為 80%。
按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評估風(fēng)險損失，以應(yīng)收類賬款合計減去評估風(fēng)險
損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。
(4)存貨-在產(chǎn)品(開發(fā)成本)
在產(chǎn)品(開發(fā)成本)主要為房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本，其計算公式
為：
評估價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-續(xù)建管理費用-
銷售費用-銷售稅費-應(yīng)繳土地增值稅-應(yīng)繳企業(yè)所得稅-投資利息
-投資凈利潤。
(5)其他流動資產(chǎn)
對其他流動資產(chǎn)的評估，主要為待抵扣的增值稅。評估人員核實企
業(yè)適用的稅收政策、計算基礎(chǔ)、稅率，以確認(rèn)賬面記錄的合法性、真實
性，經(jīng)核實賬面價值無誤。以經(jīng)核實無誤的賬面值作為評估值。
2、非流動資產(chǎn)
(1)固定資產(chǎn)
本次評估根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依
據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進行評
估。
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評估值=重置全價×成新率
A、電子設(shè)備重置全價
根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂畔⒓啊痘勐斏糖椤返冉谑袌鰞r格(含稅)資料，
確定評估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價格，一般生產(chǎn)廠家或銷售商提供免費運輸
及安裝，則其重置全價=購置價(含稅)/1.17。
B、成新率的確定
成新率=(1-已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限)×100%
C、評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
3、遞延所得稅資產(chǎn)
對遞延所得稅資產(chǎn)的評估，核對明細(xì)賬與總賬、報表余額是否相符，
核對與委估明細(xì)表是否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬
務(wù)記錄，以證實遞延所得稅資產(chǎn)的真實性、完整性。在核實無誤的基礎(chǔ)
上，以核實后賬面值確定為評估值
4、負(fù)債
檢驗核實各項負(fù)債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務(wù)人、負(fù)債金額，以
評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確定評
估值。
(三)收益法簡介
1、概述
從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價值是由其獲利能力所決定的，其股權(quán)
價值取決于未來預(yù)期的權(quán)益報酬，因而股東權(quán)益報酬及獲取凈現(xiàn)金流量
的能力是股權(quán)定價的基礎(chǔ)。本次評估目的是為確定園博園置業(yè)在評估基
準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價值。園博園置業(yè)的財務(wù)核算相對規(guī)范;資產(chǎn)經(jīng)營
和財務(wù)數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，未來收益和
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風(fēng)險可以預(yù)測。根據(jù)國際國內(nèi)股權(quán)價格評估慣例以及《企業(yè)價值評估準(zhǔn)
則》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評估園博園置
業(yè)的全部股東權(quán)益資本價值。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過將企業(yè)未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評
估資產(chǎn)價值的一種方法。其基本思路是通過估算資產(chǎn)在未來預(yù)期的凈現(xiàn)
金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時價值，得出評估值。其適用的基
本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存在較穩(wěn)
定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險能夠預(yù)測及可量化。使用現(xiàn)金流折
現(xiàn)方法的最大難度在于預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測以及數(shù)據(jù)采集和處理的
可靠性、客觀性等。但當(dāng)對未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測較為客觀公正、
折現(xiàn)率的選取較為合理時，其評估結(jié)果具有較好的客觀性，易為市場所
接受。
2、基本評估思路
根據(jù)本次盡職調(diào)查情況以及評估對象的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點，
本次評估是以評估對象的合并報表口徑估算其權(quán)益資本價值，本次評估
的基本評估思路是：
(1)對納入報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)
營狀況的變化趨勢和業(yè)務(wù)類型等分別估算預(yù)期收益(凈現(xiàn)金流量)，并
折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產(chǎn)的價值;
(2)對納入報表范圍，但在預(yù)期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予
考慮的諸如基準(zhǔn)日存在非日常經(jīng)營所需貨幣資金，應(yīng)收、應(yīng)付股利等流
動資產(chǎn)(負(fù)債);呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)以及未計及收益的在建工程等
非流動資產(chǎn)(負(fù)債)，定義其為基準(zhǔn)日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)
債)，單獨測算其價值;
(3)由上述各項資產(chǎn)和負(fù)債價值的加和，得出評估對象的企業(yè)價
值，經(jīng)扣減付息債務(wù)價值后，得出評估對象的所有者權(quán)益價值。
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3、評估模型
(1)基本模型
本次評估的基本模型為：
E=B-D (1)
式中：
E：評估對象的股東全部權(quán)益價值;
B：評估對象的企業(yè)價值;
B=P+C+I(2)
P：評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)價值;
(3)
式中：
Ri：評估對象未來第 i 年的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量);
Pn：期末固定資產(chǎn)、營運資金回收值;
r：折現(xiàn)率;
n：未來經(jīng)營期。
C：評估對象基準(zhǔn)日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)的價值;
C C1 C2 (4)
C1：評估對象基準(zhǔn)日存在的現(xiàn)金類資產(chǎn)(負(fù)債)價值;
C2：評估對象基準(zhǔn)日存在的其他溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價值;
I:非評估范圍的股權(quán)投資
D：評估對象的付息債務(wù)價值。
(2)收益指標(biāo)
本次評估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評估對象投資性資產(chǎn)的收
益指標(biāo)，其基本定義為：
R=經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流+投資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流+籌資活動
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產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流(5)
根據(jù)評估對象的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等，估算其未來預(yù)期的
自由現(xiàn)金流量。將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)處理并加和，
測算得到企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值。
(3)折現(xiàn)率
本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率 r
r rd wd re we (6)
式中：
Wd：評估對象的債務(wù)比率;
D
wd (7)
( E D)
We：評估對象的權(quán)益比率;
E
we (8)
( E D)
re：權(quán)益資本成本。本次評估按資本資產(chǎn)定價模型(CAPM)確定
權(quán)益資本成本 re;
re r f e (rm r f ) (9)
式中：
rf：無風(fēng)險報酬率;
rm：市場預(yù)期報酬率;
ε：評估對象的特性風(fēng)險調(diào)整系數(shù);
βe：評估對象權(quán)益資本的預(yù)期市場風(fēng)險系數(shù);
D
e u (1 (1 t ) ) (10)
E
βu：可比公司的無杠桿市場風(fēng)險系數(shù);
t
u (11)
D
(1 (1 t) i
Ei
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βt：可比公司股票(資產(chǎn))的預(yù)期市場平均風(fēng)險系數(shù)
t 34%K 66% x (12)
式中：
K：一定時期股票市場的平均風(fēng)險值，通常假設(shè) K=1;
βx：可比公司股票(資產(chǎn))的歷史市場平均風(fēng)險系數(shù);
Di、Ei：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
整個評估工作分四個階段進行：
(一)評估準(zhǔn)備階段
1、2016 年 7 月中旬，委托方召集本項目各中介協(xié)調(diào)會，有關(guān)各方
就本次評估的目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出
本次資產(chǎn)評估工作計劃。
2、配合企業(yè)進行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細(xì)表等工作。2016
年 7 月下旬，評估項目組人員對委估資產(chǎn)進行了詳細(xì)了解，布置資產(chǎn)評
估工作，協(xié)助企業(yè)進行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。
(二)現(xiàn)場評估階段
項目組現(xiàn)場評估階段的時間為 2016 年 8 月 3 日至 2016 年 8 月 10
日。主要工作如下：
1、聽取委托方及被評估企業(yè)有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資
產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)
等情況。
2、對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表進行審核、鑒別，并與
企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。
3、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表，對固定資產(chǎn)進行了全面清查核
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實，對流動資產(chǎn)中的存貨類實物資產(chǎn)進行了抽查。
4、查閱、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)的具體評估方
法。
6、對通用設(shè)備，主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價格資
料。
7、對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進行查驗。
8、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，在清查核實的基礎(chǔ)上做出初步評
估測算。
(三)評估匯總階段
2016 年 8 月 11 日至 8 月 15 日對各類資產(chǎn)評估及負(fù)債審核的初步結(jié)
果進行分析匯總，對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整、修改和完善。
(四)提交報告階段
在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告，與委托方就評估結(jié)果交換
意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度
和程序?qū)蟾孢M行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報告。
九、評估假設(shè)
本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設(shè)：
(一)一般假設(shè)
1、交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根
據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得
以進行的一個最基本的前提假設(shè)。
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2、公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的
資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會
和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和
使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基
礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設(shè)
1、本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀
經(jīng)濟不發(fā)生重大變化;
2、假設(shè)企業(yè)在期后可以簽署土地出讓合同并可以取得土地使用證;
3、假設(shè)企業(yè)期后可以獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許
可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、;
4、評估對象無產(chǎn)權(quán)糾紛;能合法進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè);并能按預(yù)
計價格進行銷售;
5、企業(yè)能保質(zhì)保量完成開發(fā)項目建設(shè)周期目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程
成本管理目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo);
6、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素對被評估資產(chǎn)造成的重大不利
影響;
7、企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重
大變化;
8、企業(yè)未來的經(jīng)營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模
式;
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9、本次評估的各項資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實際存量為前提，有關(guān)
資產(chǎn)的現(xiàn)行市價以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價格為依據(jù);
10、本次評估假設(shè)委托方及被評估企業(yè)提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料
真實、準(zhǔn)確、完整;
11、評估范圍僅以委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報表為準(zhǔn)，未
考慮委托方及被評估企業(yè)提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)
債;
12、企業(yè)未來收入主要來源于評估基準(zhǔn)日已有詳細(xì)規(guī)劃、未來投入
產(chǎn)出明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目業(yè)務(wù);
13、企業(yè)在未來的經(jīng)營期內(nèi)的主營業(yè)務(wù)及相關(guān)收入、成本、費用等
能夠按照企業(yè)未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測進行，相關(guān)預(yù)測數(shù)據(jù)能夠如期實
現(xiàn);
14、本次評估測算的各項參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
十、評估結(jié)論
我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準(zhǔn)則，本
著獨立、公正、科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估法定的和必要的
程序，采用公認(rèn)的評估方法，對納入評估范圍的資產(chǎn)實施了實地勘
察、市場調(diào)查、詢證和評估計算，得出如下結(jié)論：
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論
資產(chǎn)賬面價值 186,227.88 萬元，評估值 231,949.30 萬元，評估增值
45,721.42 萬元，增值率 24.55 %。
負(fù)債賬面價值 181,324.33 萬元，評估值 181,324.33 萬元，無評估增
減值。
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凈資產(chǎn)賬面價值 4,903.55 萬元，評估值 50,624.97 萬元，評估增值
45,721.42 萬元，增值率 932.41 %。詳見下表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
被評估企業(yè)：武漢園博園置業(yè)有限公司 評估基準(zhǔn)日：2016 年 7 月 31 日 單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流動資產(chǎn) 186,226.06 231,947.57 45,721.51 24.55
2 非流動資產(chǎn) 1.82 1.73 -0.09 -4.95
3 其中：長期股權(quán)投資 - - -
4 投資性房地產(chǎn) - - -
5 固定資產(chǎn) 1.80 1.71 -0.09 -5.00
6 在建工程 - - -
7 無形資產(chǎn) - - -
8 其中：土地使用權(quán) -
9 長期待攤費用 0.02 0.02 - -
10 其他非流動資產(chǎn) - - -
11 資產(chǎn)總計 186,227.88 231,949.30 45,721.42 24.55
12 流動負(fù)債 83,724.33 83,724.33 - -
13 非流動負(fù)債 97,600.00 97,600.00 - -
14 負(fù)債總計 181,324.33 181,324.33 - -
15 凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益) 4,903.55 50,624.97 45,721.42 932.41
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
(二)收益法評估結(jié)論
經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程
序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對企業(yè)股東全部權(quán)益價值進行評估。
園博園置業(yè)在評估基準(zhǔn)日 2016 年 7 月 31 日的所有者權(quán)益賬面值為
4,903.55 萬元，評估 后的凈 資產(chǎn)價值 為 50,007.95 萬元 ，評估增 值
45,104.40 萬元，增值率 919.83%。
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(三)評估結(jié)果分析及最終評估結(jié)論
1、評估結(jié)果的差異分析
本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價值為 50,007.95 萬元，
比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價值 50,624.97 萬元，低 617.02
萬元，低 1.22%。兩種評估方法差異的原因主要是：
(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是
資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨
著國民經(jīng)濟的變化而變化;
(2)收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)
的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、
政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響;
綜上所述，從而造成兩種評估方法產(chǎn)生差異。
2、評估結(jié)果的選取
本次評估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，通過對武漢園博園置業(yè)有限公司整體資
產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進行評估，以核實企業(yè)在評估基準(zhǔn)日股東全部權(quán)益的公允
價值，為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價值參考依據(jù)。
考慮到收益法受市場環(huán)境條件變化的影響較大，尤其是受國家調(diào)控
政策影響較大，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)營戰(zhàn)略的實施存在一定的不確定性。因
此，此次評估選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。由此得到武漢園
博園置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在基準(zhǔn)日時點的價值為50,624.97萬元。
本次評估增值的主要原因為評估值中包含了已發(fā)生成本對應(yīng)部分
預(yù)計可實現(xiàn)利潤，企業(yè)取得土地時間為2014年，土地成交時周邊樓面地
價約為4000元/平方米，至評估基準(zhǔn)日待估地塊因所在的區(qū)域相關(guān)配套
逐步完善，經(jīng)評估測算正在開發(fā)或擬開發(fā)的各個項目預(yù)期均可實現(xiàn)一定
利潤，故評估值中包含了已發(fā)生成本對應(yīng)部分預(yù)計可實現(xiàn)利潤以及開發(fā)
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地塊土地增值因素。
十一、特別事項說明
(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項
截止至評估基準(zhǔn)日，被評估企業(yè)項目開發(fā)用地尚未取得土地使用權(quán)
證。據(jù)《武漢長豐村 A 包項目合作協(xié)議》約定，美好置業(yè)集團股份有限
公司承諾分別于 2016 年 9 月 30 日前、2017 年 5 月 20 日前將 K5、K6
地塊、K3、K4、K7 地塊國有土地使用權(quán)證辦理至武漢園博園置業(yè)有限
公司名下，本次評估以上述協(xié)議及約定能按期按計劃落實為前提。
(二)抵押擔(dān)保事項
2016 年 5 月 25 日園博園置業(yè)由武漢東湖高新集團股份有限公司提
供信用擔(dān)保，向渤海銀行北京魏公村支行借款 476,000,000.00 元、
500,000,000.00 元，分別于 2018 年 5 月 24 日還款 476,000,000.00 元，
2018 年 11 月 23 日還款 500,000,000.00 元。
(三)重大期后事項
期后事項是指評估基準(zhǔn)日之后出具評估報告之前發(fā)生的重大事項。
本次評估未發(fā)現(xiàn)存在重大期后事項。
(四)其他需要說明的事項
1、園博園置業(yè)所擁有的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資
質(zhì)證書》于2014年6月20日到期，由于企業(yè)項目一直處于前期階段，故
一直未辦理該資質(zhì)延續(xù)手續(xù)，本次評估中未考慮上述問題對本次評估結(jié)
果影響，提請本次報告使用者注意。
2、2016年5月1日起，國家全面推行營改增改革。由于本次評估企
業(yè)所開發(fā)項目仍處于前期階段，因項目目標(biāo)成本為預(yù)計數(shù)，無法預(yù)計項
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目成本產(chǎn)生的增值稅進項金額，故本次評估中仍選擇簡易計稅方法按照
1/1.05×0.05×100%=4.76%確定增值稅銷項金額，提請本次報告使用者
注意。
3、武漢園博園置業(yè)有限公司于2014年3月6日獲得《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》
(以下簡稱“土地成交確認(rèn)書”)，確認(rèn)書中約定，編號為P(2014)014號國有建設(shè)用地使用權(quán)，
成交價總額為159270萬元(包含本掛牌地塊對應(yīng)的城中村綜合改造成本;政府土地收益，含土地
出讓金、水土保持設(shè)施補償費和土地登記費)。由于此項目至評估基準(zhǔn)
日尚未簽署國有土地出讓合同，距離企業(yè)獲得土地成交確認(rèn)書已有2.5
年，近年來武漢房地產(chǎn)單價持續(xù)走高，因此，現(xiàn)企業(yè)對長豐村村民征地
拆遷安置補償款較政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提高較多。根據(jù)武漢園博園置業(yè)有限公
司提供的《武漢長豐村A包項目合作協(xié)議》，園博園開發(fā)項目土地征地拆
遷安置補償總價款為2864060000元，本次評估委估開發(fā)項目土地取得成
本中拆遷補償安置費按協(xié)議約定金額取值，如因上述協(xié)議發(fā)生變更或簽
署了補充協(xié)議，本次評估結(jié)果應(yīng)同步進行修改，提請本次報告使用者注
意。
4、因企業(yè)至基準(zhǔn)日仍未簽署國有土地使用權(quán)出讓合同，本次評估
假定企業(yè)可按《武漢長豐村A包項目合作協(xié)議》中約定簽署國有土地使
用權(quán)出讓合同并獲得國有土地土地使用權(quán)證，未考慮逾期等事項對本次
評估影響，提請本次報告使用者注意。
5、本次評估中，截止至評估基準(zhǔn)日，①委估宗地均未簽署土地出
讓合同，并均未獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑
工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、土地使用證;②目標(biāo)地塊 K3、
K4、K5、K6、K7，目前已有 K5、K6 凈地交付，其余地塊仍為毛地階
段;③目標(biāo)地塊 K3，涉及軌道 12 號線控制用地面積。綜上，本次評估
時采用假設(shè)開發(fā)法時所選用的參數(shù)來自于武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)
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布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號
-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字
【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K7 地塊(開
發(fā))規(guī)劃設(shè)計條件，項目可行性研究報、項目成本費用表、市場區(qū)域競
品分析等資料，如因上述資料發(fā)生調(diào)整或因有關(guān)部門審批時項目主要經(jīng)
濟技術(shù)指標(biāo)發(fā)生變更時，本次評估結(jié)果應(yīng)同步進行修改，提請本次報告
使用者注意。
6、評估師和評估機構(gòu)的法律責(zé)任是對本報告所述評估目的下的資
產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構(gòu)對該項評估目的
所對應(yīng)的經(jīng)濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托
方及被評估企業(yè)提供的有關(guān)資料。因此，評估工作是以委托方及被評估
企業(yè)提供的有關(guān)經(jīng)濟行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會計憑證，
有關(guān)法律文件的真實合法為前提。
7、評估過程中，評估人員在對設(shè)備進行勘察時，因檢測手段限制
及部分設(shè)備正在運行等原因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估
企業(yè)提供的近期檢測資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷設(shè)
備狀況。
8、評估機構(gòu)獲得的被評估企業(yè)盈利預(yù)測是本評估報告收益法的基
礎(chǔ)。評估師對被評估企業(yè)盈利預(yù)測進行了必要的調(diào)查、分析、判斷，經(jīng)
過與被評估企業(yè)管理層及其主要股東多次討論，被評估企業(yè)進一步修
正、完善后，評估機構(gòu)采信了被評估企業(yè)盈利預(yù)測的相關(guān)數(shù)據(jù)。評估機
構(gòu)對被評估企業(yè)盈利預(yù)測的利用，不是對被評估企業(yè)未來盈利能力的保
證。
9、本次評估范圍及采用的由被評估企業(yè)提供的數(shù)據(jù)、報表及有關(guān)
資料，委托方及被評估企業(yè)對其提供資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)。
10、評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評估企業(yè)
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提供，委托方及被評估企業(yè)對其真實性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
11、評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并
發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)
為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
12、在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生
變化時，應(yīng)按以下原則處理：
(1)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行
相應(yīng)調(diào)整;
(2)當(dāng)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響
時，委托方應(yīng)及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估價值;
(3)對評估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資
產(chǎn)實際作價時應(yīng)給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時，
本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則
確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響。同時，本報告
也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力
對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它
情況發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。評估機構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件
的變化而導(dǎo)致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。
本評估報告成立的前提條件是本次經(jīng)濟行為符合國家法律、法規(guī)的
有關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。
(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評
估報告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評估機構(gòu)不會隨意
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向他人公開。
(三)未征得本評估機構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，評估報告的全部或
者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及
相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(四)根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估報告須經(jīng)備案
(或核準(zhǔn))后使用，經(jīng)備案(或核準(zhǔn))后的評估結(jié)果使用有效期一年，
即自評估基準(zhǔn)日2016年7月31日至2017年7月30日使用有效，超過一年，
需重新進行評估。
十三、評估報告日
評估報告日為二〇一六年八月二十六日。
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備查文件目錄
1、經(jīng)濟行為文件(復(fù)印件);
2、大華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)基準(zhǔn)日審計報告(復(fù)印件);
3、委托方和被評估企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
4、園博園置業(yè)項目有限公司 2014 年、2015 年會計報表(復(fù)印件);
5、土地成交確認(rèn)書(復(fù)印件);
6、《武漢長豐村 A 包項目合作協(xié)議》(復(fù)印件);
7、K3-K7 規(guī)劃設(shè)計條件(復(fù)印件);
8、委托方及被評估企業(yè)承諾函;
9、簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函;
10、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司資產(chǎn)評估資格證書(復(fù)印件);
11、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
12、簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書(復(fù)印件)。
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