資產評估報告優秀的

時間：2024-08-24 01:17:21 資產評估報告我要投稿

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　　導語：資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告。下面是小編為大家整理的內容，歡迎閱讀，僅供參考，更多相關的知識，請關注文書幫!

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　　資產評估報告【范文一】：

　　一、土地

　　(一)確定評估范圍

　　(二)了解土地使用權概況

　　1.土地登記狀況

　　2.土地權利狀況

　　3.土地利用狀況

　　(三)對土地價格影響因素進行分析

　　城鎮土地價格的影響因素有：

　　(1) 一般因素;

　　指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

　　(2) 區域因素;

　　指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　(3) 個別因素。

　　指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　(四)地價定義

　　(五)核實過程

　　(六)評估方法

　　根據《城鎮土地評估規程》，目前國內對宗地地價的評估方法有：市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價系數修正法和路線價法。評估人員根據本次評估目的即待估宗地所處的位置、土地利用性質、土地開發程度等具體情況，確定適當的評估方法。

　　1、市場比較法

　　市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。

　　以市場比較法評估土地價格用以下公式：

　　V=VB×A×B×D×E (13)

　　式中：

　　V：待估宗地價格;

　　VB：比較實例價格;

　　A：待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數

　　=正常情況指數/比較實例宗地情況指數

　　B：待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數

　　D：待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數

　　E：待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數

　　市場比較法主要用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關參數的求取。

　　2、收益還原法

　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。

　　基本公式

　　(1)土地收益為無限年期：

　　V=a/r

　　式中： V：土地收益價格

　　a：土地純收益(或地租)

　　r：土地還原利率

　　(2)土地收益為有限年期：

　　V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

　　式中： V、a、r含義同前

　　n：未來土地使用年期

　　收益還原法適用于有現實收益或潛在收益的土地或不動產估價。

　　3、剩余法

　　剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。

　　基本公式：

　　V=A-(B+C)

　　V—待估土地的價格

　　A—總開發價值或開發完成后的不動產總價值;

　　B—整個開發項目的開發成本;

　　C—開發上合理利潤

　　對于房地產開發項目，其具體公式為：

　　土地價格=房屋于其總售價-建筑費用-專業費用-利息-銷售費用-稅費-開發商利潤

　　剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價;(2)僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價;(3)現有房地產中地價的單獨評估。

　　4、成本逼近法

　　成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要

　　取決于在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。

　　成本逼近法的基本公式如下：

　　V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

　　=VE+R3

　　式中：

　　V：土地價格

　　Ea：土地取得費

　　Ed：土地開發費

　　T：稅費

　　R1：利息

　　R2：利潤

　　R3：土地增值

　　VE：土地成本價格

　　R3：土地增值

　　成本逼近法一般用于新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。

　　5、基準地價系數修正法

　　基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。

　　其基本公式如下：

　　V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

　　式中：

　　V：土地價格

　　V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價

　　∑Ki：宗地地價修正系數

　　Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數

　　基準地價系數修正法一般用于：(1)完成基準地價評估的城鎮的土地評估，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。(2)基準地價修正法可在短時間內大批量進行宗地地價的評估，因此，可快速方便地進行大面積的、數量總舵的土地價值評估。(3)基準地價修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

　　6、路線價法

　　利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等。

　　宗地地價計算公式：

　　V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)

　　式中：

　　V：待估宗地地價

　　u：路線價

　　dv：深度指數

　　Ki：其它修正系數(i=1-n)

　　據項目特點及上述方法選擇的要求，我們擬選出最適宜的方法進行評估：評估人員通過實地勘察，認真分析調查收集到的資料，在確

　　定評估原則的基礎上，根據評估對象的實際情況，結合本次報告評估目的綜合確定土地評估方法。

　　(七)得出評估結果

　　二、房屋建筑物

　　(一)確認評估范圍

　　(二)了解房屋建筑物的狀況

　　其中：主要了解房屋建筑物的用途、結構、利用狀況、維護狀況、相關會計政策以及占用土地權屬狀況。

　　(三)進行現場核實

　　(四)選取評估方法

　　1、成本法：

　　成本法計算公式如下：

　　評估值=重置全價×綜合成新率

　　(1)重置全價的確定

　　房屋建筑物的重置全價一般包括：建筑安裝工程費用、建設工程前期及其他費用和資金成本。房屋建筑物重置全價計算公式如下：

　　重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

　　A.建安綜合造價

　　對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，采用預決算調整法確定其建安綜合造價，即以待估建(構)筑物決算中的工程量為基礎，根據當地執行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和安裝工程費用等，得到建安綜合造價。

　　對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。

　　B.前期及費用

　　建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據行業、國家或地方政府規定的收費標準計取。

　　C.資金成本

　　資金成本按照被評估單位的合理建設工期，參照評估基準日中國人民銀行發布的同期金融機構人民幣貸款基準利率，以建安綜合造價、前期及其他費用等總和為基數按照資金均勻投入計取。被評估單位的合理建設工期為××年。資金成本計算公式如下：

　　資金成本=(建安綜合造價+前期及其他費用)×合理建設工期×貸款基準利率×1/2

　　(2)成新率的確定

　　①對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，依據其經濟壽命年限、已使用年限，通過對其進行現場勘查，對結構、裝飾、附屬設備等各部分的實際使用狀況作出判斷，綜合確定其尚可使用年限，然后按以下公式確定其綜合成新率。

　　綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% ②對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物，主要依據其經濟壽命年限確定成新率，然后結合現場勘查情況進行調整。計算公式如下：

　　年限法成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%

　　綜合成新率=年限法成新率×調整系數

　　(3)評估值的確定

　　評估值=重置全價×綜合成新率

　　2、市場法：

　　市場法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　運用市場法估價應按下列步驟進行：

　　(1)搜集交易實例;

　　(2)選取可比實例;

　　(3)建立價格可比基礎;

　　(4)進行交易情況修正;

　　(5)進行交易日期修正;

　　(6)進行區域因素修正;

　　(7)進行個別因素修正;

　　(8)求出比準價格。

　　市場法評估計算公式如下：

　　待估房地產價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產評估基準日價格指數/參照物房地產交易日價格指數×待估房地產區域因素值/參照物房地產區域因素值×待估房地產個別因素值/參照物房地產個別因素值

　　(五)典型案例

　　(六)得出評估結果

　　3、收益法：

　　收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法。

　　具體公式為：

　　P=A/(Y-g)*{1-[(1+g)n/(1+Y)n]}

　　P：評估現值;

　　A：估價對象產生的年純收益;

　　Y：估價對象的報酬率;

　　g：估價對象的收益遞增比率;

　　n：剩余收益年限。

　　三、車輛

　　車輛成本法評估步驟如下：

　　車輛評估價值=車輛重置全價×綜合成新率

　　1、車輛重置全價：按照評估基準日的市場價格，加上車輛購置稅、牌照費等其它合理費用確定其重置全價(因是單項資產，不對其增值稅進行抵扣)。運輸設備重置全價計算公式如下：

　　重置全價=購置價+購置價×10%/(1+17%)+牌照費

　　2、綜合成新率：綜合成新率=年限成新率×1/3+里程成新率×1/3+現場勘查成新率×1/3

　　年限成新率的確定根據《機動車強制報廢標準規定》(商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號)的規定，再結合車

　　輛的性質確認符合規定的使用年限。采用公式：車輛年限成新率=尚可使用年限/使用年限。

　　里程成新率根據《機動車強制報廢標準規定》(商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號)的規定，結合車輛性質確認強制報廢前的行駛里程數。采用公式：車輛里程成新率=尚可行駛里程/規定報廢里程。

　　現場勘察成新率，屆時根據評估人員現場勘察，填寫現場勘察表。根據勘察結果確認現場成新率。

　　四、辦公設備及其他

　　辦公設備及其他采用成本法步驟如下：

　　評估公式=重置全價×綜合成新率

　　重置全價=市場公開詢價+運費

　　綜合成新率=年限成新率×40%+現場勘察成新率×60%

　　年限成新率的確定首先要確定該辦公設備的使用年限，在評估過程中，我們將咨詢該設備生產廠家、查閱設備說明書等資料，確認該設備的使用壽命，然后再查閱該設備的購置發票，確認購置時間。根據企業管理人員提供的資料，確認設備的啟用時間。算出設備尚可使用壽命。采用公式：尚可使用壽命÷使用壽命×100%=年限成新率。

　　現場成新率根據評估師現場勘察打分結果確認。

　　五、車站站牌、站亭、站樁

　　車站站牌、站亭、站樁等資產采用成本法步驟如下：

　　成本法公式：評估價值=重置全價×綜合成新率

　　重置全價其構成大致為：

　　重置全價=材料費+安裝費+設計費+其他費用，其具體構成需要根據評估師了解了站牌、站亭、站樁等資產達到預定可使用狀態的過程之后具體確定。

　　綜合成新率=年限成新率×40%+現場成新率×60%

　　年限成新率根據該資產材料構成，咨詢相關專業人士確認其使用年限，根據被評估單位確認的啟用時間算出年限成新率。

　　現場成新率根據評估師現場打分之后確定。

　　五、長期股權投資

　　首先，在資產評估基準日確認評估范圍，了解被評估資產的狀況，包括被投資單位名稱、住所、經營場所、法人代表、注冊資本、實收資本、企業類型、經營范圍、股權結構、歷史沿革及近三年的財務與經營狀況。其次，評估師再核實上述情況。

　　《資產評估準則——企業價值》規定，注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。

　　企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。

　　企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用

　　的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。

　　企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。

　　確認評估方法，評估方法的確認中要考慮長期股權投資是全資控股還是非全資控股。全資及控股長期股權投資對全資及控股長期股權投資進行整體評估，首先評估獲得被投資單位的股東全部權益價值，然后乘以所持股權比例計算得出股東部分權益價值。對非控股長期股權投資，由于不具備整體評估的條件，評估人員根據各被投資單位的具體情況分別采用不同的方法進行評估。

　　最后，結合資產的具體情況選取了恰當的評估方法之后得出評估結論。

　　資產評估報告【范文二】：

　　一、委托方與資產占有方簡介名稱：水吧飲品住所：燕京理工學院南門美食城經營范圍：各種奶茶、咖啡、鮮榨果汁等成立時間：2014年10月消費人群：學生及附近居民經營類型：個體經營二、評估目的

　　本次評估為該水吧持續經營提供價值依據三、評估范圍和對象

　　本次納入評估范圍的資產為水吧店面、店內設施及經營所需要的相關原材料和機器設備。四、評估基準日

　　本評估項目基準日是2015年6月14日;本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現日接近。五、評估原則

　　遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。六、評估依據

　　根據調研報告及相關制度準則進行評估。七、評估方法根據

　　本次資產評估目的和委估資產類型，采用收益法對水吧進行評估。八、評估過程本次評估 6月14日實地調查，數據采集、資料整理和編制評估報告。

　　資產構成：

　　評估價值計算：評估采用的方法為收益法，在收益法的應用過程中可以采用凈利潤和凈現金流量值，此次評估選用凈現金流量值。月現金流入構成情況為：營業額 1300*30=39000元月現金流出構成情況為：房屋租金 35000/12=2916.67元進貨費用 300*30=9000元工資支出 6000元水、電等費用 150*30=4500元送餐相關費用 150元其他額外支出 200元

　　總計22766.67元月凈現金流量：39000-31766.67=16233.33元年凈現金流量:194799.96元資本化率的選用：水吧行業平均資本化率為5% 持續經營年限：通過對水吧飲品的調查了解以及市場分析，估計可以持續經營15年。 P=A/i*[1-1/(1+i)n] A為年金，i為折現率，n為收益年限

　　P=194799.96/5%*[1-1/(1+5%)15]=792566.81元

　　九.評估結果

　　水吧飲品收益法的評估現值為792566.81元。十.評估人員鄭倩

　　水吧飲品資產評估數據調查

　　親愛的老板：

　　您好!我是燕京理工學院的學生，目前打算對您的水吧資產進行評估，我將對以下數據進行調查，感謝您對我工作的支持!

　　評估人員：老板簽字：

　　調查日期：

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