資產(chǎn)評估報告

時間：2024-05-31 12:53:18 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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關(guān)于資產(chǎn)評估報告范文

　　導(dǎo)語：評估報告是對某件事物價值的衡量。下面是小編收集的關(guān)于資產(chǎn)評估報告范文，歡迎參考。

關(guān)于資產(chǎn)評估報告范文

　　關(guān)于資產(chǎn)評估報告范文(一)

　　中聯(lián)評報字[2015]第 50 號XX集團股份有限公司:

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法,按照必要的評估程序,對XX集團股份有限公司擬進行資產(chǎn)重組暨整體資產(chǎn)置出之經(jīng)濟行為所涉及的XX集團股份有限公司的全部資產(chǎn)與負(fù)債在評估基準(zhǔn)日 2014 年 9 月 30 日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下:

　　一、委托方、被評估單位和其他評估報告使用者

　　本次資產(chǎn)評估的委托方與被評估單位均為XX集團股份有限公司。

　　(一)委托方(即被評估單位)概況

　　1、公司簡介

　　公司名稱:XX集團股份有限公司

　　公司地址:長春市人民大街 1881 號

　　法定代表人:林大湑

　　注冊資本:貳億叁仟肆佰捌拾叁萬壹仟伍佰陸拾玖元

　　公司類型: 股份有限公司(上市)

　　XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號:220101000014381

　　2、歷史沿革:

　　⑴公司設(shè)立情況

　　長百集團前身為長春市百貨大樓,1988 年 7 月 19 日取得了長春市工商行政管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊號:2201011106388),1992 年經(jīng)長春市經(jīng)濟體制改革委員會長體改(1992)22 號文批準(zhǔn),由長春市國有資產(chǎn)管理局作為發(fā)起人,組建以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司“XX股份有限公司”。公司股本總額 8,100 萬股,其中國家股 3,626.40 萬股,募集法人股 2,853.60 萬股,內(nèi)部職工股 1,620 萬股。1992 年 10 月 19 日更名為“XX股份有限公司”,1994 年 6月 12 日,經(jīng)長春市經(jīng)濟體制改革委員會長體改[1994]64 號文批準(zhǔn)組建XX集團股份有限公司。

　　1994 年,經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)發(fā)審字[1994]5 號文件、長春市政府[1993]20 號文件批準(zhǔn),公司向社會公開發(fā)行人民幣普通股 3,000 萬股,發(fā)行后股本為 11,100 萬股, 其中國家股 3,626.40 萬股,募集法人股2,853.60 萬股,內(nèi)部職工股 1,620 萬股,社會公眾股 3,000 萬股。股票代碼:600856。

　　⑵公司上市以來股本演變

　　①1996 年增資配股后股本總額增至 13,052.69 萬股

　　1996 年 5 月,公司經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)配審字[1996]3 號文批準(zhǔn)實施配股,以 1995 年底公司總股本 11,100 萬股為基礎(chǔ)每 10 股配 3 股,實際配股數(shù)量為 1,952.69 萬股,其中國家股實際配股數(shù) 435.92 萬股,轉(zhuǎn)配股實際配股數(shù) 130.77 萬股,社會公眾股實際配股數(shù) 1,386 萬股。此次股本變動后,長百集團總股本增至 13,052.69 萬股。

　　②1998 年實施送股后股本總額增至 18,273.77 萬股

　　1998 年 5 月,根據(jù)公司 1997 年度股東大會決議,以 1997 年末總股

　　XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告本 13,052.69 萬股為基數(shù),每 10 股派送紅股 1.5 股,同時以資本公積每10 股轉(zhuǎn)增 2.5 股,合計為每 10 送增 4 股,向全體股東按 10:4 的比例實施送股,1998 年 7 月 6 日實施,實施后總股本增至 18,273.77 萬股。

　　③2000 年公司 183.08 萬股轉(zhuǎn)配股上市流通

　　2000 年 11 月 6 日,根據(jù)中國證監(jiān)會《關(guān)于安排上市公司轉(zhuǎn)配股分期/分批上市的通知》精神,經(jīng)上海證券交易所安排,公司 183.08 萬轉(zhuǎn)配股上市流通。長百集團股本結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。

　　④2003 年公司原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會將其持有的長百集團 5,300 萬國有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展及合涌源投資。

　　2003 年 9 月 8 日,長百集團原大股東凈月潭旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,將其持有的長百集團 5,300 萬國有股分別轉(zhuǎn)讓給合涌源發(fā)展(轉(zhuǎn)讓 2,800 萬股、占總股本 15.32%)和合涌源投資(轉(zhuǎn)讓 2,500 萬股、占總股本的 13.68%)。2004 年 5 月 12 日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資產(chǎn)權(quán)(2004)369 號文《關(guān)于XX集團股份有限公司國有股轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的批復(fù)》批準(zhǔn)同意長百集團國有股轉(zhuǎn)讓方案,并在 6 月 18 日取得中國證監(jiān)會的核準(zhǔn)。此次轉(zhuǎn)讓后,合涌源發(fā)展及合涌源投資分別為長百集團第一、第二大股東。

　　⑤2006 年長百集團實施了股權(quán)分置改革

　　2006 年 8 月 21 日,長百集團股權(quán)分置改革方案獲得相關(guān)股東會議審議通過,8 月 31 日,股權(quán)分置改革實施完畢。根據(jù)公司股權(quán)分置改革方案,非流通股股東為其持有的非流通股份獲得上市流通權(quán)向流通股股東執(zhí)行對價安排,以公司現(xiàn)有流通股本 8,591.48 萬股為基數(shù),用資本公積金向方案實施股權(quán)登記日登記在冊的全體流通股股東轉(zhuǎn)增股本,流通股每 10 股獲得 6.06343 股的'轉(zhuǎn)增股份。實施股權(quán)分置改革后,流通股東獲得的轉(zhuǎn)增股份總數(shù)為 5,209.39 股。使公司總股本由 18,273.77 萬股增加到 23,483.16 萬股,全部為流通股,其中實際流通股份 13,800.87 萬股,

　　XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告限售流通股份 9,682.28 萬股。

　　⑥合涌源發(fā)展和合涌源投資轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)

　　2007 年 12 月 11 日,合涌源發(fā)展、合涌源投資分別與高力集團簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,高力集團受讓合涌源發(fā)展所持有的本公司 2,800 萬股股份和合涌源投資所持有的 250 萬股股份,占本公司總股本的 12.99%。2008 年 3 月 24 日,公司股東變更為第一大股東為江蘇高力集團有限公司,第二大股東為上海合涌源投資有限公司。2009 年 6 月 4 日,高力集團將股份返還給合涌源發(fā)展、合涌源投資。

　　⑦截止評估基準(zhǔn)日,長百集團股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下:上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司持有 26,000,000 股,占總股本的 11.07%,為長百集團的第一大股東;上海合涌源投資有限公司持股 22,651,700 股,占 9.65%,為長百集團的第二大股東;其他流通股股東持股 186,179,869 股,占79.28%。

　　3、長百集團前十大股東持股情況

　　截至 2014 年 9 月 30 日,上市公司前十大股東情況如下:

　　股東名稱股東性質(zhì) 持股比例(%) 持股總數(shù)

　　上海合涌源企業(yè)發(fā)展有限公司境內(nèi)非國有法人 11.07 26,000,000

　　上海合涌源投資有限公司境內(nèi)非國有法人 9.65 22,651,700

　　北京泰和成長控股有限公司未知 1.75 4,120,353

　　長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會國家 1.65 3,872,480

　　吳毅境內(nèi)自然人 1.43 3,350,000

　　大象創(chuàng)業(yè)投資有限公司未知 1.22 2,872,460

　　大連嘉天莉裝飾工程有限公司未知 1.22 3,000,000

　　北京盛世景投資管理有限公司未知 1.07 2,520,000

　　付桂蘭境內(nèi)自然人 0.98 2,300,000招商基金-光大銀行-招商基金-匯諾 1 號

　　其他 0.63 1,475,661資產(chǎn)管理計劃

　　4、經(jīng)營范圍

　　XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告

　　經(jīng)營范圍:零售百貨、針紡織品、五金、交電、食品、副食品、通訊器材、工藝美術(shù)品、建筑材料、金銀首飾、柜臺出租,汽車(除小轎車)、自營內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的進出口業(yè)務(wù);代理內(nèi)銷商品范圍內(nèi)的商品及相關(guān)技術(shù)的出口業(yè)務(wù),經(jīng)營對銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易(國家專營的進出口商品和禁止進出口的商品除外),汽車配件;物業(yè)管理;設(shè)計、制作、代理電視、報紙、廣播廣告;零售卷煙、雪茄煙(法律、法規(guī)禁止的不得經(jīng)營,需經(jīng)專項審批的項目,在未獲得專項審批前不得經(jīng)營)**

　　5、資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況

　　截止評估基準(zhǔn) 日 2014 年 9 月 30 日 , 長百集團資產(chǎn) 總額為46,925.54 萬元,負(fù)債總額 33,662.65 萬元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬元,實現(xiàn)營業(yè)收入 28,052.89 萬元,凈利潤 176.55 萬元。公司近 3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財務(wù)狀況如下表:

　　公司資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況(母公司)

　　單位:人民幣萬元

　　項目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 9 月 30 日

　　總資產(chǎn) 45,430.71 46,639.26 46,925.54

　　負(fù)債 34,081.97 33,552.92 33,662.65

　　凈資產(chǎn) 11,348.74 13,086.34 13,262.89

　　2012 年度 2013 年度 2014 年 1-9 月份

　　主營業(yè)務(wù)收入 39,187.47 40,613.41 28,052.89

　　利潤總額 839.81 1,737.60 176.55

　　凈利潤 839.81 1,737.60 176.55

　　審計機構(gòu) 中磊會計師事務(wù)所大信會計師事務(wù)所大信會計師事務(wù)所

　　(二)委托方與被評估單位之間的關(guān)系

　　委托方與被評估單位為同一單位。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司第8頁

　　XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告

　　(三)委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者

　　本評估報告的使用者為委托方、被評估單位、經(jīng)濟行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報送備案的相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)。

　　除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認(rèn)的機構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。

　　二、評估目的

　　根據(jù) 2013 年 12 月XX集團股份有限公司(以下簡稱“長百集團”)與青島中天能源股份有限公司《關(guān)于XX集團股份有限公司重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金之意向書》,經(jīng)雙方協(xié)商討論,一致同意對長百集團實施重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金方案,長百集團以截至審計、評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債(作為置出資產(chǎn))與青島中天能源股份有限公司 100%股權(quán)(作為資產(chǎn)置入)進行置換。

　　長百集團擬進行重大資產(chǎn)重組,中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司接受委托對重組方案涉及的標(biāo)的資產(chǎn)于 2014 年 4 月 5 日出具了 [中聯(lián)評報字(2014)第 162 號] 評估報告書(評估基準(zhǔn)日為 2013 年 12 月 31 日)。

　　長百集團于 2014 年 6 月 27 日向中國證監(jiān)會申報了重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易(以下簡稱“本次重大資產(chǎn)重組”)申請文件,于 2014 年 8 月 15 日取得中國證監(jiān)會第 140774 號《受理通知書》;長百集團于 2014 年 9 月 12 日取得中國證監(jiān)會第 140774 號《反饋意見通知書》,并于 2014 年 9 月 19 日對反饋意見進行了回復(fù);因本次重大資產(chǎn)重組尚未取得商務(wù)部核準(zhǔn)長百集團向 3 家外國投資者發(fā)行股份的批復(fù)文件,長百集團向中國證監(jiān)會申請中止審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項,并于 2014 年 12 月 30 日取得中國證監(jiān)會第 140774 號《中XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告止審查通知書》。長百集團取得商務(wù)部批復(fù)文件后,長百集團將向中國證監(jiān)會申請恢復(fù)審查公司本次重大資產(chǎn)重組事項。

　　為了繼續(xù)推進本次重組事項,重組方根據(jù)有關(guān)要求委托中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司,就本次重組標(biāo)的資產(chǎn)以 2014 年 9 月 30 日為基準(zhǔn)日進行評估,為投資者進一步了解重組標(biāo)的資產(chǎn)的市場價值提供參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍

　　評估對象是XX集團股份有限公司置出的全部資產(chǎn)與負(fù)債。評估范圍為XX集團股份有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債,資產(chǎn)總額為 46,925.54 萬元,負(fù)債總額 33,662.65 萬元,凈資產(chǎn)額為 13,262.89 萬元。具體包括流動資產(chǎn) 13,831.04 萬元;非流動資產(chǎn)33,094.50 萬元;流動負(fù)債 33,662.65 萬元;非流動負(fù)債 0 萬元。

　　上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計的資產(chǎn)負(fù)債表,評估是在企業(yè)經(jīng)過審計后的基礎(chǔ)上進行的。

　　委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。

　　(一)委估主要資產(chǎn)情況

　　本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)等。

　　1、主要資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況

　　主要的房屋建筑物位于長春市人民大街 1881 號,為XX集團股份有限公司商用大樓即長百大樓,已辦理房屋所有權(quán)證,建筑面積 59,293.22 平方米;該大樓所占用的宗地共 11 宗,均為出讓性質(zhì),已取得國有土地使用證,土地面積共計 6,093.00 平方米,證載權(quán)利人均為XX集團股份有限公司。

　　2、主要資產(chǎn)經(jīng)濟狀況與物理狀況

　　長百集團主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn),用于經(jīng)營零售百貨。

　　長百大樓由東西北南緊密相連的四幢營業(yè)樓構(gòu)成,分別建于 1983年 9 月、1990 年 1 月、1994 年 7 月和 1996 年 9 月,西營業(yè)樓又于 2010年 9 月接建了三層,鋼混結(jié)構(gòu),賬面價值 25,634.69 萬元。

　　長百大樓申報的設(shè)備類資產(chǎn)為機器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備。

　　機器設(shè)備主要包括 TS-LEH4.3、TS-LE 型自動扶梯、空調(diào)、鍋爐等;車輛主要為辦公用車和運輸車輛共 59 輛,購置期間為 1990 年至 2013年 7 月。

　　電子設(shè)備為電腦、空調(diào)、電視機等。

　　上述資產(chǎn)主要是企業(yè)經(jīng)營使用的建筑物、機器設(shè)備、辦公設(shè)備、車輛等,維護保養(yǎng)狀況較好,可滿足正常經(jīng)營和使用的需要。

　　(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況

　　企業(yè)申報評估的范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)和各種辦公軟件,目前使用正常。其中取得國有土地使用證的土地 14 宗,長百大樓所占用的土地 11 宗,為出讓性質(zhì),已取得國在土地使用證;其他 3 宗土地也取得了國有土地使用證,土地用途為入股、劃撥,上述宗地證載權(quán)利人均為XX集團股份有限公司。長百大樓所占用的 11 宗土地于評估基準(zhǔn)日已設(shè)定抵押權(quán),抵押權(quán)人為中國工商銀行人民廣場支行、中國農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)行綠園支行,取得借款 24,600.00 萬元,抵押期限至 2015年 9 月 29 日。賬面記載的二道區(qū)東盛路的宗地根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,為該公司 1995 年 10 月兼并長春百貨采購站東盛商店,接收其債權(quán)、債務(wù)而形成的該商店賬面記載的土地使用權(quán) 36 萬元,后因政府改造,營業(yè)室被拆除,該公司為解決職工住房問題,在此地段置換成職工住宅分配給職工,并進行了房改,職工住宅歸個人所有。另賬面記載的土地出讓金為該公司 2001 年擴建東樓時繳納的土地出讓款項。

　　(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量

　　企業(yè)申報評估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn),無表外資產(chǎn)。

　　XX集團股份有限公司整體資產(chǎn)置出項目資產(chǎn)評估報告

　　(四)引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額

　　本項目除引用審計機構(gòu)出具的審計年度報告外,其他的所有評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司完成,不存在引用其他機構(gòu)出具的報告的情況。

　　關(guān)于資產(chǎn)評估報告范文(二)

　　一、前言

　　致委托方函：××女士：受您委托，我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東潮州市奎元路粵海花園A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進行估價。

　　估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對上述房地產(chǎn)進行了分析和測算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：委估對象于估價時點2011年11月110日公開的市場評估總價為人民幣717930元(大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整)，評估單價為5318元/平方米。

　　估價的詳細(xì)結(jié)果，見附后的《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》。

　　此致

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所法定代表人：xxx

　　二、估價師聲明我們鄭重聲明：

　　1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

　　2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3、我們與估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

　　6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。

　　7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。

　　8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。

　　未經(jīng)本評估機和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。

　　評估機構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。

　　9·本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。

　　房地產(chǎn)估價師：xx2013年11月10日

　　三、估價的假設(shè)和限制條件

　　1、本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進行，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　3.本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點的外部經(jīng)濟環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價值意見。

　　4、基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對2010年12月14日這一估價時點委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。

　　5、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。

　　6·本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對本次估價結(jié)果進行相應(yīng)調(diào)整。

　　7、我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。

　　委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實造成估價結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟責(zé)任。

　　8、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實體為準(zhǔn)，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。

　　9、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項權(quán)益、各項服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。

　　10、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風(fēng)險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的相關(guān)稅費等對估價結(jié)果的影響。

　　委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應(yīng)優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告(一)委托方名稱：潮州市粵海花園法定代表人：xxx地址：面積：135平方米聯(lián)系電話：xxxxxxx

　　(二)估價方名稱：xxx地址：聯(lián)系電話：xxxxxxx資格等級：xx級估價機構(gòu)證書編號：xx房地自估(2013)第xxxx號

　　(三)估價對象

　　1.本次估價對象為位于XXX，位于奎元路中段。

　　周圍有潮州市實驗學(xué)校，楓溪中學(xué)。

　　大潤發(fā)，國土局，中銀大廈，市政府。

　　目前有7路，12路直線到達。

　　該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。

　　2.占地面積為135平方米。

　　四層錯落式布局，共七層，建于2007月。

　　委估對象位于第3層，建筑面積為135平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼;進戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。

　　估價對象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護情況好評估該房地產(chǎn)2013年10月的市場價值(四)評估目的為該住房出售提供參考。

　　(五)評估基準(zhǔn)日

　　(六)評估原則

　　1、合法原則

　　2、替代原則

　　3、最高最佳使用原則

　　4、估價時點原則

　　5、客觀、公正、公平原則

　　(七)評估依據(jù)

　　1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

　　2、房地產(chǎn)估價委托書

　　3、房地產(chǎn)估價合同書

　　4、政府部門有關(guān)計價和稅費標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息

　　5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料

　　6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》評估方法按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點而確定本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場比較法對估價對象進行評估。

　　市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價。

　　收益法：收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　成本法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,求取估價對象在估價時點的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法.(九)估價結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學(xué)的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評估思路及方法，委估對象于估價時點20XX年11月10日公開的市場評估總價為738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為5472.69元/平方米。

　　(十一)估價作業(yè)日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。

　　、估價報告應(yīng)用的有效期1:本估價報告所示的評估結(jié)果為估價對象于估價時點2013年11月10日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評估報告日至使用本評估結(jié)果的時間超過一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日)，我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。

　　2、估價時點之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。

　　否則，我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。

　　3、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

　　(十三)、其他需要說明的問題：1、本次評估的對象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。

　　在本次評估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。

　　3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。

　　4、上述評估結(jié)論是反映委估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的`影響。

　　5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　(十四)、估價人員評估機構(gòu)負(fù)責(zé)人：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價師)估價人員：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價師)估價報告審核人：xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價師)評估機構(gòu)：潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所

　　報告出具時間：20XX年11月10日

　　五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　1、市場比較法市場比較法：在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,并且將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面進行修正得出估價對象房地產(chǎn)的價值

　　1.1比較因素選擇根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象的主要因素有：

　　A、交易時間：確定房地產(chǎn)價格指數(shù)

　　B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易

　　C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等

　　D、個別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.建筑名稱圖書館結(jié)構(gòu)類型框架建造年份 2007年層數(shù) 7層建筑面積 32000平方米分部序號項目評分結(jié)構(gòu)部分

　　⑴ 地基基礎(chǔ) 24 完好,無任何下沉,有足夠承載力

　　⑵ 承重構(gòu)件 24 墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫

　　⑶ 非承重墻 14 平直完好，無裂縫

　　⑷ 屋面 19 完好平整，無滲漏

　　⑸ 樓地面 14 整體面層平整牢固，無裂縫

　　⑹ (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 裝修部分

　　⑺ 門窗 24 開關(guān)靈活、完整無損

　　⑻ 外裝飾 19 完整、牢固、無裂縫、空鼓

　　⑼ 內(nèi)裝飾 19 完整、無破損

　　⑽ 頂棚 18 完整、無破損

　　⑾ 細(xì)木裝修 13 完整牢固、油漆完好

　　⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 設(shè)備部分

　　⒀ 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無銹蝕

　　⒁ 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣 ⒂ 暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 總計(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%

　　1·2、比較因素條件說明

　　1.3.2對交易日期進行修正經(jīng)調(diào)查測算，本市估價對象同類房地產(chǎn)價格從2011年11月至2013年11月基本無太大的價格浮動，故對交易日期不修正。

　　則交易日期修正系數(shù)表如下：可比實例A 100/100 可比實例B 100/100 可比實例3 100/100 1.3.3對區(qū)域因素進行修正以估價對象區(qū)域因素為100，則可比實例所在區(qū)域與估價對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對個別因素進行修正以估價對象個別因素為100，則可比實例個別因素與估價對象個別因素比較表和修正系數(shù)表見下表個別比因素較修正表個別因素修正系數(shù)表可比實例A 100/97 可比實例B 100/99 可比實例C 100/99 1.4計算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格=可比實例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)計算結(jié)果見下表：贊同2、收益法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.1凈收益的確定：根據(jù)市場調(diào)查確定估價對象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運營費用率為10%，估價對象每年的凈收益比上年遞增2%，估價對象可租售面積為135平方米，則;年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2還原利率的確定：還原利率為安全利率加風(fēng)險報酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風(fēng)險報酬率為1%，則還原利率為6%。

　　2.3評估值計算：此次估價中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價時點為2013年11月10日)，剩余使用年限為58.5年。

　　則：評估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元則單價為=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。

　　六、估價結(jié)果市場比較法估價結(jié)果為：5775元/平方米，占權(quán)重為91%收益法估價結(jié)果為：2416元/平方米，占權(quán)重為9%委估房地產(chǎn)均價確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。

　　委估房地產(chǎn)價值為5472元/m2×135m2=738813.15元

　　七、評估結(jié)論

　　經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學(xué)的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評估思路及方法，委估對象于估價時點2013年11月10日公開的市場評估總價為人民幣738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為5472.69元/平方米。

　　八附件

　　相關(guān)閱讀

　　資產(chǎn)評估報告的種類

　　根據(jù)資產(chǎn)評估的范圍，資產(chǎn)評估報告書可以劃分為整體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書。

　　資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告。

　　資產(chǎn)評估報告書的種類：

　　一、整體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書

　　這是按資產(chǎn)評估的范圍劃分的。

　　1、整體資產(chǎn)評估報告書：凡是對整體資產(chǎn)進行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書稱為整體資產(chǎn)評估報告書。

　　2、單項資產(chǎn)評估報告書：凡是僅對某一部分、某一項資產(chǎn)進行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書稱為單項資產(chǎn)評估報告書。

　　二、資產(chǎn)評估報告書、房地產(chǎn)評估報告書和土地估價報告書

　　這是按評估對象不同劃分的。