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房屋資產(chǎn)評估報告參考
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。以下是關(guān)于房屋資產(chǎn)評估報告參考，歡迎閱讀!
內(nèi)容格式
基本內(nèi)容
一、概述
二、評估報告書封面及目錄
三、評估報告書摘要
四、資產(chǎn)評估報告書正文
五、備查文件
六、評估報告書裝訂
評估說明
一、撰寫評估說明的基本要求
二、評估說明封面及目錄
三、關(guān)于評估說明使用范圍的聲明
四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明
五、資產(chǎn)清查核實情況說明
六、評估依據(jù)的說明
七、各項資產(chǎn)及負(fù)債的評估技術(shù)說明
八、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗證說明
九、評估結(jié)論及其分析
資產(chǎn)評估
一、概述
二、資產(chǎn)評估明細(xì)表樣表
房屋資產(chǎn)評估報告參考【2】
評估項目名稱：××(按土地證的坐落)抵押價值評估
委托方：
評估方:
評估人員：
評估報告作業(yè)日期：
評估報告編號： 目 錄致委托方函 3
評估師聲明 4
評估的假設(shè)和限制條件 6
評估結(jié)果報告 10
一、 委托評估方 10
二、評估方 10
三、評估對象 10
四、評估目的 10
五、評估時點 11
六、評估依據(jù) 11
七、評估原則 11
八、價值定義 12
九、評估方法 12
十、評估結(jié)果 12
十一、評估報告的工作日期 13
十二、評估報告的應(yīng)用有效期 13
十三、參與本次評估的工作人員 13
參加本次評估的注冊房地產(chǎn)評估師簽名(至少有兩名) 13
評估技術(shù)報告 14
一、評估對象 14
二、評估方法選用依據(jù) 15
三、最高最佳使用分析 15
四、評估測算過程 15
成本法 15五、評估結(jié)果確定 20
變現(xiàn)能力分析 22
附件 23
致委托方函
致函對象(為委托方的全稱)
致函正文 ①評估對象位置、建筑面積、土地面積、權(quán)屬狀況、用途及形象進(jìn)度等
②評估目的
③評估時點
④評估結(jié)果
⑤參與本報告評估的評估師
⑥房地產(chǎn)評估結(jié)果匯總表，包括市場價值、抵押價值
房地產(chǎn)抵押評估結(jié)果匯總表
幣種：人民幣
數(shù)額及說明
項目及單位 數(shù) 額 說 明
1.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值 總價(元或萬元)
單價(元/m2)
2.法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬元)
2.1拖欠建設(shè)工程價款 總額(元或萬元)
2.2 已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額 總額(元或萬元)
2.3其他法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬元) 3.抵押價值 總價(元或萬元)
單價(元/m2)
地上建筑物價值
土地價值
注：抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-法定優(yōu)先受償款
致函落款(為評估機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名)
二〇〇**年**月***日
評估師聲明
我們鄭重聲明：
⑴我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
⑵本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
⑶我們與本評估報告中的評估對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個人利害關(guān)系或偏見。
⑷我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)評估規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。
⑸我們已(或沒有)對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘(在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些評估人員對評估對象進(jìn)行了實地查勘)，
評估人員對評估對象的勘查限于評估對象的外觀和使用狀況，評估人員不承擔(dān)對評估對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。
⑹沒有人對本評估報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。
⑺本報告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。
未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的主部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何書面形式發(fā)表。
⑻本評估報告由XX公司負(fù)責(zé)解釋
⑼參加本次評估的工作人員
參加本次評估的注冊房地產(chǎn)評估師簽名(至少有兩名)
評估師姓名 注冊證書號 簽 字
參加評估人員：
評估的假設(shè)和限制條件
1.說明本次評估的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評估報告使用的限制條件。
⑴合法前提：
①權(quán)屬清晰無異議
②不屬于法律法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)
⑵以立項主體可以在正常市場條件下轉(zhuǎn)讓為前提
⑶依據(jù)合理
⑷優(yōu)先受償權(quán)利
⑸市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響
2.報告使用者注意的事項：
⑴優(yōu)先受償款情況：
⑵評估對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;
⑶在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點;
⑷合理使用評評估值;
⑸定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。
⑹本項目已于 年 月 日開始預(yù)售，預(yù)售范圍。
3.評估報告應(yīng)用的有效期
4.假設(shè)評估對象在建工程在評估后按照現(xiàn)有的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)指標(biāo)持續(xù)建設(shè)，能夠按照正常建設(shè)期完工，取得竣工手續(xù)并交付使用。
評估結(jié)果報告
一、 委托評估方
二、評估方
**公司
地址:
法定代表人:
房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別: 資質(zhì)證書號：
聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：
三、評估對象
1、項目坐落及四至
2、權(quán)益狀況
土地證、項目核準(zhǔn)、規(guī)劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。
3、實物狀況
簡要介紹在建工程的形象進(jìn)度。
4、評估范圍
要明確評估對象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。
若抵押物的范圍只是項目的一部分，應(yīng)就抵押部位、對應(yīng)用途等描述清楚。
四、評估目的
為確定評估對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估在建工程抵押價值。
五、評估時點
評估對象抵押評估時點，原則上為完成評估對象實地查勘之日。
但評估委托合同另有約定的除外。
評估時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在"評估的假設(shè)和限制條件"中假定評估對象在評估時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在評估報告中提醒評估報告使用者注意。
六、評估依據(jù)
1、國家法律法規(guī);
2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章;
3、北京市政府及有關(guān)部門的政策性文件;
4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
《房地產(chǎn)評估規(guī)范》【國標(biāo)GB/T 50291-1999】
《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》【國標(biāo)GB/T 18508-xxxx】
5、委托方提供的相關(guān)資料：
6、評估人員掌握的有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。
七、評估原則
⑴遵循合法原則。
⑵遵循最高最佳使用原則。
⑶遵循替代原則。
⑷遵循評估時點原則。
⑸遵循謹(jǐn)慎原則。
八、價值定義
抵押價值為評估對象在評估時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去評估師知悉的法定優(yōu)先受償款。
評估對象的市場價值包括評估對象占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值與地上建筑物的市場價值之和，或抵押地上建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值之和。
法定優(yōu)先受償款是指假定在評估時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括拖欠建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他。
九、評估方法
居住類在建工程抵押應(yīng)選用適宜的兩種評估方法進(jìn)行評估，即成本法和假設(shè)開發(fā)法(需簡述每種方法思路與測算結(jié)果，最終取值的依據(jù))。
十、評估結(jié)果房地產(chǎn)抵押評估結(jié)果匯總表
幣種：人民幣
數(shù)額及說明
項目及單位 數(shù) 額 說 明
1.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值 總價(元或萬元)
單價(元/m2)
2.法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬元)
2.1拖欠建設(shè)工程價款 總額(元或萬元)
2.2 已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額 總額(元或萬元)
2.3其他法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬元) 3.抵押價值 總價(元或萬元)
單價(元/m2)
地上建筑物價值
土地價值
注：抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-法定優(yōu)先受償款十一、評估報告的工作日期
十二、評估報告的應(yīng)用有效期
十三、參與本次評估的工作人員
參加本次評估的注冊房地產(chǎn)評估師簽名(至少有兩名)
評估師姓名 注冊證書號 簽 字
參與評估人員： 單位蓋章 年 月 日
評估技術(shù)報告
一、評估對象
1、項目坐落及四至
2、權(quán)益狀況分析
(1)土地登記和權(quán)利狀況(權(quán)屬證書及登記情況：包括證號、權(quán)利人、使用權(quán)類型、權(quán)利終止日期、他項權(quán)利狀況等)。
土地使用權(quán)證號 土地使用權(quán)人
土地使用權(quán)性質(zhì) 土地面積(m2)
權(quán)利終止日期
地價款支付情況
他項權(quán)利狀況
其它
(2)項目核準(zhǔn)、規(guī)劃文件(建設(shè)用地與代征地、用途、建筑規(guī)模與密度、人防情況)，施工許可文件。
(3)法定優(yōu)先受償款情況
(4)銷售許可文件及預(yù)售情況
(5)就權(quán)益的瑕疵對價格的影響進(jìn)行分析
3、實物狀況
(1) 宗地情況
(2)地上建筑物的規(guī)劃與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)
(3)地上建筑物的建設(shè)現(xiàn)狀
(4)對價格影響的分析
4、評估范圍
要明確評估對象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，若抵押的范圍只是項目的一部分，應(yīng)就抵押部位對應(yīng)用途等描述清楚。
5、區(qū)位狀況分析
6、市場背景分析
二、評估方法選用依據(jù)
根據(jù)評估對象的特點，簡要說明選用成本法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估的理由。
三、最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以評估對象的最高最佳使用為前提評估。
四、評估測算過程
(一)成本法
運用成本法評估應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1.搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料;
2.估算重置價格或重建價格
重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：
⑴土地取得成本
⑵開發(fā)成本
⑶管理費用
⑷銷售費用
⑸投資利息
⑹銷售稅費
⑺投資利潤
3.求取評估對象價格
測算公式
在建工程價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤
土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費
土地使用權(quán)購買價格應(yīng)考慮評估對象土地使用權(quán)的年限。
新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。
成本法評估測算匯總表
單 位 數(shù) 額 說 明
一、重新購建價格 元
(一)土地取得成本 元
購買價格 元
取得稅費 元
或：征收集體土地費用 元
征地補(bǔ)償安置費用 元
土地補(bǔ)償費 元
安置補(bǔ)助費 元
地上附著物補(bǔ)償費 元
青苗補(bǔ)償費 元
安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 元
相關(guān)稅費 元
征地管理費 元
耕地占用稅 元
耕地開墾費 元
新菜地開發(fā)建設(shè)基金 元
出讓金等費用 元
管理費用 元
土地開發(fā)費 元
利息 元
利潤 元
或：城市房屋拆遷費用 元
房屋拆遷補(bǔ)償安置費用 元
被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格 元
被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額 元
搬遷補(bǔ)助費 元
安置補(bǔ)助費 元
拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費 元
相關(guān)稅費 元
房屋拆遷管理費 元
房屋拆遷服務(wù)費 元
房屋拆遷評估費 元
房屋拆除和渣土清運費 元
出讓金等費用 元
管理費用 元
土地開發(fā)費 元
利息 元
利潤 元
(二)開發(fā)成本 元
⑴勘察設(shè)計和前期工程費 元
⑵建筑安裝工程費 元
基礎(chǔ)工程費用 元
結(jié)構(gòu)工程費用 元
設(shè)備安裝和裝飾工程費用 元
⑶室外工程費 元
a.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 元
道路工程 元
給排水工程 元
給水工程 元
雨水工程 元
污水工程 元
中水工程 元
電力工程 元
電信工程 元
燃?xì)夤こ?元
熱力工程 元
有線電視工程 元
b.公共配套設(shè)施建設(shè)費 元
(三)管理費用 元
(四)銷售費用 元
(五)投資利息 元
(六)銷售稅費 元
銷售稅金及附加 元
其他銷售稅費 元
(七)投資利潤 元
投資利潤率 %
二、在建工程折舊 元
物質(zhì)折舊 元
功能折舊 元
經(jīng)濟(jì)折舊 元
三、測算結(jié)果 總價 元或萬元
單價 元/m2
附件
1. 委托方的營業(yè)執(zhí)照
2. 委托方的委托函
3. 評估對象的位置圖
4. 評估對象四至和周圍環(huán)境照片(應(yīng)有評估師在勘查現(xiàn)場的照片)
5. 評估對象形象進(jìn)度照片
6. 項目有關(guān)批準(zhǔn)文件、權(quán)屬證明文件
7. 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄
8. 評估中引用的其他專用文件資料
9. 評估人員和評估機(jī)構(gòu)的資格證明等
房地產(chǎn)抵押評估報告
(參數(shù)部分)
(居住類在建工程成本法)四、 成本法體系參數(shù)
成本法參數(shù)體系及取值區(qū)間表
項目名稱 相關(guān)系數(shù) 備注
1 土地取得成本
1.1 土地使用權(quán)購買價格 - 根據(jù)土地使用權(quán)的實際取得成本，參照土地市場情況確定
1.2 買方購買時應(yīng)繳納稅費 3% 取費基數(shù)為土地使用權(quán)購買價格
2 開發(fā)成本
2.1 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)工程 - 按照不同的結(jié)構(gòu)，根據(jù)工程進(jìn)度確定，詳見工程造價構(gòu)成表
結(jié)構(gòu)工程
設(shè)備安裝及裝飾工程
2.2 工程勘察設(shè)計和前期工程費 5-8% 以建安工程費為基數(shù)
2.3 室外工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 5-15% 根據(jù)實際發(fā)生情況，按建安工程費用的一定比例確定，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標(biāo)的限制。
公共配套設(shè)施建設(shè)費 - 根據(jù)實際發(fā)生情況測算
3 管理費用 2-5% 按表中1-2項之和為基數(shù)
4 銷售費用 2-4% 按表中1、2、3三項之和為基數(shù)
5 投資利息 - 按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數(shù)，
6 銷售稅金 5.5% 主要指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，按房地產(chǎn)評評估值為基數(shù)計算
7 投資利潤率 ≤40% 根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置與工程形象進(jìn)度等情況，按表中1、2、3、4四項費用之和為基數(shù)
五、 參數(shù)體系說明
1.土地取得成本
1.1期日修正系數(shù)
期日修正系數(shù)根據(jù)評估對象所在區(qū)位及北京市土地市場情況確定。
1.2買方購買時應(yīng)繳納稅費
根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%。
2.開發(fā)成本
2.1建筑安裝工程費
包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程費用等。
根據(jù)勘察確定的實際工程進(jìn)展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費。
其計算公式為：
建筑安裝工程費=∑[各項工程完成進(jìn)度(%)×各項建筑工程預(yù)算]
不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項目比例
結(jié)構(gòu)分類
項目名稱 建筑結(jié)構(gòu)類型
磚混一等、二等 鋼砼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)
基礎(chǔ)工程 15 25 35
結(jié)構(gòu)工程 50 60 55
設(shè)備安裝及裝飾工程 35 15 10
備注：為毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的價格構(gòu)成
上表中的比例為參考比例，應(yīng)按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合實際完工情況進(jìn)行測算，調(diào)整幅度在±10%為宜。
2.2 工程勘察設(shè)計和前期工程費
包括市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用。
2.3室外工程費
2.3.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費用。
應(yīng)按照市政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)(決)算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿?/p>
可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護(hù)費，地下水資源費，人防空地下室易地建設(shè)費，供電貼費，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護(hù)費，綠化補(bǔ)償費等。
2.3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費
公共配套設(shè)施建設(shè)費，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括非經(jīng)營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。
應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)(決)算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿?/p>
3.管理費用
管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本，通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和一定比例測算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取2-5%。
4.銷售費用
銷售費用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。
按評估對象土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的一定比例計算，一般取2-4%。
5. 投資利息
投資利息，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。
其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期;建安費、工程勘察設(shè)計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。
開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測算，一年以上按復(fù)利測算。
6.銷售稅金
根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，按評估值的5.5%或5.4%(遠(yuǎn)郊區(qū)縣)測算。
稅率的差別是根據(jù)評估對象所在位置的不同確定的。
7.投資利潤率
根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，根據(jù)開發(fā)利潤率計算基數(shù)不同，可以有不同合理取值區(qū)間。
根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置、項目定位、工程進(jìn)度，投資利潤率不超過土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用之和的40%。
六、 在建工程折舊
新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。
房屋資產(chǎn)評估報告參考【3】
一、 委托評估方
二、受托評估方
投行三班評估小組
三、評估對象
概況(包括實例房產(chǎn))
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：
建筑物詳細(xì)列表
房產(chǎn)名稱
光華陽光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶型
一室一衛(wèi)
兩室一廳一衛(wèi)
兩室兩廳兩衛(wèi)
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、
221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、
805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級車)，與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程
公交車228 267 881 821 808 209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場只有三分鐘的車程
周邊環(huán)境
陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨厚，
總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43.89%，水系占到20%。
主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，
更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計本著實用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計，
從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。
戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。
盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。
地理位置
沙坪壩區(qū)楊公橋附近
楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)
該房位于楊公橋車站 龍鳳云洲小區(qū)
商業(yè)區(qū)繁華程度
餐飲：家福火鍋(楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市
鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的車程)
購物：國美電器 立洋百貨 王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞 兩江風(fēng)情火鍋 君之薇 和喜火鍋
基礎(chǔ)設(shè)施
教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設(shè)施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中 南開中學(xué) 楊公橋小學(xué) 重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等
教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué) 重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院 愛德華醫(yī)院 重大A區(qū)校醫(yī)院
銀行：招商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行
評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)
五、估價時點
xxxx年1月1日
六、價值定義
本次評估采用的是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點xxxx年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”
(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價值。
七、評估依據(jù)
1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
(1)《中華人民共和國土地管理法》;
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。
八、評估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
本報告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評估時點原則
房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。
本報告的估價時點為xxxx年5月2日。
九、評估方法
房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，
在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認(rèn)真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。
運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進(jìn)行對照比較，
通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價值。
十、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素比較表
區(qū)域因素
實例一
實例二
評估對象
性質(zhì)
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情況
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通條件
較好(100/101)
較好(100/101)
較好(100/101)
周邊環(huán)境
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
基礎(chǔ)設(shè)施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商業(yè)區(qū)繁華程度
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
合計
100/101
100/99
100/103
十一、個別因素修正
個別因素比較表
個別因素
實例一
實例二
評估對象
新舊程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
裝修程度
普通(100/99)
精裝(100/102)
精裝(100/102)
樓層
10(100/98)
16(100/102)
18(100/102)
配套設(shè)施(家電)
簡單(100/99)
標(biāo)準(zhǔn)(100/101)
齊全(100/102)
其他個別因素
只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋(100/98)
可合租，室內(nèi)條件較好(100/101)
可合租，室內(nèi)條件豪華(100/102)
合計
100/94
100/106
100/108
十二、評估結(jié)果
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，
經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點xxx年1月1日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租賃價格：人民幣1081元整
大 寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評估結(jié)果匯總表
評估對象
租賃價值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評估人員
姓 名 簽 字
十四、評估作業(yè)日期
xxx年4月28日
始xxx年1月1日止。
十五、評估報告應(yīng)用的有效期
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。
即自xxxx年1月1日至xxxx年1月1日。
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