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建投公司融資情況的考察報告
近期，區委常委、常務副區長xx帶領市農發行、市建行茅箭支行、區城投公司、國土茅箭分局等相關負責人，實地考察了xx區建投公司參與建設的xx等項目，并與xx區常務副區長xx以及建投公司負責人xx進行了座談交流。總的感到xx區建投公司融資發展政策支持大、融資思路新、融資渠道寬、融資成效明顯。
一、xx區建投公司基本情況。
xx市xx區建投公司成立于xxxxx年，注冊名稱為xx投資有限公司，于xxxx年xx月更名為xx市xx建設投資有限公司，注冊資本xx萬元人民幣。公司現有員工xx名，董事長一名常務副區長兼任，常務副董事長一名，總經理一名，副總經理三名，總經濟師一名。公司下設綜合部、財務（融資）部、項目（投資）部、土地儲備部等部門，擁有一個全資子公司（xx天和興業建筑有限公司）、一個房地產開發公司（xx襄水房地產開發有限公司）、一個控股子公司（湖北城投投資擔保有限公司）。
公司主要職責：一是作為區級融資平臺進行資金籌措和資本經營；二是在區政府授權范圍內，經營區級國有資產（產權）；三是負責區級土地一級儲備、開發整理、供應；四是代表區政府以出資人的身份，進行區級城市基礎設施項目建設、開發項目建設投資，參與區政府決策的產業項目合作；五是負責區級市政公用行業特許經營項目的壟斷經營。
xx區城投公司發展職責定位經歷了兩個階段演變。第一個階段：xxxx年至xxxx年xx月，主要任務是以承接市、區重點項目征遷安置、建設管理為主。第二個階段：xxxx年xx月重組更名后，將工作重心轉向投融資、土地收儲開發和供應、資產經營和項目建設，形成以“政府主導、財政支持、社會參與、市場運作”的新型城市建設投融資體制，為xx區城市建設發展提供了強力支撐。
二、xx區建投公司的主要做法。
（一）盤活城市資產存量，增加公司資產規模。
資產是融資的基礎，沒有資產就無法開展融資工作。為擴大建投公司總資產規模，提供有效經營性可操作資產，xx區將財苑大廈房產、原襄樊監獄地塊等xx余宗四類資產（雙證齊全、有土地證無房產證、有房產證無土地證、雙證缺失），經過土地變性和補辦手續后，劃轉過戶到區建投公司，使區建投公司擁有了一大批優質的經營性資產，增強了融資能力。
（二）采取多種融資模式，不斷完善融資結構。
充分利用公司融資資源，發揮整體融資能力，積極探索新的融資方式，構建多元化融資模式。
一是抵押融資。利用盤活后的資產、資源進行融資，比如：僅財苑大廈xx處房產就可融資近1億元。
二是土地儲備貸款。利用收儲的土地在銀行進行融資，目前，共爭取銀行授信額度xx億元，其中建行xx分行授信融資額度2億元，湖xx銀行xx分行授信融資額度2億元，中國農業發展銀行xx分行授信融資額度zz億元。
三是進行項目融資。聯合市城投和大型央企成立項目公司進行項目“捆綁融資”。比如：在龐公新區開發建設、xx古城保護開發、峴山風景區保護開發等項目上，與市城投、市房投等公司合作成立項目公司，開展項目融資。四是發揮政府的信譽優勢，運用bot、土地儲備捆綁類融資、債券融資、股權融資等融資方式進行融資。
（三）做好土地收儲供應工作，增加公司資金收入。
依靠土地收儲供應，xx區建投公司獲得巨大的資金收益，迅速發展壯大了自身實力，為做大做強打下了堅實基礎。截止20xx年xx月底xx區建投公司收儲土地約xx畝，按出讓均價每畝xx萬元估算，總收入約為xx億元，除去收儲成本（一般在每畝xx萬元左右），可獲得收益約xx億元。
一是制定土地收儲政策。xx區制定了《xx區土地儲備管理辦法》，作為開展土地儲備供應工作的政策依據和工作指南。規定了儲備范圍、供應方式等內容，明確了區建投公司可以對15類國有土地進行收儲。
二是完善機構設置和職能整合。成立了xx區土地儲備供應委員會，負責統籌、協調、決定土地儲備供應重大事項。在區建投公司加掛區土地儲備供應中心牌子（實行兩塊牌子、一套班子模式）作為區政府的土地儲備供應機構，負責全區范圍內的土地儲備供應。同時將區征地辦征地、供地業務全面移交至區土儲中心，為土地儲備供應工作的開展掃清了障礙。
三是注重發揮部門聯動作用。充分發揮區財政、規劃、國土等部門的職責，共同配合做好工作。比如：在土地實地勘查中，要求建投、土地、規劃等部門聯合行動，共同進行現場考察，現場進行收儲地塊的初選。
四是對收儲土地整合開發。對收儲的土地在供地前進行整合開發，對土地范圍內水、電、路等配套設施進行建設，提升土地價值，促進土地增值使用。
五是做好土地供應工作。制定年度土地供應計劃，按土地規劃性質分別采取招、拍、掛、協議出讓等方式供地。20xx年，xx區建投公司共出讓經營性用地xx宗，總面積約xx畝，實現儲備土地出讓金收益xx億元。
（四）開展項目建設投資，提高自身盈利能力。
xx區建投公司在完成各項融資、資產管理任務的同時，積極進行項目建設投資，先后投資參與了龐公新區開發、xx新區中心城區開發、xx古城保護開發等項目建設，并對xx等市、區十余個棚戶區（城中村）改造建設項目進行了投資。
一是與xx市建投公司合作投資項目。比如：對龐公新區的開發建設。龐公新區位于xx區，是xx最有特色的地區之一。總面積xx平方公里，市政府擬對其中xx平方公里的土地進行開發建設，將其打造成集文化、居住、商貿商務、休閑娛樂等功能于一體的現代化生態xx區。20xx年襄城建投公司與市建投公司、市房投公司達成合作意向，由三家合作共同出資5億元（出資比例市建投占xx%、區建投占xx%、市房投占xx%）成立三水龐公建設投資發展公司，聯合對龐公新區進行開發建設，共同經營龐公區域基礎設施投資建設、龐公區域還建房及公共服務配套設施投資建設、房地產開發等，所得的收益按有關政策上繳市財政，其余部分作為政府對市建投、襄城建投、市房投三家公司公益性項目的投融資補償，由三家股東按比例分成。
二是與中南建筑設計院合作投資項目。對擬建設的襄南新區中心城區開發項目，xx區建投公司聯合對項目有興趣的中南建筑設計院共同出資xx億元（出資比例中南建筑設計院占xx%、區建投占xx%）組成項目公司，作為項目法人對外融資和進行項目運營。
三是通過成立二級子公司投資項目建設。比如：成立xx天和興業建筑有限公司、xx襄水房地產開發有限公司、xx城投投資擔保有限公司等二級子公司承擔市、區房地產項目開發。四是通過對區級市政公用行業特許經營項目的壟斷經營，產生持續利潤和穩定的現金流。20xx年以來，xx區建投公司通過投資具有一定收益性的項目，獲得收益xx余萬元，不僅提高了自身盈利能力，更使公司資產在規模與質量上得到雙重提升。
三、幾點啟示。
（一）職能定位理念新。
xx區政府按功能完善、權責明晰、高度統一的原則，對xx區建投公司職責進行了科學合理設置，明確了其作為城市基礎設施投資融資主體、區級國有資產經營的性質、職能和權限，賦予了其區級土地收儲開發、對區級市政公用行業特許經營項目的壟斷經營權等職能，較好的解決投融資機制不順，資產來源不多等問題，較好地理順了公司與政府職能部門的關系，為建投公司創造了良好的經營運行條件，促進了公司經營運作的良性循環和可持續發展。
（二）政府支持力度大。
xx區建投公司迅速發展，既有順應國內中小城市城投公司發展形勢改革創新的內生動力，更有市區兩級政府主導引導的推動力。
一是賦予了區級建投公司土地收儲開發權力。xx市政府將土地收儲開發權力賦予了xx區，由xx區負責區級土地儲備、整理和開發。并劃定市建投公司與xx區在xx區范圍內的土地收儲范圍，明確在XX區主城區范圍內的土地由市建投公司收儲，主城區范圍外（主要是所轄的一鄉兩鎮）的土地由XX區儲備、整理和開發。
二是在資源配置上給予支持。比如：為支持XX區資產劃轉工作，xx市政府召集市國土、市規劃等部門，召開專題會議研究支持xx區資產劃轉的具體措施，并出臺了《關于支持xx區建投公司發展會議紀要》。
三是允許經營城市資源。本著優勢互補、互惠互利、共同發展的原則，通過引導參與項目開發建設、特許經營的方式，允許xx區建投公司深度參與城市資源的開發經營運作，提高盈利能力。比如：引導xx區建投公司參與龐公新區的開發建設。
四是建立了投融資補償機制。通過實施“四大注入”——財政資金補充、城建資產、資源注入、土地增值收益返還、經營性項目建設收益返還等形式，建立持續的城建資產與資源注入機制，不斷擴大城市建設投融資主體的資產規模和現金流量，提高資產質量和運營能力。比如：xx市政府規定，對XX區主城區內存量土地的開發利用獲得的增值收益由市、區按xx：xx分成，新增土地則按xx：xx分成。
（三）公司團隊結構優。
在公司管理上，十分注重企業化管理，同時大力引進人才，面向全國引進了規劃師、工程師、建造師等一批高學歷、高素質人才，建立了一支符合公司發展需要的投融資、工程建設、資本運營、資產經營等方面的綜合專業管理團隊。
四、提升區城投公司融資能力的幾點意見建議。
（一）理順區級城投公司職能職責。
明確區城投公司作為城市基礎設施投融資主體的性質、職能和權限，為城投公司將來的資本運營提供有利條件。運用現代管理的企業制度，引進先進的管理體制，增強城投公司自主融資內在動力。
（二）整合劃轉區內資產。
將區屬行政事業單位閑置資產，經過土地變性和補辦手續后，劃轉過戶到區城投公司，增強城投公司融資能力。
（三）賦予土地收儲開發的職能。
恢復區土地收儲中心土地收儲權限，將與區城投公司實行合署辦公民。對于規劃區外土地由區土地收儲中心統一收儲開發出讓；規劃區內新增土地由區土地收儲中心統一收儲開發，市里統一出讓，出讓收益部分市區實行6：4分成；規劃區內存量土地出讓收益部分市區實行 8：2分成，通過該項職能的調整，切實增強籌資和化債能力。
（四）提升融資能力和盈利能力。
鼓勵、引導區城投公司開展資本經營和資本運作，可采取與市城投、大型企業聯合成立項目公司的形式進行項目融資，一方面可以解決項目資金不足問題，還可以在項目完成后取得一定分紅。
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