房地產行業分析報告范文

　　【篇一：房地產行業分析報告】

　　1月5日石家莊市住房保障和房產管理局召開新聞發布會，向社會公開2014年石家莊房地產市場運行分析。官方數據顯示，2014年石家莊房地產市場繼續保持平穩發展的態勢，商品房上市成交大幅增長，商品住房供求平衡量增價穩，商業辦公用房庫存繼續增大，二手房成交降幅逐步收窄。預計2015年石家莊房地產市場仍將繼續保持平穩發展的態勢。

　　去年商品房成交面積同比增41%

　　石市住房局官方統計數據顯示，2014年全年石家莊市區共發放商品房預售許可證152個，涉及市區77個項目，上市面積806萬平方米，同比增長36%。

　　去年市區全年商品房成交面積為672萬平方米，同比增長41%；成交金額達到了482億元，同比增長51%。

　　從房價統計數據看，2014年石家莊市區商品房成交均價為7173元/平方米，同比增長7%。

　　在上市量和成交量、房價同比齊漲的同時，市場也出現了庫存增大的問題。住房局官方數據顯示，截至2014年底市區商品房累計可售面積為1041萬平方米，其中商品住房為522萬平方米，商業辦公類用房為472萬平方米。

　　新建商品住房供求基本平衡

　　2014年石家莊市區新建商品住房上市面積566萬平方米，同比增長58%；成交量為552萬平方米，同比增長52%；市區新建商品住房成交均價為6410元/平方米，同比增長1%。

　　從新建商品住房供求比數據1、03：1來看，省會房地產市場供求基本平衡。按成交面積劃分，90-144平方米的房產成交量占到總成交量的63%；按購買人群劃分，本市居民購買量占總成交量87%。

　　“2014年市區新建商品住房成交量先抑后揚”，石市住房局相關負責人表示，這主要是因為大量樓盤年中集中上市，有效帶動了成交量的增長。同時，受取消限購、央行發布新“首套房認定”等政策疊加效應影響，購買力得到進一步釋放。

　　“石市購房者仍以剛性需求和改善性需求為主”，該負責人介紹，住房局官方統計顯示，石市成交價在6000元至8000元左右、位置沿二環周邊的項目、面積在90-130平方米的中小戶型，仍是市場主體剛、改需型購房者的首選，銷售占到全部成交樓盤將近53%；而中心城區主推大戶型，均價甚至高達1、5萬元左右的高端項目，銷售形勢不樂觀。

　　典型樓盤成交均價達8500元/平方米

　　昨日石市住房局還公開了最貼近市場的典型樓盤現實成交均價數據。根據住房局在石家莊城區選定的120個典型樓盤數據分析顯示，自2014年5月以來，現實成交均價一直保持平穩。去年12月份市區商品住宅現實成交均價達到8500元/平方米，二手住房均價達到8600元/平方米。

　　商業辦公類用房供大于求

　　按照住房局官方數據顯示，2014年石市商業辦公類用房上市量為177萬平方米，同比下降1%；成交量87萬平方米，同比增長13%；成交均價為1、298萬元/平方米，同比增長34%；供求比為2、02：1，供大于求。

　　數據顯示，截至2014年底市區商業辦公類用房累計可售472萬平方米，按照2014年月均成交7萬平方米的速度計算，完全消化掉現有庫存，需要67個月，已經超過正常庫存消化周期。

　　二手學區房成交價格不斷走高

　　2014年市區二手房共成交173萬平方米，同比下降14%；成交金額92億元，同比下降15%，成交均價5338元/平方米，同比下降1%。

　　從二手房成交結構看，成交集中在兩室戶型為主，面積多集中在90平方米以下。此類戶型成交總面積達到77萬平方米，占到二手房總成交量的45%，主要購房人群仍以首次置業為主；從成交價格看，學區房、周邊交通配套成熟、小區成規模且在2000年左右建成的小區，成交量與價格不斷走高。

　　今年省會樓市供給增長價格基本穩定

　　石市住房局相關人士預測，2015年石家莊房地產市場仍將繼續保持平穩發展的態勢。預計市場供給量將進一步增加。2015年將有大量樓盤集中上市，持續的簽約備案將帶動成交量的增長；伴隨不動產登記制度和推出房產稅等政策預期，將使前期過度投資的房產以及城中村改造產生的多余回遷房等存量房逐步釋放出來，形成二手房房源供給。

　　隨著石家莊行政區劃的調整，更多的城市周邊郊縣人口吸納至城市范圍之內，剛性需求群體擴大，將會有效激發樓市整體活力；居住“房改房”和住房面積相對較小的群體，其購買力在取消限購后得到釋放，改善性需求將有所增加；另外，金融政策的調整，將促使購買力進一步增強。

　　在政策基本穩定的情況下，房地產市場不具備大幅調整空間；開發企業、金融機構和購房人對房地產市場的預期已趨于理性，預計2015年房價應保持穩定且呈小幅上升態勢。

　　由于商業用房價格較高，消費者投資逐漸趨于理性，以及經濟形勢下行、商業經營不景氣及電商的快速發展等因素影響，商業辦公用房的銷售困難，今后一段時間仍將以消化庫存為主。

　　隨著房地產業的不斷發展、改善性、舒適性及高端的需求越來越多樣化，開發企業將注重樓盤品質化、風格化、差異化，滿足消費者追求個性化的需求，同質化樓盤將逐步減少。

　　■2014年石家莊市區——

　　商品房上市面積806萬平方米，同比增36%

　　成交面積672萬平方米，同比增41%

　　成交金額482億元，同比增51%

　　成交均價7173元/平方米，同比增7%

　　新建商品住房

　　上市面積566萬平方米，同比增58%

　　成交面積552萬平方米，同比增52%

　　成交均價6410元/平方米，同比增1%

　　商業辦公類用房

　　上市面積為177萬平方米，同比降1%

　　成交面積87萬平方米，同比增13%

　　成交均價1、298萬元/平方米，同比增34%

　　二手房

　　成交面積173萬平方米，同比降14%

　　成交金額92億元，同比降15%

　　成交均價5338元/平方米，同比降1%

　　【篇二：上半年南京房地產市場分析報告】

　　今年以來，我市堅決貫徹落實中央宏觀調控政策，堅持和落實科學的發展觀，緊緊圍繞國務院18號文件明確的各項任務，采取有力措施，努力實現房地產市場供求總量基本平衡、結構基本合理，房價基本穩定的調控目標。目前我市房地產市場供銷兩旺，商品房空置面積不斷下降，房價基本穩定，房地產業成為了我市經濟發展的支柱產業，為城市的社會經濟發展提供了有力的支持。

　　一、近階段市場調控工作的進展情況

　　1、進一步改善供應狀況，優化市場供應結構，促進總量和結構的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440、83萬平方米，同比增長了83、48％，改變了去年全市供不應求的矛盾，基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時，我市采取措施，繼續優化供應結構，首先是落實國家政策，控制拆遷規模，并實行拆遷補償市場化。上半年全市共完成新老拆遷項目28個，拆遷居民4149戶。其次加快中低價商品房和經濟適用房的建設力度，在年初確定的今年完成120萬平方米經濟適用房竣工任務的基礎上，南京市政府決定再追加30萬平方米，年底確保150萬平方米經適房竣工、交付。

　　2、限制期房轉讓工作。針對投資性購房比例增長過快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實施《加強商品房預售管理實施細則》。其中，購房實名制、期房限轉、信息公示這3條內容被認作是直指期房投機者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進行期房轉讓的行為，在不影響中長期房地產投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機炒作。

　　3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計劃。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房，提供給市區的貧困無房家庭。其次是針對低收入家庭的經濟適用房計劃。我市經濟適用房共規劃九個地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計劃到今年年底將竣工經濟適用住房150萬平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價商品房計劃，計劃XX年竣工90萬平方米。

　　二、XX年上半年南京房地產市場運行特點

　　總體上看，上半年南京房地產市場呈現“量增價平，漲幅趨緩”的平穩態勢，房地產市場運行的主要特點如下：

　　1、商品房供基本平衡、供略大于銷：今年上半年全市商品房上市面積440、83萬㎡，同比增長83、48％，預售面積381、8萬㎡，同比增長0、7％，供銷比為1、15；其中商品住宅上市面積390、56萬㎡，預售面積345、76萬㎡，與去年年均水平相比增長4、46％，交易量仍保持穩中有升，供銷比為1、13、房地產總體市場供給基本可以滿足居民的購房需求。

　　2、供應結構基本合理，普通商品房供應明顯增加：區域供給結構基本合理，據南京市房地產市場發展研究中心統計，上市量最大的三個板塊是江寧、河西、江北，也是預售量最高的三個板塊。在上半年江南八區商品住宅預售面積段中，每平方米4000以下的占24、23％（包括經濟適用房），4000～5000元的占32、26％，5000～6000元的占25、34％，6000元以上的占18、17％。商品房供應結構基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應稍顯不足。

　　3、市場體系逐步完善、二三級市場體系聯動，良性發展：上半年全市存量房交易212、05萬㎡，交易2、73萬套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區存量房交易157、76萬㎡，交易2、24萬套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎上，仍有小幅上升，租賃市場也水漲船高，租賃價格在去年平穩的狀況下有了小幅提高。

　　4、商品房預售價格增幅得到平抑：據南京市房地產市場發展研究中心統計，商品住宅預售價格每月環比上漲分別為1、21％，-4、0％，4、36％，5、61％，7、49％，-1、99％，累計上漲11、48％。月均上漲不足2％，與全國35個大中城市房價平均漲幅基本持平。

　　5、公積金和商業銀行貸款成為實現市民置業的主要支柱。據人行南京分行統計，今年受宏觀調控影響，南京房地產開發貸款自4月份以來有所下降，上半年南京房地產國內貸款累計61、3億元，同比增長49、2％，比四月份增幅下降了18、06個百分點。個人住房貸款仍保持穩定增長，個人住房貸款占個人消費貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長21％，其中公積金貸款余額達到13、3億元，同比增長69、85％。個人住房貸款成為支持房地產需求不斷增長的一個重要因素。

　　三、XX年下半年南京房地產市場走勢的基本判斷

　　隨著南京市房地產市場調控措施和中央宏觀調控政策效應的繼續影響，預計下半年南京房地產市場的基本走勢為：

　　1、房地產投資穩定增長

　　今年上半年南京市房地產投資增幅為34、07％，去年全年投資增幅為34、0％。從下半年發展趨勢看，由于受到今年國家宏觀調控政策的影響，預計房地產投資增幅不會在上半年的基礎上出現較為強勁的反彈。但同時房地產投資的增幅也不會下降很多，首先是因為宏觀經濟快速發展，居民收入增長較快，為房地產發展提供了良好的宏觀環境；其次我市各項城市建設速度將繼續加快，僅僅下半年河西就將投入建設資金40億元，從而推動房地產開發；再次，一些有實力的大型房地產開發企業看好南京房地產市場的長期發展，紛紛進入，把南京作為重點優先發展的市場。綜合以上因素，我們預計下半年房地產投資仍會保持30％左右的增幅。

　　2、房地產市場仍將延續供需兩旺的局面，呈現供略大于求態勢

　　供應將穩步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390、56萬㎡，預計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于XX年上半年的房地產投資增幅達到34、07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進入市場，去年全年新開工面積達到了739、28㎡，經過半年左右的建設基本可以上市銷售，因此保守估計今年上市量將會達到800～900萬㎡。

　　需求仍保持旺盛勢頭：下半年房地產市場需求在去年基礎上，仍會繼續上升。從主動需求方面看，隨著我市經濟的快速穩定發展，今年我市人均可支配收入也會持續增長，1－6月我市居民可支配收入增長13、7％，隨著經濟收入的增長居民改善居住的需求量相應不斷增加。從被動需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設的加速我市將加速拆遷的進度，與上半年相比，被動需求將有較快的增長。另外，我市城市化水平在穩步提高，城市規模穩定的擴張，由此帶來的自動型需求會穩定小幅增長。下半年央行關于利率調整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會保持相當的程度，消費信心將會恢復。綜上所述，維持我市需求增長的因素有利于需求的增長，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預售量初步估計為月均65萬㎡之上，總計約400㎡左右。

　　3、總體供求矛盾將繼續緩解，結構性矛盾仍將存在

　　XX年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比XX年增加了3、3倍，今年國土部門還將供應土地1000公頃。去年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此今年的供應量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷售也會有正常的銷售期，這是房地產市場成熟的標志。

　　區域結構、價格結構矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來一直供不應求，由于土地資源稀缺，下半年上市量不會增長太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷售增長卻比較平穩，因此這兩個板塊的供需形勢不容樂觀。由于近年來商品住宅市場供不應求，因此利潤較低的普通住宅一直供應不足。由于今年土地平均成交價格增長56％，從而帶動商品房價格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價格也將上升，因此利潤空間較小的中低價位的商品房供應仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開發商建設中低價位商品房，使商品房的供應價格達到基本合理。

　　4、價格仍將保持穩定

　　今年下半年商品房的價格將比較平穩并有小幅上升，不會出現太大的波動。一方面，今年我市供求形勢繼續好轉，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。并且今年宏觀調控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現在主要的建筑材料價格穩定。另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區間，各方利好因素仍在支持開發企業的信心，不會出現拋盤現象。此外開發商拿地成本以及商品房品質的提升將會維持商品房價格的穩定。因此總體上半年商品房的價格將會保持一定程度的穩定，少數板塊供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現一定程度的盤整。二手房價格在連續多月上漲之后，已經接近新建商品房價格，質價出現偏離，上漲空間已經很小，下半年將趨于平衡。

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