淺談住房抵押貨款與反抵押貨款的異同評析

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        論文關鍵詞:住房抵鉀貨款　反抵鉀貸款　養老保障

　　論文摘要:反抵押貨款作為一種新興的金融工具，是將住房通過金融保險的手段引入養老保障領城，來解決老年人養老問題的一重要舉措。自美國于上世紀八十年代推出以來，目前正受到極大重視。研究反抵押貨軟與普通抵鉀貨款的差異，對兩者的異同組織多方面的評析，對反抵鉀貨款在我國開辦的適用性組織前瞻性的研究等應當是非常必要的。

　　一、問題的提出

　　反抵押貸款目前正受到社會各界的關注。中國企業聯合會副會長、中房集團總裁孟曉蘇博士，根據美國金融界針對部分老年人的養老問題推出的反抵押貸款的模式，在我國首次提出《建立“反向抵押貸款”的壽險服務》的倡議，這一建議立即引起了房地產界、金融界和政府等社會各方面的關注。中國保監會、建設部向國務院提交的研究報告中，對反抵押貸款在中國的推行，也給予了積極充分的評價。我們在有關“售房養老”的一系列論文中，也提出“以房養老”的新理念，倡導在我國建立將個人房產引人保險領域和老年保障體系并進行業務運營。

　　何謂“反向抵押貸款”?根據孟曉蘇的觀點并結合國外大量相關資料，可以解釋為它是一項主要適用于達到一定年齡、擁有一定房產的老人的人壽保險業務。它的操作過程是老年人把自己的房屋產權抵押給保險公司或相應的金融機構，對房屋的現值、將來增值及折損情況進行綜合評估。根據評估值和老人的平均壽命進行計算之后，按月將現金發放給老人作為生活費補貼，到老人身故之后，保險公司取得房屋產權。

　　傳統的住房分期抵押貸款，通常簡稱為按揭。這是買房者在支付給賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行申請取得貸款支付給賣房者，再由買房者在一個較長時間內分期償還給銀行。其放貸對象是年青、有固定收人的購房者。反抵押貸款則有較大不同，是指居民以自有產權的住房作為抵押，定期向金融機構取得主要用于日常養老生活費用的貸款。其放貸對象是無固定收人而又有自有住房產權的老年人，貸款到期則以出售住房的收人或直接以該住房資產還貸。這種貸款可以是一次性取得，但大多是按月或在一定信用額度內根據借款人需要做自由支付。貸款本金和利息總額隨分期放貸、時間延長而逐步增長。這種貸款之所以叫”反抵押貸款”，在于它的現金流方向與傳統抵押貸款正好相反。其原因是它是以房產為抵押，借方(房主)從貸方(抵押貸款機構)取得現金，而不是傳統的住房抵押貸款現金從房主流向銀行等金融機構。

　　反抵押貸款在美國開辦已有較長時間，這一模式借鑒引人我國，也將只是一個時日選擇的問題。在傳統的“兒子養老”、目前的“票子養老”的基礎上，再增加一個新的“房子養老”的新模式，得到了相當多人的鼎力支持和積極關注。目前，我國的社會保障體系還不是很健全，而獨生子女政策推行積極效應固然已很明顯，但其負面影響也在逐步顯現，老齡化、老人高齡化問題正以比國外快得多的速度在迅速出現。所以，這一新的貸款或壽險模式在我國的實施，不論是從實施的迫切性還是從社會意義上看，都是更甚于其他經濟發達國家。我國更有必要推行這種新的養老模式，并使其在養老生活中真正發揮相應的作用。

　　二、兩種住房貸款形式的異同評析

　　抵押貸款與反抵押貸款兩種形式的區別，可以大致列示為:

　　通過對上表的比較分析，我們可以看到，抵押貸款與反抵押貸款有較多的相同點，具體表現在以下兒個方面:(1)都是需要資金者以其擁有的住房的產權為抵押物，來獲取所需要的款項;(2)在將該住房的產權做抵押后，原住戶仍有使用和居住的權利，繼續擁有并長期居住;(3)都體現了一種借款人與銀行或其他特定機構之間借款與還款的債權與債務關系;(4)都需要考慮借人歸還、計息付息等作為貸款的基本內容。

　　但同時抵押貸款與反抵押貸款也有較多的不同點，這正是本文要給予著重說明的。它表現為:

　　1.貸款機構普通住房抵押貸款的開辦機構只能是銀行，而反抵押貸款的開辦機構可以是銀行，也可以是壽險公司或專門成立開辦這一業務的其它特定機構。如美國政府對反抵押貸款的承辦機構，就特別規定道:“聯邦住房管理局授權的合法貸方，擁有開展反抵押貸款的排它性權利”。而“合法貸方”則主要指任何銀行、信托公司、國家銀行聯盟儲蓄銀行、儲蓄和貸款協會、聯邦儲備銀行、聯邦儲蓄和貸款協會、信用聯盟、聯邦信用聯盟和任何授權的抵押銀行，以及其它由聯邦住房管理局特別授權的經濟實體。借鑒美國這一做法，我國將來推出這一業務后，也可以允許銀行、壽險公司、信托投資公司等為開辦反抵押貸款業務的特定機構。各種基金會尤其是住房基金、養老基金管理機構、社會保障部門和某些有實力的房地產開發商，也可經特別允許后參與這一業務的運作。

　　2.借款者。普通抵押貸款的借款者，按制度規定只能是中青年戶主，老年戶主如年逾60歲以上的人員不具備申請貸款資格。即使是年齡在50歲的人員，貸款章程也特別規定其整個貸款期限不得超出10年，即60歲之前必須歸還全部貸款本息。事實上，老人也有較強的融資需要，只是考慮貸款歸還的資金來源問題，老年人顯然不具備這一能力，故此相關政策也不允許這樣做。反抵押貸款則不同。如美國《聯邦銀行法》中的《聯邦不動產法》的第280條款，在有關借款人的資格規定中，“借方”是指擁有符合條款規定的抵押房產，年齡不小于60歲的公民，而該公民的收人不能超過該州的中等收人水平。而相對應的280-a條款中，則將“借方”的資格規定為“擁有符合條款規定的抵押房產的，年齡不小于70歲，收人不能超過該州的中等收人的80%的老年公民”。這一規定的含義是明確的，借款人的年齡必須在60歲或70歲以上。我國的反抵押貸款的推出中，顯然對借款人的年齡必須有最低不高于60歲和2歲的年限規定，而借款人的經濟住房狀況顯然應當放寬一些，只要有可供抵押的房產，且房產具備一定的價值，又樂意參與這一業務者，都應當允許參與這一業務事項

　　3.業務屬性。普通住房抵押貸款是一種簡單的融資行為，體現了借貸雙方的一種純粹的債權債務的經濟關系，完全可以遵循市場機制予以運作。反抵押貸款則因涉及到養老問題，是對年老而又貧弱的老人的一種生活資助和所擁有房產價值的特別安排，是一種養老的新途徑，是強化社會保障的新形式。這又體現了一種政策行為，還附有濃重的公共福利的色彩:兩種業務的屬性不同，遵循的指導思想及具體的制度規定等也應當有所差異。反抵押貸款不僅是一種融資行為，還體現了一種福利資助的屬性。發放貸款的特定機構，如將其歸結為政策性銀行那樣的政策性機構更為合適。

　　4.住房狀況。住房同樣具有“生命周期”，即從住房的初始設計、建造，長期使用居住，到最終的報廢清理、拆遷或重新建造的一段長期間。這即謂住房的生命周期。抵押貸款通常處于住房使用居住的前期或中期，而反抵押貸款的開辦，則大多處于住房使用居住的中期和后期。申請住房抵押貸款者，都是為購買住房而申請貸款，比如購買初始建造的新房或者二手房。而申請反抵押貸款者則多是借款人已經居住多年的舊住房，是對使用后期的住房的資產價值做重新盤活整理。

　　5.經營性質。普通抵押貸款業務的開辦中，業務經辦機構是希冀在此中取得盈利的，即通過發放貸款取得相當的利息收人，以實現盈利。而反抵押貸款業務的開辦，則因信息不完全、時限不確定等，而蘊含著太多的風險。機構開力、這一業務是很難指望從中實現盈利。另外，考慮到借款人都是年事已高的貧弱老人，面對著長期的養老生涯，還款資金又是其賴以存身立命的住房。所以，這項業務的開辦固然要考慮“以收抵支，略有結余”，但卻很難指望可從中獲利，事實上業務經辦機構也不應當憑借此項業務的開辦，在老人身上賺取大錢。

　　6貨款目的。借款人向銀行或特定機構申請貸款是為了籌措和使用所需要的資金。普通抵押貸款的目的，是人們在購買住房出現資金短缺時，向銀行申請貸款以融資，是籌措資金以購買住房。反抵押貸款則是老年戶主為滿足自己晚年生活資金籌措的需要，以房產為抵押，從抵押貸款機構處取得現金，是對自己擁有住房資產的產權和價值的一種特殊安排。也可以說是貸款機構接受老年住戶以住房為形式的抵押，然后在整個貸期內分期分批向借款人(老年住戶)發放貸款。

　　7.貨款發放歸還方式。普通抵押貸款的發放方式，是借款者同銀行簽訂貸款合同后，銀行接受借款人以住房為抵押的申請，將合同規定的款項一次性貸放給購房人員，然后再在整個貸期內分期分批收回貸款本息。反抵押貸款則是由老年戶主作為借款人，將己經擁有完全產權的住房抵押給銀行或其它特定機構，然后在合同規定的整個貸期內，分期分批的取得合同規定的款項，作為養老期的生活使用。待貸款到期(實質上大多為借款人死亡)之時，再用住房作價或用貨幣一次性地全部歸還借款本息。反抵押貸款在居住年限或者說老年人生存年限內無需還款，其特點是分期分批放貸，最后一次性收回貸款本息。

　　8.還貨手段。普通住房抵押貸款業務中，借款者從銀行借入的是貨幣并用于購買住房，用于歸還貸款的也是貨幣。反抵押貸款業務中，借款者從銀行借人的是貨幣，到期歸還銀行的也可能是貨幣，但在大多數的情形下，能夠作為還貸手段的只能是老年戶主擁有的住房。這時貸款機構要對該反抵押的住房給予估值、計價、測算并對外出售轉讓，用出售的價值來抵付以前已經發放的貸款本息。所以，反抵押貸款的歸還，最終可能是貨幣，也可能是用該抵押貸款的產權和使用支配權的完全轉移來歸還。

　　9.還貨期限。普通抵押貸款的還貸期限，是借貸雙方事先約定并在貸款合同中予以明確列示，期限是事先規定好，并按約實施的。即使會有提前還貸或推遲還貸事項發生也屬較少。而反抵押貸款的期限可以是定期的，但大多數情況下卻是以申請借款的老年戶主的死亡為貸款到期日，而這一事項顯然是事先無法預期的。

　　10.經營風險。普通抵押貸款的實施中，可能會發生某種風險，如借款人歸還貸款中可能發生的某種違規違約事項，而導致的貸款無法及時足額歸還等。但這種狀況并不為多，即使發生違約，對貸款銀行也不會造成太多的損失。目前，我國開辦的各種貸款中，住房抵押貸款的違約率是最低的。貸款機構的收回款項，一般而言是有把握的，最少是有該幢房屋作為抵押，而房屋的價值在一般情況下，是持升值狀態，變賣還款應當是無問題的。反抵押貸款的業務實施中，則需要涉及到住房價值波動風險、長壽風險、抵押物風險、支付風險、道德風險、購買力風險、政策風險等諸多風險。對開辦此業務的特定機構而言，也會有支付風險、變現風險等需要予以考慮。所以，反抵押貸款業務推行中的風險，要遠遠大于普通抵押貸款。

　　11.財稅政策激勵。住房抵押貸款的實施，完全是貸款銀行同申貸人之間的一種商業行為，國家相關經濟政策對此以大力倡導和鼓勵，但沒有必要在財稅政策上給予特別的優惠。反抵押貸款則有不同，申請貸款者都是年逾60歲或更高年齡的退休老人，且經濟收人較低，申貸是為了籌措資金用于養老，對此事項國家理應給予種種政策支持，比如給予稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等多種優惠。

　　12.住房產權。普通住房的抵押貸款是住戶將住房的產權，以抵押的形式向銀行一次性取得貸款資金，并用來購買住宅。反抵押貸款則是老年住戶將住房的產權，以反抵押貸款的形式抵押給銀行或其他特定機構，以取得晚年養老生活所需要的資金。住房的產權在前者表現為抵押的形式，用貸款得到的現金取得住房的產權;后者則表現為反抵押的形式，是用住房的產權來取得現金來用于滿足養老對資金的需要。就貨幣資產與住房資產的置換而言，兩者的表現是完全相反。

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