房地產估價方法初探

時間：2022-10-26 07:02:55 大專畢業論文我要投稿

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房地產估價方法初探

　　由于全球經濟一體化和信息高速公路的發展，在全球市場占有一席之地的房地產業，國際化趨勢日益明顯。入世后，中國經濟與世界經濟聯系更加密切，而房地產業的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的房地產業受國際經濟全局和區域變化的影響也會越來越明顯。房地產估價業作為我國的一個新興行業，無論在制度、政策、法規等方面，還是理論方法研究方面，與國外一些發達國家相比還不夠完善。

房地產估價方法初探

　　摘要：房地產業是我國第三產業的重要組成部分,也是我國當前一個重要的支柱產業,對發展我國國民經濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產也和居民的生活和工作息息相關,是社會生產和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產的估價方法進行了初步的探討。

　　關鍵詞：房地產;估價方法;探討

　　隨著中國社會主義市場經濟的發展,房地產業由于對其他行業經濟關聯度高、帶動性強,已經成為中國國民經濟的支柱,但與此同時房地產行業也深受政策影響, 房地產在中國國民經濟中的地位日益突出.2010年,由于部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快,出現了不同程度的"過熱"、"虛熱"和結構性問題,存在較嚴重的市場風險,房地產開發結構的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產估價行業帶來很大的壓力。所以要求房地產估價人員運用科學的估價方法綜合分析影響房地產價格各項因素。

　　1. 市場比較法

　　市場比較法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格進行適當的修正,以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產,如房地產開發用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。該方法是不適用很少發生交易、數量比較少的房地產，如特殊廠房、學校、紀念館、教堂、寺廟等。

　　2. 收益法

　　收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為未來收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運營收益4稅前現金流量5期末轉售收益。運用收益法估價，核心是預測凈收益。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產;二是基于營業收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點,實際發生時間與這種假設有偏差,這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末,費用在期間均勻發生,而評估時假設收入費用發生在期末,這時應考慮期間發生費用的貸款利息;租金收入發生在期初,費用在期間均勻發生,而評估時假設收入費用發生在期初,這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法,而考慮利息費用是一種靜態法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致,而不必再考慮利息費用。

　　3. 成本法

　　成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：房地產價格=重新購建價格-折舊。

　　上述公式根據下列三類估價對象而具體化：1新開發的土地;2新建的房地產;舊的房地產。適用于舊房地產的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值,包含建設期的貸款利息和開發利潤。

　　所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤)×剩余使用年限修正系數+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤)×成新率。

　　4. 假設開發法

　　假設開發法的估價對象是具有開發或再開發潛力的房地產，可分為待開發的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發完成后的價值可以用用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。運用該方法要注意一個問題，房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率。

　　科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據,又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看,房地產存在三種形態,即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外,房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格,因此,估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

　　5. 運用估價方法進行估算并決定估價結果

　　5.1 評估方法的選擇

　　在選擇評估方法時,主要依據如下三個方面綜合決定的:

　　5.1.1 估價對象的房地產類型;

　　5.1.2 估價方法適用的對象和條件;

　　5.1.3 所搜集到的資料的數量和質量。

　　5.2 運用估價方法進行價格試算

　　依據某種方法直接計算出來的估價結果,還不足以令人信服,因此,在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格,稱為試算價格。

　　5.3 調整試算價格

　　運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據的資料不同,也會得出不同的計算結果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調整,使之不致產生重大的差誤。

　　結合估價對象和估價目的，正確運用估價方法進行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。如果估價對象可以同時采用多種估價方法進行估價，就應當同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量估價對象的價值，同時采用多種估價方法進行估價可以相互驗證，從而使估價結果更加客觀合理。

　　5.4 最終估價額的決定

　　在如何決定最終估價結果上,有兩種不盡相同的的意見:

　　5.4.1 以調整得出的最終估算結果為主要依據。

　　5.4.2 以估價人員的經驗為主,參考估算結果。

　　我們認為第一種意見更為合理,應作為決定最終估價結果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業的最關鍵步驟,一般應由幾位資深的估價師共同研究拍板。

　　6. 撰寫估價報告

　　估價報告是記述評估成果的文件,為了保證其質量,在撰寫時要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據的原則。

　　參考文獻：

　　[1]彭希喬.《房地產估價方法與實務》. 電子工業出版社 .2007-9-1

　　[2]盧新海. 《房地產估價――理論與實務》復旦大學出版社，2010-12-01

　　[3]中國資產評估協會. 資產評估學〔M〕. 北京：中國財政經濟出版社，1999

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