建筑及房地產業營改增實施細則發布,四項政策影響房地產業。以下是詳細內容,歡迎閱讀。
財政部昨日發布通知,從5月1日起,房地產業和建筑業、金融服務業和生活服務業等行業被納入營改增體系。
其中,公眾比較關注的房地產行業,現行營業稅率為5%,營改增后適用11%的稅率。由于增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項),而營業稅是基于全額征稅(僅銷項),所以單純將新稅率和老稅率直接比較是沒有意義的。
營業稅稅制下,房地產及建筑業對于營業稅稅源的貢獻最大。由于營改增后房地產及建筑業的增值稅率相較于營業稅率有較大的變化,因此這兩個行業將受到較大影響。
畢馬威相關人士分析,房地產及建筑業適用的增值稅政策中具有實質性宏觀經濟影響的主要有四項政策。
過渡期可自主選擇簡易計稅
營改增新法規包括一系列過渡性政策,其中包括房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率。這一安排是為了實現營改增的平穩過渡,增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發房地產項目才適用于11%的增值稅率,這一政策不適用于個人銷售住房。
過渡性政策可能是房地產業主、出租方、房地產基金和房地產投資公司最為密切關注的重要方面。對政府來說引入增值稅最困難的問題之一是,如何在不影響市場經濟秩序的前提下,將增值稅適用于存量的房地產和建筑業項目。
過渡期政策期間,供應商可以自主選擇簡易計稅方式,也可選擇以行業稅率為依據繳納增值稅。供應商也可以按照不同的項目選擇適用不同的稅率進行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計稅方式,則在之后的36個月期間不得更改。
對發生的土地采購成本視同進項抵扣
當房地產開發商銷售房地產計算增值稅額的時候,向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。
這個優惠政策將會有效地保證房地產開發商只對其增值的部分進行納稅,但只能用于房地產開發商按照11%的增值稅率繳納增值稅,而不適用于開發商選擇過渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。
對于申請成為一般納稅人的房地產開發商,將可以把從政府采購的土地成本可以從銷售額中扣除,保證房地產開放商只就業務中增值的部分繳納增值稅。但是此規定只能適用于房地產開發商適用于11%增值稅率的時候,而不適用于5%增值稅率。
當房地產開發商使用預售方式銷售房產并收訖預付款時,是否即產生了增值稅納稅義務,實操中預收款可能會發生在任何重大的建筑施工之前。營改增細則并沒有就此提出要求,如果收到預收款沒有開具增值稅發票,銷售不動產的納稅義務發生時間為合同規定時間或權屬變更時。但是,在收到預收款時需要按3%的預征率預繳增值稅。
個人出售2年以上住房免征增值稅
北京、上海、廣州和深圳,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。
北上廣深以外的城市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
該政策延續了營業稅的規定,這一政策不僅適用于個人自住用房,也適用于投資的住房。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,計稅基礎是住宅銷售額。
除北上廣深外,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅,目的是鼓勵長期持有不動產,抑制市場投機行為。這個政策適用于所有個人持有的“住宅”房地產。因此,對于房地產投資者也將會適用于免稅政策,個人出租住房的收入則適用1.5%的增值稅率。
分期抵扣適用于11%稅率的不動產進項稅額
5月1日之后購入的不動產將適用11%的增值稅率,并且如果購買方是增值稅一般納稅人,可以就不動產相關進項稅額可以申報抵扣。
政策進一步規定,這部分可抵進項分攤在不動產購入后兩年內抵扣,第一年可抵扣60%,余下的40%可于第二年抵扣。此規定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動產在建工程,但不適用于不包括房地產企業自行開發的房地產、融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物。
在營業稅制下,購入房地產資產未曾有過可被抵扣的制度,這是我國在增值稅稅制下巨大的發展,盡管就國際增值稅稅制慣例而言,這種分期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。
畢馬威相關人士分析,增值稅全面實施后,在全球采用增值稅制(或類似稅制)的160個國家中,中國將成為增值稅稅基最廣的國家。以國際標準來看,我國增值稅體制將會是獨特的,體現在增值稅將適用于幾乎全部金融行業服務(包括利息收入);同時,在房地產領域,增值稅不僅適用于B2B、B2C交易模式,同時也將適用于C2C交易模式,這在其他國家是未曾嘗試過的。因此,世界上其他政府很有可能跟隨中國的腳步更新其增值稅體制。
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