市場關(guān)注已久的個(gè)人住房“營改增”問題終于“靴子落地”。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日首次披露的營改增全面推開細(xì)則顯示，5月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)比新舊政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大的變化。以下是詳細(xì)內(nèi)容，歡迎閱讀。
根據(jù)兩部委的方案，個(gè)人將購買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策只適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
對(duì)于北上廣深，兩部分另有規(guī)定。即個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
普通住房與非普通住房的認(rèn)定有多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，差別主要在于建筑面積，容積率和售價(jià)。
北上廣深地區(qū)
個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
非北上廣深地區(qū)
個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
二手房營改增執(zhí)行后稅費(fèi)變化
(以總價(jià)300萬元，原價(jià)購買200萬元，未滿兩年普通住宅房屋為例)
5月1日前 營業(yè)稅5%
300萬×5%=15萬元
5月1日后 增值稅5%
[300萬÷(1+5%)]×5%=14.3萬 減少0.7萬元
目前北京對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
容積率：1.0(含)以上
單套建筑面積：140平方米(含)以下
交易單價(jià)或套總價(jià)：
五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)486萬元;
五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元;
六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米、總價(jià)281萬元(單價(jià)總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可)。
釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%?
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓對(duì)新京報(bào)記者表示，“我們測算過，如果2年內(nèi)出售征稅，2年以上出售不征稅;且以11%的一般增值稅稅率下按照進(jìn)項(xiàng)抵扣征收增值稅的話，即使房價(jià)上漲一倍，稅負(fù)還是減少的。稅收減少對(duì)國家財(cái)政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說。
對(duì)于個(gè)人住房交易中所采用的增值稅細(xì)則中基本延續(xù)了以往的稅率，劉桓表示，營業(yè)稅改增值稅主要是考慮要降低企業(yè)生產(chǎn)成本，個(gè)人住房不會(huì)成為企業(yè)生產(chǎn)過程中的成本，所以更改稅負(fù)的意義不大;而且把增值稅專用發(fā)票用于個(gè)人住房銷售，會(huì)徒然增加發(fā)票管理難度。
劉桓說，理論上無論營業(yè)稅還是增值稅都應(yīng)該由住房銷售方也就是賣方來繳納，不過，多年形成的市場習(xí)慣是這些稅最終都由買方承擔(dān)了。
“營改增”新政策延續(xù)了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對(duì)外銷售，仍然要按照價(jià)差繳納5%的增值稅。對(duì)此，劉桓表示，考慮到目前整個(gè)房地產(chǎn)市場的情況，國家對(duì)一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)政策是有差別的，對(duì)北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場更為嚴(yán)格。