商業地產項目建議書范文

　　“黃金有價，商鋪無價”。商業物業的價值，體現在它固有的價值（區位價值）和經營產生的附加值，商業物業的價值的波動，主要取決于周邊商業格局變化及自身經營結果。我們通過對濟南市商業（尤其是社區商業）發展歷程及發展趨勢、項目周邊市場現狀、項目同類物業概況進行研究，為本項目商業將來的經營和銷售推廣尋找確實可行的方向。

　　第一部分 商業市場情況

　　一．宏觀市場分析

　　（一）商業市場分級

　　市級商業區：泉城路、濼源大街、經四路、經二路、北園路等商圈

　　零售業為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務，商圈營業面積超過50萬平米，服務面向全市消費者。

　　區域級商業區：花園路、馬鞍山路等

　　一般營業面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1－2公里范圍內消費者的日常需求。

　　社區型商業：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發等，以超市為主

　　在人口密度較大的居民生活區域中，滿足居民生活需求的綜合型商業。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊0.5－1公里范圍的消費者提供服務。

　　（二）商業設施功能劃分

　　綜合性。區域交通便利，人口密度大，各類型商業設施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業區。消費者涵蓋全市各階層，聚集力很強。

　　主題性。以某一主題為服務核心，形成規模，輻射整個濟南。如經十一路的中華名優小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。

　　便利性。以中小超市及街區服務設施為主，提供簡單生活服務，滿足街區內居民的生活需求。

　　（三）商業區分析

　　1．泉城路商業區

　　泉城路是泉城東西向發展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業街。

　　泉城路商業區位于城市中心地帶，集中了各類商業形態，客戶群范圍廣泛，以白領為主。

　　無可諱言的是，由于區域規劃設計、步行街商業建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現有商業業態分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱。

　　泉城路已經很大程度的背離了原來的設計理想。人流量也遠遠沒有達到預期數字。

　　2、經二路商業區（華聯商業區）

　　以華聯、嘉華為主體構筑的經二路商業街已成為省城西部的一條商業金街，是槐蔭區的商業中心。周圍近千平方米的區域，已有數十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆漿等多家中、西式快餐店，另外，該區域的小商品批發市場在全省乃至國內都發生業務往來。

　　以百貨、購物中心、小商品批發市場為商業核心，包括專業市場、專賣店(以服裝、鞋業為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業態形式，人氣較旺。

　　本商業區包含了中高低檔消費水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費者樂此不疲前往的購物區域。

　　3．經四路商業區

　　濟南傳統商業區，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業、日用品為主要消費品。 人民商場雖然為傳統商業區，但由于其地理位置以及周邊商業所烘托的氛圍所致，其人流量較大。

　　4、花園路商業區

　　花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區域商業的發展，在這里擁有濟南市區最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區，歷史文化的沉淀及現代時尚潮流的涌入，為該區域增添了獨有的文化休閑特色。經一路延長線道路改造工程的完工，聯動濟南東、西兩大傳統商業區；大潤發超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，迅速帶動該區域商業的快速發展。

　　花園路海蔚商業廣場及富翔天地商業街東段

　　5、北園大街商業帶

　　北園大街商業帶是家居、建材類專業市場的聚集地，餐飲、娛樂業均較發達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區域商業業態更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區域交通環境進一步改善，商業前景廣闊。

　　6、濼口批發市場

　　洛口批發市場是主要經營服裝和鞋類的批發市場。位于濟南市的北部區域。現擁有濼口服裝城商貿中心、濼口服裝交易大廳等10多個市場，已成為聞名全國的大型專業化批發市場，山東省十大專業市場之一，擁有固定資產6.5億元人民幣，經營面積25萬多平方米，經營業戶5000余家。服裝城內有國內外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實的齊魯服裝之都。

　　7、山大路科技商業街

　　山大路商業主要是高科技商業街。隨著高科技信息產業的發展，山大路商業街迅速成長。據不完全統計，山大路商業街年銷售額40多億元，利稅1200萬元，已經成為國內知名的科技一條街。被譽為濟南的“中關村”。山大路科技市場的建成，帶動了周邊相關產業的迅速發展，收到了良好的經濟效益和社會效益。

　　（四）濟南主要商業物業比較

　　物業名稱 位置 規模(㎡) 業態形式 租售價格(不含進場費) 經營方式 檔次 經營范圍 車位萬達購物廣場 泉城路西端 約5萬 超市、專業店、專賣店 F1售價：2.5-5萬元F1租價：約300元/㎡/月 一層自營二-四層聯營 高檔 生活用品、家居、品牌服裝 143個銀座商城 濼源大街與佛山街 5萬 百貨商場 扣點約20%作為租金 聯營 中高檔 生活用品、時尚用品 約240個貴和購物中心 泉城路中段 2.2萬 百貨商場 扣點約25%作為租金 聯營 高檔 高檔用品 約35個嘉華購物廣場 經二緯九 4萬 綜合性商場 扣點約20%作為租金 統一經營 中高檔 精品、生活用品、 約300個百腦匯 山大路124號 1.3萬 專業商場 租價：120元/平方米/月 統一經營 中高檔 電子等科技產品 200余個大觀園商場 經四緯二路 2.6萬 百貨商場 扣點約15%作為租金 聯營 中低檔 百貨 約50個國美電器商城 花園路中段 0.8萬 家電連鎖 租價：100元/平方米/月 連鎖 中檔 電器產品 約30個

　　（五）濟南商業未來發展趨勢

　　20XX年2月提交市政府批準的《濟南市商業網點發展規劃》確定濟南市商業網點總體布局為“三、一、四、六”結構：構筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區商圈），將老城區傳統中心商業區提升為都市級商業中心，著力打造現代化都市商業中心新形象，形成立足濟南，服務山東，輻射華東、華北及環渤海地區的大都市級商業中心，在東部產業帶、東部新城、西部新城和西部片區的核心區規劃新建四個市級商業次中心，形成六大城市發展軸。

　　另外，根據經一路規劃改造計劃，現在的華聯商業區將被培養成商業中心區。

　　小結：濟南的商業經過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業態）、經二路（中高檔百貨為主的商業零售綜合業態）、經四路（中檔百貨為主的商業零售綜合業態）、花園路（區域配套為主的商業零售綜合業態）、北園路（家具、建材為主的綜合業態）、山大路（數碼產品為主的綜合業態）、濟濼路（百貨批發為主的商業零售綜合業態）七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。

　　二．區域市場分析

　　本項目與華聯商業中心區僅有一路之隔，其商業氛圍已經相當成熟。主要業態包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項目商業形成比較和競爭的商業主要有華聯商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業廣場。

　　（一）華聯商廈

　　華聯商廈座落于濟南市西部最繁華的商業區中心位置，與濟南火車毗鄰商廈總建筑面積

　　4.8萬平方米，其中購物部分營業面積2.6萬平方米，下設十三個商場，經營30個大類，6萬多種名優商品，酒店及其它，娛樂設施1萬平方米。主體建筑高21層，是一個集購物、娛樂、食宿為一體的大型現代化商業中心。。是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產加工于一體的國家大型二類企業集團。

　　（二）嘉華購物廣場

　　嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店——濟南華聯商廈隔街相望，遙相呼應，地理位置十分優越。總建筑面積為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當今最新的“摩爾”購物形態，適應了現代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的需求，其“休閑、時尚”的經營定位，倡導新的消費與生活方式，提高大眾生活品質，是具有國際先進管理水平的高中檔大型購物中心。

　　嘉華購物廣場建筑風格雄偉、宏大，并按國際最新設計概念分割布局，通體洋溢著現代化商業氣息，內部環境幽雅、設施先進，實行智能化管理，并設有電臺直播室、改衣室、書店、話費繳納等配套服務項目。嘉華購物廣場將進一步適應現代消費的特點，充分營造“ 休閑、時尚、個性 ” 的特色。

　　（三）西市場

　　西市場服裝城總營業面積達2.6萬平方米。經營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優惠條件來進行招商。比如，在政策和服務上都給客戶提供很多有利的條件。市場設有銀行、郵電所，并為業戶提供方便的居住、倉儲條件。整個市場設計美觀實用、寬敞明亮、管理規范、經營品種齊全，可同時容納業戶3000余戶。是一座大型現代化購物廣場。目前，西市場的改造正在進行當中。

　　西市場施工現場

　　（四）時代商業廣場

　　廣場位于西市場的東臨，與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內外的各種原因，施工速度一直很慢。時代商業廣場的經營種類和模式基本與西市場一致，主要是批發。但它與西市場不同的是，時代商業廣場是產權式商鋪，而西市場只賣經營權（主要是1年經營權和5年經營權兩種模式）。

　　時代商業廣場的效果圖和圍墻展示

　　西市場區域的商業氛圍已經十分濃厚，同時也帶來了很多的商業時機和發展空間。對于本項目而言這是優勢，可以將這種成熟的商業氛圍為我所用。因此，決定適當的經營種類和模式是本項目成功操作的根本所在。

　　第二部分 項目分析

　　一．項目解讀

　　項目宗地位于緯六路高架橋西側，經一緯六到緯九路路北一段。東西長約為455.2米，南北長約45米，地塊呈矩形。項目宗地西到緯九路北延長線，東至規劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場。

　　本案商業物業一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。

　　項目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設施齊備；與華聯商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。

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