金陵錦城項目可行性研究報告

　　一、項目概述

　　20xx年，金陵新家源集團房地產開發有限有限公司(以下簡稱“新家源房地產公司”)通過競賣的方式，獲得位于江蘇省南京市玄武區孝陵衛約500畝地塊一宗。20xx年下半年，該公司對本地塊內的單位和居民進行拆遷安置，目前已完成地質勘察 及“三通一平”并開工建設拆遷居民安置樓，主體工程于20xx年底封頂。為確保開發順利、銷售順暢，新家源房地產公司組織專業人員和團隊進行市場調研和前期策劃，并委托進行規劃設計。

　　南京是副省級城市，江蘇省省會，國家歷史文化名城，國家綜合交通樞紐，國家重要創新基地，區域現代服務中心，長三角先進制造業基地，濱江生態宜居城市，亦是2014年第二屆夏季青年奧運會舉辦城市。20xx年全市完成地區生產總值4230億，同比增長11.5%。全市戶籍人口629.77萬人，市區戶籍人口545.98萬人，全市常住人口771.31萬人。城市建成區非農業戶籍人口460.83萬人。先后被評為中國城市綜合實力“五十強”第五名、國家園林城市等稱號。南京贏得了聯合國人居獎特別榮譽獎和20xx年度“中國人居環境獎”，前不久成功獲得“全國文明城市”稱號，位居20xx年中國最具幸福感城市、中國最具軟實力城市、中國最具教育發展力城市行列。

　　玄武區位于市區東北部。她是南京市最大的中心城區，面積80.97平方公里，人口近43萬，境內人文薈萃，古跡眾多，風光秀麗，有聞名世界的中山陵、松濤萬頃的紫金山、芳菲四季的玄武湖、歷經風霜的古城墻，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌。區域交通便捷，通訊發達，科研院所眾多。改革開放以來，全區經濟建設和各項社會事業取得令人矚目的成績。全區國內生產總值、財政收入均以較快的速度遞增。區域環境面貌發生了較大變化，社會事業蒸蒸日上，居民素質和地區文明程度不斷提高。

　　該項目位于南京市玄武區孝陵衛，具體四至為：東鄰羅漢巷，南接南京理工大學，西連勝利村路，北靠寧杭公路，路對面是南京第九中學震旦分校、孝陵衛小學。該項目周邊市政設施齊全，已建成路網系統，交通十分便捷。且緊鄰南理工、南農大、南航等大學，人文薈萃，區域發展前景良好，發展潛力較大。

　　該項目總占地面積500畝(約34萬平方米)，除退紅線、道路、綠地、廣場外，實際建設用地為300畝(約20.01萬平方米)。規劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規劃戶數2400戶，預計總人口6000-8000人。

　　二、影響房地產行業的主要變化

　　(一)土地供應政策變化推進地價的進一步上漲。

　　目前，我國加強土地，尤其是耕地的管理，實行了全球最嚴格的土地保護政策，從嚴從緊控制建設用地的供應，并進一步規范土地交易市場，嚴格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協議轉讓，全面落實經營性土地的“招標拍賣掛牌”出讓制度。這些減少土地供應措施的實施，推動了土地價格迅速上升。當然，迅速上升的地價也促進了市場主體---房地產開發企業的優勝劣汰。

　　20xx年，全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%;完成土地開發面積23006萬平方米，下降19.9%。

　　中央經濟工作會議將20xx年的調控政策前松后緊，繼20xx年經來，國家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發的兩大命脈，房貸利率持續漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業的健康穩定發展產生了巨大的作用。

　　(二)小康社會的建設，保證了房地產需求的穩定增長。

　　人居住宅面積是小康社會的一個主要指標。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價位普通商品住房、經濟適用住房的建設力度，限制非住宅和大戶型住房的建設。

　　(三)城市化進程加快和消費結構升級，使房地產繼續保持較旺的需求。

　　一方面，我國加快城市化建設，城鎮房屋拆遷規模較往年不斷擴大，居民安置和城市新增人口購房需求旺盛;另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長。

　　(四)信貸緊縮政策直接影響房地產業的發展。

　　一方面，出于對資金效益和風險防范的考慮，銀行更愿意支持實力較強、業績較好、開發資質較高、信譽良好的房地產開發企業。另一方面，銀行加息政策及提高個人住房貸款按揭成數等也抑制了部分購房需求。

　　總體來看，20xx年我國房地產需求增長迅速將低于20xx年，住房價格漲幅呈小幅回落態勢。

　　三、項目建設的必要性

　　(一)項目建設符合國民經濟發展

　　當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5—2個百分點。南京房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

　　根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到201x年，我國城鎮居民人均建筑面積將達到26平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到17%，城市化水平將提高到39%左右。我國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室，力爭201x年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

　　正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。

　　(二) 項目對城市建設將起到促進作用

　　目前，南京市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與江蘇省住宅與房地產業發展規劃存在差距。因此，改善南京市人民的居住條件已經成為南京市政府特別關心的問題之一。同時，隨著南京經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發建設就是為了使南京城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改善。

　　敬賢首府居住小區一期項目符合南京城市建設總體規劃，貫徹了 “3+5”城市群建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。

　　(三) 解決勞動就業的需要

　　由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。

　　據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本項目作為南京市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加南京市當地社會就業崗位作出一定的貢獻。

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