項目可行性研究報告及整體開發建議

　　前言

　　某某集團收購某項目后，我司和某某集團某項目項目部在對收購企業的資源和狀況進行研究后，立即成立項目經營和開發研究小組。本著認真務實的原則，雙方人員細致調研后，對平頂山項目、九家灣項目、地窩堡項目(對這三個項目的初步命名)進行可行性研究，在研究的基礎上，提出以下初步的構想。

　　1、以房地產開發為核心，整和收購企業的土地資源，通過有計劃、循序漸進的開發，充分利用土地資源，獲得相應利潤，實現企業收購后的資源盤活和價值提升。

　　2、以資源整和為目標，通過對收購企業資產的分析，對可產生利潤的行業進行新的資源配置，對沒有價值的資產變現處理。重點發展公路運輸、公路建設和配套產業，在盤活現有優勢資源的同時，為企業長遠發展和持續盈利奠定基礎。

　　3、以三產服務為突破，充分利用房地產開發和公路運輸帶來的機會，積極發展三產服務和相關配套產業，包括物業管理、租賃經營、倉儲物流、貨物配載、新型建材等，在獲取利潤的同時，解決大量職工安置問題。

　　4、解決人員安置問題，保障企業健康發展，采用零利潤集資的形式，為將來開發的三個項目的居住職工提供相應面積的安置住宅，其中平頂山項目按75平左右米/戶安置，九家灣項目按90平米左右/戶安置，地窩堡項目按80平米左右/戶安置。

　　5、發展小區物業管理，三個項目完全建成后，總建筑面積1145636平米，按0.5元/平米/月的物業收費計算，每年可實現產值687萬。其中可以安置收購企業職工177人，實現稅前利潤295萬元。

　　6、房地產開發從2006年至2010年，預計可以為企業創造95139.96稅前毛利(其中包括69601.4萬元的稅前利潤和25538.56萬元的土地資產)，成為企業未來的核心產業和主要利潤來源。

　　其中平頂山項目的開發總成本是46197.64萬元，可以實現20309.44萬元的稅前利潤。九家灣項目的開發總成本是69611.71萬元，可以實現36562.93萬元的稅前利潤(商業含商務開發成本42237.94萬元，可實現31382.27萬元的稅前利潤;住宅的開發成本27373.77萬元，可實現5180.65萬元的稅前利潤)。地窩堡項目的開發總成本是42196.27萬元，可以實現12729.03萬元的稅前利潤。

　　7、通過綜合分析，我們認為：平頂山項目具有良好的盈利能力，并具有較強的抗風險能力;九家灣商業項目具有比較高的盈利能力，但抗風險能力一般;住宅項目的盈利和抗風險能力都一般;地窩堡項目從長遠考慮具有良好的盈利能力和一定的抗風險能力。

　　根據以上分析，我們認為平頂山項目完全具備開發條件，可盡快開發;九家灣項目應做更進一步的調研和分析工作，最終決定項目規劃和開發日程，尤其對商業開發要進行深層次的論證;地窩堡項目應做中長線考慮，整體規劃、循序開發。

　　8、通過以上一系列資源整和和產業布局，不但盤活的企業資產、安置了企業職工，而且為企業創造了豐厚的利潤，同時為企業長遠和可持續發展奠定了基礎。

　　一、 項目概況

　　1.1項目背景

　　新疆第一汽車運輸公司是以貨物運輸、公路工程施工、倉儲物流集散服務為主營業務的國有運輸二級資質企業。下屬生產經營單位有：運輸分公司、工程公司和運輸配載物流中心、子女學校、駕訓學校、汽車修理廠、物資供銷公司、勞動服務公司、物業管理公司、醫療診所等。公司現有在職職工1138人，其中：在崗職工983人、下崗職工(在再就業中心)260人、協保內退人員148人、離退休職工1349人。

　　截止2003年底，公司總資產22902萬元(流動資產4847萬元，固定資產3955萬元，土地資產12050萬元);負債總額35684萬元，其中欠付職工各項費用3700萬元，職工集資建房辦證所需款項13502萬元。

　　某項目現有土地79萬平米，其中生產用地29萬平米(10萬平米已開發)，剩余為生活用地，主要分布在平頂山、九家灣、地窩堡，另有一個800畝的農場。

　　某項目按公司《破產法》規定的程序向烏魯木齊市中級人民法院申請破產后，新疆某某實業開發有限公司采用“破產重組資產變現、全額退還”的方式收購某項目依法拍賣的原有資產，按照《破產法》的要求，通過拍賣，以出讓形式獲得某項目全部土地的使用權。

　　平頂山項目：該項目是某某集團通過收購區某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市克拉瑪依路和金沙江路交會處，是烏魯木齊傳統的農副產品集散交易場地，周邊市政設施完善，有大量成熟的居住區，適合商貿和居住。

　　九家灣項目：該項目是某某集團通過收購區某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市西過境公路路和蘇州路立交會處。是烏魯木齊傳統的物資倉儲物流基地，交通便利，通達主要口岸和大型市場，為外貿和周邊市場服務。

　　地窩堡項目：該項目是某某集團通過收購某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市迎賓一路。是烏魯木齊國際機場和石油地調處所在地，周邊有大量大型國有企業，該片區用地以企業生產、物流配載和企業社區為主。

　　1. 2區位及現狀

　　平頂山項目：該地塊位于烏魯木齊市克拉瑪依路和金沙江路交會處，南與克拉瑪依西路相連，東與金沙江路及宏大錦福苑相接，西、北與廣匯匯嘉園相連。該片區是烏魯木齊最大的農副產品交易集散地，同時有北園春社區、廣匯匯嘉園、宏大錦福苑等大型居住社區，市政配套設施完善，適合商貿和居住。

　　該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區與廣匯匯嘉園相連的平房區、東區與原有建筑相連的空地和庫房、北區和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態勢，適合梯式住宅規劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。社區西區主要沿街面和社區大道可建設商業用房，作為社區商業配套，完善社區配套功能，提升項目銷售價值。

　　九家灣項目：該地塊位于烏魯木齊市西過境公路路和蘇州路立交交會處。是烏魯木齊物資倉儲物流基地，交通便利，通達主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和機械市場，適合建設大規模的倉儲、物流和配送中心，為外貿和周邊市場服務。

　　該片區大型市場有國際建材批發市場、信中陶瓷批發市場、九家灣陶瓷市場、木材場、美居物流園、亞中機電市場、百商物流園、蘇州路鋼材市場、百萬莊機械市場等。

　　地窩堡項目：該地塊位于烏魯木齊市迎賓一路。是烏魯木齊國際機場和石油地調處所在地，周邊有中國石油地調處、烏魯木齊國際機場、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九運司等大型單位。

　　該片區屬城郊結合部，市政配套設施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區居民的居住吸引力有限，但依托周邊大型單位，從配套社區建設方面而言，潛力巨大。

　　其次，該項目交通便利，可以為周邊市場和企業提供綜合服務，適合發展物流配載服務。

　　1.3市政配套設施情況

　　平頂山項目：

　　——主要道路：克拉瑪依西路、金沙江路、阿勒泰路;

　　——公交： 34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路;

　　——購物：友好商場、太平洋百貨、世紀金花、富成百貨、新華圖書城;

　　——市場：北園春市場、明珠花卉市場、名都家具城;

　　——醫療：軍區總院、武警醫院、煤礦醫院;

　　——教育：41中、農大附中、附小、16小、農業大學;

　　——休閑：兒童公園、科技館;

　　——娛樂：北園春、友好大酒店、金陽酒店、科利華酒店、獨山子酒店、翼龍酒店;

　　九家灣項目：

　　——主要道路：西過境公路、蘇州路立交、阿勒泰路;

　　——公交： 54路、23路;

　　——購物：五一商場、西單商場、西部國際超市、好家鄉超市;

　　——市場：九家灣農貿市場、國際建材批發市場、信中陶瓷批發市場、九家灣陶瓷市場、木材場、美居物流園、百商物流園、蘇州路鋼材市場、百萬莊機械市場、亞中機電市場等;

　　——醫療：鐵路醫院、武警黃金醫院、冶建醫院;

　　——教育：鐵三中、鐵二小、林子校;

　　——休閑：蜘蛛山、新城公園、植物園、體育館;

　　——娛樂：冶建俱樂部、紅樓、諾亞方舟;

　　地窩堡項目：

　　——主要道路：迎賓路、迎賓1路、烏昌公路;

　　——公交： 51路、27路、37路;

　　——購物：購物設施缺乏，主要到鐵路局購物;

　　——醫療：石油醫院;

　　——教育：15中、鐵四小、南航航天學校;

　　——社區：地調處家屬院、機場家屬院、九運司家屬院、大修廠家屬院;

　　二、 主要經濟技術指標預測

　　2.1項目建設內容和建設規模

　　平頂山項目：

　　該項目所在地是烏魯木齊成熟的居住區，區域生活配套設施完善，據統計，該片區的住宅消費年消費規模在30萬平米以上，消費潛力巨大，適合大型社區項目開發。

　　該片區現階段多層住宅平均價格在1750元——1850元/平米，從2001年以來，上漲幅度高達30%以上，年增幅在10%以上。

　　該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區與廣匯匯嘉園相連的平房區、東區與原有建筑相連的空地和庫房、北區是和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態勢，適合梯式住宅規劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。社區西區沿街面和社區大道可建設商業用房，作為社區商業配套，完善社區配套功能，提升項目銷售價值。

　　九家灣項目：

　　該項目所在地是烏魯木齊傳統的物流集散區，交通便利，據統計，該區域3公里路程內的大型市場在10家以上，總建筑規模在200萬平米以上。該項目1公里路程以內的大型市場有九家灣農貿市場、國際建材批發市場、信中陶瓷批發市場、九家灣陶瓷市場，總建筑規模在10萬平米以上。

　　受高速路和區域位置影響，該片區住宅銷售價格較低(均價1300元—1400元/平米)，銷售規模十分有限(5萬平米以內/年)，因此現階段不適合住宅。

　　該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場，中間區域為廠區和辦公區，東面為居住區。

　　西區與過境公路相接，利用便利的交通網絡和周邊逐步形成的規模市場優勢，建議建設批發市場和倉儲物流中心。

　　沿街進深1000米內建設大型市場和辦公、酒店等配套設施，中區和地下建設與市場配套的大型倉儲中心，東區待市場成熟后進行配套住宅的開發。

　　該片區近年來發展迅速，在烏魯木齊提出大商貿概念和大型物流中心快速發展的利好下，尤其是烏魯木齊政府在十五計劃中加大對九家灣區域的房地產開發和以北站區倉儲運輸業中心的定位，使該項目發展倉儲物流的潛力更加不可估量。

　　地窩堡項目：

　　該項目所在屬城郊結合部，市政配套設施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區居民的居住吸引力有限，住宅消費量十分有限。

　　但該片區擁有大量大型單位，依托周邊單位居民，借助烏昌一體化和郊區衛星城市建設戰略的實施，從單位配套社區建設和長遠開發方面而言，潛力巨大。

　　該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調處家屬院、石油醫院相連，西與武警支隊相連，地塊中心有一水渠穿過。

　　根據該地塊特點，建議做長線開發準備，先期可作為九家灣地塊開發后運輸、建筑和物流配載等項目的轉移場地，同時進行整體規劃，與周邊主要單位協調，以銷定產，落實銷售后展開開發，實現項目的長期、可持續運做。

　　2.2項目主要經濟技術指標

　　平頂山項目：

　　占地面積：250465平米

　　已開發面積(現有建筑)：基地面積：43260平米，建筑面積：約100000平米

　　學校占地面積：12479平米

　　可開發土地面積：194636平米。其中拆遷平房可開發土地面積188651平米，與錦福苑相連的某項目供應科倉庫可開發土地面積5985平米

　　經估算，本項目工程的主要經濟技術指標如下：

　　容積率：控制在1.9以內， 建議規劃兩幢小高層，提高容積率

　　綠化率：≥35%

　　建筑面積：按1.9的容積率計算，總建筑面積為369808平米

　　住宅建筑面積：占總建筑面積的93.7%，即346647平米

　　底商建筑面積：占總建筑面積的4.5%，即16544平米

　　公共建筑面積：占總建筑面積的1.8%，即6617平米

　　考慮到該片區社區規模在50萬平米以上，缺乏社區商業配套，建議建設會所;增加商業開發面積，提升項目價值。

　　平頂山項目總建筑面積為369808平米，其中需拿出38927平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶78平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設。

　　實際可銷售面積330881平米。

　　九家灣項目：

　　考慮到該項目的立地條件，提出兩種開發建議，并根據兩種開發方案，制定出不同的項目規劃經濟技術指標。

　　方案一：商住開發(建議方案)

　　占地面積：296593平米

　　經估算，本項目工程的主要經濟技術指標如下：

　　容積率：考慮到三層以下的商業開發，容積率控制在1.45以內

　　建筑面積：按1.45的容積率計算，總建筑面積為430060平米

　　住宅建筑面積：占總建筑面積的56%，即240275平米

　　市場建筑面積：占總建筑面積的31%，即134950平米

　　商務建筑面積(辦公、酒店等)：占總建筑面積的10%，即43268平米

　　公共建筑面積：占總建筑面積的3%，即11567平米

　　九家灣商住項目總建筑面積為430060平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶89平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設。

　　實際可銷售面積385571平米。

　　方案二：住宅開發(備選方案)

　　占地面積：296593平米

　　經估算，本項目工程的主要經濟技術指標如下：

　　容積率：容積率控制在1.65以內

　　建筑面積：按1.65的容積率計算，總建筑面積為489378平米

　　住宅建筑面積：占總建筑面積的95%，即464909平米

　　底商建筑面積：占總建筑面積的3%，即14681平米

　　公共建筑面積：占總建筑面積的2%，即9788平米

　　九家灣住宅項目總建筑面積為489378平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶89平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設。

　　實際可銷售面積444889平米。

　　地窩堡項目：

　　占地面積：203393平米

　　其中，預留10萬平米用于兼并企業的生產和配套服務用地，剩余103393平米用于首期住宅開發。預留土地可作為公司長線開發的土地儲備(2008、2009年開發)。

　　可開發土地面積：203393平米

　　經估算，本項目工程的主要經濟技術指標如下：

　　容積率：容積率控制在1.7以內

　　綠化率：≥35%

　　建筑面積：按1.7的容積率計算，總建筑面積為345768平米

　　住宅建筑面積：占總建筑面積的95%，即32848平米

　　底商建筑面積：占總建筑面積的3%，即10373平米

　　公共建筑面積：占總建筑面積的2%，即6915平米

　　地窩堡項目總建筑面積為345768平米，其中需拿出40678平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶80平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設。

　　實際可銷售面積305090平米。

　　三、 房地產投資環境和市場分析

　　3.1市場回顧

　　1、宏觀市場回顧

　　從90年代以后，新疆國內生產總值年均增長10.4%，各項主要經濟指標上升明顯，經濟體制逐步由單一封閉的自然經濟向全方位開放的格局轉變，經濟結構不斷調整和優化，市政、交通、電信、能源等基礎設施和基礎產業得到加強，經濟發展的硬環境得到改善;通過進一步整頓和規范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經濟發展軟環境日趨好轉，社會局勢穩定，城鄉人民生活水平明顯提高。

　　經濟的發展帶來了房地產市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數量激增，舊城改造、市政基礎建設的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產市場的發展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產消費流通渠道呈多元化趨勢。

　　新疆房地產開發投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，房地產開發投資年均增長幅度達42.3%，14年間，全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數據充分說明，新疆房地產市場已經進入平穩快速的發展階段。

　　烏魯木齊市是新疆維吾爾某某省的首府，全市轄7區1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經濟發展水平居西部地區城市前列，房地產開發逐年、穩步上升，到2002年，個人購房已經達到住宅消費的95%以上，以個人購房為主體的市場結構已經形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴大到現在的近19.6平方米。

　　截止2002年，新疆城鎮居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權的公房和個人私有住房，新疆城鎮居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。

　　2、階段性發展回顧

　　從烏魯木齊房地產市場的發展歷程來看，已經經歷了三個時期，現在正進行第四個發展階段。

　　97年以前，稱得上是烏魯木齊地產市場發展的萌芽期，該階段的最大特點是計劃經濟明顯，政府主導，單位福利分房。

　　98年至2001年，隨著國家將房地產定為國家的支柱的產業，促進房產發展的一系列國家政策的出臺，包括取消福利分房、降息，延長貸款年限等，烏魯木齊房地產業獲得蓬勃發展，烏魯木齊房地產市場出現過熱現象。從98、99年的供給嚴重不足，轉變為2000年，尤其是2001年市場的嚴重過剩。

　　2001年房產空置達113.5萬m2，占全市房地產開發量的一半，比2000年增長一了倍多，而其中高層的空置就占到67%，約為76萬m2。

　　2002年，烏魯木齊房產空置面積151.2萬平米.其中高層空置面積高達120萬平米，比2001年空置量增加了57%;

　　2003年，烏魯木齊房地產開發投資38、2億;建筑施工面積620、47萬平米，其中住宅施工面積434、71萬平米;房屋竣工面積195.12萬平米，其中住宅竣工面積175、57萬平米;商品房銷售面積235、85萬平米，其中住宅銷售面積222、37萬平米;房屋空置面積168、95萬平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增長率大幅下滑。但高層的空置率和空置面積卻進一步上升：高層的空置面積為142萬平米;

　　烏魯木齊房地產市場空置面積發展趨勢圖

　　從上圖中可以看出，經過三年的盤整，烏魯木齊房地產空置量呈現大幅上升趨勢。但從多層和高層的空置對比來看，高層空置量持續上升的同時，多層的空置量卻進一步下降。

　　分析深層次的原因，我們可以發現，受2000、2001年多層開發過熱的影響，多層項目開發從2002年起已經大幅收縮，開發量僅為2000年的58%和2001年的65%，2003年繼續維持了2002年的低開發態勢，從而使存量盤大量消化，多層空置量進一步降低。

　　截止2004年底，空置的多層住宅多為結構不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。對市場需求已經不具備多大影響。

　　3.2城市功能布局對項目開發的影響

　　烏魯木齊市政府在第十個五年計劃中提出，堅持“統一規劃，合理布局，因地制宜，綜合開發，配套建設”和“優化土地利用”的原則，合理規劃區域布局，穩步拓展城市空間，形成中心城區體現繁榮，邊緣城區體現實力的布局結構。

　　在優化天山區、沙依巴克區等中心城區內部布局的基礎上，積極向東西方向發展，拓展城市空間。重點開發西山地區、紅光山地區及九家灣地區。集中建設烏魯木齊經濟技術開發區、高新技術產業開發區、頭屯河工業園區，使城市功能區布局更為合理，特色更為鮮明。同時，加快城郊小城鎮建設步伐，進一步擴大城市空間，推動全市經濟社會發展。

　　中心城區由天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區組成，重點發展第三產業，成為商貿、金融、信息、教育中心。周邊城區由水磨溝區部分、頭屯河區、東山區、南山礦區組成，重點發展第二產業，成為石油化工、建材、冶金、紡織等工業中心、倉儲中心。其中水磨溝區主要布置紡織、電力、輕工業，并依托水磨溝風景區資源和溫泉資源發展旅游業;頭屯河區主要布置工業和倉儲業，北站區以倉儲運輸業為主，西站區以鐵路管理編組、石油儲運為主;東山區主要布置符合環保條件的石油化工、煤炭、建材等工業。城市郊區由城市南、北郊區組成，大力發展城郊現代化農業，成為以小城鎮為中心的現代化農業經濟區。其中南郊重點建設無公害農牧業生產基地，發展生態農業、旅游業。北郊重點建設農業科技示范園區，發展高效、優質農業和觀光農業。

　　為適應城鎮人口規模的擴大和居民改善居住環境的需求，大力發展房地產業，推進住宅產業化。重點建設經濟適用房，積極建設廉租房，適度發展商住房。結合城市中心區工業企業布局調整和城區功能調整，合理規劃房地產布局，重點改造建設和平南路舊城區、雅瑪里克山鐵路沿線住宅區，加快西山地區、紅光山地區及九家灣地區等新城區房地產規劃與建設，促進房地產業持續發展。

　　同時，烏魯木齊在城市發展上提出兩個中心建設。商貿中心：積極開拓國內外兩種資源、兩個市場，將烏魯木齊建設成為中國西北部最大的商品集散中心、購物中心和中亞地區的國際貿易中心。交通倉儲中心：加快交通運輸、郵電業發展，配合二類口岸及交通樞紐設施建設，發展具有一定規模、適應國際貿易標準的倉儲業。將烏魯木齊建成我國西北和中亞地區的交通樞紐，成為航空、鐵路和公路運輸業發達的交通倉儲中心。

　　從以上市政府對烏魯木齊城市發展規劃可以看出，未來政府將重點開發西山地區、紅光山地區及九家灣地區，形成西山居住區、九家灣依托北站形成的倉儲物流區和地窩堡區域的工業和小城鎮建設。

　　同時，烏魯木齊政府還提出的商貿中心和交通倉儲中心的兩個中心的建設，以上城市發展規劃和建設，將對天運房產開發的四個項目產生深遠的影響。

　　3.3房地產發展趨勢預測

　　1、經濟持續快速發展促進房地產業發展

　　烏魯木齊市GDP連續多年保持穩步增長勢頭，2004年烏魯木齊，人均GDP突破2萬元;人均可支配收入9728元。經濟的持續快速發展、人均可支配收入的穩步提高為改善居住條件提供了可能。目前，烏魯木齊市人均建筑面積為22.62平方米，人均使用面積15.83平方米，人均居住面積11.24平方米，離“人均居住面積25平方米”的小康居住水平仍有較大差距，住房建設的空間仍然很大。

　　2、土地供應減少和土地儲備匱乏，房價提升以成必然

　　隨著土地供應的減少和開發商土地儲備更趨匱乏，發展商在項目開發方面更 趨于理性，對項目的開發品質要求不斷提高，希望以此提高產品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產價格下調的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應量偏緊影響，價格可能繼續上漲。

　　當然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結構性過剩導致部分房價下跌的可能，例如商業和高層的嚴重過剩，必將導致價格下跌。而郊區大型項目的出現和過度開發，也將導致部分郊區項目出現價格波動。

　　3、依托規模和成本優勢的粗放式開發模式已經成為歷史

　　近兩年來，烏魯木齊房屋建設成本在增加(土地、建材等漲價)，利潤空間縮小。同時，隨著烏魯木齊市民生活水平的不斷提高，對居住環境和配套設施的要求也不斷提高。小區建設中建設成本既包括房屋建設成本，也包括社區環境和配套設施建設費用。開發商為改善小區的居住環境在綠化、公用設施配套、社區服務場館、公用文體設施等方面投入了大量的資金，使在社區環境中投入比以往大大提高。通過提升樓盤品質來獲得高附加值回報，已經成為未來房地產開發的主流，依托規模和成本優勢的粗放式開發模式已經成為歷史。

　　4、金融政策調整加速烏魯木齊房地產企業整和

　　99年以來在房地產開發資金來源中銀行信貸增長過快，各項房地產貸款成倍增長，是同期增長最快的信貸品種。從房產企業統計資料顯示：烏魯木齊房地產企業資金來源方面銀行存款所占比例已超過50%，房地產開發對銀行資金依賴較大。2002年以來，金融部門提高了房貸門檻，同時對房地產開發企業的資質等級也提高了要求，使烏魯木齊三級以下的開發企業較難獲得房產信貸(三級以下的房地產開發企業占烏魯木齊開發企業的80%以上)。在內地由于投資基金的進入房地產業，使房地產資金得到一定的緩解，然而在烏魯木齊由于投資基金進入的渠道不暢，在短期內投資基金進入房地產的可能性較小，從而造成烏魯木齊房地產資金短缺情況較為嚴重，不少項目出現了資金周轉不靈，房屋延期交工的現象。

　　尤其2003年和2004年，國家進一步加大信貸管理力度，同時銀行利息進一步上調，這些政策都將對房地產市場產生深遠影響，一些缺乏實力的開發商將在未來的洗牌中逐步退出市場，房地產每年開發量和利潤水平也將趨于穩定，不會在出現前幾年大起大伏的現象。

　　3.4房地產市場需求分析

　　新疆城鎮數量少、城市規模小，到目前為止，全疆城鎮化水平為33.7%，共有633. 21萬非農業人口。根據《某某省城鎮體系規劃》的總體目標，在2000—2005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮化水平由33.7%提高到36%，非農業人口達到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.06萬平方米的標準計算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮現有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米(未含舊城改造)。把以上幾組數據綜合起來分析，預計在未來10內，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區。

　　受經濟發展水平、生活習慣、地理位置、環境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積(19.06平方米)低于全國平均水平(人均住房面積21平方米)近10個百分點。目前，全疆城鎮戶均建筑面積64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉向質的需求轉變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。

　　隨著西部大開發政策的深入和新疆經濟穩步發展，非住宅類地產需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產品的需求總量。

　　1、多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成

　　目前，烏魯木齊已初步形成了以經濟適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這三類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在1200元—1600元/平方米左右、帶有國家補貼性質的經濟適用住房，滿足并解決了大多數中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在1600元—2000元/平方米左右、地理位置優越、居住環境好、房屋質量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，成為烏魯木齊二次和三次置業消費的選擇。價格在2000元以上，地理位置較好的高層和小高層，受價格偏高和缺乏生活環境影響，一直處在滯銷狀態，且空置率有進一步上升的趨勢。

　　2、個人購房成為住宅消費市場的主體

　　隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求;銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉化為有效需求，在已經售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產市場發揮更大的推動作用。

　　3、城市擴張和改造拉動房地產行業整體發展

　　國務院于2002年7月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規劃，新規劃的城市面積等于烏魯木齊市現有規劃面積的6倍。按照房地產發展的周期性規律，烏魯木齊房地產行業目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續。隨著未來房地產生產基數逐年增加，房地產供應量和需求量會出現階段性、周期性的起伏，但總體需求量保持在每年400—500萬平米左右、住宅需求量保持在250—350萬平米左右時，房屋開發就在適度、適當的范圍內，不會出現大面積過剩的現象。

　　4、城市化進程和外來人口購房成為烏魯木齊新增住房消費主力

　　城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。烏魯木齊市近幾年每年新增城鎮人口約2—3萬人，每年新增大學生約1萬多人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進程的加快，民營企業的快速發展，以及購房入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房，據測算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。

　　據房地產銷售情況統計顯示：2001-2002年外來人口購房和農民進城購房的比例達59.9%，大約160萬平方米商品房。此外，烏魯木齊市流動人口近100萬，有一大部分屬于進城務工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。

　　5、改善性住房需求將繼續保持增長勢頭

　　改善性住房需求主要通過存量住房交易來實現，2002年烏魯木齊市存量房交易面積為48.8萬平方米，其中，房改房上市2003套，約需要購置12.97萬平方米商品房;再加3723套的私房(存量房扣除房改房)交易，預計需要購置商品房約29.78萬平方米。

　　其次，隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質角度考慮，已經進入二次乃至三次置業階段，這部分人群成為高品質住宅的主力消費群體。

　　6、舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求

　　這部分需求相對穩定，1998年-2002年烏魯木齊市平均每年房屋拆遷量近7萬平方米，按70%的居民購買商品房計算，平均每年約需要近10萬平方米的商品房。

　　隨著城市化和郊區化擴張，這部分消費成為郊區很多項目的主力購買群體。對這部分消費的把控，成為郊區項目能否成功銷售的關鍵因素。

　　四、 項目規劃建設和進度安排

　　4.1規劃建議和說明

　　1、平頂山項目

　　——建議規劃經濟技術指標

　　項目 單位 數值

　　基地面積 平米 194636

　　總建筑面積 平米 369808

　　住宅建筑面積 平米 353264

　　底商建筑面積 平米 16544

　　公共建筑面積 平米 6617

　　住宅平均層數 層 6.5

　　規劃區容積率 — 控制在1.9以內

　　綠地率 % ≥35%

　　扣除38927平米的安置面積(500戶，78平米/戶)，實際可銷售面積330881平米。

　　——規劃說明

　　建議開發大規模居住社區。

　　1、該項目所在地是烏魯木齊成熟的居住區，區域生活配套設施完善，據統計，該片區的住宅消費年消費規模在30萬平米以上，消費潛力巨大，適合大型社區項目開發。

　　2、該片區現階段多層住宅平均價格在1750元——1850元/平米，從2001年以來，上漲幅度高達30%以上，年增幅在10%以上。建議住宅的銷售均價在1750元—1850/平米元之間，商鋪的銷售價格在5500—6500/平米元之間。

　　通過價格加權平均計算，該項目的銷售價格在1940—2080元/平米之間，平均價格為2010元/平米，銷售價格已經達到比較合理的水平，項目開發收益可以得到比較好的保障，且開發風險較低。

　　3、該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區與廣匯匯嘉園相連的平房區、東區與原有建筑相連的空地和庫房、北區和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態勢，適合梯式住宅規劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。社區西區主要沿街面和社區大道可建設商業用房，作為社區商業配套，完善社區配套功能，提升項目銷售價值。

　　2、九家灣項目

　　方案一：商住開發(建議方案)

　　——建議規劃經濟技術指標

　　項目 單位 數值

　　基地面積 平米 296593

　　總建筑面積 平米 430060

　　住宅建筑面積 平米 240275

　　商業建筑面積 平米 134950

　　商務建筑面積(辦公、酒店等) 平米 43268

　　公共建筑面積 平米 11567

　　規劃區容積率 — 1.45以內

　　商業平均層數 層 ≤3

　　商務平均層數 層 ≤6

　　住宅平均層數 層 6

　　綠地率 % ≥35%

　　扣除44489平米的安置面積(500戶，90平米/戶)，實際可銷售面積385571平米。

　　——規劃說明

　　建議開發大型倉儲物流中心。

　　1、該項目所在地是烏魯木齊傳統的物流集散區，交通便利，據統計，該區域3公里路程內的大型市場在10家以上，總建筑規模在200萬平米以上。該項目1公里路程以內的大型市場有九家灣農貿市場、國際建材批發市場、信中陶瓷批發市場、九家灣陶瓷市場，總建筑規模在10萬平米以上。依托周邊日趨成熟的商業環境和物流優勢，開發大型倉儲物流中心是最佳的選擇。

　　2、該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場，中間區域為廠區和辦公區，東面為居住區。西區與過境公路相接，利用便利的交通網絡和周邊逐步形成的規模市場優勢，建議建設批發和倉儲物流中心。

　　沿街進深1000米內建設大型市場和辦公、酒店等配套設施，中區和地下建設與市場配套的大型倉儲中心，東區待市場成熟后進行配套住宅的開發。

　　市場開發定位：

　　——服務對象：自營、外貿和周邊大型市場;

　　——經營商品：建材、陶瓷、機電、機械等;

　　——經營形式：商品銷售(如建材、陶瓷等的批發銷售)、市場配套服務(如倉儲和物流)、外貿(申請國家邊貿口岸，利用倉儲規模和物流優勢，針對中亞國家展開外貿經營);

　　——賣場規劃：沿街2—3層大型交易市場，中區倉儲和外貿商品展示中心，負一層大型倉儲物流中心;

　　——配套設施：大型倉儲、停車場、物流配載中心、外貿交易展示中心、商務酒店、金融機構等;

　　3、該片區近年來發展迅速，在烏魯木齊提出大商貿概念和大型物流中心快速發展的利好下，尤其是烏魯木齊政府在十五計劃中加大對九家灣區域的房地產開發和以北站區倉儲運輸業中心的定位，同時烏魯木齊政府提出建立商貿中心和倉儲物流中心，兩個中心建設的戰略規劃，使該項目發展倉儲物流的潛力更加不可估量。

　　方案二：住宅開發(備選方案)

　　——建議規劃經濟技術指標

　　項目 單位 數值

　　基地面積 平米 296593

　　總建筑面積 平米 489378

　　住宅建筑面積 平米 464909

　　底商建筑面積 平米 14681

　　公共建筑面積 平米 9788

　　規劃區容積率 — 1.65以內

　　住宅平均層數 層 6

　　綠地率 % ≥35%

　　扣除44489平米的安置面積(500戶，90平米/戶)，實際可銷售面積444889平米。

　　——規劃說明

　　本方案屬備選方案。

　　3、地窩堡項目

　　——建議規劃經濟技術指標

　　項目 單位 數值

　　基地面積 平米 203393

　　總建筑面積 平米 345768

　　住宅建筑面積 平米 32848

　　底商建筑面積 平米 10377

　　公共建筑面積 平米 6915

　　住宅平均層數 層 6

　　規劃區容積率 — 1.5以內

　　綠地率 % ≥35%

　　扣除40678平米的安置面積(500戶，80平米/戶)，實際可銷售面積305090平米。

　　——規劃說明

　　從土地儲備和有效利用性兩個角度出發，作為兼并企業的生產用地和循序漸進的開發土地，整體規劃、分期開發、以銷定產、提升價值。

　　1、該項目所在屬城郊結合部，市政配套設施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區居民的居住吸引力有限，住宅消費量十分有限，不適合立即開發。

　　但該片區擁有大量大型單位，依托周邊單位居民，借助烏昌一體化和郊區衛星城市建設戰略的實施，從單位配套社區建設和長遠開發方面而言，潛力巨大。

　　2、該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調處家屬院、石油醫院相連，西與武警支隊相連，地塊中心有一水渠穿過。

　　根據該地塊特點，建議做長線開發準備，先期可拿出10萬平米作為九家灣地塊開發后運輸、建筑和物流配載等項目的轉移場地，同時進行整體規劃，與周邊主要單位協調，以銷定產，落實銷售后展開開發，實現項目的長期、可持續運做。

　　4.2建設方式和進度安排

　　1、 建設方式

　　平頂山項目為多層住宅開發，受銷售利好影響，可由天運房產獨家開發;

　　九家灣項目是大型商業項目，存在較大的風險性和運做難度，可與有經驗的批發或倉儲物流企業聯營運做，并與其它有實力和經驗的企業合作開發;

　　地窩堡項目是長線運做項目，同時作為我公司生產和儲備土地，建議由我公司獨立運做;

　　2、 進度安排

　　——三個項目整體實施進度表

　　進度項目 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年

　　上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

　　平頂山項目 一期

　　二期

　　九家灣項目 市場

　　住宅

　　地窩堡項目 一期

　　二期

　　三期

　　平頂山項目(兩年)：2005年下半年——2007年上半年;

　　九家灣項目(三年)：2006年下半年——2008年底;

　　地窩堡項目(三年半)：2007年——2009年底;

　　——平頂山項目開發進度表

　　本項目擬用兩年時間，分兩期開發(開發進度見下表)

　　進度項目 2005年 2006年 2007年

　　8月 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7

　　七通一平

　　一期基礎

　　一期結構

　　一期交付

　　二期基礎

　　二期結構

　　二期交付

　　一期(12個月)：2005年9月——2006年9月;

　　二期(15個月)：2006年4月——2007年6月;

　　——九家灣項目開發進度表

　　本項目擬用兩年半時間，分兩期開發(開發進度見下表)

　　進度項目 2006年 2007年 2008年

　　8月 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

　　七通一平

　　商業基礎

　　商業結構

　　商業交付

　　二期基礎

　　二期結構

　　二期交付

　　商業(16個月)：2006年8月——2007年12月;

　　二期住宅(14個月)：2007年10月——2008年12月;

　　——地窩堡項目開發進度表

　　本項目擬用三年半時間，分三期開發(開發進度見下表)

　　進度項目 2007年 2008年 2009年

　　4月 5 6 7 8 9 10 11 12 4月 5 6 7 8 9 10 11 12 4月 5 6 7 8 9 10 11

　　七通一平

　　一期基礎

　　一期結構

　　一期交付

　　二期基礎

　　二期結構

　　二期交付

　　三期基礎

　　三期結構

　　三期交付

　　一期(8個月)：2007年4月——2007年11月;

　　二期(8個月)：2008年4月——2008年11月;

　　三期(8個月)：2009年4月——2009年11月;

　　五、 目投資和財務分析

　　5.1成本分析

　　1、土地成本

　　該土地以企業破產收購形式獲得，土地費用按暫行的250元/建筑平米計提成本。

　　2、 建安工程費

　　烏魯木齊多層住宅建安費用框架結構在850元/平米左右，磚混結構在800元/平米左右;物流中心商業(含商務)的建安費用在1500元/平米左右;

　　3、 前期工程費

　　前期需要辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究、勘查等，前期費用約占建安費用的2.1%;

　　4、 基礎設施配套費

　　包括供電、供水、燃氣、暖氣、排污、電信、綠化、小區道路建設等，住宅約120元/平米，商業約250元/平米;

　　5、 公建配套費

　　公共設施(幼兒園、會所等)、室外景點綠化費、安防系統費、室外道路費等，約占建安費用的5%;

　　6、 不可預見費

　　按以上工程(1—5項)費用的2%提取;

　　7、 開發費用

　　包括管理費用、銷售費用、財務費用。其中管理費用按工程建設費用的2%提取，銷售費用按預估銷售額的2.8—3.8%提取(其中住宅最低為2.8%、商業最高為3.8%)，財務費用主要為貸款利息，按預估發生額提取。

　　8、 總成本

　　總開發成本為以上7項費用之和。

　　9、 項目投資成本估算

　　——平頂山項目成本估算表

　　平頂山項目總建筑面積為369808平米，其中需拿出38927平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶78平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設，實際可銷售面積330881平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。

　　項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明

　　1、土地成本 8272.03 250 根據暫定數據計算(以實際為準)

　　2、建安費用 28124.99 850 框架結構，330881平米*850元/平米

　　3、前期工程費用 590.63 建安費用的2.1%

　　3.1辦證費用 281.25 建安費用的1%

　　3.2可行性研究 28.12 建安費用的0.1%

　　3.3規劃勘探設計費 140.63 建安費用的0.5%

　　3.4其它費用 140.63 建安費用的0.5%

　　4、基礎設施配套費 3970.57 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區道路

　　5、公建配套費 1406.23 建安費用的5%

　　6、不可預見費用 847.29 1+2+3+4+5ⅹ2%

　　7、開發成本 43211.76 1306(核算) 1+2+3+4+5+6

　　7.1一期開發成本 17284.7 132352.4平米，占40%

　　7.2二期開發成本 25927.06 198528.6平米，占60%

　　8、開發費用 2859.45

　　8.1管理費用 864.24 按開發成本的2%計

　　8.2銷售費用 1995.21 預估銷售額(66507.08萬元)*3%

　　9、開發總投資 46197.64 7+8

　　10、貸款利息 126.43 利率6%，半年計(見投資計劃和資金籌措表)

　　11、總成本 46197.64 1396. 2(核算) 9+10

　　以上各項成本占總成本的比例分別是：

　　成本各項比例分析圖

　　——九家灣項目成本估算表

　　方案一(商住開發)

　　1、商業(含商務樓)成本估算表

　　項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明

　　1、土地成本 4455.45 250 根據暫定數據計算(以實際為準)

　　2、建安費用 26732.7 178218平米*1500元/平米(商業建安費用)

　　3、前期工程費用 561.37 建安費用的2.1%

　　3.1辦證費用 267.32 建安費用的1%

　　3.2可行性研究 26.73 建安費用的0.1%

　　3.3規劃勘探設計費 133.66 建安費用的0.5%

　　3.4其它費用 133.66 建安費用的0.5%

　　4、基礎設施配套費 4455.45 250 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、道路

　　5、公建配套費 1336.64 建安費用的5%

　　6、不可預見費用 750.83 37541.61 1+2+3+4+5ⅹ2%

　　7、開發成本 38292.44 2148.63(核算) 1+2+3+4+5+6

　　8、開發費用 3601.53

　　8.1管理費用 765.85 按開發成本的2%計

　　8.2銷售費用 2835.68 預估銷售額(73620.21萬元)*3.8%

　　9、開發總投資 41893.97 7+8

　　10、貸款利息 343.97 利率6%，一年半計，(見投資計劃和資金籌措表)

　　11、總成本 42237.94 2370(核算) 9+10

　　以上各項成本占總成本的比例分別是：

　　成本各項比例分析圖

　　2、住宅成本估算表

　　九家灣住宅項目總建筑面積為251842平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶90平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設，實際可銷售面積207353平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。

　　項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明

　　1、土地成本 5183.83 250 根據暫定數據計算(以實際為準)

　　2、建安費用 16588.24 800 磚混結構，207353平米*800元/平米

　　3、前期工程費用 348.35 建安費用的2.1%

　　3.1辦證費用 165.88 建安費用的1%

　　3.2可行性研究 16.59 建安費用的0.1%

　　3.3規劃勘探設計費 82.94 建安費用的0.5%

　　3.4其它費用 82.94 建安費用的0.5%

　　4、基礎設施配套費 2488.24 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區道路

　　5、公建配套費 829.41 建安費用的5%

　　6、不可預見費用 508.76 25438.07 1+2+3+4+5ⅹ2%

　　7、開發成本 25946.83 1251(核算) 1+2+3+4+5+6

　　8、開發費用 1426.94

　　8.1管理費用 518.94 按開發成本的2%計

　　8.2銷售費用 908 預估銷售額(32554.42萬元)*2.7%

　　9、開發總投資 27373.77 7+8

　　10、貸款利息 0 分期開發，以自籌和銷售回款滾動開發

　　11、總成本 27373.77 1320(核算) 9+10

　　以上各項成本占總成本的比例分別是：

　　成本各項比例分析圖

　　方案二：住宅開發(備選方案)

　　開發成本估算表

　　九家灣住宅項目總建筑面積為489378平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶90平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設，實際可銷售面積444889平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。

　　項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明

　　1、土地成本 11224.73 250 根據暫定數據計算(以實際為準)

　　2、建安費用 35919.12 800 磚混結構，448989平米*800元/平米

　　3、前期工程費用 754.3 建安費用的2.1%

　　3.1辦證費用 359.19 建安費用的1%

　　3.2可行性研究 35.92 建安費用的0.1%

　　3.3規劃勘探設計費 179.6 建安費用的0.5%

　　3.4其它費用 179.6 建安費用的0.5%

　　4、基礎設施配套費 5387.87 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區道路

　　5、公建配套費 1795.96 建安費用的5%

　　6、不可預見費用 1101.64 1+2+3+4+5ⅹ2%

　　7、開發成本 56186.62 1263(核算) 1+2+3+4+5+6

　　8、開發費用 3219.16

　　8.1管理費用 1123.73 按開發成本的2%計

　　8.2銷售費用 2095.43 預估銷售額(69847.57萬元)*3%

　　9、開發總投資 59405.78 7+8

　　10、貸款利息 0 分期開發，以自籌和銷售回款滾動開發

　　11、總成本 59405.78 1335(核算) 9+10

　　——地窩堡項目成本估算表

　　地窩堡項目總建筑面積為345768平米，其中需拿出40678平米住宅作為職工安置住房(按500戶，每戶80平米計算)，職工安置住房采用全額集資的方式建設，實際可銷售面積305390平米。因此，在本項目成本和收益分析中，不考慮該部分成本和收益。

　　項目 費用(萬元) 單價(元/平米) 說明

　　1、土地成本 7627.25 250 根據暫定數據計算(以實際為準)

　　2、建安費用 25932.65 850 框架結構，305090平米*850元/平米

　　3、前期工程費用 544.59 建安費用的2.1%

　　3.1辦證費用 259.33 建安費用的1%

　　3.2可行性研究 25.93 建安費用的0.1%

　　3.3規劃勘探設計費 129.66 建安費用的0.5%

　　3.4其它費用 129.66 建安費用的0.5%

　　4、基礎設施配套費 3661.08 120 供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區道路

　　5、公建配套費 1296.63 建安費用的5%

　　6、不可預見費用 781.24 39062.2 1+2+3+4+5ⅹ2%

　　7、開發成本 39843.44 1306(核算) 1+2+3+4+5+6

　　8、開發費用 2352.83

　　8.1管理費用 796.87 按開發成本的2%計

　　8.2銷售費用 1555.96 預估銷售額(61865.3萬元)*3%

　　9、開發總投資 42196.27 7+8

　　10、貸款利息 0 分期開發，以自籌和銷售回款滾動開發

　　11、總成本 42196.27 1383(核算) 9+10

　　以上各項成本占總成本的比例分別是：

　　成本各項比例分析圖

　　5.2收益分析

　　1、 銷售價格確定

　　——平頂山項目

　　該片區現階段多層住宅平均價格在1750—1850元/平米，通過競爭定價分析，建議住宅的銷售均價在1750—1850/平米元之間，商鋪的銷售價格在5500—6500/平米元之間。

　　通過價格加權平均計算，該項目的銷售價格在1940—2080元/平米之間，取平均價格為2010元/平米。

　　——九家灣項目

　　該片區現階段多層住宅平均價格在1300元—1400元/平米，通過競爭定價分析，住宅的銷售均價在1350元/平米左右;考慮到該項目屬于中期項目，預計開發日期在2007年，按每年8%的價格上漲幅度計算，合理的銷售價格為1570元/平米。

　　商業為兩層規劃(局部三層)，一層的平均銷售價格6000元/平米，二層的平均銷售銷售價格在3500元，商業的銷售平均價格為4750元/平米元。

　　商務用房平均銷售價格確定在2200元/平米。

　　商業(含商務)的加權平均價格是4131元/平米。

　　——地窩堡項目

　　該片區現階段多層住宅平均價格在1350元—1450元/平米，通過競爭定價分析，住宅的銷售均價在1400元/平米左右;考慮到該項目屬于長期期項目，預計開發日期在2008年，按每年7%的價格上漲幅度計算，合理的銷售價格為1700元/平米。

　　在整個項目平均價格計算時考慮商業的加權價格因素，平均的銷售價格為1800元/平米。

　　2、 銷售收入分期比例確定

　　——平頂山項目

　　該項目總開發周期歷時21個月，其中一期開發面積132353平米(占總開發面積的40%)，歷時12個月，從2005年9月——2006年9月;二期開發面積198528平米(占總開發面積的60%)，歷時15個月，從2006年4月——2007年6月;

　　預計一期項目可銷售日期為2006年6月(主體封頂)，2006年12月清盤(95%以上的銷售率);二期可銷售日期為2006年10月(主體封頂)，2007年6月清盤(95%以上的銷售率);

　　銷售分期比例計劃表

　　銷售計劃年份 銷售比例 銷售面積(平米) 分期銷售金額(萬元)

　　一期 二期

　　2005年 一期銷售0%

　　二期銷售0%

　　2006年 一期銷售95% 125735 25272.74

　　二期銷售50% 99264 19952.06

　　2007年 一期銷售5% 6618 1330.22

　　二期銷售50% 99264 19952.06

　　該項目采用滾動開發，分期銷售的辦法，能夠在實現較好的銷售業績的同時，保證項目后續開發的資金回籠，實現良性運做。

　　該項目總的銷售額是66507.08萬元。其中2006年實現銷售業績45224.8萬元，2007年實現銷售業績21282.28萬元。

　　該項目的開發總成本是46197.64萬元，可以實現20309.44萬元的稅前利潤，投資的稅前利潤率是44%。

　　——九家灣項目

　　方案一：商住開發(建議方案)

　　本項目擬用三年時間，分兩期開發。一期商業開發歷時16個月，從2006年8月——2007年12月;二期住宅開發歷時13個月，從2007年10月——2008年11月

　　預計一期項目可銷售日期為2007年8月(主體封頂)，2008年12月清盤(90%以上的銷售率);二期可銷售日期為2008年8月(主體封頂)，2009年6月清盤(90%以上的銷售率);

　　銷售分期比例計劃表

　　銷售計劃年份 銷售比例 銷售面積(平米) 分期銷售金額(萬元)

　　商業 商務 住宅

　　2007年 一期 商業40% 53980 25640.5

　　商務30% 12980.4 2855.69

　　二期銷售0%

　　2008年 一期 商業50% 67475 32050.63

　　商務50% 21634 4759.48

　　二期銷售60% 124411.8 19532.65

　　2009年 一期 商業10% 13495 6410.13

　　商務20% 8653.6 1903.79

　　二期銷售40% 82941.2 13021.77

　　該項目采用以商帶住的開發思路，通過商業開發更好的發揮項目區位和環境優勢，提升土地價值。

　　在提升價值擴大收益的同時，由于受商業銷售整體環境的影響，銷售可能遇到一定困難，因此我們將商業的銷售周期定為一年半，如此更符合商業銷售的特點。

　　在住宅開發方面，由于受該片區環境影響，生活機能十分不健全，住宅的銷售規模十分有限，銷售價格較低，因此在商業沒有開發的前提下，不適合進行住宅的開發，通過商業的開發，預計該片區的住宅價格可提升10%以上。

　　該項目總的銷售額是106174.63萬元。其中商業(含商務)的銷售業績73620.21萬元;住宅的銷售業績32554.42萬元。

　　按年度銷售計算，2007年實現銷售業績28496.19萬元，2008年實現銷售業績56342.76萬元，2009年實現銷售業績21335.69萬元。

　　該項目的開發總成本是69611.71萬元，總的銷售額是106174.63萬元，可以實現36562.93萬元的稅前利潤，稅前投資利潤率52.52%。其中商業(含商務)開發成本42237.94萬元，可實現31382.27萬元的稅前利潤，稅前的投資利潤率74%;住宅的開發成本27373.77萬元，可實現5180.65萬元的稅前利潤(該利潤未包含商業開發后住宅的溢價因素)，稅前的投資利潤率19%。

　　方案二：住宅開發(備選方案)

　　如果采用備選方案，則本項目的開發成本是59405.78萬元(見成本估算表)，銷售總收入是444889平米*1570元/平米=69847.57萬元，可以實現10441.79萬元的稅前利潤。稅前利潤率僅為17.5%，基本不具備開發價值。因此，從投資收益考慮，純住宅開發在短期內意義不大，在以后的分析中不在對方案二進行進一步分析和論述。

　　——地窩堡項目

　　該項目總開發周期歷時三年，分三期開發。其中一期開發面積91527平米(占總開發面積的30%)，歷時8個月，從2007年4月——2007年11月;二期開發面積91527平米(占總開發面積的30%)，歷時8個月，從2008年4月——2008年11月;三期開發面積122036平米(占總開發面積的30%)，歷時歷時8個月，從2009年4月——2009年11月;

　　預計一期項目可銷售日期為2007年8月(主體封頂)，2006年12月清盤(90%以上的銷售率);二期可銷售日期為2008年8月(主體封頂)，2008年12月清盤(90%以上的銷售率);三期可銷售日期為2009年8月(主體封頂)，2009年12月清盤(90%以上的銷售率);

　　銷售分期比例計劃表

　　銷售計劃年份 銷售比例 銷售面積(平米) 分期銷售金額(萬元)

　　一期 二期 三期

　　2007年 一期銷售90% 82374.3 14829.84

　　二期銷售0%

　　2008年 一期銷售10% 9152.7 1647.76

　　二期銷售90% 82374.3 14829.84

　　2009年 二期銷售10% 9152.7 1647.76

　　三期銷售90% 109832.4 19773.12

　　2010年 三期銷售10% 12203.6 2197.01

　　該項目采用整體規劃，滾動開發，以銷定產、分期銷售的辦法，能夠保證項目開發的可售性和后續開發的資金回籠，實現良性運做。

　　該項目總的銷售額是54925.3萬元。其中2007年實現銷售業績14829.8萬元，2008年實現銷售業績16477.6萬元，2009年實現銷售業績21420.89萬元，2010年實現銷售業績2197萬元。

　　該項目的開發總成本是42196.27萬元，可以實現12729.03萬元的稅前利潤，稅前的投資利潤率30%。

　　3、 資金投入和使用計劃

　　——平頂山項目

　　該項目采用滾動開發模式，用一期的銷售資金回報二期的開發，以減少開發的籌資量，從而降低資金的使用成本，提高盈利能力。

　　投資計劃和資金籌措表

　　總項 萬元 分項 萬元 2005年(萬元) 2006年(萬元) 2007年(萬元)

　　投資總額 46197.64 開發投資 46071.21 9214.24(20%) 32249.85(70%) 4607.12(10%)

　　貸款利息 126.43 126.43 0 0

　　籌資總額 46197.64 自籌資金 5126.43 5123.43 0 0

　　銀行貸款 4214.24 4214.24 0 0

　　銷售回款 36856.97 0 32249.85 4607.12

　　銷售回報 66507.08 0 45224.8 21282.28

　　——九家灣項目

　　該項目采用以商帶住的開發模式，商業開發的成功于否，決定該項目的成敗。因投資額度大、開發周期較長，需要大量的信貸支持。

　　投資計劃和資金籌措表

　　總項 萬元 分項 萬元 2006年(萬元) 2007年(萬元) 2008年(萬元) 2009年(萬元)

　　投資總額 69611.71 開發投資 69267.74 6926.77(10%) 41560.64(60%) 13853.55(30%) 0

　　貸款利息 343.97 57.8 286.17 0 0

　　籌資總額 69611.71 自籌資金 5343.97 5057.8 8581.17 0 0

　　銀行貸款 6696.22 1926.77 4769.45 0 0

　　銷售回款 50446.74 0 28496.19 13853.55

　　銷售收入 106174.64 0 28496.19 56342.76 21335.69

　　2007年實現銷售業績28496.19萬元，2008年實現銷售業績56342.76萬元，2009年實現銷售業績21335.69萬元。

　　——地窩堡項目

　　投資計劃和資金籌措表

　　總項 萬元 分項 萬元 2007年(萬元) 2008年(萬元) 2009年(萬元) 2010年(萬元)

　　投資總額 42196.27 開發投資 42196.27 12658.88(30%) 12658.88(30%) 16878.51(40%) 0

　　貸款利息 0 0 0

　　籌資總額 42196.27 自籌資金 3798 3798 0 0

　　銀行貸款 0 0 0

　　銷售回款 42196.27 8861 12658.88 16878.51

　　銷售收入 54925.3 14829.8 16477.6 21420.89 2197

　　——結論

　　遵循逐步拓展、穩步發展的經營方針，在獲得該片土地開發權以后，新疆某某集團將以循序漸進，滾動開發為原則，三個項目分七年、九期開發完成。項目開發總成本將以分期、分批方式滾動投入，盡量以自籌資金和銷售回款解決開發資金。

　　項目所需資金主要為首期開發資金和商業項目建設資金，首期資金數額基本控制在5000萬元以內，建議以自籌方式解決;商業開發周期長、需要資金數量巨大(可實現銷售前需1.5億以上的資金)，建議部分自籌，部分通過銀行信貸和其它融資方式解決。

　　三個項目分期開發采用相互滾動支持的方式展開，即在前期項目產生銷售的基礎上進行下一期的開發;住宅項目一期以春季開發秋季銷售為宜，二期秋季開發來年夏季銷售。

　　商業項目開發周期較長，建議在秋季開發，第二年夏季即可銷售，秋季商戶可以進駐開業，確保銷售、招商和營業都在最佳時間進行。

　　4、 利潤計算

　　在稅后利潤估算中，各項稅率取值如下：營業稅及附加稅率為銷售額的5.5%;印花稅為銷售額的0.05%;所得稅率為利潤總額的33%。

　　《土地增值稅條例實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人，在開發成本的基礎上加扣20%作為增值額(見土地增值稅計算表)。土地增值比例在50%以內的，稅率為增值額的30%。

　　——平頂山項目

　　土地增值稅計算如下：

　　土地增值稅計算表

　　項目 金額(萬元) 說明

　　1、銷售收入 66507.08 見42頁銷售收入

　　2、總成本費用 46197.64 見32頁成本核算

　　3、營業稅及附加 3657.89 1*5.5%

　　4、印花稅 33.25 1*0.05%

　　5、毛利潤 16618.3 1-2-3-4

　　6、其它加扣項目 9239.53 2*20%

　　7、增值額 7378.77 5-6

　　8、增值比例 15.97% 7/2

　　9、增值稅率 30%

　　10、土地增值稅 2213.63 7*9

　　稅后利潤表

　　項目 金額(萬元) 說明

　　1、銷售收入 66507.08 見42頁銷售收入

　　2、總成本費用 46197.64 見32頁成本核算

　　稅前利潤 20309.44 1-2

　　3、營業稅及附加 3657.89 1*5.5%

　　4、印花稅 33.25 1*0.05%

　　5、土地增值稅 2213.63 見上表

　　6、利潤總額 14404.67 1-2-3-4-5

　　7、所得稅 4753.54 6*33%

　　8、稅后利潤 9651.13 6-7

　　從該項目稅后利潤表可以看出，項目的利潤總額是14404.67萬元;稅后凈利潤是9651.13萬元，投資的凈利潤率是20.89%(稅后利潤/總成本費用);盈利能力可觀。

　　——九家灣項目

　　受土地增值稅影響，在該項目利潤計算時，按整體項目進行計算，不在單列商業和住宅項目。

　　土地增值稅計算如下：

　　土地增值稅計算表

　　項目 金額(萬元) 說明

　　1、銷售收入 106174.63 見43頁銷售收入

　　2、總成本費用 69611.77 見34頁成本核算

　　3、營業稅及附加 5839.6 1*5.5%

　　4、印花稅 58.4 1*0.05%

　　5、毛利潤 30664.86 1-2-3-4

　　6、其它扣除項目 13922.36 2*20%

　　7、增值額 16742.5 5-6

　　8、增值比例 24% 7/2

　　9、增值稅率 30%

　　10、土地增值稅 5022.75 7*9

　　稅后利潤表

　　項目 金額 說明

　　1、銷售收入 106174.63 見43頁銷售收入

　　2、總成本費用 69611.77 見34頁成本核算

　　稅前利潤 36562.93 1-2

　　3、營業稅及附加 5839.6 1*5.5%

　　4、印花稅 58.4 1*0.05%

　　5、土地增值稅 5022.75 見上表

　　6、利潤總額 25642.11 1-2-3-4-5

　　7、所得稅 8461.9 6*33%

　　8、稅后利潤 17180.21 6-7

　　從該項目稅后利潤表可以看出，項目的利潤總額是25642.11萬元;稅后凈利潤是17180.21萬元，投資的凈利潤率是24.68 %(稅后利潤/總成本費用);具有比較高的盈利能力。

　　——地窩堡項目

　　土地增值稅計算如下：

　　土地增值稅計算表

　　項目 金額(萬元) 說明

　　1、銷售收入 54925.3 見45頁銷售收入

　　2、總成本費用 42196.27 見38頁成本核算

　　3、營業稅及附加 3020.89 1*5.5%

　　4、印花稅 27.46 1*0.05%

　　5、毛利潤 9680.68 1-2-3-4

　　6、其它加扣項目 8439.26 2*20%

　　7、增值額 1241.42 5-6

　　8、增值比例 2.94% 7/2

　　9、增值稅率 30%

　　10、土地增值稅 372.43 7*9

　　稅后利潤表

　　項目 金額(萬元) 說明

　　1、銷售收入 54925.3 見45頁銷售收入

　　2、總成本費用 42196.27 見38頁成本核算

　　稅前利潤 12729.03 1-2

　　3、營業稅及附加 3020.89 1*5.5%

　　4、印花稅 27.46 1*0.05%

　　5、土地增值稅 372.43 見上表

　　6、利潤總額 9308.25 1-2-3-4-5

　　7、所得稅 3071.72 6*33%

　　8、稅后利潤 6236.53 6-7

　　從該項目稅后利潤表可以看出，項目的利潤總額是9308.25萬元;稅后凈利潤是6236.53萬元，投資的凈利潤率是14.78%(稅后利潤/總成本費用);盈利能力尚可。

　　5.3風險分析

　　5.3.1盈虧平衡點分析

　　影響項目的不確定因素主要有以下幾個方面：開發成本、銷售價格和銷售率，這些因素受政治、經濟、社會條件和市場環境的影響，可能發生變化，從而影響項目的預期效益。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧的臨界點(見下表)。

　　計算公式：

　　開發成本盈虧平衡點值=銷售收入

　　開發成本盈虧平衡點變化百分比=開發成本盈虧平衡點值/開發總成本-1

　　1、 房屋銷售價格盈虧平衡點值=開發總成本/開發總面積

　　房屋銷售價格盈虧平衡點變化百分比=-(房屋銷售價格-房屋銷售價格盈虧平衡點值)/房屋銷售價格

　　2、 房屋銷售率平衡點值=開發總成本/銷售收入

　　房屋銷售率平衡點變化百分比=房屋銷售率平衡點值-100%

　　——平頂山項目盈虧的臨界點

　　因素 開發總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率

　　因素現在估算值 46197.64 2010元/平米 100%

　　因素盈虧平衡點變化百分比 44% -30.55% -30.54%

　　因素盈虧平衡點值 66507.08 1396 69.46%

　　從上表分析可以看出，當開發成本增加44%，或房屋價格下降30.55%，或房屋銷售率不足69.46%時，該項目達到盈虧平衡點。

　　根據市場預測，開發成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1800元/平米，房屋銷售率不會低于90%。所以該項目有盈無虧。

　　——九家灣項目

　　1、商業盈虧的臨界點

　　因素 開發總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率

　　因素現在估算值 42237.94 4750元/平米 100%

　　因素盈虧平衡點變化百分比 74% 50% -42.63%

　　因素盈虧平衡點值 73620.21 2370 57.37%

　　從上表分析可以看出，當開發成本增加74%，或房屋價格下降50%，或房屋銷售率不足57%時，該項目達到盈虧平衡點。

　　根據市場預測，開發成本不會增加10%，房屋銷售價格不會低于3500元/平米，房屋銷售率不會低于60%。所以該項目雖有一定風險，但虧損可能性極低，而這種風險主要來自于銷售率。

　　2、住宅盈虧的臨界點

　　因素 開發總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率

　　因素現在估算值 27373.77 1570元/平米 100%

　　因素盈虧平衡點變化百分比 19% -16% -16%

　　因素盈虧平衡點值 32554.42 1320 84%

　　從上表分析可以看出，當開發成本增加19%，或房屋價格下降16%，或房屋銷售率不足84%時，該項目達到盈虧平衡點。

　　根據市場預測，開發成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1400元/平米，房屋銷售率不會低于80%。所以該項目有虧損的風險，風險因素主要來自于銷售價格和銷售比例，因此該項目的開發必須在商業項目開發成功后方可展開，否則只可進行小規模的試探性開發。

　　——地窩堡項目盈虧的臨界點

　　因素 開發總成本(萬元) 房屋銷售價格(元/平米) 房屋銷售率

　　因素現在估算值 42196.27 1800元/平米 100%

　　因素盈虧平衡點變化百分比 30% -23% -23%

　　因素盈虧平衡點值 54925.3 1383 77%

　　從上表分析可以看出，當開發成本增加30%，或房屋價格下降23%，或房屋銷售率不足77%時，該項目達到盈虧平衡點。

　　根據市場預測，開發成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1600元/平米，房屋銷售率不會低于85%。所以該項目有盈無虧，但受銷售價格和銷售率影響，存在一定的風險。因此該項目應作長期開發準備，以銷定產，確保實現銷售;循序開發，等待房價上漲。

　　5.3.2銷售盈虧平衡圖

　　項目以生產能力利用率表示盈虧平衡點(BEP)。

　　BEP=固定成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%

　　——平頂山項目

　　BEP=開發總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%

　　=46197.64萬元/66507.08-3657.89=73.51%

　　盈虧平衡圖

　　62849.19萬元 銷售收入—銷售稅金

　　46537.9萬元 盈利區

　　虧損區 開發總成本

　　0 73.51% 100%

　　計算結果表明，該項目銷售只要能夠達到設計能力的73.51%，即可保本。

　　——九家灣項目

　　BEP=開發總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%

　　=69611.77萬元/106174.63-5839.6=65.56%

　　盈虧平衡圖

　　117926.66萬元 銷售收入—銷售稅金

　　69611.77萬元 盈利區

　　虧損區 開發總成本

　　0 65.56% 100%

　　計算結果表明，該項目銷售只要能夠達到設計能力的66%，即可保本。

　　——地窩堡項目

　　BEP=開發總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%

　　=42196.27萬元/54925.3-3020.89=81.3%

　　盈虧平衡圖

　　51904.41萬元 銷售收入—銷售稅金

　　42196.27萬元 盈利區

　　虧損區 開發總成本

　　0 81.3% 100%

　　計算結果表明，該項目銷售只要能夠達到設計能力的81.3%，即可保本。

　　5.3.3敏感性分析

　　本項目敏感性分析針對，投資的稅前利潤和稅前投資收益率兩項指標進行評價。分別計算銷售價格上下波動5%、10%、15%和總投資上下波動5%、10%、15%時，對經濟評價指標的影響。計算結果如下：

　　1、 平頂山項目

　　售價變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 銷售價格變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 20309.44 10023.94 13658.73 16984.09 23634.79 26960.15 30285.5

　　投資收益率 43.96% 21.7% 29.57% 36.76% 51.16% 58.34% 65.56%

　　投資變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 投資總額變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 20309.44 27239.09 24929.2 22619.32 17999.56 15689.68 13379.79

　　投資收益率 43.96% 69.37% 59.96% 51.54% 37.11% 30.87% 25.18%

　　在銷售價格下降5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從20309.44下降到16984.09，稅前利潤減少3325.35萬元，下降了16%;投資收益率從43.96%下降到36.76%，下降了7個百分點。

　　由此可以看出，銷售價格對本項目的投資收益影響巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應加大營銷力度，確保銷售計劃能夠按計劃實現。

　　在投資總額增加5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從20309.44下降到17999.56，稅前利潤減少2309.88萬元，下降了11%;投資收益率從43.96%下降到37.11%，下降了6個百分點。

　　由此可以看出，雖然投資總額變動不如銷售價格變動的影響程度大，但其變動幅度仍然對本項目的投資收益具有較大影響，為確保本項目獲得預期的收益，應該對本項目成本進行有效控制。

　　2、 九家灣項目

　　——商業(含商務)項目

　　售價變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 銷售價格變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 31382.27 20339.24 24020.25 27701.26 35063.28 38744.29 42425.3

　　投資收益率 74.3% 48.15% 56.87% 65.58% 83% 91.73% 100%

　　投資變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 投資總額變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 31382.27 37761.96 35606.01 33494.17 29270.37 27158.48 25046.58

　　投資收益率 74.3% 105% 93.67% 83.47% 66% 58.45% 51.56%

　　在銷售價格下降5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從31382.27下降到27701.26，稅前利潤減少3681.01萬元，下降了11.7%;投資收益率從74.3%下降到65.58%，下降了10個百分點。

　　由此可以看出，銷售價格對本項目的投資收益影響巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應加大營銷力度，確保銷售計劃能夠按計劃實現。

　　在投資總額增加5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從31382.27下降到29270.37，稅前利潤減少2111.9萬元，下降了6.7%;投資收益率從74.3%下降到66%，下降了7個百分點。

　　由此可以看出，雖然投資總額變動不如銷售價格變動的影響程度大，但其變動幅度仍然對本項目的投資收益具有較大影響，為確保本項目獲得預期的收益，應該對本項目成本進行有效控制。

　　——住宅項目

　　售價變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 銷售價格變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 5180.65 297.49 1925.21 3552.93 6808.37 8436.1 10063.81

　　投資收益率 18.9% 1% 7% 13% 24.87% 30.82% 36.76%

　　投資變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 投資總額變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 5180.65 9286.71 7918.03 6549.34 3811.96 2443.27 1074.59

　　投資收益率 18.9% 39.91% 32.14% 25.18% 13.26% 8% 3.4%

　　在銷售價格下降5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從5180.65下降到3552.93，稅前利潤減少1627.72萬元，下降了31.4%;投資收益率從18.9%下降到13%，下降了6個百分點。

　　在投資總額增加5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從5180.65下降到3811.96，稅前利潤減少1368.69萬元，下降了26.42%;投資收益率從18.9%下降到13.26%，下降了5個百分點。

　　由此可以看出，銷售價格和成本對本項目的投資收益影響均十分巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應從營銷和成本有效控制兩方面加大力度，否則該項目可能出現虧損。

　　3、 地窩堡項目

　　售價變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 銷售價格變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 12729.03 4490.24 7236.5 9982.77 15475.3 18221.56 20967.83

　　投資收益率 30.17% 10.64% 17.15% 23.66% 36.67% 43.18% 49.7%

　　投資變動敏感分析

　　經濟指標 基準方案 投資總額變動

　　-15% -10% -5% 5% 10% 15%

　　稅前利潤(萬元) 12729.03 19058.47 16948.66 14838.84 10619.22 8509.4 6399.59

　　投資收益率 30.17% 53.14% 44.63% 37% 23.97% 18.33% 13.2%

　　在銷售價格下降5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從12729.03下降到9982.77，稅前利潤減少2746.26萬元，下降了21.6%;投資收益率從30.17%下降到23.66%，下降了7個百分點。

　　由此可以看出，銷售價格對本項目的投資收益影響十分巨大，為確保本項目獲得預期的收益，應加大營銷力度，提升項目價值來提高銷售價格，確保銷售計劃能夠按計劃實現。

　　在投資總額增加5%時，本項目經濟指標發生如下變化：稅前利潤從12729.03下降到10619.22，稅前利潤減少2109.81萬元，下降了16.57%;投資收益率從30.17%下降到23.97%，下降了6個百分點。

　　由此可以看出，投資總額變動對本項目的投資收益具有較大影響，為確保本項目獲得預期的收益，應該對本項目成本進行有效控制。

　　5.3.4風險分析結論

　　從上述盈虧平衡分析，可以看出：

　　——平頂山項目具有良好的盈利能力，并具有較強的抗風險能力;

　　——九家灣商業項目具有比較高的盈利能力，但抗風險能力一般;住宅項目的盈利和抗風險能力都一般;

　　——地窩堡項目從長遠考慮具有良好的盈利能力和一定的抗風險能力。

　　根據以上分析，我們認為平頂山項目完全具備開發條件，可盡快開發;九家灣項目應做更進一步的調研和分析工作，最終決定項目規劃和開發日程，尤其對商業開發要進行深層次的論證;地窩堡項目應做中長線考慮，整體規劃、循序開發。

　　六、 物業服務和人員安置

　　三個項目交付使用后，成立自己的物業管理公司，不但可以解決人員安置問題，而且可以產生一定的利潤。根據物業管理收費標準、人員配置、銷售收入，核算出以下實際銷售收入、安置人員總數、總成本費用和利潤。

　　1、實際銷售收入：總建筑面積1145636平米，按0.5元/平米/月的物業收費計算，每年可實現收入687萬的預計銷售收入。按70%的物業收費率計算，可以實現480.9萬的實際銷售收入。

　　2、配置人員總數和薪資標準：考慮到小區規模相當，我們按統一標準進行人事安排，每個小區具體標準如下：

　　物業部經理1名，薪資標準1200元/月;

　　樓管員10名(每個樓管員管理3幢樓、約300戶)，薪資標準800元/月;

　　行政后勤2名，薪資標準700元/月;

　　水暖、電工6名，薪資標準800元/月;

　　保安15名(兩班倒)，薪資標準600元/月;

　　保潔25名，薪資標準500元/月;

　　以上人事安排共需人員59名/小區，薪資總額36900元/月/小區;

　　3、安置人員總數：每個小區按59人配置，可以安排職工177人;

　　4、總成本費用：人員工資+工資總額20%的各項保障和福利費用+工資總額20%其它費用=51660元/月/小區;

　　三個小區每年的總成本費用是51660元/月/小區*12月*3小區=1859760元;

　　5、利潤：實際銷售收入-總成本費用=408.9萬元-185.976萬元=295萬元;

　　因此，項目交付使用后，可以安置收購企業職工177人，實現稅前利潤295萬以上。

　　七、 投資收益匯總表

　　——平頂山項目

　　項目 單位 說明

　　---------------------------

　　1、總建筑面積 369808平米

　　2、職工住房安置面積 38927平米 500戶*78平米/戶

　　3、可銷售面積 330881平米 1-2

　　4、銷售價格 2010元/平米 底商和住宅的加權平均價

　　5、銷售總額 66507.08萬元 3*4

　　6、開發總成本 46197.64萬元 土地、建安、前期、基礎設施配套、公建、不可預見費用、開發費用共7項

　　7、每平米開發成本 1396元 6/3

　　8、稅前毛利潤 20309.44萬元 5-6

　　9、稅前投資利潤率 44% 8/6

　　——九家灣項目

　　方案一：商住開發(商業和住宅，建議方案)

　　1、商業(含商務)

　　項目 單位 說明

　　-------------------------------

　　1、總建筑面積 178218平米

　　2、可銷售面積 178218平米

　　3、銷售價格 4131元/平米 商業4750元/平米和商務2200元/平米的加權平均價

　　4、銷售總額 73620.21萬元 2*3

　　5、開發總成本 42237.94萬元 土地、建安、前期、基礎設施配套、公建、不可預見費用、開發費用共7項

　　6、每平米開發成本 2370元 5/2

　　7、稅前毛利潤 31382.27萬元 4-5

　　8、稅前投資利潤率 74% 7/5

　　2、住宅

　　項目 單位 說明

　　1、總建筑面積 251842平米

　　2、職工住房安置面積 44489平米 500戶*90平米/戶

　　3、可銷售面積 207353平米 1-2

　　4、銷售價格 1570元/平米 預測2 007年的銷售價格

　　5、銷售總額 32554.42萬元 3*4

　　6、開發總成本 27373.77萬元 土地、建安、前期、基礎設施配套、公建、不可預見費用、開發費用共7項

　　7、每平米開發成本 1320元 6/3

　　8、稅前毛利潤 5180.65萬元 5-6

　　9、稅前投資利潤率 19% 8/6

　　3、商住(商業和住宅兩項合計)

　　項目 單位 說明

　　--------------------------

　　1、總建筑面積 430060平米

　　2、職工住房安置面積 44489平米 500戶*90平米/戶

　　3、可銷售面積 385571平米 1-2

　　4、銷售價格 2754元/平米 商業和住宅的加權平均價格

　　5、銷售總額 106174.63萬元 3*4

　　6、開發總成本 69611.71萬元 土地、建安、前期、基礎設施配套、公建、不可預見費用、開發費用共7項

　　7、每平米開發成本 1805元 6/3

　　8、稅前毛利潤 36562.92萬元 5-6

　　9、稅前投資利潤率 52.52% 8/6

　　方案二：住宅開發(備選方案)

　　項目 單位 說明

　　1、總建筑面積 489378平米

　　2、職工住房安置面積 44489平米 500戶*90平米/戶

　　3、可銷售面積 444889平米 1-2

　　4、銷售價格 1570元/平米 預測2007年的銷售價格

　　5、銷售總額 69847.57萬元 3*4

　　6、開發總成本 59405.78萬元 土地、建安、前期、基礎設施配套、公建、不可預見費用、開發費用共7項

　　7、每平米開發成本 1335元 6/3

　　8、稅前毛利潤 10441.79萬元 5-6

　　9、稅前投資利潤率 17.5% 8/6

　　——地窩堡項目

　　項目 單位 說明

　　1、總建筑面積 345768平米

　　2、職工住房安置面積 40678平米 500戶*80平米/戶

　　3、可銷售面積 305090平米 1-2

　　4、銷售價格 1800元/平米 預測2008年的銷售價格

　　5、銷售總額 61865.3萬元 3*4

　　6、開發總成本 42196.27萬元 土地、建安、前期、基礎設施配套、公建、不可預見費用、開發費用共7項

　　7、每平米開發成本 1383元 6/3

　　8、稅前毛利潤 12729.03萬元 5-6

　　9、稅前投資利潤率 30% 8/6

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