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房地產(chǎn)開發(fā)論文范文
論文常用來指進行各個學術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學術(shù)研究成果的文章，下面和小編一起來看房地產(chǎn)開發(fā)論文范文，希望有所幫助！
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應向當?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應向建設(shè)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進行某地產(chǎn)項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權(quán)，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。
房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會集資。
4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等）。
四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2、項目的選擇及選址
項目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項目選擇正確，應該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現(xiàn)效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃（建設(shè)）、國土資源部門的初步批復（預審）意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關(guān)工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3、項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設(shè)用地批準書）；規(guī)劃部門的批復意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經(jīng)有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過）。
4、項目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5、項目的招標
主要是指規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標代理公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標代理公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標通知書，中標的施工企業(yè)應及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
房地產(chǎn)開發(fā)論文 篇1
摘要：隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產(chǎn)開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；質(zhì)量管理；進度管理
一、加強投資項目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領(lǐng)導層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標的實現(xiàn)。領(lǐng)導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設(shè)計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設(shè)計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設(shè)備的質(zhì)量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設(shè)備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設(shè)備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
二、項目進度管理
工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃
在工程的設(shè)計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題，要及時進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理
1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理
營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的'工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構(gòu)管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、財務等方面的成本管理領(lǐng)導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關(guān)工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權(quán)利、義務、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應必須在相關(guān)原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關(guān)業(yè)務部門人員的素質(zhì)和能力
如果相關(guān)業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關(guān)教育課程。
四、完善監(jiān)理制度
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作
為避免權(quán)責不明、責任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
參考文獻
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房地產(chǎn)開發(fā)論文 篇2
旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務風險控制中的問題，以促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
一、企業(yè)稅務風險概論
企業(yè)稅務風險指的是在目前依法納稅的市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)在納稅過程中因為自身的原因?qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務風險一個最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險特征
房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險也是多數(shù)風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個方面。
�。ㄒ唬┢髽I(yè)稅務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務風險，并且稅務風險的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
�。ǘ┒悇诊L險具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會因為企業(yè)經(jīng)營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風險的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務風險一旦被觸發(fā)，會給企業(yè)帶來沉重的損失。同時稅務風險可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業(yè)帶入到嚴重的危機之中。
（四）稅務風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經(jīng)濟活動中，一旦經(jīng)營管理不善觸發(fā)風險，必定會讓企業(yè)承受嚴重的經(jīng)濟損失。
三、目前旅游房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的原因
由于風險要素的不同，我們在追究稅務風險產(chǎn)生原因時一般從內(nèi)部和外部兩個角度看風險是如何產(chǎn)生的。
�。ㄒ唬┒悇诊L險產(chǎn)生的內(nèi)部原因
內(nèi)部原因是稅務風險發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過調(diào)查和分析之后認為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個導致稅務風險發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細進行分析。
1、財務部門財務數(shù)據(jù)核算水平較低
財務核算是企業(yè)納稅過程中最為關(guān)鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財務核算過程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)計算得來。因此可以這樣說，財務部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細規(guī)范的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結(jié)果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實性存在疑惑而造成稅務風險增加。
2、房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全
目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項制度不完善是導致稅務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務風險增加，給企業(yè)的良好運營帶來風險。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對納稅行為沒有足夠的重視
對納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險較高的主觀因素。根據(jù)國家《稅務法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業(yè)的責任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對納稅都持有一種消極的態(tài)度，認為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國家的.法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的罰款會讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
�。ǘ┒悇诊L險產(chǎn)生的外部原因
由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設(shè)中仍然存在一些缺陷，在稅務法中就是這樣。我國的稅務法雖然大體上對企業(yè)納稅進行詳細的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務計算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務法的有關(guān)規(guī)定。同時，企業(yè)只有對稅務法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務法經(jīng)常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業(yè)的稅務風險增加。
四、降低旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險的措施
�。ㄒ唬┘訌姸悇诊L險預警系統(tǒng)建設(shè)
風險預警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗和規(guī)律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規(guī)避措施，同時通知有關(guān)部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統(tǒng)雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務風險，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領(lǐng)導者加強抗風險意識
管理人員在稅務風險防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務風險中的帶頭領(lǐng)導作用，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
�。ㄈ┘訌娕c同行企業(yè)之間的交流溝通
很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展狀況是萬萬不可取的。加強同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務往來有利于及時了解在稅務方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務部門會有可能根據(jù)國家有關(guān)政策的要求進行稅收調(diào)整，這些小小的改動很容易不被企業(yè)多重視，加強行業(yè)之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務風險。
（四）加強企業(yè)制度建設(shè)，不斷提升核算水平
房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強自身體制建設(shè)和完善，應該根據(jù)企業(yè)的實際情況開展建設(shè)和投資，各部門要加強內(nèi)部控制體系建設(shè)，加強預算管理和審計。企業(yè)應該組織各部門領(lǐng)導人員對本企業(yè)制定詳細的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應該時刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財務部門的建設(shè)尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細進行，不允許出現(xiàn)無據(jù)可依的情況，這樣才會給稅務工作提供準確地財務信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準時、準數(shù)完成，降低納稅風險。
五、總結(jié)
目前稅務風險是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務風險的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設(shè)做起，重視稅務風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)論文 篇3
一、房地產(chǎn)開發(fā)中工程經(jīng)濟分析的重要性
1）社會大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場對自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設(shè)和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會主義建設(shè)新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農(nóng)村拆遷工作高速有效的運行。
2）企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的'經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟分析
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進行工程經(jīng)濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對工程經(jīng)濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設(shè)過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1）房地產(chǎn)開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內(nèi)容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產(chǎn)開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實質(zhì)性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟成本。
2）工程設(shè)計階段進行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設(shè)計階段進行嚴格成本控制。因為工程設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設(shè)計階段設(shè)計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設(shè)計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設(shè)計階段設(shè)計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設(shè)階段進行嚴格成本控制，是整個房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉(zhuǎn)。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達到互利雙贏的效果。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對工程經(jīng)濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
房地產(chǎn)開發(fā)論文 篇4
一、成本核算的特殊性
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首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費等子項中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務風險。在實務中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項目建設(shè)期實際用于項目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩(wěn)定性，往往要對尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調(diào)整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規(guī)定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調(diào)整。最后，項目分期核算有講究。對于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項目證照、項目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務因素后確定。
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由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計階段、開發(fā)階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內(nèi)，控制目標隨著項目建設(shè)實踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時糾正偏差，動態(tài)管理，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。
二、收入核算的特殊性
房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營業(yè)務收入，需參考以下三個條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實務中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，并進行相關(guān)稅金的納稅申報，避免產(chǎn)生稅務風險。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對應，由于納稅義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營業(yè)務稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的`款項，要注意相關(guān)資料及會計核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務風險。
三、稅務處理的特殊性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務一般是在預收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預繳稅金，在資產(chǎn)負債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應交稅金負數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計稅收入及計稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據(jù)預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時將企業(yè)實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應納稅所得額之中。會計核算與稅務的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價實現(xiàn)建造費用的預提；三是報建費用、物業(yè)完善費用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進行預提。結(jié)合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
四、報表信息解讀的幾點建議
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經(jīng)營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業(yè)務稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報表，按項目建設(shè)分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及業(yè)務特點。
五、結(jié)束語
隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。
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