房地產企業物資采購管理

時間：2022-10-05 18:15:09 企業管理畢業論文我要投稿

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房地產企業物資采購管理

　　【摘要】本文首先論述了房地產企業物資采購的涵義，進而分析了房地產企業傳統的物資采購流程及管理所存在的弊端，最后闡述了加強房地產企業物資采購管理的對策，以供參考。

房地產企業物資采購管理

　　【關鍵詞】房地產企業;物資采購;管理

　　一、房地產企業物資采購的涵義

　　房地產物資采購是指為了保證房地產開發項目正常的運行而對所需要的所有物資進行采購。

　　一般，物資采購的范圍包括咨詢服務采購、工程采購以及材料設備采購。

　　（1）咨詢服務采購：是指對房地產開發項目所需要的各種技術性文件和咨詢服務進行采購，包括設計合同、地質勘察合同、監理合同、招標代理合同以及審計合同等，咨詢服務具有相對的產品無形性特點。

　�。�2）工程采購：是指對房地產開發項目建設所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進行采購。

　　（3）材料設備采購是指對合同中的一些具體設備和材料進行采購。

　　二、房地產企業傳統的物資采購流程及管理所存在的弊端

　　1。房地產企業傳統的物資采購流程（見圖1）圖1

　　2。所存在的弊端。

　�。�1）計劃不周形成庫存積壓，造成浪費。

　　傳統的房地產企業采用的采購流程在規劃設計環節完成以后，由工程人員編制采購計劃，但由于編制人員的素質參差不齊，對未來的計劃無法作準確估計。

　　如果計劃量過大則造成庫存積樂，材料的保管費等一系列費用增加;如果計劃量過少則又會造成多次采購帶來的成本增加。

　　（2）驗收檢查是采購部門的一個重要的事后把關工作，質量控制的難度大。

　　除了價格之外，質量與交貨期也是房地產企業采購部門應考慮的兩大重要因素。

　　但在傳統的采購模式下，由于采購方很難參與供應商的生產組織過程和有關質量控制活動，這種缺乏合作的質量控制，易造成采購部門對采購物品的質量控制只能通過事后把關的辦法，質量控制難度增加。

　　（3）供應商響應企業需求遲鈍。

　　由于供應商和房地產企業在信息溝通方面缺乏及時的信息反饋，在市場需求發生變化的情況下，房地產企業也不能不能隨意改變與供應商已有的訂貨合同。

　　因此在由于工程項目變更導致需求減少時，會出現庫存增加，需求增加時，會出現供不應求。

　　但供需之間對用戶需求的響應沒有同步進行，供應商缺乏應付需求變化的能力。

　�。�4）合作雙方是臨時的或短時期合作關系，競爭多于合作。

　　目前，房地產企業與供應商兩者的關系大多是臨時性的或者是短時性的合作，而且競爭多于合作。

　　很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間用來做長期性預測與計劃工作，致使采購流程中增加了許多不確定性。

　　另外，現有采購流程存在以下問題：物資采購運作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報多，抬高進價，加大成本“吃回扣”;偽造進貨發票，虛列進貨，涂改原始憑證，虛報冒領采購費用等。

　　三、加強房地產企業物資采購管理的對策

　　1。采用集中采購模式。

　　集中采購是指采購行為相對集中，但實際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據工程進度分批進行的。

　　一般，采用集中采購模式的采購過程如下：（1）工程部根據現場施工的計劃和實際需要，向公司采購部提出用料需求計劃;（2）采購部門在企業合格供應商名錄中通過一系列的詢價過程，選中供應商，再通過傳真等手段向供應商發出訂單。

　　供應商收到訂單之后，準備貨源;（3）供應商可直接和項目工程部聯系，根據工程實際需要分期分批將貨物運輸到施工現場或公司的倉庫，公司采購部門會同工程部工程師及施工單位相關人員共同組織驗收貨物并確認;（4）采購部門、財務部門、工程部門一塊實施采購物資的付款計劃。

　　通過集中采購，可加大房地產企業在市場進行價格、質量、服務談判的籌碼，提高其在供應鏈節點上作為核心企業的位置，從而能更好地提高企業的經濟效益，提高其抗風險的能力，最大限度降低成本，最終達到效益最大化的目標。

　　2。加強供應商管理。

　　第一，對企業需用物資要進行科學分類，然后根據不同類別物資和對企業的重要程度、采購的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應商，同時在簽訂采購合同前，還應考察供應商的機構與組織基本信息、財務情況、人力資源情況、工作經驗等，以確保供應商能符合要求。

　　第二，在合同履行過程中，要注重對供應商質量、價格、服務等方面進行考核，及時更新供應商紀錄，以實現對供應商的動態管理。

　　第三，要謹慎地確定未來合作的目標和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應商的關系。

　　第四，在考核供應商和選擇供應商之間建立必需的反饋和聯系，形成一個封閉的循環系統，以利于供應商管理水平的不斷提高。

　　3。與供應商建立長期的戰略協作伙伴關系。

　　在物資采購中，房地產企業采購部門應與供應商建立戰略協作伙伴關系，即：開發商應充分了解承包商的工程進度情況及材料需求計劃，并向供應商反饋物資使用情況，使供應商能及時了解項目的采購需求數量、采購產品的技術要求、項目的實施進度等信息;開發商應幫助供應商建立起促進和保證質量的機制，以提高產品質量和性能，降低采購風險，真正實現以“雙贏”為目的的戰略聯盟。

　　4。推行準時制采購（JIT采購）管理模式。

　　物資采購管理的核心內容是實現準時制采購，即做到數量、時間、地點、價格、來源的五個準確。

　　推廣和實施準時制采購，可有效利用社會庫存，降低本企業庫存，甚至可實現本企業部分物資少庫存或零庫存的目標，從而最終降低庫存資金風險，保證物資供應和企業需求同步化運作。

　　5。加快物資采購的信息化建設。

　　可積極嘗試應用電子商務和ERP等先進的管理系統，實現物流、信息流、資金流的統一。

　　在企業內部應努力搭建集錄入、操作、查詢、監控等功能為一體的物資采購管理信息網絡平臺，以實現基礎數據一輸百用，使各采購環節有機協調和配合起來，從而降低采購風險。

　　目前，BPR（業務流程再造）理論已開始運用于房地產物資采購流程。

　　這種基于信息系統的物資采購再造流程，對采購流程中的幾個流程點進行了相關優化重組，即：（1）針對物資需求、采購計劃、合同簽訂增加審批環節。

　�。�2）建立大額采購招投標，以控制供應商質量和選擇性價比最好的材料及設備。

　�。�3）合同簽訂階段以單價合同為主要簽定形式，以減少因市場價格的調整帶來的風險，也避免采購量大于使用量造成采購浪費。

　�。�4）不設置庫存，采購定貨后，物資存放在供應商處，隨工程進度及施工單位的要料計劃進行提貨，按照進度進行結算，隨用隨提。

　　避免一次性采購量比使用量大的問題。