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酒店別墅商業(yè)計劃書
導(dǎo)語：下面是YJBYS小編為您推薦的酒店別墅商業(yè)計劃書，歡迎閱讀參考!
前 言
本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風(fēng)險控制及項目的投資回報期等投資者關(guān)心的各項問題。
酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項目說明書》。
本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。
第一部分 執(zhí)行概要
一、項目概述
酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項目。
酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。
該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢;三期建設(shè)計劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。
該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。
二、項目發(fā)起人簡介
天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司(以下稱“農(nóng)業(yè)科技”)作為本項目的發(fā)起主體，對項目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下：
公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司
注冊時間：2002年10月9日
注冊資金：4,500萬人民幣
公司地址：天津市靜海縣雙塘鎮(zhèn)西雙塘村
公司電話：8622-28015555
公司傳真：8622-28016169
農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。
三、股東單位
農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資(集團(tuán))有限公司和深圳市明德投資有限公司。
天津方舟天馬投資(集團(tuán))有限公司成立于1999年，注冊資金8,000萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬18家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于2000年巨資買斷原天津甲B立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊資金1500萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。
深圳市明德投資有限公司(SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD)成立于2004年成立，注冊資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運(yùn)營。
第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù)
一、項目的創(chuàng)意和定位
(一)項目創(chuàng)意
“酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。
本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。
(二)項目定位
酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。
酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關(guān)鍵。
從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。
從規(guī)劃建設(shè)旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項目開發(fā)中一個重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。
從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸罟?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。
從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。
二、項目優(yōu)勢
(一)地理位置優(yōu)越，交通便利
酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津濱海國際機(jī)場60公里，距首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。
(二)具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體
酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積80畝。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標(biāo)客戶源較為充裕。
(三)與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ)
酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設(shè)將分成四個時期，從2003年3月份起建，預(yù)計2007年全部完成。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。
生態(tài)園一期項目中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計2004年十月一日之前開始營業(yè)。預(yù)計一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。到時園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。
(四)創(chuàng)新的“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”經(jīng)營模式
圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。
三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案
(一)項目地址
酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。(項目位置見下圖)
(二)酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計
酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅20 幢，形成倚勢而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式四合院4幢。
湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖2
日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果;日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風(fēng)格的雅致精巧。
歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。
中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨(dú)立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。
湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖4
(三)項目經(jīng)營范圍
主要包括：住宿、會務(wù)等。
1、住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。
2、會務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。
(四)項目實(shí)施保障條件
1、項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資(2003)63號文批準(zhǔn)。
2、本項目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。
3、本項目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線;本項目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊;地下無妨礙性市政管網(wǎng)。
4、配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。
第三部分 項目背景及其可行性
一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合
進(jìn)入2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績。雖然近來國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。“九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近8%。在我國制定的“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在7.2%左右。目前我國人均年收入已達(dá)1,090美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。
(一)社會消費(fèi)水平穩(wěn)步提高
在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑運(yùn)動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。
(二)旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)
旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步成長為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)(2000)81號文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》。
(三)酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇
目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)停黝悆r格水平變動均較平穩(wěn)。
隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅;第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū);第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。
酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。
二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策
(一)生態(tài)園項目獲得天津市及靜海縣政府大力支持
該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002年11月28日，靜海縣專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜海縣農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號工程。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑瑹o疑為項目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項工作的順利開展提供了有力的保障。
(二)相關(guān)優(yōu)惠政策
酒店式湖景別墅的項目發(fā)起人——天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于2004年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項目稱號，并獲得國家財政貼息3,000萬貸款以及國家林業(yè)部財政貼息5,500萬貸款。
三、面臨的良好機(jī)遇
(一)2008年北京奧運(yùn)會為京津地區(qū)帶來大量客流
北京申辦2008年夏季奧運(yùn)會成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個極好的機(jī)會。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。
(二)中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展
加入世界貿(mào)易組織(WTO)會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。加入WTO對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國加入WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，外國旅行社將通過合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進(jìn)入中國的機(jī)會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。
(三)旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。
(四)周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場需求
天津及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增長，多項發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前3名，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識不斷得到增強(qiáng)，特別是對休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。
四、發(fā)起人具備承擔(dān)項目建設(shè)的優(yōu)勢和能力
(一)經(jīng)營管理能力
農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。
(二)資本運(yùn)作能力
作為本項目資本運(yùn)作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得了良好的效果。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團(tuán)的綜合實(shí)力和時機(jī)。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。
明德投資在進(jìn)行資本運(yùn)營時，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運(yùn)做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。
(三)創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念
農(nóng)業(yè)科技強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。
第四部分 市場分析
一、外部環(huán)境分析
(一)天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)
多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
這與中國的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。20多年來，中國的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。
環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動了天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價值。因為一個國家在相對的時間內(nèi)，會將人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以天津為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機(jī)已到。2010年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機(jī)和投資價值。
(二)天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間
從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀(jì)90年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。上世紀(jì)90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質(zhì)要求較高，所以短時期內(nèi)需求量很大。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長的時期。
經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)(如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))發(fā)展。特別在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。根據(jù)統(tǒng)計分析，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個天津市的60%左右，經(jīng)營狀況良好。
目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。隨著天津經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運(yùn)會的分會場，當(dāng)?shù)卣�將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著2008年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。
二、市場需求分析
(一)龐大的潛在市場規(guī)模
天津及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛;政府、企業(yè)、社會團(tuán)體的會議需求量極大。
(二)京津一帶強(qiáng)勁的市場需求
現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。
(三)目標(biāo)客戶分析
綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。
所以本項目目標(biāo)客戶群主要定位于：
政府職能部門;
大中型企事業(yè)單位;
高收入的商界人士;
高收入的職業(yè)經(jīng)理人;
律師等高收入專業(yè)人士;
追求高層次娛樂且具備消費(fèi)能力的年輕人。
第五部分 競爭分析
一、競爭影響因素分析
酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園800畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運(yùn)動設(shè)施。
(一)價格
生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。
(二)交通
生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。
(三)環(huán)境
環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶前來消費(fèi)。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對客戶造成良好的吸引力。
(四)娛樂項目、配套設(shè)施設(shè)置
娛樂項目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。通過對高收入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失;綜合項目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設(shè)施。
二、競爭優(yōu)勢分析
(一)齊全的配套娛樂設(shè)施
本項目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項目齊全。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。
(二)創(chuàng)新的“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”經(jīng)營模式
圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。
(三)龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道
天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，在最短的時間內(nèi)將湖景別墅推向市場。
同時，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。
第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃
農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。
酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在一期項目的建設(shè)過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營，項目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營狀況良好。隨著項目的推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。
未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式湖景別墅項目的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。
從建設(shè)上看，該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢;三期建設(shè)計劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。
第七部分 市場銷售
一、市場計劃
(一)市場進(jìn)入
市場開拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。
(二)市場開發(fā)
項目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費(fèi)。在條件成熟時，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場穩(wěn)定的地位。
二、銷售策略
聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。
聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對持卡來俱樂部消費(fèi)的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務(wù)。
聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。
三、公共關(guān)系
作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象：
(一)平面媒體廣告
為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。因為這些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。
(二)電視媒體廣告
不做單純的電視廣告，主要以高檔會務(wù)、發(fā)布會等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們對酒店式湖景別墅的品牌意識。
(三)廣播廣告
在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低(約2萬元/每月)，然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶，可迅速提高知名度。
(四)互聯(lián)網(wǎng)廣告
是我們的主要廣告手段。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標(biāo)客戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。
(五)戶外廣告
在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實(shí)力的象征。
此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應(yīng)。
第八部分 項目的運(yùn)營與管理
一、治理結(jié)構(gòu)
根據(jù)《公司法》和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、《股東大會會議規(guī)則》、《董事會工作規(guī)則》、《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運(yùn)作。
(一)關(guān)于股東與股東大會
平等對待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。《公司章程》將規(guī)定股東大會為公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時、充分披露。公司的重大決策均由股東大會和董事會依法做出;公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序;公司與控股股東之間實(shí)行人員、資產(chǎn)、財務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。
(二)關(guān)于董事與董事會
公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行;公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達(dá)明確意見;公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求;董事會對股東大會負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán);董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策;公司董事會秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進(jìn)行妥善保存;公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會專門委員會，進(jìn)一步完善公司董事會工作制度。
(三)關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會
公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。
二、管理團(tuán)隊
本項目的管理團(tuán)隊將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓(xùn)。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進(jìn)行工作。
項目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊，并兼有以下特點(diǎn)：
1、團(tuán)隊成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力;
2、做到合理分工與協(xié)作，使每個成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系;
2、加強(qiáng)團(tuán)隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同;
4、實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍;
5、保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。
三、激勵與約束
公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標(biāo)準(zhǔn)和激勵約束機(jī)制。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎;年終兌現(xiàn)(分紅)按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。
公司在適當(dāng)?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機(jī)制。
一般情況下，激勵機(jī)制包括如下幾方面：
1、每年平均每個雇員的工資將增長10%，獎金將增長5%以上;
2、內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力;
3、每年評定“特殊貢獻(xiàn)獎”，發(fā)放特別獎金和證書;
4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎勵;
5、為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險;
6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎金與業(yè)績掛鉤。
第九部分 投資估算
酒店式湖景別墅項目二期建設(shè)的20棟別墅總投資額2280萬元(不包括土地評估價值及流動資金)。前期已投入100萬元，還需再投入資金2180萬元，項目運(yùn)營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為131.66 萬元(不包含在總投資內(nèi))。
一、項目實(shí)施進(jìn)度
酒店式湖景別墅項目二期計劃2005年1月份全面開工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗收，年度投資計劃如下：
財務(wù)說明：
參考同地區(qū)市場價格，項目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套;其后2007——2009年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長300元;運(yùn)作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團(tuán)體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套。
(三)租賃收入預(yù)測
財務(wù)說明：
別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計算。
土地租賃費(fèi)用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計算。本項目共計占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬元。
管理費(fèi)用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%;運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計算。
出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項目運(yùn)營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個固定的價格水平。
財務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計算。
綜合費(fèi)用第一年為11.5萬元，以后年度按占租賃收入的3%計算。
二、利潤及投資報酬率預(yù)測
財務(wù)說明：
銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預(yù)測。
成本費(fèi)用來自本商業(yè)計劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測。
2006年——2012年的所得稅按利潤總額的33%計算。
三、特別提示
酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進(jìn)行交換;日常經(jīng)營中為游客提供住所。
本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時段購買。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。
五、結(jié)論
湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。
從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。
第十部分 風(fēng)險分析與對策
本項目作為天津生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》。
一、政策風(fēng)險
風(fēng)險：用地政策風(fēng)險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風(fēng)險，同時，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險。
對策：天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。
二、市場風(fēng)險
風(fēng)險：酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項目的建設(shè)經(jīng)營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。
對策：對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估和論證。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。
三、行業(yè)風(fēng)險
風(fēng)險：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。
對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá)114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營旅游行業(yè)經(jīng)驗豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場開發(fā)能力極強(qiáng);天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項目設(shè)置時考慮到項目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項目在天津市獨(dú)一無二。
四、不可抗力風(fēng)險
風(fēng)險：主要是水災(zāi)風(fēng)險。由于靜海縣本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。
對策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。
第十一部分 結(jié)論
酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項目。本項目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游+酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。
本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。
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