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二手房全款交易流程
二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。
下面是二手房全款交易流程歡迎閱讀
網簽
由中介促成的交易，必須通過中介的電子密匙網簽合同，中介促成合同又讓買賣雙方自行網絡簽約屬于違反行業操作規范的行為，買賣雙方應該警惕。
若是個人與個人達成的二手房交易，沈小姐建議買賣雙方在家庭電腦就可以完成網簽并打印合同，如家里沒有打印機可憑網簽編號在交易登記核心現場打印合同即可。
遞件
交易雙方帶上網簽合同可取號遞件。
在受理窗口提交房產證、雙方身份證及網簽合同等資料后可獲得收件收據，收件收據上會做出繳稅指引，指導買賣雙方到相應的窗口繳稅。
完稅
買賣雙方到稅務窗口繳稅后取得完稅證明，完稅證明會打上房屋網簽合同的標準地址以及繳稅人的名字，買家應付的稅費為契稅，完稅證明會打上房屋地址以
及買家的名字，但這絕非證明房屋已轉名;業主應付的稅費為個稅，完稅證明上會打上房屋地址以及業主的名字。
買賣雙方完稅后憑完稅證明以及收件收據，可以回到遞件窗口換領受理回執，受理回執會注明領新證的日期，一般為7個工作日。
領新證
房管局對交易進行審核后，一般在7個工作日內出新證，新買家或者中介可以到窗口取證(按揭付款交易須由銀行或按揭中介代表取新證，防止買家只付首期即獲得新房產證)。
二手房全款交易流程
第一步：籌劃買房 第二步：登記與查詢
第三步：實地看房
第四步:相關稅費
第五步:簽買賣合同
第六步:貸款與保險
第七步:辦理手續
第一步：籌劃買房
確定買什么樣的房子：
價格和面積。
根據自己的資金量，決定可能購買何種區位多大面積的住房。
交通狀況。
選擇一處好的住所，等于節省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。
社區規模的大小和住區配套。
按照一般的規律，社區規模越大，購物、子女就學、醫療、娛樂設施及物業管理等等越方便。
確定資金來源：是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。
買產權房還是買使用權房
現在很多人買房幾乎都買產權房，主要是因為所謂“全產權”、“永久產權”的誘惑，認為擁有產權證，這住房就永遠屬于自己并可代代相傳了。
事實并非這么簡 單。
我國實行的是土地國有制，即在中華人民共和國國土上，所有土地的所有權都是國家的，這種所有權是不出讓的。
開發商建房的土地是向國家買的有期限的使用 權，最長為70年。
根據我國現行法律，到時國家就要把土地(當然包括土地上的建筑物)無償收回。
所以，買產權房并無永久產權可言，開發商向國家買多少年土地使用權，你所購的產權房的產權就是多少年。
產權(也就是所有權)和使有權的區別在于:所有權包括占有、使用、收益、處分四種權能。
使用權為所有權的權能之一。
擁有一套住房的使用權，只是在要出租就會受到一定的限制，能否出租、轉讓獲取收益，都要受到有關法規、契約、產權所有者的制約。
再來剖析一下處分權，這應該是產權擁有者最根本的權能。
目前，按有關規定，居民擁有“使用權”也有處分權，盡管他處分的是“使用權”，而不是“所有權”。
按現行政策，使用權房同樣可以上市，與產權房有著同等的轉讓機會，所區別的僅是一筆土地使用金。
所以,在房地產中的產權與使用權兩個概念并沒有多大差別，因為實際效果一樣，只是多了一種“我擁有產權”的心理感受而已。
相對來說，購買使用權房的價格要比產權房便宜，少出幾萬元錢，居住的實際效果與產權房沒什么大的區別，何樂而不為呢?
第二步：登記與查詢
如何找到滿意的二手房源?
可靠且有一定規模的二手房中介公司是我們向 您推薦一條安全、高效的渠道，通過他們您可以迅速地查找到您所需的房源信息，或者將您的信息發布出去。
當然規范可靠的中介公司應該具備兩證：有效的營業執 照及房屋土地管理局頒發的中介資質證書。
資質證書是行業管理部門頒發的，對保證中介公司的可靠性更有作用。
此外，您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢網絡、報紙、雜志上的廣告等。
不過在現階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。
聘請專業的二手房律師陪購其實是您的最佳選擇。
二手房價格是否必須采用評估價格
答:不是，二手房交易價格是由買賣雙方協商議定的，當交易雙方對成交價格有分歧或爭議時，可委托專業評估機構進行評估，這種評估對
于買賣雙方來說，只能作為參考價格，最終價格的確定仍以買賣雙方的協議價格為準。
二手房評估都有哪些類型?
答:主要有三類
1“.一般評估”：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一
般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2“.房地產抵押貸款評估”：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委
派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件對雙方有約束力。
這種評估值一般較低。
3“.特定評估”：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評
估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
第三步：實地看房實地考查應注意哪些問題?
A實地考察
住宅外部環境
交通是否便利，是否遠離工業區，空氣、水質有無污染;
周邊是否有綠化帶或河流、湖泊;附近是否有文化機構、商業服務場所小區內是否有較好的綠化，無干擾、噪音;社區居民是否有同等的文
化層次;社區的規劃設計是否美觀、完整，學校、醫療、商業服務等配套設施是否健全。
房屋內部情況
是否有私搭私建部分，特別注意騎樓、檐棚以及陽臺、平臺加建等是否搭建。
如果由于搭建或改建使基本
結構遭到破壞，必須讓對方拆除還原，以免被管理部門責罰或留下隱患。
戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題了
解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
物業管理的水平
水、電、煤、暖的費用如何收取?是上門代收還是自己去繳?三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整
潔程度及布局;小區是否封閉?保安水平怎樣?觀察一下保安人員的數量和責任心;小區綠化工作如何?物業管理公司提供哪些服務?
入住以后的費用了解水、電、煤、暖的價格;物業管理費的收取標準;車位的費用。
查清原房主是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。
舊房的歷史
哪一年蓋的?還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過?什么背景?是何種用途;是否發生過不好的事情?是否欠人錢?或者發生過盜竊案。
B查詢二手房產權狀況
第一步：您先要請賣方提供合法的證件，其中包括產權證書、身份證件、資格證件，以及其他相關的證件。
產權證是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”;注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;
產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;搞清楚是已購公房或經濟適用房，還是已購商品房———如果是已購公房或經濟適用房，除了查看對方“房屋所有權證”，還有查看政府對其上市出售的批準書。
資格證件是指交易雙方當事人的主體資格，如代理人要查驗代理委托書是否有效，共有房屋出售需要提交其他共有人的同意證明書;
其他相關證件是指出租房產要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明，共有房產要查驗共有人放棄優先購買權的協議或證明，中獎房產要查中獎通知單和相應的證明等等。
第二步：向有關房產管理部門查驗
所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等。
第三步：查驗房屋是否有債務負擔。
在房屋產權記錄中只記錄了房主擁有產權的真 實性以及原始成交情況，至于該房屋在經營過程中是否曾經發生過債務和責任，則需要查
驗有關的證明文件，主要包括抵押貸款的合同和租約;另外，還要詳細了解 貸款額和償還額度、利息和租金的金額。
另外您還需要了解的內容是：所購房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。
總之，要想了解房屋產權的真實內容，購房者除了要向賣房者索要一切產權文件并仔細閱讀外，還要到房產管理部門查詢有關所購房產的產權記錄，兩相對照才能清楚地知道該房產的一切產權細節。
C房屋資格的審查
根據國家規定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：
違法或違章建筑;房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確時，也不能買賣;
教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑;著名建筑物或文物古跡等須加以保護的房屋;
由于國家建設需要，征用或已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣;
單位不得擅自購買城市私房;
出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優先購買權;
出賣享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋有一定限制。
如果您買的是已購公房和經濟適用房，還應看房屋是否已取得房屋所有權證書和政府對已購公房上市出售的批準.
第四步:相關稅費
與房屋交易有關的稅費規定，購買房屋所需要的費用并不只是建筑面積與單位面積售價的乘積，還需要交納一些國家規定的稅費。
國家對這些費用的收取標準有明確的規定。
第五步:簽買賣合同
買賣房產合同應包含哪些內容
在實際購房中，簽合同時掉以輕心，最終陷入糾紛局面的例子多有發生。
究其原因，一是買賣雙方對購房合同重視不足，對合同文本缺乏推敲;二是當事人缺乏合同簽約方面的知識
;三是相信口頭承諾，對于一些重要事項未在文字上落實，由于口頭承諾是不具法律效力的，一旦出現問題很難追究對方的責任。
《中華人民共和國合同法》規定合同必須具備的條款，房產買賣合同也應具備，具體來說，包括:
標的:在房屋買賣合同中標的就是房屋。
合同中應明確房屋的地點(方位、朝向、門牌號等)、類型(公房或私房)、結構(木制、石專制等建筑使用的材料)、質量(新舊程度、使用狀況等)及附屬設施等內容。
其中質量條款是容易發生糾紛的地方，在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。
如:屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等方方面面都要涉及到。
數量:合同中應寫明房屋的建筑面積，或使用面積、樓層數、房間數等。
根據我國現行的房地產權屬登記制度，房屋面積以產權登記機關實際測定的面積為準，只有這一面積數才具有法律效力。
所以在合同中要就面積差異的處理辦法有所約定。
面積差異不超過合理比例時，房價保持不變;若超出此比例，雙方就要議定處理辦法，如退回或增加部分購房款，或解除合同退回全部購房款等。
價款:是合同中最重要的條款，應當依據有關法律的規定，以房屋的不同類型，確定不同的定價原則，明確房屋售價是多少，每平方米建筑面積售價是多少。
雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如 果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。
售后物業管理費是在簽合同時容易忽略的內容。
目前我國對于物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房 產買賣雙方的確不好界定，由于購房人入住后要向物業管理公司定期交納的。
對于這方面的基本常識，購房者要多加了解，并且要具體落實到價格條款之中，做到越 明晰越好，不能有任何疏漏。
期限:寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。
交付方式:包 括出賣方交付房屋及買受方支付價款的方式。
交付房屋，應明確要對房屋進行驗收，按規定辦理產權過戶手續，交納稅金及費用，領取新的房屋產權證明等。
支付價 款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。
違約責任:明確合同雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，需承擔的責任。
有支付違約金及賠償損失。
必要的時候，還需簽訂有關的補充協議，特別是有關房屋面積、房屋質量以及付款等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。
哪些房地產交易行為必須辦理公證手續：
司法部、建設部聯合發布的《關于房產登房管理中加強公證的聯合通知》中規定，以下幾類事項必須辦理公證:
1、繼承房產，應當辦理“繼承權公證書”;
2、遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理辦證。
處分房產的遺囑未經公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應根據遺囑內容協商簽訂遺產分割協議，經公證證明后到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續;
3、贈與與房產，應當辦理贈與人的“贈與合同公證書”;
4、有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務，必須辦理公證證明。
房地產公證怎么辦
一般辦理房地產公證遵循以下程序進行:
1、公證申請。
當事人向有管轄權的公證處提出申請，填寫申請表，并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料
2公證受理。
公證處對當事人的公證申請，經審查符合公證條件的，予以受理
3公證受理公證員在受理公證的同時，必須對當事人提交的材料進行審查，發現不完備或有疑義的應通知當事人作必要的補充，公證處也有權對交易雙方進行調查。
4出具公證書。
公證處經審查認為符合公證條件的，應當出具公證書。
公證書按司法部門規定或批準的格式制作，自簽署之日起生效。
第六步:貸款與保險
申請購房貸款人應具備的條件：
(1)年滿周歲的具有完全民事行為能力、城鎮居民常住戶口或合法有效的居留身份證明;
(2)交齊首期購房款;
(3)有穩定合法收入，有還款付息能力;
(4)借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物;
(5)所購二手房的產權明晰，符合北京市政府規定的可進入房地產市場流通的條件;
(6)所購房屋不在拆遷公告范圍內。
(7)貸款銀行要求的其他條件
貸款申請人需提交的資料：
(1)買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》;
(2)買賣雙方簽訂的《購房意向書》;
(3)收入證明;
(4)身份證和戶口簿及婚姻狀況證明;
(5)配偶身份證;
(6)若購房人為企業法人的，需提供法人營業執照、代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關證件資料;
(8)售房人有效的法人營業執照、代表人證書等文件。
什么是房地產保險
所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。
對大多人來說，買保險主要是買房地產財產保險。
保險公司承擔的房地產的風險是純粹風險，即偶然性。
意外性和可測定性。
房地產風險一般包括如下三個
方面的風險:
第一，房地產財產損失，分為直接損失即房地產財產因自然風險或行為風險等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產資產貶值，
如洪水、火貝造成的損失，就屬直接損失;間接損失即房地產財產價值因其他財產的直接損失而降低以及因財產損失而使未來營業收入減少或支出增加等
第二，房地產任損失，發生在房屋的設計、營 建、銷售、消費和服務等環的責任損失。
如房屋所有人或使用人擅自移動，改變房屋結構而影響鄰居，導致他人財產損失或人身傷亡所應負有的賠償責任第三，房地 產人
身損失，主要是在房地產抵押期間，抵人在合同期內死亡，會給抵押權人帶來經濟損失。
可以說，地產保險就是通過對因自然貝害和意外事故造成的保險責任范圍內的房地產損失提供一定的經濟賠償。
如何選擇房地產保險的種類?
房地產的風險主要來自于財產、責任，人身等方面，因此房地產保險的種類主要包括這些方面的內容，在我國，房地產保
險品種較多，在這里，主要介紹一般投資大眾或工薪階層關心的與住房有關的保險
(1)房地產財產保險。
它屬于財產保險的一種。
投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。
商品住宅保險是為購買商鋪住宅的人提供的使其在所購住宅遇到意外損失時能及時得到經濟補償的險種。
自購公房保險是對居民因房改從而購買原租住 的公房的險種。
兩種保險的責任相同，因自然貝害而造成的保險財產損毀以及為防止貝害蔓延或因搶救、保護等必要措施而造成的保險財產的損失。
所保的財產只能 是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產。
保險期一般為一年，可續保保險費由雙方按規定約定。
(2)房地產責任保險，在這里主要強調房屋所有人。
出租人和承租人的責任保險，一般稱為房地產公眾責任保險。
它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。
(3)房 地產人身保險，主要是指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種
才貸款抵押房屋保險，它屬于房地產融資保險的 一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關投保的一種房地產保險。
所謂貸款抵押房屋保險，就是申請抵押房屋貸款的人應貸款銀行的要求，用以保證貸款資 金安全而把抵押房屋投保的險種。
房屋抵押貸款的保險內容:
第一，保險對象即辦理房屋抵押貸款的房屋所有人;
第二，保險財產主要是抵押貸款所購買的房屋;其它因裝修。
購置而附屬于房屋的有關財產不屬投保范圍;
第三，保險期限，與貸款期限一致。
在抵押期間，如果借款人中斷保險，貸款銀行有權代保，一切費用由借款人負擔;
第四，保險金額及保險費、以所購房屋價格定額確定保險金額，保險費每年計收一次;
第五，被保險人義務;
第六，損失賠償
第七步:辦理手續
已購公有住房和經濟適用房上市交易步驟
賣方：
1、出售房屋條件咨詢
2、提供成交行情
3、出售條件協商定案
4、簽訂房地產居間合同(出售)
5、提供帶看便利
6、填寫合同內容變更書
7、買賣條件確認
8、備齊交易資料
9、簽訂房地產買賣合同
10、辦理合同公證(合同一方或雙方為境外人士)
一、賣方先取得入市資格
房屋所有權人持房屋所有權證;身份證明;房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產
交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》。
交易管理部門須在5個工作日內完成審查工作并作出批準或不予批準的書面決定
二、買賣雙方達成交易協議，并去房屋交易管理部門辦理立契過戶手續
1、房屋獲得上市批準后，賣方即可通過上網、托熟人、登廣告、委托代理等方式找到買主，買賣雙方協商確定成交價格，簽訂書面合同。
2、雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。
賣方須提交房屋所有權證或確權證明;身份證或其他有效身份證明;房屋所有權共有的，其他房屋其有人同意出售的書面意見;交易管理部門批準上市出售的書面決定。
買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明;外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明
3、交易管理部門自受理之日起25個工作日內完成審查工作(含對申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，采用兩種
以上評估方法進行的評估)，并按照有關規定，計收有關稅、費、收益，完成立契過戶手續。
三.買方辦理房屋所有權證
買方持買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續，并按房屋
買賣成交價的3交付土地出讓金辦理完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。
(目前暫不發《國有土地使用證》，只在《房屋所有權證》上注記土地出讓金繳納情況和土地使用年期并加蓋印章。
)
私有房屋買賣相對簡單些，應按照以下程序辦理:
1、訂立買賣合同
房產買賣雙方通過接洽協商，對所交易房產的坐落位置、產權狀況及成交價格達成共識之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產買賣合同
2.接受房地產交易管理部門的審查。
房產交易雙方向房產所在地房產交易管理部門辦理申請手續后，管理部門要查驗有關的證件，審查產權，要到現場作必要的調查，并由估價人員對交易的房產進行估價。
3.立契過戶，繳納稅費。
房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續。
買賣雙方在契約上簽名蓋章，并向房地產交易管理部門繳納手續費和有關稅費。
4.辦理產權轉移過戶手續
房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。
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