天津二手房交易流程

　　天津二手房交易流程的情況是什么樣的呢?二手房在交易的過程中需要準備很多的材料，我們在買二手房前可以先來了解下二手房交易流程的情況。

　　天津二手房買賣各區交易流程詳解【1】

　　天津二手房屋買賣各區的交易流程詳解如下:

　　天津二手房屋買賣各區的交易流程總體是一致的總體分為1.看房2.議價3.簽訂天津二手房屋買賣協議4.到房屋所在區縣房地產管理局的產權交易大廳簽訂《天津房產買賣協議》5.房款進資金監管中心6.繳納相關稅費并辦理產權轉移登記，俗稱過戶。

　　(1)看房

　　買方了解房屋整體現狀及產權狀況，小區環境、價格水平、是否有議價空間、是否存在拆改、是否帶租約、是否帶抵押、配套設施是否齊備和完好。

　　(2)議價

　　買方必須要求賣方出示合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件、是否有共有權人，以此來確定賣方是否對該房屋享有有處分權。

　　這是議價的基礎，必須搞清楚談判的對象。

　　找準目標雙方方才協商交易價格。

　　(3)簽訂二手房屋買賣協議

　　賣方提供了二手房屋相關的合法證件，買賣雙方簽訂二手房屋買賣合同(或聯系“天津代辦網”簽訂房屋居間協議)。

　　買賣雙方就房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、定金交付金額時間、交房時間、過戶時間、稅費由誰支付、戶口遷移時間、賣方是否同意并配合辦理買房貸款、違約構成、違約賠付等等相關事項經協商達成一致意見后，買方可以向賣方繳納定金并在協議書上簽字。

　　(4)到房屋所在區縣房地產管理局的產權交易大廳簽訂《天津房產買賣協議》

　　天津二手房買賣雙方同時去房屋所在區縣房地產管理局的產權交易大廳遞件，攜帶房產證、身份證等等，天津各區產權交易大廳要求有所不同，例如武清區要求買方需要提供“個人征信報告”，到人民銀行查詢，北辰要求婚姻狀況證明文件，河北區要求預約。

　　(5)房款進資金監管中心

　　一次性付款，簽訂《天津房產買賣協議》當天即可將房款存入資金監管中心、交納相關稅費并申請過戶，有的區在簽訂《天津房產買賣協議》當天不能將房款存入資金監管中心、交納相關稅費并申請過戶。

　　這是另一個差異點。

　　貸款購房，簽訂《天津房產買賣協議》后按貸款銀行要求將購房首付款存入資金監管中心，等待銀行批復貸款。

　　(6)繳納相關稅費并辦理產權轉移登記，俗稱過戶

　　一次性付款交易，攜帶付款資金監管的憑證、已交的各項稅費的發票和賣方一起向房屋所在區縣房地產管理局的產權交易大廳提交轉移登記申請。

　　買賣雙方向房地產管理部門提交轉移登記申請后，管理部門要查驗有關證件，繳費憑證，審查產權，對符合上市買賣交易條件的天津二手房屋準予辦理產權轉移登記手續，產權有爭議、有瑕疵或被查封則不予辦理產權轉移登記手續。

　　貸款購房的，聽貸款銀行通知何時辦理過戶，除買賣雙方同時到場并攜帶上述材料外，貸款銀行需要提供貸款合同并配合辦理過戶手續以及他項權登記手續。

　　過戶完畢時房管局向買方出具領件通知(領房本時所需的憑證)

　　(7)買方領的房本、賣方收到房款，按約定交接房屋。

　　第1步:買賣前的產權審核

　　擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。

　　但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

　　首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。

　　如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

　　第2步:交定金與簽合同

　　看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。

　　但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。

　　房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。

　　所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

　　如果你看中的房子還在按揭中，定金盡量不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。

　　如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

　　如果沒有可信賴的第三方，定金可以交由銀行監管。

　　具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。

　　一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在國土房管局網站上下載。

　　合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

　　第3步:贖樓

　　贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。

　　一般來說，贖樓是業主方的責任。

　　贖樓有兩種操作方式:其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

　　這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。

　　另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。

　　如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

　　第4步:付首期及資金監管

　　除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。

　　事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。

　　無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

　　具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。

　　如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。

　　銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

　　出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

　　第5步:簽訂買賣合同

　　在交定金環節，自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。

　　其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到地方的國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《××市二手房預約買賣及居間服務合同》作為參考。

　　簽訂書面協議時，主要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。

　　日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

　　交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。

　　第6步:選銀行和辦按揭

　　如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。

　　去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

　　申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。

　　一般來說當天就能夠確批復。

　　但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。

　　不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數。

　　至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

　　至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。

　　至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

　　第7步:過戶及交稅

　　購房過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。

　　買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。

　　一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

　　交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。

　　至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。

　　第8步:后續事項

　　交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，之后業主才交鑰匙，正式完成交易。

　　而上述的水電等交接，就要分別到管理處、稅務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等。

　　主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。

　　如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。

　　天津二手房過戶資料

　　1、購房所需證件

　　身份證明:身份證、護照及譯本公證

　　婚姻證明:結婚證、離婚證及離婚協議書、法院判決書等

　　戶籍證明:戶口本、集體戶口首頁復印件(加蓋公章)等

　　外籍、港澳臺人士:需要護照及護照的譯本公證

　　備注:涉及證件的原件和復印件都需要準備

　　商業貸款所需證件

　　身份證明:身份證、軍官證

　　學歷證明:學歷證

　　收入證明:收入證明、近半年或一年流水

　　公積金貸款所需證件

　　身份證明:身份證

　　婚姻證明:結婚證、離婚證及離婚協議、法院判決書等

　　居住證明:外地戶籍需提供在津居住證明

　　備注:已婚人士辦理公積金貸款需要夫妻雙方所有證件

　　辦理過戶所需證件

　　備注:如過戶房屋產權涉及未成年人，還需提供監護公證、父母身份證、結婚證、家庭戶口本

　　天津二手房買賣業務涉及到的稅種

　　二手房交易中，買賣雙方還需向稅務部門繳納交易的各類稅種。

　　其中契稅、印花稅等是必須要繳納的稅種，而個人所得稅、營業稅等因房產購買年限、是商品房還是經濟適用房的不同在交易中產生不同的稅收標準。

　　1)契稅

　　征收方法:納稅價格×1%(個人首次購買建筑面積90平米以下普通住宅)

　　納稅價格×1.5%(首次購買建筑面積90-144平米的普通住宅)

　　納稅價格×3%(購買非普通住宅或非首次購房)

　　2)個人所得稅

　　征收方法:納稅價格×1%

　　個人將購買不足5年的住房對外銷售，應全額征收個人所得稅;個人將購買超過5年的住房對外銷售，如果是業主唯一住房，免征個稅，如果不是唯一住房，則全額征收個人所得稅

　　3)營業稅

　　征收方法:滿2年住宅不滿2年住宅

　　普通:無普通與非普通全額征稅×5.65%

　　非普通住宅:差額×5.65%

　　4)土地證轉讓費

　　征收方法:納稅價格×1%(劃撥)，(出讓)的土地性質無需交納此項

　　5)手續轉讓費:

　　征收方法:6元/平米

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