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廣州二手房交易注意事項(xiàng)

時(shí)間:2022-09-30 13:44:18 常識(shí)大全 我要投稿
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廣州二手房交易注意事項(xiàng)

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)有哪些呢?那么你知道在廣州買(mǎi)二手房交易有什么注意事項(xiàng)?下面是小編整理的廣州二手房交易注意事項(xiàng)的相關(guān)內(nèi)容,歡迎瀏覽。

  1產(chǎn)權(quán)調(diào)查

  首先,要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次,看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán),則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。

  在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),共有人如不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。其次,把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān),《婚姻法》規(guī)定,凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn),下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

  2交定金

  看好房子,確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn),以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí),請(qǐng)多留個(gè)心眼。

  如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣(mài)家收訖,賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。

  一般來(lái)說(shuō),在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同,合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  1.當(dāng)下樓價(jià)上漲,買(mǎi)家如想防止賣(mài)家毀約不賣(mài),可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

  2 .賣(mài)家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣(mài)樓,所以預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣(mài)方收訖”;

  3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,你需要簽一份交房保證金協(xié)議,約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好,水電、物管等費(fèi)用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。

  3贖樓

  一般來(lái)說(shuō),贖樓是業(yè)主方的責(zé)任,針對(duì)業(yè)主房貸沒(méi)有還完的情況。贖樓有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后,再到銀行做按揭;其二,買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣(mài)家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買(mǎi)家需要提前供樓。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),為此環(huán)節(jié)中最大。買(mǎi)家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題,買(mǎi)家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。

  4付首期及資金監(jiān)管

  除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外,自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上,資金監(jiān)管目前已成體系,買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做,風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。

  具體操作是:買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶(hù),約定在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成,銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止,則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù),一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi),但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費(fèi)用。

  出于公平角度考慮,銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字,這樣放款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不需要親自到銀行,也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家?guī)?lái)困擾。

  5簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

  在交定金環(huán)節(jié),已經(jīng)提到:自主交易可以先簽訂一個(gè)“書(shū)面協(xié)議”,這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類(lèi)似,只是缺少了中介那部分內(nèi)容。

  簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí),最主要要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶(hù)、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。

  買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

  2.如果有租約的,應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

  3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,最好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話(huà)還可以附上家具家電的照片,以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

  4.如果該房產(chǎn)附有戶(hù)口,要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶(hù)口遷出的日期及違約條件。

  5.要明確違約責(zé)任,特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的

  6辦理按揭

  如果不是一次性付款,買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng),要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶(hù)經(jīng)理,說(shuō)要做房產(chǎn)按揭,他就會(huì)幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況,像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估,一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。

  在辦理按揭前,買(mǎi)方需要自己心里有個(gè)數(shù),如果房產(chǎn)樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。

  至于定金、首期款的銀行監(jiān)管(流程4),也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理,免得來(lái)回跑腿。

  至于銀行的選擇,中介人員推薦說(shuō)四大國(guó)有銀行的貸款額度會(huì)較寬松,而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執(zhí)行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。

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  風(fēng)險(xiǎn)提示

  1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期,買(mǎi)家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備,否則交易不成將造成違約。

  2 .目前二套房貸有收緊趨勢(shì),有可能出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況,那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

  7注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)證

  按揭辦理下來(lái)后,要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

  8過(guò)戶(hù)及交稅

  去過(guò)戶(hù)時(shí),需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

  交稅時(shí),如果合同約定是各付稅費(fèi),那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收,就只需要買(mǎi)家到場(chǎng)。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件,銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù),在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

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  風(fēng)險(xiǎn)提示

  1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶(hù)后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn),是由買(mǎi)方承擔(dān)的,所以買(mǎi)方需要在過(guò)戶(hù)前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。

  2 .目前房?jī)r(jià)上漲,有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),讓過(guò)戶(hù)期間的房產(chǎn)交易終止,買(mǎi)方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過(guò)戶(hù)中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,那么視為業(yè)主違約,必須承擔(dān)違約責(zé)任。

  9交房

  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走,最終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理,雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。

  最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》,如果房子內(nèi)部家具家電完整,就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失,那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走,而交房保證金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí),買(mǎi)方通常很難找到賣(mài)家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí),盡量把保證金的數(shù)額做大。

  2.戶(hù)口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。

  10買(mǎi)方支付尾款

  (如果沒(méi)有簽交房保證金協(xié)議)在二手房交易過(guò)程中,往往有留有部分尾款,用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi),以及物業(yè)管理費(fèi),同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

  購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn),以防在交易過(guò)程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%,取得收件收據(jù)時(shí)支付60%,產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。買(mǎi)家和賣(mài)家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫(xiě)清楚。

  過(guò)戶(hù)流程

  第一天

  領(lǐng)表:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批書(shū)》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《買(mǎi)方確認(rèn)單》,填表。

  交易:買(mǎi)賣(mài)雙方驗(yàn)人簽字。

  查檔:查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無(wú)抵押、查封(上午查下午出結(jié)果,下午查次日出結(jié)果)。

  鑒定:做《房屋安全鑒定報(bào)告》。

  核價(jià):財(cái)政部門(mén)根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)(置換)合同》的成交金額評(píng)估房?jī)r(jià)。

  地稅:繳納賣(mài)方房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅(免稅的地稅部門(mén)開(kāi)具免稅確認(rèn)單)和印花稅,印花稅買(mǎi)賣(mài)雙方各萬(wàn)分之五。

  第二天或第三天交件

  七天后交契稅

  交納契稅,領(lǐng)取契證交手續(xù)費(fèi):交納交易手續(xù)費(fèi)封卷:領(lǐng)取證回執(zhí)。

  此后十個(gè)有效工作日后

  領(lǐng)證:買(mǎi)方拿身份證原件取房證

  提供資料

  賣(mài)方提供資料

  1.房屋所有權(quán)證(復(fù)印件1份、產(chǎn)籍圖4份);2.契稅證;3.身份證(夫妻雙方)(復(fù)印件2份);4.夫妻雙方戶(hù)口簿(復(fù)印件1份);5.結(jié)婚證(如丟失到原婚姻登記的民政部門(mén)補(bǔ)辦,其他證明方式不被承認(rèn));6.單身、離婚者提供離婚證、離婚協(xié)議書(shū)或民事調(diào)節(jié)書(shū)或法院判決書(shū),離婚未再婚證明;喪偶者提供購(gòu)房證明、喪偶未再婚證明;未婚者提供未婚證明(復(fù)印件1份)。

  買(mǎi)方提供資料

  身份證(復(fù)印件2份)

  備注:

  1.房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、委托、涉外以及涉及港澳臺(tái)地區(qū)的提供《公證書(shū)》。

  2.被拆遷戶(hù)購(gòu)房登記提供《拆遷協(xié)議書(shū)》。

  3.五年內(nèi)買(mǎi)賣(mài)提供相應(yīng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批書(shū)原件及抵稅專(zhuān)用表原件。

  4.驗(yàn)人簽字時(shí)賣(mài)方夫妻及買(mǎi)方必須本人到場(chǎng)。

  5.辦理貸款請(qǐng)先預(yù)留資料,原房證(包括產(chǎn)籍圖)、契稅證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件。

  6.如該房屋為產(chǎn)權(quán)人和其配偶先購(gòu)買(mǎi)的,之后產(chǎn)權(quán)人配偶去世的情況,需要其所有子女及合法繼承人到場(chǎng),產(chǎn)權(quán)人先辦理繼承公證后才可以辦理轉(zhuǎn)讓。

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