中小城市物業管理對策

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　　中小城市物業管理對策【1】

　　摘要：物業管理在我國東南沿海以及經濟發展水平較高的各大中型城市發展較快，為人們提供所需的各種服務，促進了物業保值增值與人們生活質量的提高。

　　但中小型城市由于各種原因，物業管理發展相對滯后，存在著服務質量不高、企業盈利能力有限、人才缺乏以及業主認知度有限等問題。

　　為此，有針對性的提出相關對策建議，以此促進中小型城市物業行業發展。

　　關鍵詞：物業管理;中小城市;問題;對策

　　隨著經濟社會發展以及人們生活水平的提高，物業管理行業發展較為迅速，人們對于這個新興行業的認知度也在不斷提升，甚至房地產銷售環節也經常以物業管理作為重要的營銷手段。

　　目前新建商品房小區，基本上都采用市場化的物業管理模式，尤其大中型城市，也是各大物業公司競相爭奪的重點，相對而言，中小型城市的物業管理還有待進一步發展和完善。

　　本文以遼寧省鞍山市為例，分析中小城市物業管理現狀，存在的問題以及相關對策，為中小城市的物業行業發展提供參考。

　　1鞍山市物業管理行業發展現狀

　　1.1物業管理伴隨著房地產業的發展快速興起

　　物業管理是房地產業一個重要的組成部分，與房地產業的流通環節、消費環節有著密切的聯系，是房地產開發建設的完善與延續。

　　良好的物業管理有利于房地產的銷售推廣，有利于實現物業的保值增值，有利于房地產市場的發展完善，有利于提高房地產開發企業的聲譽和品牌價值。

　　現在許多一線城市的大開發商進駐鞍山，例如萬科、華潤、保利、恒大、佳兆業等，而它們本身自有的物業管理也一同到來，這將為鞍山房地產的發展注入新的活力，同時也能夠帶動城市物業管理水平的提高。

　　1.2政府對物業管理的重視程度逐步提高

　　據統計，目前鞍山市共有一百七十余家物業服務企業，物業服務企業的增加引起了政府越來越多的重視。

　　在2009年10月9日，鞍山市房產局為了整頓物業管理市場秩序，規范物業服務企業的行為，保障業主的合法權益，在全市范圍內開展了對物業服務企業的清理整頓工作，吊銷10家物業服務企業資質證書，取消其進行物業服務的資格。

　　10月28日，提出了《鞍山市物業服務企業動態監管及年度考核暫行辦法》。

　　2010年5月6日，為了進一步提高鞍山市物業管理水平，推動物業管理行業規范有序發展，創建安全、舒適、文明、和諧的住宅小區，制定了《鞍山市推進物業管理工作實施方案》。

　　在2013年度開展了物業行業年度檢查評比工作，并將評比結果在新聞媒體和市房產局網站上向社會公布。

　　2013年2月17日鞍山市房產局下發了《關于清理整頓物業服務企業從業人員崗位證書的通知》從而提高物業服務水平，推動物業誠信體系建設，促進社區的和諧。

　　市房產局的一系列舉措有力的說明了政府對物業管理行業的重視程度越來越高。

　　1.3物業糾紛數量不斷上升

　　隨著物業管理的普及，物業公司在管理水平上存在較大差距，一些規模較大，知名度較高的物業企業相對較好，而對于大部分中小型物業企業，物業糾紛種類繁多，數量也在不斷上升。

　　在鞍山市的一些小區，由于物業管理狀況頻發，各種問題接踵而至，使業主對物業服務企業越來越沒有信心，滿意度直線下降，最終導致業委會辭退小區物業的現象頻有發生，萬泰錦繡華城小區的例子就足以說明。

　　2012年7月9日上午，萬泰錦繡華城小區業主稱指出，從開始入住時，小區物業服務狀況就不斷發生，由于車位劃分不合理，業主的車經常遭到劃傷，車胎被扎，壞了的門鈴也一直得不到及時修理，時間一長業主對物業的不滿情緒越來越多，交了物業費卻得不到應有的服務，最終演變成該小區物業公司被辭退的結果。

　　2鞍山市物業管理行業發展存在的問題分析

　　2.1園區項目規模小，限制盈利空間

　　園區規模小意味著物業公司管理規模小，但是物業公司不能因為管理規模小就不正常的運轉，物業公司還是要聘請客服、維修、保潔等員工進行日常工作，這樣小而全的企業勢必會造成一定的資源浪費。

　　鞍山市在房產開發時有很多規模較小的項目，這樣就造成了物業公司接管后，由于園區規模小物業公司很難實現盈利，很難在小區經營下去。

　　2009年鞍山市房產局部門做出了規劃，決定對市內的老舊住宅小區實行物業管理，提供保潔保安等服務，從而提高居民的生活質量，改善城區的形象。

　　由于老舊小區的規模普遍偏小，物業公司不愿意承接規模較小的舊小區，給物業管理工作的開展帶來很大障礙。

　　2.2物業服務企業總體實力弱小，影響服務質量

　　在鞍山市物業服務企業的數量不少，但總體實力弱小。

　　造成這樣的原因有內部的也有外部的，內部原因在于物業服務企業中大部分是注冊資金在50萬元的三級資質的企業，資質等級偏低。

　　這樣的企業規模小，專業化水平不高，缺乏競爭力，所提供的服務僅是基本的簡單的維修、保潔、維護秩序、綠化等基礎性的服務，無法與其他城市的大公司相媲美。

　　外部原因則是由于鞍山與沈陽城市間的距離相對較近，而沈陽市是遼寧省的省會城市，城市規模與經濟發展狀況要比鞍山高出很多，市場機會也相對較多，一些具有競爭實力的大企業往往選擇到沈陽進行經營發展，而其他實力比較弱小的企業則選擇在鞍山發展，這就造成了鞍山的物業管理企業總體實力弱小。

　　2.3缺乏專業人才，制約行業發展

　　對于企業來說，員工是構成企業的最基本的條件，而一個企業的成功與否取決于企業內擁有的專業人才。

　　我國物業管理專業發展時間較短，專業人才匱乏，從業者的素質偏低嚴重影響了物業管理企業的發展。

　　鞍山市的物業管理從業人員同樣存在這樣的問題，專業人才的供給機制尚未形成，對于專業人才的培養嚴重不足，使得鞍山市物業管理從業人員大多是由半路轉行，沒經過系統的專業知識培訓。

　　從業人員的來源，主要包括從事其他工作的管理人員和工程技術人員、復員軍人、城市中的下崗工人、農村的剩余勞動力以及一些院校的非專業畢業生。

　　產生這種結果原因之一，是人們對物業行業的總體認識還不全面，甚至有偏見，使得優秀的人才不愿入行。

　　另一方面省內在物業管理工作上有豐富經驗的人都被沈陽、大連等城市吸引，那里的發展前景與福利待遇都要比鞍山好，就連鞍山本地的年輕人在畢業之后往往選擇留在沈陽，不愿回到家鄉。

　　2.4業主對物業管理工作的認知度不足

　　現在的人們普遍都知道小區應該有物業管理，但對于物業管理工作的具體內容是什么還是比較模糊，由此也造成了業主與物業公司之間的矛盾。

　　現在，即使是一些大品牌的物業服務企業，同樣會出現業主投訴、拒絕交物業費的問題，但是大多數理由并不充分，其原因多是由于業主對物業管理的認知度不足，理解上存在偏差。

　　人們對于物業管理的工作的認識存在兩種極端，一種是“貶低觀”，另一種是“全包觀”。

　　持“貶低觀”的業主認為物業管理不過只是打掃打掃衛生、養花、看大門、看車輛，這種認識使得社會對物業管理行業的輕視，不尊重。

　　這種認識一天不得到改善，那么物業公司做出再多的努力，提供再好的服務，也無法輕易改變自身的社會地位。

　　持“全包觀”的業主則認為交了物業費，發生的大事小情都應該找物業處理，物業公司應該保證業主的人身安全、保證業主的財產不被盜，保證房子不漏水，東西壞了都要給維修等，這種所有的事都找物業的觀念也是對物業管理工作的認識度不清所造成。

　　業主的要求沒被滿足，就會導致不交物業費，由此與物業公司發生矛盾。

　　3鞍山市物業管理行業發展的對策

　　3.1合理規劃物業管理區域的規模

　　由于物業管理存在一定的規模經濟現象，因此應該改變傳統的以單個園區作為物業管理最基本單元的做法，發揮相關政府職能部門的作用，重新規劃、整合物業管理區域，使物業管理企業能夠有利可圖，有動力進行物業管理，尤其針對一些老舊小區的改造，這種思路更應該進行推廣。

　　在具有一定規模的住宅區域內統一規劃道路、停車場、垃圾投放點、綠化美化以及公共設施等，在方便居民生活的同時也利于物業公司的管理，獲得經濟效益的同時形成良性的可持續發展狀態。

　　3.2大力培養專業人才

　　物業人才來源于兩個方面，首先是內部供給，即通過對物業企業現有員工進行培訓，提高其專業技能與綜合素質。

　　對企業員工進行培訓又可以包括對管理人員進行培訓、對普通員工進行培訓。

　　其中要重視對高層管理者的培訓，重視物業公司領導干部的培訓學習，讓他們更新知識，轉變一成不變的觀念才能夠帶領員工們開拓創新、樹立良好的品牌形象，也只有領導干部的思想得到提升，才能夠開展員工們的知識培訓，從而提高管理水平。

　　同時也要對普通員工進行常態的培訓學習，不斷提高專業技能與綜合素質，為企業儲備人才。

　　其次就是外部招聘，從社會上招聘企業所需人才，這里要充分發揮高校培養人才的重要作用，各高校應積極進行物業人才的培養，并注重校企合作，提升學生的專業技能。

　　另外，還要加強對物業從業人員的職業道德培訓，真正為業主提供滿意的服務，提升物業企業的知名度與業主滿意度，從而促進行業整體的發展。

　　3.3實行多種經營，提高企業生存能力

　　要解決物業企業的虧損問題除了要有專業人才的管理之外，不能只靠收取物業費這一項收入，還要實行多種經營。

　　實行多種經營不能盲目的去做，應該考慮企業的自身情況以及實力等，要講究戰略和策略。

　　多種經營的宗旨必須要清晰，以“業主需求”為圓心，一點一點向外擴散。

　　隨著業主需求的不斷增加物業企業的經營也要與時俱進。

　　在信息與科技共行的時代，各種各樣的傳媒速度加快，人們的工作節奏越來越緊張，常常感覺到時間如流水，愿意用金錢換取更多的時間。

　　物業企業可以抓住這一點，圍繞“業主足不出門，就可辦天下事”這一點開動腦筋進行多種經營，既節省了業主的時間，物業公司也能夠獲得收益。

　　3.4培養業主正確的物業觀

　　要培育業主正確的物業觀應從多個方面入手，首先是政府發揮引導職能，政府主管部門可以通過組織培訓在全市范圍內科普物業知識，這是一種比較有效的方式。

　　也可以每個月選出一天作為全市的物業知識普及日，可以在廣場、公園等市民活動較多的地方進行物業知識宣傳活動，這樣可以讓人們認識物業管理工作。

　　其次，物業服務企業發揮自身的優勢，在所在小區進行宣傳，可以直接接觸業主，記錄他們提出的問題，最后每個項目的管理中心進行總結，這樣可以對業主普及相應的物業管理知識。

　　這種方法可以有很多實行方式，比如給業主發手機短信、電子郵件、園區內發放宣傳冊、定期組織有獎問答活動，使業主接觸到物業知識內容，宣傳與活動同時進行對業主普及物業管理知識是十分有效的方式。

　　總之，我們的生活離不開專業的物業管理，物業管理行業也必將蓬勃發展。

　　隨著我國東南沿海以及各大中型城市物業管理行業的不斷發展和完善，中小城市的物業管理行業也應該不斷吸取經驗，逐步走上規范的、健康的發展之路。

　　參考文獻

　　[1]關鵬.中小城市物業管理面臨的問題及對策[J].現代物業，2008，(10)：8991.

　　[2]楊哲.中小城市―物業管理市場新天地[J].城市開發，2013，(11)：6869.

　　[3]吳健巍.中小城市物業管理市場化現狀與前景探討[J].中國市場，2006，(45)：1415.

　　張掖市住宅小區物業管理【2】

　　摘要：隨著生活節奏的不斷加快、城市人口的逐年增加，人們對城市住宅小區的物業管理和服務工作的要求也愈來愈高。

　　加強城市住宅小區物業管理成為政府部門和社會各界普遍關注的問題。

　　張掖市住宅小區的物業管理工作相對于其他大中型城市還比較滯后，如何提升張掖市住宅小區的物業管理水平需要政府部門、社區組織、物業公司以及小區業主共同努力。

　　關鍵詞：張掖市;住宅小區;物業管理

　　“涓涓細流，匯聚成海;粒粒細沙，集聚成塔”，城市住宅小區的物業管理工作看似簡單、瑣碎，然而卻與人民的幸福、社會的和諧休戚相關，不容忽視。

　　只有每一個住宅小區的業主能夠居住得舒適、安心，我們的社會大家庭才有可能和諧有序、穩定團結，因此，加強城市住宅小區的物業管理就成為當前城市綜合治理以及社會建設的重要內容。

　　隨著張掖市委市政府“建設絲路明珠金張掖、實現幸福美好家園夢”這一目標的提出，張掖市住宅小區的物業管理問題越來越受。

　　一、張掖市住宅小區物業管理現狀分析

　　張掖是典型的農業城市，城鎮化建設處于起始階段，城鎮人口也是在2000年以后才逐步增加的。

　　隨著農村土地制度改革的不斷深化、農民外出務工人數的不斷增加，越來越多的張掖農民從鄉村舉家遷往城區并購房居住，成為張掖新市民。

　　據【2013年張掖市國民經濟和社會發展統計公報】顯示，截止2013年末，張掖市的城鎮常住人口已經達到46.86萬人，占全張掖市總人口比重的38.71%，比2012年末提高了1.6個百分點。

　　相對應地，張掖市城區以內的住宅小區數量也在逐年增加，尤其是2010年以來，張掖市城區內的住宅小區如雨后春筍一般“冒了”出來。

　　張掖市城區內僅由開發商對外出售建立起的商品房住宅小區就有60多個，然而，如此之多的小區總體的物業管理水平卻不容樂觀。

　　在2010年3月23日，由甘肅省第四屆物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)評審小組、甘肅省房地產協會，共同牽頭組織評選的甘肅省第四屆物業管理省級優秀住宅小區前20名的榜單上，張掖市僅有2個小區榜上有名。

　　分別是張掖馨宇麗都住宅小區(張掖市麗都物業管理有限公司)和張掖供電公司綜合住宅小區(張掖市金源物業管理有限責任公司)。

　　由此可見，張掖市住宅小區的物業管理水平亟待提升。

　　二、張掖市住宅小區物業管理存在的問題

　　毋庸置疑，住宅小區應該有自己的物業公司或者是物業管理辦公室。

　　然而，經過大量的走訪和調查，筆者發現，盡管張掖市城區內的各個住宅小區都有名義上的“物業公司”，有的還成立了“物業管理委員會”，但在日常生活中，并不是所有的物業公司和物業辦公室都真正起到了物業管理的作用。

　　“掛羊頭、賣狗肉”的物業公司在張掖市城區內還不止一處。

　　經過分析，筆者認為，張掖市住宅小區物業管理主要存在以下問題。

　　第一，部分住宅小區的物業管理沒有形成至上而下、科學規范的管理機制，有名存實亡的現象。

　　住宅小區的物業管理原則上必須具有自上而下嚴格的機構設置。

　　一級領導部門是張掖市政改委、房管局、以及社區。

　　二級隸屬部門是各小區物業公司、管委會、以及經理室。

　　接下來還應該有第三級參與物業管理的人員即：業主代表、物業公司代表、居委會代表等。

　　然而，目前張掖市部分住宅小區的物業管理機構不完善，管理制度嚴重缺失，從而導致物業管理工作相對滯后。

　　第二，住宅小區物業工作者的文化程度不高、工資報酬偏低，工作責任心不夠，服務意識淡薄。

　　張掖是一個農業城市，外出務工的人員數量呈逐年增加的趨勢。

　　有知識、有能力的青年大都寧愿選擇外出打工也不會在家鄉找工作。

　　因此，張掖市住宅小區可以招聘到的物業工作人員文化程度偏低，沒有接受過專業的物業工作培訓，這就大大限制了他們的工作水平。

　　再者，由于他們的報酬大約是每月1000元左右甚至更低，因此，“給多少錢、出多少力”的思想長期支配著他們的大腦，服務意識和責任心難免會大打折扣，這些都直接或間接地影響著小區物業管理水平。

　　第三，部分住宅小區的住戶對業主的權利和義務沒有明確的概念。

　　如今的時代，時間就是生命、時間就是金錢，即使在張掖這個小城市，人們也常常感到忙碌不堪、分身乏術。

　　盡管住宅小區的很多業主都在抱怨自己小區的物業管理如何糟糕，但真正能花費時間和精力去分析原因或者是找相關部門去解決問題的業主少之甚少。

　　人們似乎只習慣于過過“嘴癮”而已，卻不去思考如何才能夠改善這種不盡人意的狀況，這就從某種程度上助長了物業公司工作不實、不細、甚至偷懶的僥幸心理。

　　三、提升張掖市住宅小區物業管理水平的建議

　　(一)相關政府部門和社區組織需要完善機構設置、簡章立制，加大對住宅小區物業管理和督導的力度。

　　目前，全國各級政府都將住宅小區的物業管理納入了社會經濟發展考核體系，并建立各相關部門齊抓共管的機制。

　　早在2009年張掖市就出臺了《張掖市物業管理實施辦法》。

　　2013年1月9日至10日，張掖市區房產管理局、物價局相關負責人及街道、社區居委會部分工作人員等組成達標考核組，對全市住宅物業管理示范小區進行綜合考評，并嚴格對照考評標準逐項打分。

　　經過綜合評議，寧和園、豐澤園、金安苑和馨宇麗都這4個住宅小區被授予“張掖市住宅物業管理示范小區”。

　　這一次評選活動，對于張掖市住宅小區的物業管理工作無疑是一次有效的檢閱和督導。

　　我們呼吁，今后政府各相關部門應該多組織類似的活動，不斷完善小區物業管理機構的設置和物業管理條例的修訂，嚴格按照科學、規范的管理標準對住宅小區的物業管理進行定期和不定期的抽查與督導，提升住宅小區物業管理的層次和水平。

　　(二)各住宅小區的物業公司需要不斷增強服務意識、提高服務質量。

　　物業公司與業主之間是服務與被服務的關系，業主從購買住房開始就每年都要繳納物業費，物業公司有義務為業主提供優質的服務，讓業主住的舒適、安心。

　　除了在業主找上門時物業公司應該積極、熱情地為業主解決困難之外，各小區的物業公司還應該主動去想辦法、出點子、努力提高自己小區的物業管理和服務水平，避免讓業主抱怨才對。

　　這就要求物業公司要不斷加強對物業工作人員的管理和培訓，強化他們的責任意識和服務理念，必要的時候為工作人員進行一些物質上的獎勵和補償，調動員工的工作積極性，提高服務水平。

　　(三)小區業主要樹立在充分享受業主權利的同時自覺履行業主義務的觀念。

　　不斷提高生活質量是絕大多數人的追求，張掖雖然是一個小城市，但近幾年新建的住宅小區的硬件設施也越來越接近大都市的標準，很多業主選擇的住宅小區表面上看上去還是很“高檔”的。

　　然而，這些居住在所謂的“高檔住宅小區”的業主其自身的素質卻令人唏噓。

　　這些業主只知道享受業主的權利卻沒有自覺履行業主義務的概念，在小區內按照自己的意愿到處亂停車輛、亂扔垃圾，甚至有長期拖欠物業費、與物業管理人員發生沖突的現象發生，這種行為往往給整個住宅小區的物業管理工作帶來不便。

　　我們期待類似的這些業主能夠學會換位思考、體諒物業人員的難處，積極、自覺地配合物業管理人員的工作，在充分享受業主權利的同時，不要忘記自己應當承擔的義務。

　　總之，城市住宅小區的物業管理是一項系統工程，牽扯到方方面面，無論是政府相關部門、社區機構還是物業公司、小區業主，缺少了任何一方的支持，都會是“孤掌難鳴”。

　　因此，我們呼吁大家能夠行動起來，各盡其責、共同努力，爭取把張掖市住宅小區的物業管理水平提升到一個新的層次。

　　參考文獻：

　　[1]鄧宏乾，住宅小區物業管理，華中師范大學出版社，2006，(10)

　　[2]任長江，住宅小區物業規范化管理制度范本，人民郵電出版社，2007，(08)

　　[3]呂玢、喬欣，住宅小區物業規范化管理工作手冊，中國紡織出版社，2008，(12)

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