物業收費定價機制問題

時間：2022-10-05 17:46:50 物業管理畢業論文我要投稿

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物業收費定價機制問題

　　物業收費定價機制問題

　　摘要：物業服務市場伴隨房地產市場的發展得到飛速發展，物業服務市場發育不健全，非市場化的競爭產生了許多的社會和管理問題，業主與物業服務企業的矛盾日漸突出，帶來的社會問題也是越來越突出，因此研究物業服務收費定價顯得非常重要和必要。

　　關鍵詞：物業收費;定價機制;利益訴求

　　1 物業服務收費市場變遷與收費機制的變化

　　1.1 住宅商品化和商品房投資發展帶來了房地產和物業服務市場的巨大繁榮

　　中國城市化發展帶來房地產市場的繁榮，帶動城市房地產價格上漲和物業服務市場的高速發展、日益成熟。

　　中國城市化進程的速度比較平穩，每年保持在1%-2%之間。

　　國家統計局2009年發布的報告顯示，我國城市數量已從新中國成立前的132個增加到2008年的655個，城市化水平由7.3%提高到45.68%。

　　城市化水平的不斷提高，意味著我國城鎮人口的比例在不斷放大，隨之而來的是城鎮居民對商品住房的需求急劇增加。

　　有學者通過實證分析發現，中國城市化水平的提高是中國房地產價格上升的原因，且城市化水平和房地產價格之間存在著一種長期穩定的正向變動關系，正是房地產市場的價格變化和市場壯大也導致了物業服務市場的迅速發展。

　　隨著社會的發展和生產與生活水平的不斷提高，西安市城市化進程也在加速發展，現代城市化的內涵應該包括：工業化導致城市人口的增加，城市地域的擴大和城市關系圈的形成和變化，擁有現代市政服務設施系統和城市生活方式、組織結構、文化氛圍等上層建筑的形成。

　　從2003年至今，商業住宅市場發生了天翻地覆的變化，從統計數據分析需求供給量幾乎翻了幾番。

　　本文商品住宅的供給量以當年的竣工住宅面積來計量，商品住宅的銷售量(即需求量)以當年實際銷售面積來計量。

　　該數據來源于《2010西安統計年鑒》，經過整理具體數據如表1所示。

　　表1 西安市2003年-2009年商品住宅供求指數

　　年份竣工住宅

　　面積(㎡) 銷售住宅

　　面積(㎡) 供給指數需求指數

　　2003 2895565 2302824 82.2 80.8

　　2004 2080577 2799011 59.1 98.2

　　2005 2165164 4763928 61.5 167.1

　　2006 3421533 5840605 97.1 204.9

　　2007 4224701 7829108 120 274.7

　　2008 4124612 7157617 117.1 251.2

　　2009 4534926 12021163 128.7 421.9

　　據調查，西安市商品住宅價格自2003年到2009年上漲了1倍之多，由于存在地理差異，城南、城東、城西、城東和市內的均價不盡相同，該數據取了五個區域的平均價格水平。

　　城市非農人口增加約100萬，房屋銷售面積從1999年的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增長接近10000000平方米，價格從1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指數提高了300%還多，供給指數提高了289%，出現供小于求的問題。

　　商業住宅的迅速擴張和巨大的膨脹，帶來居民的商業住宅財富幾何數字增長，更加注重商業住宅的投資和大量物業服務的需求。

　　1.2 物業服務市場不規范產生業主與物業公司沖突越來越多

　　隨著物業服務的市場化推進，制度不健全導致業主與物業公司主體的利益沖突不斷，房地產行業房價不斷攀高增加物業價值，提高了業主對物業服務質量等要求，而物業公司缺乏必要的市場運作經驗，企業服務報價不能很好地兼顧業主權益和公司的長遠發展是產生矛盾的根源。

　　在缺乏規范制度約束下，物業服務供求雙方的利益博弈會更多的利益沖突暴露，最終影響社會和諧發展。

　　由于物業服務缺乏規范化的操作，追求利潤最大化卻不愿提供相應的服務，沒有客觀的服務標準衡量機制，導致收費價格難以與服務質量和數量的不對稱，由此雙方產生更多的利益沖突。

　　當然法律的不完善、房地產商為主導的物業公司治理結構，是物業服務與業主之間的矛盾的源頭所在，也是服務市場難以形成的主要原因，難以打破開發商壟斷物業服務市場的格局。

　　1.3 收費價格與服務質量矛盾日漸突出利益沖突成為核心

　　物業服務在市場化進程中也屬于一種特殊的商品，物業服務受多重因素影響，業主的需求不同、房產的價值、所在城市的收入水平、物業公司的品牌等等，使得物業服務在質量、數量上會產生較大差異，而物業服務收費一般是政府定價與市場定價相結合的模式，定價的標準主要是小區的物業價值。

　　物業公司的各項服務的無形性和不可分割性決定其無統一的收費標準和衡量標準這使得業主與物業公司的利益沖突不斷升級，服務標準與質量的不統一、服務收費的差異難以量化，導致收費問題與服務質量訴求矛盾日漸突出。

　　業主對于物業服務的理解和物業公司對于服務的理解存在觀念的差別，但是由于媒體和法制環境的改善，業主對服務質量和數量的要求愈來愈多，產生的分歧與爭議也越來越多，演變成嚴重的矛盾和社會矛盾。

　　近些年西安為建設國際化大都市的目標城市化進程不斷加快，曲江新區依托其有利的地理、教育、人文、基礎建設等各項優勢，房地產發展較快，成為西安的主要的中高端商業住宅區，有單位集資建房、也有委托開發商建房，更多的是商業住宅，作為代表西安高端住宅區域的物業服務公司也是面臨激烈競爭的格局。

　　雖然開發商控股的物業公司占據絕大多數，但也存在不同開發商的競爭，而且物業服務也是體現樓盤品質的重要方面，所以重視物業公司的管理也就成為開發商重要的工作，以此從樓盤競爭也導致了物業公司的競爭、物業服務的競爭，競爭的不單是價格，更多的是價格基礎上的服務質量和服務項目的競爭，這樣的競爭有利于市場化運作公司，幫助其提升品牌，改善服務，從而贏得更多的客戶。

　　當然政府的監管和引導也是促使物業公司服務提升不可或缺的必要環節，因此，為把曲江新區建設成西安的門戶地區在曲江建設上的投入逐年上升，使得曲江新區的房地產市場取得了長遠發展隨之而來的便是曲江地區物業服務競爭日益激烈。

　　2 物業收費市場定價機制存在的問題

　　2.1 物業收費價格是關乎業主與物業公司利益的本質問題

　　研究收費定價機制問題有利于解決雙方利益沖突，營造和諧的物業服務市場，促進健康發展。

　　價格問題是雙方利益的焦點，價格與服務的質量、數量等密切相關，物美價廉是業主所期望的，合理的收費對于雙方長期的合作是必要的選擇，過高對業主不利，會導致業主投訴和服務質量訴求更高，最終產生矛盾沖突;過低業主高興但是對物業公司不利，虧損會導致降低成本、減少服務等等，業主也會不滿意。

　　因此，合理的價格是雙方的最優選擇，也是解決矛盾和沖突的核心，這是雙方利益的主要體現和衡量標準。

　　2.2 定價機制缺乏理論解釋和支持導致雙方產生爭議的關鍵

　　業主與物業公司主要的矛盾沖突就是圍繞服務質量與收費價格之爭，以及由此引起的收費率不足的一系列管理問題，其核心就是沒有物業收費理論上的收費定價機制作指導，確定價格形成機制和要素，以解釋收費高低和服務質量的訴求之間的關系，完善物業管理的理論和收費定價理論，指導物業管理收費實踐。

　　本文研究曲江物業服務價格形成機制就是要研究基于信號傳遞系統下，如何將服務質量、數量以服務品牌資質等裝置在信號系統中，方便業主選擇和分析，解決業主、物業公司的利益沖突，這就是價格機制的重要功能，避免公說公有理、婆說婆有理。

　　2.3 曲江物業長遠發展需要從價格機制入手解決市場競爭的問題

　　通過研究確定曲江物業的定價機制，不但可以運用價格來解決雙方的利益沖突，而且可以幫助曲江物業服務市場化的形成，在較為完善的信號設置傳遞下，體現價格與服務質量的匹配，提升市場的公平競爭，提高物業公司的管理水平。

　　將理論運用實踐，幫助企業的管理層、操作層理解價格的構成，解釋物業服務的范圍和收費標準，以建立業主、物業公司等良好的溝通渠道，運用價格機制的理論解釋問題，確定基于成本的價格模型，為物業服務企業收費合理性尋找理論上的支持，能夠讓收費產生的矛盾得到化解，提高溝通的有效性和專業性，實現物業服務市場的專業化和管理的專業化。

　　通過物業服務收費定價機制研究，分析定價的要素構成，搭建價格信號傳遞機制的通道，提升物業服務的性價比，以客戶滿意為主線，減少沖突，加強溝通，通過價格機制協調好雙方的利益博弈于訴求，共建和諧社區，構建和諧社會。

　　通過本文的研究，力爭解釋物業服務、質量、數量與價格之間的內在聯系和量化標準，為發展曲江物業服務提供理論支持，為合理科學的解決價格分歧和矛盾提供理論指導，從理論上解釋曲江物業價格形成機制，以此為基礎來增強物業管理的水平，真正實現曲江物業服務收費機制完善。

　　3 物業收費市場定價機制完善的策略選擇

　　3.1 建立市場化的物業服務收費定價機制

　　雖然我國物業管理條例中規定，我國物業定價采取政府指導價和市場定價的方式，但是在具體的實施過程中，由于開發商壟斷物業管理企業的選擇權，以及知名物業服務企業的品牌壟斷問題，都使得價格市場化失去了應有的基礎。

　　只有打破開發商的開發權壟斷以及知名物業企業的品牌壟斷，才能建立真正的競爭性物業管理市場。

　　物業管理企業的品牌以及資質水平，是物業服務企業和業主之間良好的信號機制，只有建立完善的信號發送和識別機制，才能解決物業服務市場中的信息不完備問題。

　　3.2 建立和規范業主委員會制度

　　建立和規范業主委員會制度是改進物業管理收費機制另一個重要的方面。

　　由于業主委員會的建立和操作缺乏規范，使得曲江新區各社區的業主委員會在選擇物業管理企業，監督日常物業管理事務以及代表業主保障業主合法利益的過程中都發揮不了應有的作用。

　　因此只有真正建立有決策能力的業主委員會才能在物業管理過程中賦予業主較強的自治權力。

　　業主通過業主委員會等自治機構同物業管理公司訂立相關的物業服務合同，并且監督合同的實行以及對物業管理公司的服務進行評價。