物業管理論文
在平時的學習、工作中，大家都不可避免地會接觸到論文吧，論文是進行各個學術領域研究和描述學術研究成果的一種說理文章。那么問題來了，到底應如何寫一篇優秀的論文呢？以下是小編整理的物業管理論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理論文1
摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。
關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學
隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。
一、物業管理專業人才的培養需求
從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。
物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。
二、基于模擬公司的物業管理專業教學
為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。
模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的聯系，與各相關部門之間關系。運作的'基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養任務
不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。
物業管理論文2
一、我國物業管理行業中行政管理的發展現狀
改革開放以來，我國的經濟社會發展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務行業提出了新的要求，這些要求與我國物業管理行業的發展現狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業管理行業的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業管理公司的行政管理落實不到位、物業管理行業的管理水平有限、居民的維權意識不斷增強，使社區居民與物業管理公司之間的矛盾沖突不斷�，F階段物業管理行業仍然存在著一些不足之處。
1、對物業管理行業進行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍
在我國，政府部門的行政管理方式轉變較慢，服務型的管理方式還未形成，服務意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發現，行政管理的改革發展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯位的問題。職能的越位主要體現在行政管理部門的經濟職能上，對物業管理企業自身的經營活動加以干預，這不僅限制了市場作用的發揮，還會浪費政府的財力人力，進而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應由行政管理部門提供的管理和服務的缺失，這直接導致了行業的無序成長和混亂競爭，嚴重影響了物業管理行業的正常發展。職能的錯位是指行政管理部門職能劃分不清，導致相互重疊，主要體現為職能多家分管和職能相互重合，使得物業管理公司無所適從和無法應對，這嚴重影響了行業的正常發育。
2、法律法規不健全，無法適應我國物業管理行業的發展
物業管理公司與房地產開發公司和其它相關企業有著復雜的業務來往和利益關系。物業管理公司如何承接驗收，如何進行日常的經營管理，如何與相關企業業務對接、與業主發生糾紛如何解決等等都需要有詳細的法律法規加以規范。但是由于我國立法工作的落后，產生了大量懸而未決的問題，導致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當，造成了不好的社會影響。因此我國立法機構和物業管理的行政管理部門應該盡快發布詳盡的物業管理辦法、準則、程序、內容等，對我國的物業管理行業的健康發展加以引導。縱觀近年來我國發生的多起物業糾紛事件，都造成了極壞的社會影響，也正是這些事件加速了一批與物業管理緊密相關的法律法規的出臺，還有一批相關法規正加緊制定之中。這些物業管理糾紛事件也暴露了相關立法滯后的弊端。在我國現行法律體系下立法工作落后于社會需求成為了一種常見現象，這也是我國依法治國的實踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動性，這所造成的影響將使整個國家和社會付出沉重的代價。我國的立法機關和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發現人們的現實意愿，立法與當前現實缺乏有效聯系，造成了立法滯后。
3、物業管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢
物業管理行業的行政管理涉及多個行政部門，而各部門之間缺乏有效的協調，尤其是在居民群眾特別關心的物業管理收費方面缺乏詳細的規章制度和有效的監管，加劇了社區居民與物業公司之間的矛盾。而且當糾紛出現時，爭議雙方發現沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業管理行業屬于生活服務業，該行業的發展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業管理公司會采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強的維權意識形成了強烈的矛盾。在現實中的表現就是在整個物業管理公司的工作中，從接管、裝修、設備的維護、環境清理、安保等方面，居民與物業管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業管理水平下，社區居民對物業管理公司的印象是只負責收費，對居民的服務工作不上心。尤其是物業管理行業部分從業人員文化水平不高、形象素質不佳更是增添了糾紛的產生。
二、從行政管理角度出發，探討物業管理行業發展意見
1、加快立法，完善規章制度，指導行業健康發展
我國正在不斷推進各項工作的法制化建設，物業管理行業也應該有相關的法律法規去遵循。物業管理行業要想長期健康的發展就離不開完善的法律法規加以規范引導。但是適應我國物業管理行業發展的法律法規較少，有大量需要法律來規定和限制的內容沒有說明，這阻礙了行業的發展。可喜的是，我國正在不斷加強相關方面的立法，其中《物業管理條例》就是借鑒了其它國家的先進管理經驗頒布實施的，而且伴隨著我國相關立法工作的不斷推進，我國在物業管理方面的法制體系將會不斷的完善起來。
2、規范居民c物業管理公司的行為，雙方依據規章制度履行責任 社區居民和物業管理公司簽訂物業管理合同是在雙方自愿的基礎上的，居民委托物業管理公司依據合同進行房屋建筑、設備設施、衛生、綠化、安全等管理項目進行修繕或維護等。但在實際生活中，經常出現物業管理公司不按照合同進行設施的管理，衛生環境維護不及時，對于個別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時制止，水電的突然停供導致居民生活受到嚴重影響。物業管理公司要熟練掌握物業管理的具體流程，認真學習物業管理的相關法律法規，認真的履行簽訂的合同。而社區居民也要按照規章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業管理公司的過錯造成的損失要按合同規定索要合理的賠償。
3、行政部門加強行政監管和企業考評，加強社會監督力度
健全物業管理企業檔案制度，逐步完善物業管理企業的資質管理和信用管理，促進我國的物業管理行業規范有序發展。逐漸完善物業管理企業的誠信體系制度，綜合各種數據建立企業的誠信檔案，對于誠信檔案中評價較差的企業要在政策和資質方面加以限制，促使各物業管理企業重視社會誠信，更好的服務于居民。引入市場競爭機制，向社會定期公布各物業管理企業的檔案信息和評價結果，在市場競爭中實現企業的'優勝劣汰，實現行業的健康發展。對物業管理企業進行經營水平和服務水平方面的考評，考評結果及時對外公布。不斷完善企業收費項目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費標準和收費內容。加強輿論監督建設，物業管理企業要自覺接受社會監督，對服務質量差和不按規章制度辦事的企業進行有效懲罰。
4、物業管理企業按照規定進行項目接收，減少居民和物業管理公司間的糾紛
完善相應的法律法規，明確物業管理企業項目接收的規則和標準，以及出現特殊情況時的處理辦法，為物業管理行業的規范化承接驗收提供法律依據。在相應的法律法規中應該明確的規定承接的時間限制、所要承接的設備設施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業管理工作的開展奠定基礎。涉及物業管理企業與房地產公司和其它相關的業務時，法律法規也需要加以明確規范，使承接驗收工作的各項工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗收工作引起的物業管理公司和居民之間的糾紛。物業管理公司要嚴格按照相應的規章制度辦事，保障各項承接驗收工作順利的開展，對進行承接驗收工作的一線員工要加強業務培訓，使之熟練整個承接驗收工作的規范化流程以及特殊情況下的處理辦法。
5、暢通糾紛解決途徑，物業管理雙方按照規定行使權力、履行義務
目前我國的物業糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應該暢通途徑，促進矛盾的解決，減少此類事件對社會產生的不良影響。依照法律法規，設立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業管理公司也應該加強自身員工隊伍的建設，提升員工的業務水平和個人素養，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進行積極勸導。社區居民也要在法律規定的范圍內反應自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當的途徑與物業管理公司進行溝通，不可采取過激行為，導致矛盾的升級。只有居民和物業管理公司之間的糾紛順利化解才能推進我國物業管理行業的發展。
三、結論
物業管理行業的健康發展是我國人民對高品質生活的客觀要求，也是促進社會和諧、人民幸福的重要基礎。隨著我國經濟社會的發展，人民的生活水平有了顯著提高，人們對于生活服務也提出了新的要求，這也就對我國的物業管理行業提出了新的挑戰，我們要積極的研究與思考，引進先進的管理經驗和經營模式，促進物業管理行業的健康發展。在工作中，要不斷的加強行政管理體系的建設，完善各種規章制度，明確各個部門的分工與職責，加強輿論監督，暢通糾紛解決途徑，提高員工素養和業務水平，為居民的幸福生活和國家的穩定發展服務。
物業管理論文3
一、物業管理信息系統的作用
�。ㄒ唬┝己玫目梢曅耘c可控性
物業管理信息化有助于建立規范、合理的業務流程，明確不同崗位的責任，保障相關業務高效的開展，盡可能地規避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業在日趨激烈的市場競爭中占據主動地位。
�。ǘ┲С秩轿坏目焖俨樵�
物業管理涉及大量資料（如房產資料等），若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產資料進行查詢時往往耗時較長。利用信息系統能夠通過設置不同條件分類（如業主姓名、房號以及面積等）進行查詢，快捷且準確，大幅提升了查詢效率[1]。
�。ㄈ┩暾墓こ谭⻊諜n案
在物業管理工作中，需要對工程服務（如維修等）進行管理。信息系統可對工程服務檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現狀提供了極大便利，有助于管理人員科學規劃自身的工作時間。
�。ㄋ模└黜椯M用的自動化計算
在物業管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。信息系統不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關費用的計算和整理變得簡單起來。
�。ㄎ澹闆Q策奠定堅實的基礎
物業管理信息系統之中的決策系統可以對相關數據進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業實施科學的管理行動。
二、物業管理信息系統的主要功能模塊及操作
�。ㄒ唬┗A資料
基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機構模塊可以對不同組織機構（如總公司等）進行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關輔助資料（如樓宇結構等）進行定義。以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進行收集和整理，為物業管理企業建立信息化構架奠定堅實的基礎。對系統進行初始化設置時，一般將物業管理企業規劃成三級，一至三級分別是總公司、區域公司以及管理處；對于普通居民小區，通常設置三個級別的管理處；當完成對組織機構的設置之后，便可以在不同機構之下進一步設立與之對應的職員信息[3]。
�。ǘ┓慨a管理
房產資源管理模塊主要包含了下述信息：（1）管理區信息；（2）樓宇信息；（3）房間信息；（4）停車場信息等[4]。依據不同類別對上述信息進行歸納整理，形成Excel表格后導入信息系統，實現對數據的初始化準備。對房產管理的同時，還能夠執行房產驗收作業，便于物業管理企業更加高效地驗收項目，管理驗收結果。這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業管理企業資金管理的規范性。
�。ㄈ┛蛻絷P系管理
物業管理企業開展客戶服務工作時離不開客戶關系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統能對業主和租戶的'信息分別進行詳細的記錄，為相關管理工作提供極大便利。通過“客戶服務”，可以對內部服務進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統跟蹤功能，對各項服務進行管理，做好內部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
（四）收費管理
所謂收費管理模塊，指的是物業管理企業對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據需要進行自定義。應收費用主要有四大類，即常規費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對于那些較特殊的收費標準，允許單獨設置，設置好相應的收費標準之后，每月便可以執行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電表執行遠程抄表操作之后，形成Excel數據，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過自定義方式進行設置，并打印出來。繳費方式主要包括三種，一是現金交款，二是銀行托收，三是預收款。收費員在收費管理模塊中執行“繳費”操作之后，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應的票據。對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統計服務，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執行“報表統計”這一操作即可實現。
（五）系統維護
系統維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據權限進行設置。用戶管理功能能夠對用戶角色進行定義。通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權機制。項目人員僅可以對所屬項目的相關信息進行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權之后可以進行相應操作。
�。┰O備保運信息化
將大量設備設施相關數據錄入信息化系統，形成一個大數據庫，系統根據數據生成卡片式、線性操作規程，保運人員按照設定的路線進行標準化操作，操作記錄實時傳到系統內，生成數據并對其進行分析，使設備設施也納入到物業的信息化管理之中。
三、信息系統如何更好地應用于物業管理
（一）政府和行業支持
相關政府以及行業部門應重視信息系統在物業管理中的應用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關單位制定物業管理信息系統的行業標準，明確具體的實施內容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規模的實際需求。除此之外，政府部門還應基于更高層次視角制定和實施配套的協調性政策法規，突破行政壁壘的束縛，推動相關收費的社會化轉變，制定城市物業管理的信息化發展規劃，進一步明確物業管理信息系統的規模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統更好地應用于物業管理系統，服務于現代智能物業社區的建設和發展[7]。
�。ǘ╅_發商支持
開發商對工程進行規劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業管理方面普遍關心的問題，確定物業管理信息系統應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環節，就會出現功能過剩，或者功能不齊全的情況。與此同時，還應立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業管理等各個方面的合理意見，邀請專業的物業管理企業進行系統的、高效的策劃，結合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業管理問題，不但要考慮項目的經濟性、可靠性，同時還應考慮項目的可持續發展性。住宅是一項長期工程，物業管理企業通常會為業主提供長達數十年的服務。現今，科技正處于飛速發展之中，特別是信息技術的發展日新月異，所以，在建設物業管理信息系統的過程中，應積極地考慮技術的升級問題，如何賦予物業管理信息系統以理想的超前性及可拓展性，將成為開發商在和相關企業協商的過程中另一重要的議題。
（三）健全各項規章制度
完善的規章制度是至關重要的，這是做好小區物業管理工作的重要保障之一。物業管理企業應基于物業管理信息系統的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養制度，并嚴格落實定期檢修工作；建立并完善資料管理制度，及時對系統設備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎上制定針對性的防范措施，做好預防工作；除此之外，物業管理企業還需要建立和完善相關工作所對應的標準化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規章制度。只有建立了較完善的規章制度體系，才能使物業管理信息系統真正發揮出應有的作用。
�。ㄋ模┙⒏咚刭|的物業管理隊伍
物業管理企業應重視和做好對在職員工的培訓工作，使他們及時了解并掌握物業管理信息系統的相關功能，與此同時，還應做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩定的、業務素質過硬的物業管理隊伍。建議物業管理企業將一些專業設備的操作、維修以及保養工作委托給相關專業企業，從而達成節約成本，提升自身管理質量和效率的目的[8]。
四、結語
總而言之，物業管理只有積極引入和應用信息系統，尤其是采用聯網管理模式對信息系統進行管理，才能使得各項物業管理工作更加標準化，為物業管理工作的高效開展提供有用的參考信息，方便物業管理企業及時且準確地制定相關決策。與此同時，也方便了物業管理企業實時掌握自身的運營狀況，在此基礎上可以作出針對性的經營決策，推動物業管理朝著現代化、智能化的方向不斷邁進。
物業管理論文4
1.電力企業物業管理現存問題
專業素質偏低。物業管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業管理的知識，使物業服務有序進行。然而目前電力企業內部物業管理團隊組建較滯后，從業人員大都是主電力企業物業管理的對策探討業富余的老員工，由于主業改革被調配到物業管理等附屬企業。學歷低、年齡大、專業知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業公司年輕力量少，整體素質偏低。經營與管理缺乏規范。電力企業內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業經濟市場化，電力企業亦向多元化發展，尤其向地產等行業進軍以為企業內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發展并不規范，早前人民譴責的電力企業職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業旗下房產開發公司配備的物業服務仍屬電力，物業費用的收取就出現了體制內業主和體制外業主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關物業收費管理規定，但電力企業物業管理公司并沒有嚴格按照規定收費。一旦業主委員會反映此類問題并進行阻止，物業費用即會變為企業潛在補貼發給體制內業主，這樣還是會有不公平不均勻現象存在。所以電力企業要做到主企業附屬企業分離，物業服務費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業主滿意。電力企業物業管理公司從業人員專業性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執行也會造成障礙。加之目前我國現行的物業管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業管理法則也沒有出臺跡象，導致企業物業管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區車位需求產生矛盾。許多房產公司在開發樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業主代表會來決定通過占用小區的公共管理面積來擴大業主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發出一塊可收費的停車場地。體制內業主偏向企業本身，體制外業主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產公司向規劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業服務的主體對象是業主，物業公司依靠業主生存和發展，因此物業企業對業主應負有責任，對業主的日常生活、基礎設施、物業服務應悉心照顧，這是物業公司的義務。但是電力企業物業管理公司卻對業主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業并沒有感受到市場經濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業旗下的房產小區內部，業主大都是企業內部的在職員工，物業公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業管理公司可以不征求業主意見就對小區進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業主和物業之間就會產生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環。電力公司也并沒有組建一個權威的監管機構對物業服務公司進行必要監管，制止物業公司亂收費、消極服務。
2.電力企業物業管理改進對策
2.1物業公司內部需加強自身服務意識并規范自身服務行為
電力企業物業管理公司應將自己當做其他物業公司一樣看待，以為業主提供高質量的服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態對業主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業物業管理的問題需企業加強自身服務意識并規范自身服務行為。吸收專業人才，加快培訓步伐。電力企業物業管理公司要想發展，首要問題就是提高管理團隊的專業素質，形成專業化的服務技術力量。因此企業需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專業管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的`質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經濟的影響，電力企業旗下物業管理公司并沒有完全向市場經濟轉變，在很大程度上依賴主企業，這嚴重阻礙了物業公司自身的發展前景。為此，電力企業物業公司應以電力企業這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業體制，建立起走自己發展道路的、具有市場競爭力的自主經營企業。在規范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業文化，增強企業員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現象。
2.2電力企業需完善管理體制并加大管理力度
電力企業多樣化發展是市場經濟的必然，必須做好展開附屬企業的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業服務公司也應建立相應的監管部門，建立相關管理體制并嚴格執行，對物業服務公司進行日常監督，也對其服務水平、從業人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業物業管理公司在市場經濟下的發展，保證物業服務水平和質量的不斷提高。
3.結語
市場經濟已成必然趨勢，電力企業必將在改革的路上越行越遠，其物業管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發展道路，用積極的態度迎接問題、解決問題，才能站穩腳步，放眼未來。
物業管理論文5
按照貴校對物業公司這一機構設置職能來看，它主要是負責學院后勤服務的工作機構，為教學工作服務，為師生員工生活服務。它對學院基本建設和物業實施管理供水、供電及生活設施的維護管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質量及衛生管理；學院的環境衛生、綠化工作和校容美化建設管理。筆者根據自己在高校開展物業管理工作中的點滴感受，結合物業管理行業的專業性特點及高校“管理育人、服務育人、環境育人”的要求，對貴校實施物業管理的作用進行初步的定位，包括三個方面的內容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環境及活動空間；二是為學院管理、教學、師生工作和生活提供全方位、多元化、時效性的服務；三是保持貴校物業的保值和增值。下面分別進行具體論述：
一、為學校師生提供良好的工作、生活環境及活動空間
為廣大業主營造安全、優美、舒適、潔凈的工作生活環境和活動空間是物業管理最基本的功能，高校物業管理與服務也不例外。貴校物業從使用功能上講，更多的是師生進行教學活動的場所，師生對學習環境的要求并不亞于對生活環境的要求。因為整潔清新的學習環境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學效率。貴校物業還具有一個十分明顯的特點，那就是學生的流動性較大，物業使用的頻率相對較高，這給環境的維護造成了極大的難度。另外，從社會穩定和發展的角度來看講，貴校是一塊十分敏感的區域，因此，公共秩序維護的責任極其重大。這些特點決定了貴校物業服務在環境營造上必須以高標準、高質量的要求進行和實施，在不斷引進社會標準的同時，還要針對貴校的實際情況，提出特定的標準和要求。
首先，在清潔衛生方面，要確定專業操作，保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入物業管理行業具體操作模式及質量標準，并嚴格參照標準進行規范化、秩序化地實施；另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點的操作，利用崗位安排，提高標準，特別突擊等方式來應對貴校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的`要求。再如，教室的清潔衛生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時機進行及時保潔。一般來說，對教室清潔衛生要求既是上課之前做到“兩個無塵”——學生課桌無塵，老師講桌無塵。在我們進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量和細節管理，促使各個環節都能夠進行數字化的表示，會取得良好成效。
其次，在園林綠化方面，要確立協調統一、美觀健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發學生的美感，陶冶學生的情操。在開展園林綠化工作時，從規劃設計到方案確定，從日常維護到適時調整，物業服務部門都需要參與其中，除進行專業的除草、防蟲、補栽、整修等日常維護外，還必須結合學校的布局及師生的審美情緒進行合理的規劃。
第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。安全與消防工作應該是貴校物業服務重中之重，它直接關系到師生的切身利益，關系到學院的利益、穩定和發展。貴校物業管理部門必須通過嚴謹、科學、規范的管理，充分利用各種安全防范技術，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態。由于人員流動性較大，樓宇設計和使用功能雜亂等原因，貴校物業的安全管理難度極大，如內盜現象突出，業主防范意識不足等。這就特別要求貴校物業管理部門隨時反饋和總結管理信息，隨時調整操作手段，務必強化安全防范意識，實行群防群治、專業隊伍與師生的共同參與、人人參與相結合，做到上下結合、打防結合、人防物防結合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學有所成、教有所樂、事業發展。
二、為學校管理、教學、師生生活提供全方位、多元化、實效性服務
這個功能應該是高校物業服務特有的功能，這也是高校物業管理的特色所在。此功能的全面實現將進一步完善貴校物業管理的模式，也將會把貴校的物業管理與社會物業管理區別開來。這個功能的提出和實施應該是基于貴校物業管理管理特色定為位，即是物業服務與學校育人環境的營造實現有機、和諧、自然的統一，先進的物業管理理念與現代學校教育、管理理論實現完美結合。此功能延伸了物業管理服務的概念，讓貴校物業服務在管理廣度與深度上進行了嘗試性的擴展，同時，也極好的詮釋了貴校實施物業管理的終極目的——為學校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負擔。
（一）管理上的服務。
貴校物業管理企業不僅是一個服務部門，同時，也可承擔著行政管理的職能。比如，物業管理部門可以承擔學院部分接待工作。優質的服務、規范的操作，人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學校組織開展的各種活動中及安排的突擊任務中，物業管理部門除了履行自身氛服務職責外，還能夠進行協調和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業管理部門充當了學校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。
�。ǘ┙虒W服務及教學后勤保障
教學服務及教學后勤保障在高校未實行物業管理以前屬于教務處的職責，這讓本身主要履行確保教學質量的學校部門不得不分出精力來做教學后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學質量的提高。實行物業管理以后，物業管理部門應該自動承擔和履行教學服務的職責，在具體操作中，根據教學的需要，不斷優化教學服務的模式，不斷擴展教學服務的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協助教室的分配使用、教學用具的管理和發放、特殊教室管理和維護、運動場的管理等等。
�。ㄈ⿲熒钐峁┤轿环⻊眨瑺I造良好的育人環境。
對師生提供多元化、全方位的服務目的是讓廣大師生感受到物業管理跟他們生活和學習帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學習。主要應該做三個方面的工作：一是為師生提供生活和學習上力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務，作為物業服務部門，應該隨時了解和分析師生生活的需求，適時地補充和調整服務項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務受眾不斷地感受服務的新穎性和及時性。在對教師服務上，通過分析教師從進入教學樓到離開教學樓這段時間的所有環節，然后在每個環節上設置相應的、有效的服務項目，比如布置好教員休息室，準備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學樓所處的每一分鐘都能感受到優質的服務。對學生服務方面，可以提供專門供學生飲水的地方，為學生準備雨傘等等，在學生上學求知的同時，也能夠享受溫馨的、人性化的服務。二是根據學院的情況及學生的需求，適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關系，尋求師生的合作與支持，有利于加強服務受眾對物業部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提升物業管理部門的知名度和服務品牌。三是通過加強物業隊伍的素質建設，把每一位員工不僅培養成技術職業人，更重要的是把他們培養成能夠利用自身的言行去影響和感化學生的教育者。服務者通過辛勤勞作，創設出優美、和諧的環境，讓學生在環境的熏陶中得到教育和啟發，共同營造領好的育人環境。我們可以試想，大多數學生不會在潔凈的地面上吐痰的，也不會在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。
三、確保物業的有效保值和增值
此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業持續利用的關鍵環節。貴校在未實施專業物業管理以前，在房屋及公共設施設備管理和養護方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會欠規范。房屋及其設備由于使用頻率較高，日常維護跟不上，導致老化很快，很多物業還未達到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價值被大大打了折扣。比如一座造價1000萬的教學樓，如果進行了標準化保養，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學保養，可能只能使用40年，因此產生10年的使用價值，折算下來，就是200多萬。因而貴校物業為了保值增值，必須利用科學的手段，規范的操作，嚴格的標準進行系統的養護。
（一)房屋及公共設備設施的管理和維護。
首先要確立專業、規范、節約的管理目標，以保障物業得到科學有效的維護。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃，規范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化操作和運行，保障房屋及相關配套設備設施隨時處于良好，可利用狀態。
�。ǘ┪飿I管理前期介入與前期規劃。
貴校物業管理企業應該積極參與前期規劃和施工管理，完善樓宇設計。在樓宇設計、施工階段及園區規劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。
總之，本文著重闡述的是物業管理在貴校所起的上述功能，若發揮好它的作用，將會給我們今后的管理帶來事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來日進行大膽的實踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。
物業管理論文6
摘要：隨著我國經濟實力不斷增長，社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。為此，對我國城市社區物業管理中現存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決措施，對促進我國城市社區物業管理的發展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區;物業管理;業主
1我國城市社區物業管理現存問題
1.1城市社區物業管理企業管理能力有限
與發達國家相比，我國社區物業由于起步較晚其發展相對滯后，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經驗的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后
我國城市物業管理企業服務觀念落后，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找準行業定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落后，沒有認識到物業管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、后期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。
1.3業主思想觀念存在誤區
我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落后，仍處于計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。
2我國城市社區物業管理現存問題的原因
2.1相關法律法規不健全
由于我國城市社區物業管理相關法律法規尚不健全，賦予業主大會以及業主委員會的.法律地位不高，使得業主大會在實際運作中談判處理社區物業管理問題難度增加，協調成本逐步增長，業主大會難以充分發揮其職能。此外，針對業主大會、業主委員會的監督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業主委員會和業主大會并不能完全代表廣大業主利益。也正是由于我國城市社區物業管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業管理相關法律法規，致使社區物業管理企業與業主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產行業發展迅速，社區物業管理行業也飛速發展，而與社區物業管理行業發展速度相比我國出臺的有關社區物業管理的法律法規難以同步，從而制約其發展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業管理行業飛速發展，逐漸成為我國現代服務業的重要組成部分，但由于我國物業管理行業的發展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業主跟物業管理企業之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體系的發展和完善，物業管理企業缺乏一個良好的監督環境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時有發生，使得物業管理行業在市場經濟的發展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業管理企業的職能和責任難以充分履行，加劇了物業管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業管理缺乏一個良好的競爭環境，使得市場經濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業在實際運作中不規范，管理水平低下�；谖飿I管理企業的不規范操作，在一定程度上引起了業主的不滿，進一步影響了業主參與自治的積極性。
2.3社區業主自治程度不夠難以滿足現實需求
按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業尋找歸屬感。但是面對與物業管理的糾紛得不到解決，讓很多業主對物業管理行業失去信心。一方面，業主缺乏自治觀念。有些小區幾年沒有舉行過業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務莫不關心。業主大會無法正常召開，業主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業主委員會管理不規范。業主委員會應該是由業主大會公開選舉而來，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業主委員會不能代表業主利益甚至還和物業管理企業共同侵害業主利益。一部分小區業主委員會雖然是正規流程選舉而來，而業主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業主維權過程中力不從心。這些情況都讓業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。
3優化我國城市社區物業管理對策
3.1健全相關法律法規
物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯后。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業本質找準行業定位
首先，要處理好物業管理者與業主之間的定位。物業管理者在業主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業管理本質上是服務業。每一個物業從業人員都應該遵守職業道德，認真為業主提供服務，以及不斷提高自身物業管理能力。遇到業主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業主，也要擺正自己的位置。不能把物業管理者當作自己的仆人，通過正規流程去處理物業問題，而不是通過威脅和拒絕交物業費等方式來“維權”。其次，房地產開發商與物業之間的定位。開發商與物業應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏的局面。一些開發商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業公司難以應付，這使物業公司失去管理信息和業主糾紛不斷。一些物業公司為了獲得市場，前期給開發商報出過低的物業費用吸引業主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優質小區建設規劃，會給后期物業管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規章制度
首先要進一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業公司入駐社區參與物業管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優質的物業管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業公司參與競爭從而促進物業公司自我提高和為業主提供更優質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業公司，是對業主負責同時也是對物業管理行業負責。其次，初始物業公司選擇市場化。在實際物業管理過程中，開發商與物業管理公司關系往往非常曖昧甚至物業公司是開發商下屬公司。根據《物業管理條例》規定，物業管理企業和開發商應該是合同關系。開發商在進行商品房銷售過程時，物業公司提前入駐社區，往往這個物業公司和開發商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業公司的體制，導致物業和業主糾紛不斷。最后，建立完善的業主投訴制度。近年來的物業糾紛越來越多，業主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業和業主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，讓業主對物業管理行業失去信心從而不愿意交物業管理費。最終導致物業管理企業得不到良性發展。
3.4完善監管機制，物業管理健康發展
首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區后又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最后，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。
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物業管理論文7
一、中級階段——物業企業與互聯網企業聯合
（一）借助網絡平臺，打造專業社區服務體系
物業服務企業可以利用互聯網優勢與相關企業聯合，向不同社區服務延伸，形成跨行業、跨區域的聯合，具體包括面向社區居民、周邊企業的不同服務業。如深圳的長城物業通過旗下的電子商務有限公司、房地產經紀公司、老年服務公司、家政服務公司等形成了專業的社區商務服務體系。再如深圳市彩生活服務集團，通過運用先進的互聯網技術，打造了一種新的物業服務模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯網、移動互聯網、物聯網、云計算等最新技術基礎之上的一種全新的物業管理、服務與運營模式。通過創新推出的彩空間社區體驗店、彩之云、彩付寶（社區支付平臺）等社區服務載體，將信息、資源與新媒體進行整合，建立起線上線下、有形與無形、現實和虛擬相結合的互聯網時代的物業管理與社區服務運營模式。同時，住宅物業管理也可以和居家養老等服務結合起來。如上置物業通過搭建電子商務平臺，推行“長者居家養生”，創新社區物業服務新模式�！熬蛹茵B生”包括生活護理服務、應急求助服務、精神慰藉服務、娛樂活動服務等多個方面，由家政服務人員上門全程服務、客服管家單項特色服務、志愿者單項特色服務和助推服務中心等四種基本形式組成。物聯網平臺的啟動和長者居家養生俱樂部的成立，受到了廣大業主的歡迎，物業人員的服務意識不斷增強，綜合服務的技能得到提升，整體物業服務水平有了明顯進步。與此同時，商業物業管理的發展空間更大，物業服務企業與互聯網企業、商業企業形成三方互利共贏的模式。如SOHO中國與北京移動簽署戰略合作協議，探索了房地產開發商與運營商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶，北京移動提供了4G明星終端和4G無線上網等產品的獨家優惠，并為辦公的中小企業提供便利和優惠，滿足辦公固話、寬帶上網及手機電話通信的綜合需求。這表明與互聯網合作，能做好商業物業經營管理創新，順應時代潮流。
�。ǘ├没ヂ摼W信息技術，減少管理成本
物業管理行業應充分利用現有信息網絡技術，探索大數據時代的管理模式。隨著網絡信息化的迅猛發展，許多新建住宅大量采用新技術，如管理上的智能樓宇自控系統、綜合保安系統、火災報警系統，智能卡技術的運用，家庭智能化技術如防盜報警、火險報警、家庭電器設備遠程遙控，社區無線信號轉發器應用，數據衛星通信技術等，都為企業充分利用信息技術、提高管理效率提供了基礎。建立物業管理網絡信息系統集成平臺對于大型物業服務企業來說，是提高管理效率、提高服務質量的必經之路。這樣就可以運用信息與網絡科技和自動化技術，把建筑智能化系統與計算機物業管理系統集成于一體化的自動化監控和綜合信息服務平臺上，實現集成性、交互性、實時性、動態性的信息化物業管理服務。如陸家嘴物業建立的以物業服務為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實現了“一個電話，五大功能”，即報修、應急搶修、投訴、家政服務、租賃中介。
二、高級階段——物業企業成為集信息、物流、物業服務于一體的綜合企業
在未來，物業服務企業必須突破現有的傳統管理與服務模式，做好對物的管理和對人的服務兩個方面，物業服務不再是簡單的.房屋及其設備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個性化的服務，成為小區居民真正的“管家”。
（一）打造物流企業終端，做好社區“大管家”
未來，物業服務企業可以考慮與物流企業合作，在相關社區區域內建立物流終端，引進先進設備，如安裝自助快遞收發終端，規范管理整個社區的快遞收發工作。同時根據物業服務企業所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門服務。這樣物流的“最后一公里”就交由物業服務企業全權負責，一方面物業服務企業代替居民和物流企業進行溝通，提高了溝通效率；另一方面規范了公共秩序管理，保證了社區安全。
�。ǘ┎杉髷祿龊镁用瘛靶」芗摇�
數據的采集是一個長期積累的過程。在物業服務企業建立的網絡平臺上，居民所需的生活服務都統一在這個平臺上，會留下大量的數據。對于不同業務類型的公司，大數據的用途各有不同，那么對于物業服務企業來說，大數據就是居民的畫像。通過數據的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習慣及各種潛在的或現實的需求。有了這種居民數據，一方面方便了物業服務企業對居民提供“私人定制”服務，最大限度地滿足居民的不同需求，提高日常經營管理的效率和居民滿意度，另一方面可以更好地集成社區服務供應商和社區周邊各類商業實體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏的商業生態系統。
（三）回歸服務本質，體現人文關懷
誠然，互聯網的發展能夠給物業服務企業帶來更智能化的管理方式，給居民生活提供更個性化的服務，但是實體的世界是由人與人構成的，最好的服務最終還是需要由人提供。傳統的物業對每一位居民的人文關懷，為居民營造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯網產品所不能滿足的。因此，我們應該順應時代潮流，用更先進、更智能化的方式變革物業管理的管理模式，借助互聯網手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關懷。
物業管理論文8
物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中,住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現,在物業產權人(又稱業主)、使用人與物業的受托管理人 (物業管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系,行政管理部門也面臨如何對物業管 理業進行行業管理的新問題,因物業管理發生的糾紛隨之出現,并呈現糾紛數量上升、新類 型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面,除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理 辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費 暫行辦法》這兩份部門規章外,我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規,使物 業管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件 在實體上和程序上應注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業異軍突起,海南的房地產更是超 常規發展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區和商廈),各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致,業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。以�？谑� 新華區法院為例,該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計,目前�？谑兴芾淼奈飿I管理 糾紛,已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛,發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系 、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下,海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會,也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系,業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
(一)物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題,應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴,并把物業所在地作為業主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的, 業主的住所地既有在物業所在地,又有在物業所在地之外的,并非業主購置了物業,物業所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業管理的所在地,但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同,均是在物業所在地實施物業管理 ,因此,物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規定。
(二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業管理服務合同,即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議:通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議;三為物業委托管理合同,即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中,應區分合同的不同性質,注意判定合同 的效力,以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利,行使物業管理權的應是物業的所有權人,或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人,而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步,在購房者購房時,物業管理多是作為商品房售后 服務的一環,由房地產開發商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方,續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此,物業管理服務合同合格的當事人,一方為業主或依法成立的業主管 理委員會,另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商,所簽訂的物業管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的`物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效,房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前,可繼續實施物業管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理,房地產開發商在出售房屋前,就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的,應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在 平等協商的基礎上,確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業管理費,其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的,均侵犯了業主的權益。實踐中,房地產開發商或發售房產的大業主 ,未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生,物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的,應確認部分無效 .
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中,而在無能力或精力實施物 業 管理時,或為牟利,在與業主簽訂物業管理服務合同后,將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司,坐收承包金,由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業管 理權屬全體業主所有,只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司,為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理,其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權,而是受托管理權,將受托管理權發包、轉讓給 他人經營,這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包,其無權收取物業管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求,不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務,據此所簽訂的物業委托管理合同,實質上是 屬于前述物業管理服務合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同,而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的,由正在對物業進 行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同,這種類型的物業委托管 理合同,其性質與物業管理承包合同相似,都是未經業主同意,將取得的委托管理權轉讓給 他人,由他人對業主的物業進行管理,所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。 業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理,是基于業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任,物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓,也無權另行委托他人 對業主的物業進行管理。而且,根據民法理論,轉委托成立的前提必須是經委托人(即業主 )同意,接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使,所簽訂的物 業委托管理合同,侵犯了業主的利益,實施了無權轉委托的行為,應確認合同無效。在審查 物業委托管理合同時,應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來,后者依《辦法》及物業管理的需要,是允許的。
物業管理論文9
寫字樓的品質是由硬件和軟件共同決定的，硬件固然重要，但也離不開物業管理等軟件的支撐。近年來，伴隨著經濟的發展和商業活動的繁榮，寫字樓越來越多，特別是出現了一批高檔的寫字樓。但是，這些寫字樓的管理也存在著問題。比如，寫字樓的物業管理就經常被詬病。來往人員繁雜，很難杜絕不法分子入樓盜竊；寫字樓的消防隱患等。[1]我們要對寫字樓物業管理問題進行重新認識，知曉其工作內容，了解優化管理的意義，并掌握物業管理優化的路徑。
一、寫字樓物業管理的內容和優化意義
�。ㄒ唬⿲懽謽俏飿I管理的內容
與經濟快速發展相伴隨出現的現象就是各個城市寫字樓的發展，寫字樓在一定程度上代表著這個城市的經濟能量和物質財富，也是經濟發展的重要載體。[2]關于寫字樓物業管理的內容，可以從狹義和廣義兩個角度來認識。從狹義的角度來看，就指的是個人或者物業管理公司對寫字樓的內部環境、設施設備、場所等所進行的管理。廣義的物業管理除了以上內容之外，還包括了委托管理等在內。本文從狹義的角度來認識寫字樓的物業管理問題。
（二）寫字樓的物業管理優化意義
寫字樓物業管理優化對于寫字樓本身的增值、寫字樓各業主或者租戶的利益維護、城市經濟的發展等都具有重要的意義。從寫字樓本身的增值來看，目前對寫字樓是分等級的，要努力提升寫字樓的'等級，提升寫字樓的商場價值或者品質，這其中，物業管理水平就扮演了重要角色。從寫字樓租客或者業主的角度來看，高端的物業管理可以維護寫字樓內外部的優良環境、維護安全和秩序、消除消防隱患等，這些對業主或者租戶都是有利的。
二、寫字樓物業管理優化的路徑
�。ㄒ唬⿲懽謽俏飿I管理的標準化
寫字樓物業管理優化路徑之一是推行管理的標準化。標準化程度本身就是服務性行業發展水平的一個基本指標，越是標準化，越容易規范服務性行為。從大的行業發展來看，寫字樓物業管理要有自己的標準，這一點從中央政府層面已經提出了要求，全國物業服務標準化技術委員會正在努力。行業標準的確立必將對寫字樓物業的發展起到積極的推動作用。此外，從每個寫字樓物業管理來說，標準化也是基本的要求，每一項服務都要有據可循，知曉應該做到什么水平。
�。ǘ⿲懽謽俏飿I管理的專業化
寫字樓物業管理優化路徑之二是推行管理的專業化。專業化是市場經濟形勢下，寫字樓特別是5A級寫字樓發展的必然趨勢。[3]業主和租客所需要的服務是越來越專業的，那么，與之相適應，寫字樓的物業管理也要同步跟進，否則就會被淘汰出局。具體來看，寫字樓物業管理專業化如何來實現呢？目前，服務外包是一個較為可行的辦法。所謂服務外包實際上就是將物業管理本身的管理層和操作層分開，管理由自身來負責，具體的業務則可以委托給更專業的公司來進行，由專業的人來做專業的事。
（三）寫字樓物業管理的國際化
寫字樓物業管理優化路徑之三是國際化。提出這個路徑是因為，首先，越來越多的外資公司入駐寫字樓，而且這也是以后的一個基本趨勢。其次，入駐的本土業主也有走向國際市場的趨勢。最后，也是最重要的，寫字樓物業管理發展需要向國際標準和水平靠齊。因此，寫字樓物業管理也積極未雨綢繆，緊盯行業發展趨勢，主動進行變革，跟上行業發展的步伐。
�。ㄋ模⿲懽謽俏飿I管理的環�；�
寫字樓物業管理優化的途徑之四是環保化。現在入駐寫字樓的公司，其要求是多方面的。比如，有的要求零干擾的環境，有的有環保需求，要求有綠色、節能、健康的環境等。[4]而且健康因素越來越受到人們的關注，不僅是在家庭環境中，在辦公環境中也同樣重要。針對這一情況，從物業管理的設施設備到公共空間的景觀擺放，再到具體的清潔材料的選取等，都要嚴格符合環保標準。
三、結語
物業管理之于寫字樓，就如同程序對于一臺電腦，是不可或缺的。而且，經濟愈是發展，業主和租戶對寫字樓的要求愈是高端。而對于寫字樓來說，要想使自身能夠有良好口碑，能夠獲得高水平的租金，則必須有高品質的物業管理。二者之間是相互成全、相互增值的關系。正因為如此，寫字樓物業管理需要緊跟行業發展步伐和客戶需求，主動地采取措施，不斷地提升管理的標準化、專業化、國際化、環�；疁�，在市場競爭中占據優勢地位。
物業管理論文10
一、物業權益法律關系分析
�。ㄒ唬┪飿I權益及物業權益法律關系概念
物業權益是指開發商或業主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業主委員會通過業主大會授權，物業服務企業基于物業服務合同約定，房地產相關行政管理部門基于行政管理權而產生的一系列法律權利、義務和基于此而產生的收益。物業權益法律關系是指法律在調整各方主體針對物業權益在物業管理和物業服務過程中各種關系的總和。
�。ǘ┪飿I權益法律關系特點
物業權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發商、業主、業主委員會、物業服務企業和房地產行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業承租方、專業性服務企業、房產設計單位和建設施工單位。物業權益法律關系具有客體明確性，物業權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產品。具體的講，只涉及物業本身和基于物業而產生的債。物業權益法律關系具有內容復雜性，包括業主、業主大會、業主委員會權利義務；前期物業管理；物業管理；物業服務；各方法律責任等等。
二、我國物業管理、服務過程中物業權益存在的主要問題
當前我國物業管理和物業服務由于法律制度保障，技術規范水平，公民法律意識，地區發展差異，歷史遺留問題，服務企業資質，從業人員素質等諸多原因存在下列主要問題。
1．房屋質量最低保修期不明確或過短
我國現行《房屋建筑工程質量保修辦法》規定的2至5年的質量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質量問題，給排水質量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業糾紛的主要原因之一。
2．住宅專項維修資金制度問題
我國現行《住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅專項維修資金由業主繳納，屬業主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至20xx年底，全國住宅專項維修金累積節余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業管理區域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現質量問題很難解決，是物業糾紛引發誘因之一。
3．業主大會和業主委員會法律地位和業務能力問題
業主大會和業主委員會沒有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業主大會和業主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業主與物業服務企業簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區業主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業管理帶來不利影響，也是物業糾紛的誘因之一。
4．物業服務企業服務質量問題
物業服務企業的主要職責是向業主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業主大會委托代為管理物業共有部分維護，共有設施維修，物業服務企業收取相關服務費。實踐中，很多物業服務企業以管理者自居，缺乏服務意識，服務態度不好。為了節省服務成本，聘用沒有從業資格的人員，這些人員往往業務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業服務質量存在瑕疵，是物業服務糾紛的最直接、最主要原因。
5．物業服務企業收費模式問題
一般通行收費模式以業主房產面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業共有部分經營收益分配和亂收費問題。物業服務企業利用物業共有部分進行經營的收益顯然應該歸全體業主所有，現實中，這些收益有些被物業服務企業侵占。相當部分物業管理區域內無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業服務企業和業主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發生沖突，時有相關報到見諸媒體。
三、物業權益法律關系之調整方法
現行調整物業權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》、各種地方《物業管理條例》等。從法律手段來講，對于物業權益調整有民事、行政、經濟、刑事等方法�！段餀喾ā氛{整物業權益是一種民事方法�！逗贤ā氛{整物業權益更多的是一種經濟手段。針對物業權益法律關系的普遍性和重要性，《物業管理條例》和地方《地方物業管理條例》就物業權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經濟和刑事手段，是物業權益法律調整的主要方法。但在實踐中由于物業權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業權益司法實踐。綜上所述，物業權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現不同處理結果的'情況比較突出。鑒于此，確立物業權益法律調整的基本原則十分必要。
四、物業權益之法律調整原則
(一)物業管理規范原則
物業及其權益是廣大業主的重要權益，是人民安居樂業的基礎。據相關資料顯示，我國相當部分的物業存在質量問題。怎樣確保物業質量和價值，得益于規范的物業管理。規范建筑質量、規范管理制度、規范房地產監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。
(二)物業服務質量原則
物業服務質量是否符合物業服務合同約定，怎樣提高物業服務質量水平，得益于物業服務企業和相關從業人員提高自身素質，依托先進的技術和方法，進而改善人居環境和秩序。有效避免物業服務糾紛，努力構建和諧社區。
五、完善物業權益之法律調整相關措施
物業管理和物業服務都圍繞物業權益展開，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業管理和物業服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質量和后期高效的質量維護，怎樣改善我國公民家居環境和秩序，對現有物業相關法律和制度進行完善十分必要。
（一）加強房屋建筑工程質量監管，引入房屋質量保證金制度
首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質量保證金制度，責令房地產開發商繳納房屋質量保證金，督促開發商對房屋建筑工程質量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質量，減少后期物業管理糾紛。在房屋質量保修期后，退還開發商。其二，延長房屋質量保修期，強化開發商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質量之要求。
�。ǘ┩晟谱≌瑢ｍ椌S修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業主再繳納，這樣即可保證物業后期維護，又可降低業主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規定當房屋共有部分出現問題時，半數業主或受物業質量問題直接影響相關業主通過即可。
（三）給予業主委員會資金保障，建立物業管理基金制度
業主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業共有部分收益交由業主委員會管理，建立物業管理基金，用于業主委員會日常工作費用，提高業主委員會成員工作積極性，著實解決物業管理區域存在的問題，為廣大業主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業主的監督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業主大會和業主委員會無作為、不作為等一系列問題。
�。ㄋ模┨岣呶飿I服務質量，嚴格按照合同辦事
物業服務質量是物業服務企業賴以生存的法寶，是業主繳納物業服務費的前提。國家鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。但物業服務企業總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業服務糾紛的有效途徑。那么業主監督，業主委員會監督，物業服務企業自身提高和物業服務協會行業約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業服務質量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業主委員會提出了較高的素質要求。（五）改革物業服務收費模式，有效提高物業服務質量物業服務收費模式是物業服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業服務企業提供的服務項目和服務質量為依據，而不能簡單以物業面積為單一定價依據。改革物業服務收費模式是提高物業服務質量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質量標準，為提高物業服務質量和減少物業服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業收費必須出具收費發票和收費項目清單。
六、結語
規范的物業管理是現代城市管理水平進步的體現，有質量的物業服務是社區建設的重要內容，物業管理和服務過程中物業權益之法律調整的目的就是要規范物業管理和提高物業服務質量，相信這一社會性問題會隨著我國構建法治社會和構建和諧社會進度的加快而得到妥善的解決，從而推動我國民生事業全面發展。
物業管理論文11
【題目】《住宅物業管理存在的問題與對策研究》
【摘要】住宅物業管理是目前我國物業管理的主要形式，是近年來房地產業市場化進程突飛猛進的產物，尤其在新建商品住宅的營銷過程中，物業管理更成為一個不可或缺的重要內容。本文對住宅物業管理存在的'問題加以分析，以探討、研究相應的解決辦法, 促進住宅物業管理的健康發展。
【關鍵詞】物業管理 物業 問題 對策
【目錄】根據內容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結論
一、緒論，說明我完成此次作業的目的、現實意義、對所研究問題的認識，并提出本文的中心論點。
二、本論
住宅物業管理存在的問題
（一）國家法律法規，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規（憲法、法律法規、規章制度）
2、政府相關部門的監管問題（行政主管部門、社會公共部門）
（二）物業管理企業自身存在的問題
1、物業管理企業體制問題（5種）
2、物業管理企業規模效益較差，資金運作混亂（物業費、運行）
3、物業管理服務脫節，管理人員素質不足（服務意識、標準規范）
�。ㄈI主方面存在的問題
1、業主物業消費意識淡薄
2、業主的物業管理知識缺乏，維權意識不強
�。ㄋ模┮c問題
1、物業費收取問題（開發商、社會輿論）
2、物業管理中的糾紛問題（宏觀）
解決住宅物業管理所存在問題的對策
（一）關于法律，政府：改革、完善、履行；監督力度、協調關系。
�。ǘ╆P于企業：改革，結合自身情況，適應市場需求；經營模式、
費用利用、長遠發展；服務同步、資質要求、重視培訓。
�。ㄈ╆P于業主：改變觀念和認識；了解法律常識，提高素質。
�。ㄋ模╆P于要點：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結論
1、概括當前住宅物業的現狀和我們的任務所在
2、呼應開頭的緒論
物業管理論文12
摘要：社區管理與物業管理之間的對象、手段等相同，但是，管理目的與區域存在差異，且我國一些區域在社區管理與物業管理的過程中，無法快速收集居民的數據信息，難以利用合理的方式解決居民生活問題，導致自身工作效率降低。因此，需將社區與物業管理工作融合在一起，通過融合創新的方式解決問題，創建科學化的管理模式，為居民提供高質量的服務。
關鍵詞：社區管理與物業管理；融合創新；模式
在社區與物業管理工作融合之前，需針對二者之間的關系進行全面的分析與了解，在掌握二者之間關系的情況下，創建現代化的融合創新模式，全面提升自身工作效率與質量，滿足當前實際發展需求[1]。
1社區與物業管理工作關系分析
對于社區與物業管理工作而言，二者之間存在相同與差異點，需全面了解具體的情況，創建管理工作模式，以此提高整體管理工作效率與質量。具體為：
1.1相同點分析
社區管理工作的對象屬于社區居民，能夠促進社區居民的穩定與和諧發展，而物業管理工作對象主要將物業作為管理內容，將居民作為繳費的主體，可以創建供求平衡的管理模式，在一定程度上，物業公司與居民之間能夠直接的接觸，可了解居民在物業方面的需求，利用合理的方式開展管理工作。社區管理工作的主要手段就是根據居民的需求，減少社會矛盾與隱患問題，在一定程度上，能夠通過合理的方式開展社區管理工作。物業管理工作主要是將合同的續簽作為目的，使用合理的方式為居民提供高質量服務，全面提升自身的經濟效益，達到預期的工作目的。
1.2差異性分析
社區與物業管理工作的目的存在差異，社區管理工作目的就是提升社區的和諧性，重點關注自身發揮的社會效益。而物業管理的目的是為了維護社區的安定，取得經濟效益。且社區管理與物業管理之間的區域存在差異，社區管理通常會涵蓋很多個小區，要針對居民的生活情況進行分析與了解，開展各方面的管理工作。對于物業管理工作而言，只針對一個小區開展管理工作，了解小區內的管理工作，提升物業管理工作水平。同時，社區管理與物業管理的內容存在差異，社區管理的內容很繁瑣，且關注居民事物，能夠創建良好的管理模式。對于物業管理工作而言，重視小區環境的維護工作，提升物業管理的安定性[2]。
2社區與物業管理工作問題分析
2.1缺少居民數據信息
在社區管理的過程中，管理面積很大，且居民的數量很多，難以快速的搜集居民數據信息，無法針對居民的需求等信息進行合理的了解與分析。對于物業管理而言，管轄的范圍很小，但是未能與社區管理機構之間取得良好的溝通與協調，無法利用科學的工作方式獲取數據信息，嚴重影響物業管理工作效果。
2.2缺乏管理內在動力
在社區管理工作中，缺乏內在動力，且無法利用互動模式等開展管理工作，難以利用科學的方式開展管控活動。一方面，在社區管理的過程中，管理機構沒有利用科學的工作方式開展管理工作，嚴重影響社區管理工作效果。另一方面，在物業管理工作中，管理機構沒有創建多元化的管理模式。
2.3缺乏完善的合作模式
社區管理機構與物業管理機構在實際發展期間，沒有制定完善的合作模式，難以利用科學的工作方式開展管理工作，且在社區與物業管理的過程中，管理機構沒有創建完善的合作模式，且在合作期間，社區與物業管理機構還未能建立多元化的管理體系，嚴重影響各方面管理工作的可靠性與有效性。同時，在社區與物業管理的過程中，管理機構沒有利用合理的方式開展合作活動，且工作效率與質量降低[3]。
2.4開放商與物業、居民存在矛盾
在物業管理工作中，開發商與物業、居民之間存在矛盾，沒有創建合理的開發模式，且未能樹立正確的工作觀念與意識，且在管理工作中，物業與社區機構沒有創新管理工作模式，難以成立合理的服務模式與合同管理模式，嚴重影響整體管理工作的可靠性與有效性[4]。
3社區與物業管理融合創新模式
在社區與物業管理工作中，需針對二者之間的融合模式進行創新，協調各方面工作之間的關系，建立多元化的管理模式，以此提升整體融合創新管理工作效率與質量，滿足當前的實際發展需求。具體措施為：
3.1物業管理工作進入社區管理
在社區與物業管理工作中，需明確居民的實際需求，明確業務與居民管理工作要求，統一為居民提供合理的服務，創新管理內容與形式，加大物業與社區管理工作力度，提高整體管理工作效率與質量。且在物業管理進入社區的`過程中，應明確具體的入社區管理工作目的與要求，簽訂管理合同，制定完善的管理工作方案。且在前期管理工作中，需針對居民的實際矛盾與糾紛情況進行分析，維護開放式的利益，以免損害居民利益。且在管理工作中，需維護物業的自身利益，在一定程度上，能夠提升物業管理工作效率與質量。同時，開發商在物業管理的過程中，需要簽訂物業合同，在成立業主委員會之后，能夠開展物業公司的管理工作，提升整體管理工作效率與質量，滿足當前的發展需求[5]。在居民物業管理工作中，需要創建和諧相處的管理模式，在管理工作中，緩解開發商與物業管理之間的矛盾，在了解居民沖突與糾紛的情況下，創建多元化的管理體系，為居民提供高質量的服務，在基層管理的過程中，能夠更好的創建管理體系。對于社區管理工作而言，需明確具體的優勢與問題，維護業主的實際權益，制定完善的管理與控制方案，全面提升整體物業與社區管理工作效果，增強融合創新模式的管理效果，滿足當前的實際發展需求。對于社區與物業管理而言，需了解經營管理工作內容與模式，協調各方面工作之間的關系，建立科學的管理體系與模式，利用合理的方式解決工作問題，創新管理工作方式，提高整體管理工作效果[6]。
3.2物業與社區管理平臺的融合
在物業管理工作中，可以將其作為社區管理的平臺進行管控，創建完善的管理模式，從微觀層面分析管理與服務工作，創新管理工作形式。同時，在創建物業與社區管理平臺的過程中，應建立合理的細化管理模式，合理理解與開展溝通工作，能夠促進社區管理工作的配合。同時，在物業管理的過程中，應創建社區管理的一線平臺，通過二者之間的良好配合，了解具體的管理限制，加大管理工作力度，且在管理的過程中，應了解社區與物業管理的融合創新管控體系，提升創新管理工作效果與水平，達到預期的管理目的[7]。
3.3將物業作為社區管理中的盈利渠道
在社區與物業管理工作中，管理機構需創新管控模式與體系。通常情況下，社區管理注重社會效益，因此，為了獲取更多的經濟效益，可以將物業作為主要的盈利渠道，創新管理工作體系與模式，全面提升社區與物業管理融合創新管控水平[8]。
結語
在社區與物業管理的過程中，需創建融合創新模式，建立多元化的管理體系，加大管理工作力度，全面提升整體管控工作效果，協調各方面工作之間的關系，提升社區與物業管理之間的融合效果。
參考文獻
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物業管理論文13
1、物業管理企業的服務營銷模式研究
2、我國保障性住房社區物業管理存在問題與對策研究
3、中國物業管理行業發展現狀與對策研究
4、區分所有物業自治管理制度研究
5、中國物業管理企業戰略管理理論與實踐初探
6、“春江花園業主委員會訴陸家嘴物業管理有限公司物業管理糾紛案”評析
7、A物業管理企業物業服務創新研究
8、人民調解在物業管理糾紛中的作用與完善
9、物業管理企業風險管理研究
10、可持續發展的物業管理研究
11、物業項目管理中員工壓力源、工作倦怠與團隊效能關系研究
12、現代物業管理中移動服務系統的采納研究
13、我國物業管理業問題與對策研究
14、物業管理委托的法律思考
15、住宅小區業主區分所有權問題研究
16、BIM技術在辦公建筑設計及物業管理中的應用研究
17、物業管理法律問題研究
18、城市物業管理組織體系研究
19、綠色建筑物業管理的評價和評級研究
20、從物業管理的性質看我國物業管理制度的完善
21、從盈虧平衡分析看居住性物業管理的規模經營
22、XX市XX區物業管理的現狀、問題及對策研究
23、居住區物業管理的研究現狀與對策分析
24、關于物業管理收費標準的思考與建議
25、我國物業管理問題初探
26、智能化住宅小區物業管理初探
27、物業管理企業的發展趨勢及對策
28、從市場營銷看物業管理前期介入的必要性
29、淺析社會保障性住宅的物業管理
30、提高普通居民住房的物業管理水準的對策研究
31、規范物業管理企業會計制度初探
32、企業推行物業管理的重要性
33、論物業管理是房地產業可持續發展的動力
34、論我國物業管理可持續發展戰略
35、關于物業管理企業走集團化發展道路的構想
36、住宅小區業主委員會參與社區治理的困境研究
37、信息技術與物業管理專業課程整合之實踐研究
38、XX房地產中介公司營銷策略研究
39、XX物業管理公司激勵機制研究
40、基于空間可視化技術的小區物業管理系統
41、基于服務的商業地產webgis研究與實現
42、創遠第三城房地產開發項目營銷策劃研究
43、現實視域下的安全保障義務
44、scs體育館管理創新研究
45、cx物業公司發展戰略研究
46、物業管理監管法律制度研究
47、我國物業服務法律問題的若干思考
48、yc公司翰林苑項目分析
49、生態社區建設實踐探索
50、物業服務質量評價模型及實證研究
51、沈陽方圓大廈物業管理有限公司發展戰略研究
52、高空落物損害賠償問題研究
53、我國物業管理行業行政管理體系研究
54、物業服務企業營銷力研究及提升途徑探析
55、我國業主委員會法律主體地位之研究
56、我國經濟適用房制度研究
57、物業管理企業核心競爭力研究
58、我國房地產企業開發中的成本控制研究
59、房地產開發項目成本控制研究
60、論拋擲物或墜落物致人損害責任
61、業主委員會的法律地位探討
62、住宅小區物業服務收費法律問題研究
63、青島hwxc項目市場定位與營銷策略研究
64、大樓整體服務外包模式的探討
65、物業管理中業主權利之實現途徑研究
66、山東普通高校學生公寓管理模式的研究
67、論業主團體的'民事法律地位
68、基于struts框架的小區物業管理系統
69、山東魯商物業服務有限公司物業管理系統的分析和設計
70、城市生活垃圾簡易分類裝置設計與研究
71、基于arm9和gprs安防系統的研究與實現
72、論我國物業管理制度的完善
73、業主委員會法律地位研究
74、物業管理安全保障義務研究
75、小區業主委員會法律地位問題研究
76、屋頂平臺的權利歸屬與利用研究
77、業主自治權的法律保障問題研究
78、建筑智能化系統網絡安全體系研究
79、重慶市房地產開發企業組織結構設計研究
80、協同營銷理念在房地產領域的應用研究
81、四川油氣田jy基地后勤綜合服務滿意度測評研究
82、鞍山商品住宅小區人居環境評價研究及優化方案
83、小區物業管理系統的設計與實現
84、論我國業主委員會制度對物業管理的影響
85、日常政治視野下中國城市社區業主維權行動探析：基于hb社區的個案研究
86、老舊社區物業管理存在的問題及其對策
87、中國物業管理服務質量的改進研究
88、物業管理法律制度論析
89、物業管理存在的問題及對策研究
90、關于提升物業管理效率的策略及區域化管理
91、住宅小區物業管理顧客滿意度研究
92、物業管理從業人員激勵機制研究
93、基于作業成本法的物業管理企業成本核算與控制研究
94、論三級資質物業管理公司的發展戰略
95、聯通大廈物業管理改進研究
96、XX市物業管理顧客滿意度研究評價
97、物業服務企業發展戰略研究
98、XX市住宅物業管理公司競爭力的評價
99、基于ASP.NET技術的小區物業管理系統的設計與實現
100、論物業管理中業權利及其行使
101、完善我國物業管理立法的構想
102、物業管理信息系統的研究與實現
103、我國物業管理早期介入困難分析與對策
104、CPM公司物業管理計費模式的應用創新研究
105、基于可持續發展的住宅小區物業管理運行方式改進與評價的研究
106、現代城市住宅小區物業管理研究及模式選擇
107、論我國物業管理市場的初步形成及發展趨勢與方向
108、關于高校物業管理工作的思考
109、城市社區物業管理良性發展的路徑分析
110、論物業管理法律關系中的主體制度構建
111、淺議高職物業管理人才培養模式的改革
112、物業管理糾紛法律問題研究
113、基于SWOT分析高校物業管理研究
114、我國物業管理模式分析
115、對當前小區物業管理的現狀及創新新型管理模式的探討
116、高校物業管理存在問題及其解決對策
117、我國物業管理立法可行性的探討
118、論物業管理人員的素質
119、物業管理合同的變更和解除
120、GIS在小區物業管理系統中的應用
121、論物業管理合同的變更和解除
122、淺析我國物業管理條例立法的意義
123、物業管理專業開設心理學課程的必要性
物業管理論文14
［摘要］
有效溝通是物業公司與業主之間必不可少的環節。文章探析了在物業管理中如何暢通物業公司與業主之間的溝通渠道，從而提高業主對物業公司的滿意度。
［關鍵詞］
暢通;溝通渠道;業主滿意度
1、設立物業專用的客服電話與投訴熱線
設立物業專用的客服電話與投訴熱線，確保投訴電話有效暢通，對接線人員進行專業培訓，提高客服人員專業素質。設立客服電話是聽取業主意見、加強物業公司與業主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業公司設立的客服電話流于形式，經常打不通或是無人接聽。建議物業公司推出24小時免費求助與投訴熱線，主動接受業主求助、報修服務，虛心聽取業主的意見與建議。物業公司對客服人員要進行專業培訓，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話過程中業主看不見客服人員，但是完全可以通過聲音和語氣來感受不同的服務態度。因此，接線人員必須要熱情、有禮貌、尊重業主，切不可漫不經心，更不能盛氣凌人。對于物業管理人員來說，往往一句話就可以溫暖業主的內心，緩解許多投訴和爭吵。例如:打擾業主的時候，要表示歉意，說一聲“對不起，打擾您了”;當業主遇到比較緊急的事情需要求助時，接線人員要用語言安撫業主“別著急，您慢慢說”“您別擔心，我們會馬上為您安排處理”等。其次要注意表達方式，盡量把句號和感嘆號的句式換成問號的句式，這樣可以提高語言的柔軟度和可接受性，減少由語言表達不當帶來的摩擦與沖突。再次，要注意規范用語，在處理業主投訴建議時，服務溝通人員切忌說一些推托之詞，比如說，“我不太清楚這個問題，這個得問領導”等;在業主進行咨詢時，忌以“我不懂，現在沒時間”等為由敷衍業主。最后要落實“首問負責制”，客服人員接到業主的咨詢或是投訴后，無論是否是自己職責范圍內的事，都要給業主一個滿意的答復。客服負責受理、指引和轉辦對接工作，不得因不負責該方面的工作而對客戶推諉。這對提高業主的滿意程度有很大影響。
2、適應信息化時代潮流及滿足客戶需求，推出物業服務的微信公眾平臺
通過推出物業服務的微信公眾平臺，搭建與業主之間的無障礙溝通，為業主享受物業服務增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業主生活更便捷。物業企業微信公眾號的成功運營，有利于增加業主對物業服務的滿意度。業主只需加關注或掃描相應的二維碼，便可輕松獲取小區建設和服務方面的最新資訊。業主可以通過微信平臺進行繳費、報修、咨詢、投訴、開門禁等，避免了物業客服電話繁忙導致的信息溝通不及時，很大程度上方便了上班族。微信公眾號可以設置幾個關注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區好人好事新聞報道、企業文化信息展示，此外還可以為業主提供房價變動、幼兒園、小學、初中學區以及消閑娛樂好去處等熱點資訊，提高用戶的活躍度和用戶粘度，增進業主與物業之間的互相溝通交流，最終提高業主的滿意程度。
3、設立宣傳欄，加強宣傳，增強業主的法律意識
大量案例表明，業主與物業公司之間發生誤會與矛盾，大部分是因為物業公司在有關物業管理法律法規方面的宣傳力度不夠，或者是在對客服務的過程中，對于物業權屬問題的相關解釋不準確。因此，物業公司對物業相關法律法規的宣傳要到位，尤其是對《物權法》的宣貫要加強，讓業主們能夠全面認識到自己所擁有的權益以及所應該承擔的義務，明確權責。建議在小區顯眼處或是業主經�；顒拥牡胤皆O立宣傳欄，物業公司可將具體的管理制度、服務流程、物業費收支情況等向業主廣而告之，廣泛征求業主的意見，同時接受業主的監督。還可以向業主提供一些常見的案例分析，比如:已交房未入住是否需要繳納物業費、電單車在小區被盜應該如何處理等，為業主解疑答問，消除在物業管理問題方面常見的誤解。通過廣泛、有效的宣傳，架起物業公司與業主之間的溝通橋梁，增強業主的守法意識，促進小區文明風氣的形成。
4、設立物業公司總經理信箱，收集業主的意見與建議，接受業主的投訴與監督
服務行業難免會有客戶不滿意之處，一些業主對物業公司的管理制度、收費標準、服務流程、服務態度等有意見，但又不愿當面指出或署名提意見。究其原因，一方面，業主害怕“槍打出頭鳥”，日后遭受到物業公司的報復或故意刁難;另一方面，業主不愿拋頭露面，成為大家關注的焦點。針對這個情況，建議在物業公司辦公地點或是小區顯眼處設立總經理信箱，廣開言路，既可收集業主對小區管理的“合理化建議”，也可以收集業主對物業公司的意見或問題投訴。物業公司管理人員定期開啟總經理信箱，收集反饋給相應部門和人員。同時，物業公司也可以從中發現服務過程存在的問題，從而采取相應措施，完善服務工作，滿足業主的.需求，不斷提高業主滿意程度。
5、為業主提供超值的個性化服務
為業主提供超值的個性化服務，使業主感受到小區物業的溫馨，建立業主的忠誠度，從而由衷地支持物業工作。對物業公司而言，做好常規服務是基礎，在滿足業主的基本需求之后，為業主提供超值的個性化服務，能夠有效提升業主的歸屬感與榮譽感。例如，業主新房入住時，物業免費送發財樹上門道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業主一個驚喜。這樣花錢不多，但是卻讓業主感覺特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來，業主自然而然地會大力支持物業開展工作。
6、積極開展社區文化活動，活躍小區文化氛圍，增進業主的歸屬感
小區文化活動反映了小區的人文價值，很大程度上影響到物業的保值和增值。良好的小區文化，不僅有助于提高業主對小區的忠誠度，而且是促進物業公司與業主溝通的良好平臺。俗話說得好“遠親不如近鄰”。鄰里關系的和諧會溫暖人們的內心，使大家對小區更有歸屬感。因此，建議定期組織社區活動，加強業主與物業公司的溝通，同時也為業主搭建溝通的平臺，增進業主之間的認識與了解。比如:每逢中秋節、春節等重大節日，物業在小區內組織游園活動或文藝演出;每年在小區組織一次“百家宴”，由物業牽頭，提供場地，發出活動通知并懸掛橫幅，讓業主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶精心烹制的菜肴。通過百家宴，進一步融洽鄰里之間的關系，也有助于提高業主跟物業公司的配合程度。
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物業管理論文15
【摘要】我國高校物業管理社會化已實行多年，高校的物業服務基本上是由社會上專業的物業公司來承擔，高校只需購買服務，對物業公司進行監管即可。物業管理的水平和質量與過去相比，有了很大的進步。但是，也應該認識到現階段高校物業管理仍然存在著不足，本文針對這些不足之處，提出了一改進些措施和方案。
【關鍵詞】高校；服務外包；物業管理；物業服務
1高校物業管理外包的原因
（1）與一般社會上物業管理不同的是，高校物業管理是一種服務與育人相結合的市場化物業管理。近年來我國高等教育事業發展迅速，許多大學、學院升格，辦學規模不斷壯大，一些高校物業管理全部向社會購買服務，高校物業管理以這種服務外包模式進行運作，取得了良好效果，校園環境更加優美，物業服務更加高效。（2）變革前的高等學校物業管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機構普遍存在人浮于事、機構龐大，導致工作效率低下，成本居高不下。利用服務外包的形式革新現有的高校物業管理體制，通過招標引進社會上專業的物業公司進行管理，利用這只專業隊伍，既能提高物業服務效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節約學校財政經費，使學校把精力放在科研和教學上，增強我國高校的辦學水平和效益，提高學校的競爭力。
2高校物業管理的現狀
�。�1）高校物業服務外包中標規則中，受價格因素影響較大。在招投標過程中，物業管理公司為獲得中標機會，僅僅需要以最低的投標價格就有可能成為最終的中標企業。物業公司在報價過程中極易出現惡意壓低價格以搶占市場的現象，甚至有企業通過陪標、串標等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業公司進駐高校后，仍將盈利作為目標，甚至違背合同，加上高校對這類行為缺少有效的懲罰，造成物業服務水平直線下降。（2）高校有關職能部門監管不到位。物業服務公司作為乙方，高校有關職能部門如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務根據合同中有關內容進行監管。由于物業管理涉及的面非常廣，主要有學生宿舍區、教學科研區、辦公區，而服務內容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設施維護、環境衛生、公共區域綠化、水電氣保障等，這些服務內容既要遵守服務行業規范，也要與其所屬的區域特征相對應，滿足不同區域的功能需求。合同中有些內容由于起草時未考慮到或未明確寫出導致乙方履行時鉆空子現象時有發生。例如合同中“按照甲方標準，規范完成清掃、保潔、垃圾清運、雨污處理等各項目在內的校園整體環境衛生與保潔工作�！贝撕贤瑑热菁追轿磳π@每天保潔次數、保潔標準、保潔區域、垃圾清運次數及垃圾清運的要求進行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內容不夠細化，無法拿起合同這一武器制約對方，這就在監管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業管理制度按性質分為物業服務監管單位的管理制度和物業公司的管理制度。物業服務監管單位的管理制度主要是指學校后勤處的物業管理制度，主要是對物業公司的制訂考核制度。物業公司的管理制度主要是物業公司的安全責任制度和各個崗位工作職責。但是，制度還是不夠完善，執行也不夠嚴格，隨意性和盲目性較大。
3優化高校物業管理體制的對策
1）實行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達到某種目的，在追求各自利益的基礎上簽訂的一種協議。這種協議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實質有三個特征：一是它具有有效的.法律形式，一般通過書面達成協議，有時也通過口頭達成協議。二是它具有明確的權利、義務，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權利和義務互相制約，一方的權利，對于另一方而言就是義務。三是它具有相應的制約形式。契約一般都有法律責任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會上物業服務公司簽訂的服務合同就體現了契約化管理。合同中將雙方的權利、義務明確表述，雙方都應按合同中規定的條款去履行職責。如果乙方物業服務公司在服務過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關條款去制約它。作為高校的甲方應該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達成一種契約，實行契約化管理。2）實行精細化管理。精細化管理是一種理念,一種文化。它是源于發達國家的一種企業管理理念，它是社會分工的精細化，以及服務質量的精細化對現代管理的必然要求，是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。精細化管理就是落實管理責任，將管理責任具體化、明確化，它要求每一個管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結，每天都要對當天的情況進行檢查，發現問題及時糾正，及時處理等等。精細化管理用在高校物業服務上同樣適用，甲方應對乙方的物業服務實行精細管理。甲方首先要求自己的監管部門崗位職責精細化，明確要監管的內容和標準；其次甲方要求提供物業服務的乙方將工作內容、崗位職責精細化。3）建立一套嚴格的考評體系。為高效、優質地做好物業管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學習環境，甲方應對乙方的物業服務建立一整套的考評體系�？荚u分為三個部分。（1）乙方物業公司自評部分根據合同規定的服務內容進行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應由班組評分、經理評分、公司評價三部分組成。（2）甲方主管部門考評部分甲方根據合同要求進行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構成人員主要是教職工和學生�？荚u得分點細化到物業服務中每一項工作，每一項工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎勵500元；總得分在80%-90%，不予獎勵；總得分在60%-80%，由甲方出具限時整改通知書，并罰款20xx元；連續三個月考評總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權終止合同，并啟動重新招標程序。
4結語
服務外包是市場機制下高等學校完成物業服務的一種比較經濟的手段，是高校自身物業管理發展中的一種戰略選擇。高校在購買服務的同時，一定要按照契約化、精細化管理原則對物業管理公司提供的服務進行監督和管理，建立健全崗位職責、監管制度、獎懲制度等一系列規章制度，努力做好物業服務，提高物業管理水平，提高師生滿意度。
【參考文獻】
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