公共選擇在物業管理的運用綜述論文

　　內容摘要：隨著我國的城市發展和社會體制變遷，城市社區物業管理問題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業管理問題，認為通過社區居民自治組織來安排物業管理服務等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發揮社區居民自治組織的作用提出建議。

　　關鍵詞：物業管理自治組織公共選擇理論

　　隨著我國城市經濟體制改革的不斷深化和社會主義市場經濟的快速發展，社區作為一種社會基層自治組織，其所具有獨特的社會功能逐漸顯現出來。改革舊的社區管理體制，建立適應社會經濟發展的新型社區管理體制，使社區發揮出其特有的社會功能，成為我國城市發展的緊迫任務。但是在當前從單位制的居民社區到社會性的社區過渡時期，社區物業管理暴露出許多問題。社區物業管理經費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過西方經濟學中的公共選擇理論，對社區物業管理進行研究。

　　當前城市社區物業管理中發展現狀及存在問題

　　在我國進行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業管理也由單位后勤部門提供，這種管理實際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問題，物業管理費用由單位解決，住戶不用自己付費，因此物業管理矛盾不多。

　　隨著住房制度的改革，社區管理發生了巨大變化，由過去的企事業單位管理過渡為社會化的物業公司管理，物業管理的深層次問題就必將出現。社區物業管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時，這一公共物品的供給往往無法到位。從費用供給來看，單位化社區時期是由單位直接提供社區物業管理費用，而社會化物業社區的物業管理費用要分攤到社區住戶，由住戶上繳，這就出現了上繳不到位的問題，造成供給短缺。單位化社區時期社區住戶對物業管理費的感受是間接的，或者說無需自己操心；而社會化物業社區的住戶對物業管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業管理公司，心理上不適應，往往會出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經濟條件確實困難，交不起水電費與物業管理費。有不少社區出現了因物業管理費不足而造成的社區生活垃圾無人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會安定。社區物業管理公司如何搞好各社區的物業服務，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問題值得關注。

　　西方經濟學的公共選擇理論

　　物業管理是對屬于不同產權的私人業主的共有財產和共有物品（住宅以及社區的各類相關配套設施）進行維護和管理。而籌措費用、管好環境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業管理公司是企業，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實現。本文借助西方經濟學中公共選擇理論來對社區物業管理做一分析。

　　一種物品如果供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產出來，可以同時供一個以上的個人聯合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個特性是非競爭性。即一個人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質產品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業管理公司提供的非物質產品和服務也是公共物品，如規章、鄰里關系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業管理公司過程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業公司服務質量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業環境的愿望，但往往不愿花費時間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產。

　　對于社區的居民個人來說，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來，又無法排除那些沒有分擔成本的居民對其進行消費。由于消費者無論對公共物品的供給是否支付了代價，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個事實就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產出來，然后來免費享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個人都沒有動力自愿為公共物品的供給付出代價。因此，個人具有逃票乘車動機的直接結果就是：公共物品不能由要通過對其消費來獲益的私人主動生產和供給。

　　公共選擇學派認為，從國家來講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會成員共同協議建立起來的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過市場過程有效率地提供出來，因此就需要通過集體選擇，來決定公共物品生產什么、如何生產以及為誰生產的問題，以及決定每個社會成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問題。

　　社區物業管理中公共選擇理論的應用

　　社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個問題，物業社區的物業管理機構通過怎樣的程序，即如何產生？物業管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業管理應通過什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業管理應當干什么？

　　（一）社區物業管理機構的產生方式

　　社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關系不是上下級關系，而是主導、引導、監督和扶助的關系。當社區無法由自己的居民自發建立自治組織，缺乏活動經費時，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時退出。在新的物業社區，居民是逐漸加入社區的，這時居民自治組織的功能很多情況下是由物業開發公司代理的，過去企事業單位的物業社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時，政府基層組織應協助居民建立自治組織來生產公共物品。我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優勢的，關鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的法律地位，樹立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。現實中這種思想沒能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問題所在。

　　社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業管理公司或物業服務提供者應該不成問題，社區的物業管理等公共產品的提供就具備了一個組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業管理實踐中，一般引入社區管理委員會這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會組織的意義，通過法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。

　　（二）物業管理的收費方式

　　按照社會福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來購買公共物品或為公共物的生產融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著為社區購買和提供公共物品的職能，也需要籌措經費融通資金，向居民征收物業管理費用。在實際運作中，這一職能往往由物業管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發出許多矛盾。物業管理公司作為經濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務檔次，將單個居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個人提供的收益與其支付能力差距過大時，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對物業管理運作的參與積極性就低，物業管理公司就難以有足夠經費，導致大家更為不滿，形成惡性循環。社區自治組織要根據大部分居民的經濟條件和對公共物品的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司購買相應的服務。在缺乏購買最基本公共物品的社區，應由政府提供物業管理經費，以保障居民的生活。

　　（三）物業管理選擇問題

　　盡可能正確地估計居民對公共物品的實際需求，將單個居民的需求變為整個物業社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。

　　“社會”是個人的集合體，而每個人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問題是確定“社會需要什么”，即通過某種方式對個人偏好進行加總，然后再做出“社會”決策。公共物品的供給不是市場決策的結果，而是非市場決策的結果；個人對公共物品的偏好，不是通過價格機制傳遞給生產者，而是通過政治程序被轉換成集體行動。減少社區居民的公共選擇的協調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個人理由拒絕付費。

　　（四）物業管理提供的內容

　　作為一個社區的住戶來說，其需要是多方面，好的物業硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業設施管理、優美的室外環境、良好的社區治安，是對物業管理最基本的需要，而作為社區的居民來說，其關心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質量；社區娛樂和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。

　　居民的各種生活需要有些是物業管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來提供，如良好的人際關系、社區的精神文明建設等。物業管理公司可以提供物質條件，文化內涵則要由全體居民通過社區居民自治組織來建設。

　　（五）政府要對貧困社區進行扶助

　　由于物業使用者不同層次的需求，顯而易見地會出現從最昂貴的到最廉價的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業管理和社區環境建設將因這種平均主義的存在而一事無成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。

　　結論

　　搞好城市社區的物業管理必須重視居民的公共選擇問題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協調、議事決策、管理教育、監督服務等功能，由其來代表社區居民選擇和購買物業管理服務等公共物品。通過規范的集體選擇程序，把居民個人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關系，使物業管理費用征收更加合理，盡可能實現社區居民福利最大化，同時為優化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹立其權威，規范其運作。

　　參考文獻：

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