房地產購土地市場價值資產評估報告

時間：2024-07-05 16:48:36 資產評估報告我要投稿

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房地產購土地市場價值資產評估報告

　　導語：房地產行業是我國重要的行業之一，在進行收購土地的時候，市場評估是十分重要的，下面是小編為大家準備的房地產購土地市場價值資產評估報告。歡迎參考閱讀，希望對大家有所幫助!歡迎閱讀，僅供參考，更多相關的知識，請關注文書幫!

房地產購土地市場價值資產評估報告

　　房地產購土地市場價值資產評估報告

　　中聯評報字[2007]第405號

　　摘要

　　中聯資產評估有限公司受廣東宏遠集團房地產開發有限公司的委托，對廣東宏遠集團房地產開發有限公司擬收購的位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地在評估基準日的市場價值進行了評估。

　　評估范圍和對象是位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地。

　　評估基準日為2007年4月30日。

　　本次評估遵照中國有關資產評估的法令、法規，遵循獨立、客觀、科學的工作原則和產權利益主體變動原則、替代性原則等有關經濟原則，依據委估資產的實際狀況、有關市場交易資料和現行市場價格標準，并參考資產的歷史成本記錄，以資產的持續使用和公開市場為前提，采用市場比較法及假設開發法對該土地進行評估。評估的價值類型為公開市場價值。

　　經實施清查核實、實地查勘、市場調查、評定估算等評估程序，得出在評估基準日2007年4月30日，位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地市場價值為28,329.15萬元。

　　本評估結果使用的有效期為一年，即自2007年4月30日至2008年4月29日有效。

　　本報告評估結論僅供委托方為上述評估目的使用，評估師的責任是就該項評估目的下的資產價值量發表專業意見，評估師和評估機構所出具的評估報告不代表對評估目的所涉及的經濟行為的任何判斷。

　　以上內容摘自資產評估報告書，并且在資產評估報告書界定的條件下成立，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。

　　(此頁無正文)

　　中聯資產評估有限公司

　　法定代表人：沈琦

　　注冊資產評估師：傅曉東

　　注冊資產評估師：蔣劍

　　二OO七年五月十日

　　廣東宏遠集團房地產開發有限公司

　　擬收購土地市場價值評估項目

　　資產評估報告書

　　中聯評報字[2007]第405號

　　廣東宏遠集團房地產開發有限公司：

　　中聯資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對貴公司擬收購的位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地進行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在2007年4月30日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方及資產占有方簡介

　　(一)委托方

　　名稱：廣東宏遠集團房地產開發有限公司

　　注冊號：4419001001460

　　住所：東莞市南城區宏遠工業區

　　法定代表人：鐘振強

　　企業類型：有限責任公司(法人獨資)

　　注冊資本：人民幣陸仟捌佰萬元

　　實收資本：人民幣陸仟捌佰萬元

　　成立日期：一九九二年二月十五日

　　經營范圍：城市綜合開發、房地產策劃及銷售代理、批發、零售建筑材料，墻紙、地毯、地板膠、照明電器、石膏板、計劃外鋼板。

　　(二)資產占有方

　　名稱：東莞市盈興實業投資有限公司

　　注冊號：4419001009358

　　住所：東莞市南城區振興大樓二樓

　　法定代表人：陳樹德

　　企業類型：有限責任公司

　　注冊資本：人民幣捌佰萬元

　　實收資本：人民幣捌佰萬元

　　成立日期：二00二年五月十六日

　　經營范圍：室內裝飾、空調安裝工程、燈飾設計安裝工程、室內外裝飾設計(憑資質經營);實業投資、高新科技產品投資開發，物業投資、投資信息咨詢、國內商業(除國家專營�？厣唐�)。

　　二、評估目的

　　本次評估目的是反映廣東宏遠集團房地產開發有限公司擬收購的位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地在評估基準日時的市場價值。

　　三、評估價值類型

　　依據本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

　　公開市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，資產在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

　　四、評估范圍和對象

　　本次評估范圍和對象是位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺的41,688.89平方米商住用地。

　　1、土地登記狀況

　　宗地位于廣東省東莞市寮步鎮上屯村，土地使用權類型屬于出讓，已取得《國有土地使用證》，證號為東府國用(2003)字第特324號，土地權屬人是東莞市寮步房地產開發總公司，土地用途是商住用地，土地面積是41,688.89平方米，土地使用權期限是到2063年9月8日。土地四至是：南至山頭，北至西南路，東至空地、西至空地。

　　2、土地權利狀況

　　估價對象的土地所有權為國家，土地使用權登記人是東莞市寮步房地產開發總公司。

　　根據東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司、東莞市盈興實業投資有限公司、東莞市寮步房地產開發總公司2006年7月共同簽訂的《合同書》。合同約定，由東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司將其掛靠東莞市寮步房地產開發

　　總公司開發的東府國用(2003)字第特324號41,688.89平方米土地使用權及開發該房地產項目的權利全部轉讓給東莞市盈興實業投資有限公司。并由東莞市盈興實業投資有限公司以掛靠東莞市寮步房地產開發總公司的方式繼續對該地塊進行房地產項目開發。

　　3、土地使用年限

　　宗地以出讓方式取得，土地使用期限到2063年9月8日，本次評估設定土地剩余使用年限均為56.33年。

　　4、土地利用狀況

　　到評估基準日時，宗地尚未進行開發建設，土地上沒有任何建筑物。土地的開發狀況是三通(路通、上水通、電通)，但場地內尚未平整。

　　以上評估范圍和對象與委托評估的資產范圍一致。

　　五、評估基準日

　　本項目資產評估基準日是2007年4月30日。

　　六、評估原則

　　根據國家有關資產評估的法規，我們遵循獨立、客觀、科學的原則和資產評估的職業標準，對東莞市寮步鎮上屯村春花嶺的41,688.89平方米商住用地進行了資產評估。為保證資產評估工作的有效和評估結果的準確性，遵循的原則有：

　　(一)獨立、客觀、科學的工作原則

　　獨立性原則：嚴格按照國家法律和法規行事，不受外界干擾和評估業

　　務當事人的影響，確保資產評估資料和信息的真實性和可靠性。

　　客觀性原則：一切從實際出發，認真進行現場勘察和調查研究，掌握翔實可靠的資料和依據，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結果。

　　科學性原則：制定科學的操作方案，采用科學的評估程序和方法，嚴格按照國家資產評估有關規定，實施評估，科學、合理地進行資產價格的評定和估算。

　　(二)資產評估公允的專業原則

　　資產持續經營原則：根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。

　　替代性原則：充分考慮被評估的每一項資產的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價確定委估資產價值。

　　公開市場原則：資產評估選取的作價依據和評估結論都可在公開市場存在或成立。

　　七、評估依據

　　(一)主要法律法規依據

　　1、《國有資產評估管理辦法》(國務院第91號令，1991年);

　　2、《國有資產評估管理辦法實施細則》(國資辦發[1992]第36號);

　　3、《資產評估操作規范意見(試行)》(中國資產評估協會1996年5月7日發布);

　　4、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》(財評字[1999]91號);

　　5、《中國資產評估行業規范》(中國注冊會計師協會2001);

　　6、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(中國注冊會計師協會2003);

　　7、《資產評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》(財會[2004]20號);

　　8、《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席令第二十九號，1994年7月5日);

　　9、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第八號，1998年8月29日);

　　10、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001);

　　11、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

　　(二)經濟行為文件

　　(三)產權證明文件

　　1、國有土地使用證：東府國用(2003)字第特324號;

　　2、合同書。

　　(四)其他參考資料

　　1、東莞市盈興實業投資有限公司營業執照;

　　2、廣東宏遠集團房地產開發有限公司營業執照;

　　3、土地產權情況申明;

　　4、該土地開發的總平面布置圖及經濟指標總表;

　　5、該土地開發項目的可行性研究報告;

　　6、東莞市國土資源局網站的有關資料;

　　7、東莞市房地產市場調查資料;

　　8、資產占有方承諾函;

　　9、資產評估委托方承諾函;

　　10、現場勘察、核查資料 ;

　　11、有關市場交易價格資料;

　　12、其他資料。

　　八、評估方法

　　土地評估方法有市場比較法、收益還原法、假設開發法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。估價方法的選擇應根據當地地產市場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。為此，經評估人員現場查勘，以及對估價對象的特點、評估目的及宗地所處區域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，并結合評估對象的實際情況，選擇兩種評估方法，即市場比較法和假設開發法分別測算地價，最后在綜合分析的基礎上，確定土地價格。

　　1、市場比較法的基本原理

　　根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品同時存在時，商品的價格是經過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規律，相鄰地區或類似地區不會明顯偏離具有替代性質的土地價格。

　　換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。

　　市場比較法的基本公式是：

　　V=VB×A×B×D×E

　　V：待估宗地價格;VB：比較實例價格;

　　A：待估宗地情況指數/比較實例情況指數;

　　B：待估宗地估價期日地價指數/比較實例交易日期地價指數;

　　D：待估宗地區域因素條件指數/比較實例區域因素條件指數;

　　E：待估宗地個別因素條件指數/比較實例個別因素條件指數。

　　2、假設開發法的基本原理

　　假設開發法，又稱剩余法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用，利息、利潤和稅收，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

　　假設開發法的計算公式為：V=A-B-C

　　式中：V——待估土地價格;

　　A ——開發完成后的土地總價值或房地產總價值;

　　B——整個開發項目的開發成本(未包括土地);

　　C——開發商的合理利潤。

　　假設開發法法的估價程序如下：

　　(1)待估宗地基本情況;

　　(2)估宗地的最有效利用方式;

　　(3)開發建設周期和投資進度安排;

　　(4)建成后的土地總價值或房地產總價值;

　　(5)估算開發成本和開發商的合理利潤;

　　(6)確定待估宗地的土地價格。

　　九、評估過程

　　評估工作主要分以下三個階段進行：

　　(一)評估準備階段

　　準備階段工作時間為2007年4月25日至2007年4月28日

　　1、與委托方對本次評估目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致，并制訂出資產評估工作計劃。

　　2、配合資產占有方進行資產清查等工作，評估項目組人員對委估資產進行初步了解，協助企業進行委估資產申報工作，收集資產評估所需文件資料。

　　3、進行市場調查，重點調查地產市場交易情況。

　　(二) 現場評估階段

　　項目組現場評估階段的時間是2007年4月28日至2007年4月30日。主要工作如下：

　　1、聽取有關人員介紹委估資產的現狀;

　　2、根據資產清查評估申報明細表，按91號文件和評估規范的要求，對資產進行了現場勘察;

　　3、查閱收集委估資產的產權證明文件及有關資料。

　　(三) 評估計算階段

　　2007年5月1日至2007年5月8日，進行評估計算：

　　1、根據委估資產的實際狀況和特點，確定具體的資產評估方法;

　　2、對評估范圍內的資產，在清查核實的基礎上做出初步評估測算。

　　3、對資產評估的初步結果進行分析，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。

　　(四) 提交報告階段

　　在上述工作基礎上，起草資產評估報告書，與委托方就評估結果交換意見，在全面考慮有關意見后，按評估公司內部資產評估報告三審制度和程序對報告進行反復修改、校正，最后出具正式資產評估報告書。

　　本階段的工作時間為2007年5月9日至2007年5月10日。

　　十、評估結論

　　評估人員本著獨立、客觀、公正、科學的原則，根據資產評估必要的程序和公認的方法，對廣東宏遠集團房地產開發有限公司擬收購的位于東莞市寮步鎮上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地資產，進行了實地勘察、市場調查、詢征和評估計算，采用市場比較法和假設開發法評估。得出委估資產在評估基準日2007年4月30日的評估值為人民幣28,329.15萬元。

　　十一、特別事項說明

　　(一)本次評估結果是依據本次評估目的，以持續使用和公開市場為前提，確定的現行市場價值，沒有考慮將來房地產交易發生的實際稅費及有關手續費等費用對評估價值的影響，以及特殊的交易方式可能追加付出

　　的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。

　　(二)到評估基準日時，委托評估土地的國有土地使用證：東府國用(2003)字第特324號上記載的土地使用者是東莞市寮步房地產開發總公司，該國有土地使用權尚未變更到東莞市盈興實業投資有限公司名下。

　　(三)東莞市盈興實業投資有限公司提供了受讓該土地及開發權的《合同書》。合同約定，由東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司將其掛靠東莞市寮步房地產開發總公司開發的東府國用(2003)字第特324號41,688.89平方米土地使用權及開發該房地產項目的權利全部轉讓給東莞市盈興實業投資有限公司。并由東莞市盈興實業投資有限公司以掛靠東莞市寮步房地產開發總公司的方式繼續對該地塊進行房地產項目開發。本次評估是以東莞市盈興實業投資有限公司在評估基準日時實際取得該宗地使用權作為前提條件的。

　　(四)評估基準日時，該土地尚未進行開發。根據《閑置土地處置辦法》(國土資源部5號令)，該土地自取得后超過一年尚未進行開發建設，可能被政府部門認定為閑置土地。本次評估沒有考慮該土地作為閑置土地被政府部門強制回收的政策風險及可能需要繳納的土地閑置費對土地價值的影響。

　　(五)評估報告中涉及的有關權屬證明文件如國有土地使用證、合同書等及相關資料由委托方及資產占有方提供，委托方及資產占有方對其真實性、有效性、合法性承擔法律責任。

　　(六)評估過程中，評估人員查看了被評估土地的狀況，查看了《國有土地使用證》原件，但未到國土部門進行查冊。

　　(七)評估機構充分關注了可能影響委估土地價值的因素，對委托方可能存在的其他影響評估的特殊事項，在委托時未作特殊說明而評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，估價機構及評估人員不承擔相關責任。委托方對其提供資料的真實性、完整性負責。

　　十二、評估基準日期后重大事項

　　據盡職調查了解，評估基準日期后、評估報告出具之前，在企業悉數告知的前提下，沒有重大事項發生，也沒有發生對評估結論產生影響的事項發生。

　　十三、資產評估報告法律效力

　　(一)本評估結論是依據資產評估的原則、依據、前提、方法和程序得出的，本評估報告書僅用于本次評估之目的，不得用于其他目的。

　　(二)本評估報告成立的前提條件是有關經濟行為符合國家法規的有關規定。

　　(三)評估工作是以委托方提供的有關經濟行為文件，有關資產所有權文件，有關法律文件的真實合法為假設前提。

　　(四)評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產價值量做出專業判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的所對應的經濟行為做出任何判斷。

　　(五)按現行有關規定，評估結果使用的有效期自評估基準日起一年內有效，即評估結果有效期為2007年4月30日至2008年4月29日。當本次評估目的在評估基準日后一年內實現時，可用評估結果作為評估目的所對應的經濟行為實現時作價的參考依據。超過一年，其評估結果失去效用，如繼續實現原目的，需重新進行資產評估。

　　(六)本評估結論僅供委托方以及送交財產評估主管機關審查使用;評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，全部或部分內容不得向其他單位和個人提供，也不得見諸于公開媒體。

　　十四、評估報告提交日期

　　本報告提交日為二OO七年五月十日。

　　(此頁無正文)

　　中聯資產評估有限公司

　　法定代表人：沈琦

　　注冊資產評估師：傅曉東

　　注冊資產評估師：蔣劍

　　二OO七年五月十日

　　備查文件目錄

　　1、東莞市盈興實業投資有限公司營業執照(復印件);

　　2、廣東宏遠集團房地產開發有限公司營業執照(復印件);