房產評估項目資產評估報告

　　一、緒言

　　XX資產評估有限責任公司接受西安飲食股份有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對西安飲食股份有限公司因履約重組而申報的房產進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日2007年8月31日所表現的“市場價值”進行了評定估算并發表了本公司的專業意見�，F謹將該專業意見報告如下：

　　二、委托方與資產占有方簡介

　　委托方：西安飲食股份有限公司

　　資產占有方：西安泰晤士酒店管理有限公司

　　三、評估目的

　　根據委托方了解市場公允價值的需要，對所申報的房產進行評估，提供該房產截止評估基準日“市場價值”的專業意見，為委托方履約重組行為提供價值參考依據。

　　四、評估范圍和對象

　　本次資產評估范圍是位于西安市咸寧路和興慶路十字路口翠庭大廈5層的部分商業房屋以及分攤的土地使用權。5層面積2761.21平方米

　　以上房屋西安泰晤士酒店管理有限公司于2007年1月已取得房屋所有權利證書，截止2007年9月1日委托方未查詢出抵押等情況。

　　五、評估基準日

　　本次資產評估基準日是2007年8月31日。

　　本次評估的取價標準均為基準日的有效價格或執行的標準。

　　六、價值類型

　　根據評估目的，本次資產評估的價值類型為“市場價值”。

　　“市場價值”是指自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　七、評估原則及評估假設

　　我們對評估范圍內的資產進行評估過程中，依據國家資產評估的法律法規及規范化要求，在評估程序、取價標準、資產狀態確認時遵循獨立性、客觀性、公正性、科學性的工作原則以及持續經營、替代性、公開市場等評估假設。

　　八、評估依據

　　本次評估的主要依據有：

　　(一)行為依據

　　1、委托單位與XX資產評估有限責任公司就該項目簽訂的“資產評估業務約定書”。

　　(二)法規依據

　　1、《資產評估準則-基本準則》;

　　2、《資產評估職業道德準則-基本準則》;

　　3、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》;

　　4、財政部財評字[1999]91號關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知;

　　5、其他與資產評估有關的法律、法規等;

　　6、《中華人民共和國城市房地產管理法》及《中華人民共和國土地管理法》;

　　7、中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》。

　　(三)產權依據

　　評估對象房屋所有權證書;(西房權碑林區1150106023-1_2-1-10501)

　　(四)取價依據

　　1、委托方及資產占有方提供的各類《資產評估清查申報明細表》;

　　2、市場調查情況;

　　九、評估方法

　　(一)評估方法的選擇和確定

　　根據國家國有資產管理及評估的有關法規和本次資產評估目的及委估資產類型，遵循客觀、獨立、公正的原則及持續經營、替代性、公開市場等評估假設，本次資產評估采用的方法是市場法。

　　基本原理

　　根據經濟學理論，在同一市場上，具有相同效用的物品，應具有同一的價格，即同類型而具有替代關系的商品之間，會互相競爭，使其價格互相牽制而趨于一致，這就是替代原理作用的結果。

　　公式

　　PD=PB A B D E

　　式中PD—待估房地產價格

　　PB—比較案例房地產價格

　　A—待估房地產交易情況指數/比較案例交易情況指數

　　B—估價期日房地產價格指數/比較案例期日房地產價格指數

　　D—待估房地產區域因素條件指數/比較案例區域因素條件指數

　　E—待估房地產個別因素條件指數/比較案例個別因素條件指數

　　十、評估程序實施過程和情況

　　本次資產評估工作2007年8月25日開始，至2007年9月10日出具正式報告。整個評估工作包括以下程序：

　　(一)明確評估業務基本事項

　　根據評估機構與委托方達成的意向，經與委托方洽談后，確定承接評估業務。然后，明確了以下事項：委托方和資產占有方、評估報告使用者等相關當事方及其相互關系;評估目的;評估范圍和評估對象基本情況;適用的價值類型;評估基準日;評估假設和限定條件;時間安排和工作配合。

　　(二)簽訂業務約定書

　　在明確了上述事項的基礎上，雙方簽訂業務約定書，對評估機構和委托方的權利、義務和其他重要事項進行了約定。

　　(三)編制評估計劃

　　根據評估業務的性質和復雜程度制定評估計劃，對評估進度、人員安排、費用預算、是否需要專家幫助等評估業務的全過程進行合理安排。同時，與委托方和資產占有方就評估計劃的要點和重要環節進行溝通，協商計劃的實施。

　　(四)收集評估資料

　　評估人員根據資產評估的有關原則和規定，充分收集了與評估業務相關的信息資料。

　　(五)現場調查和勘察資產

　　評估人員根據評估對象的特點，對評估范圍內的資產進行了勘察核實。

　　(六)評定估算

　　1、根據委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法;

　　2、開展市場調研、詢價工作，收集各種市場價格信息和相關政策規定;

　　3、對各類資產分別按確定的評估方法，進行詳細的評定估算。

　　(七)編制和提交評估報告

　　1、根據評估人員對各類資產的初步評估結果，進行評估結果匯總、評估結論分析工作;

　　2、確認評估工作中沒有發生重復和漏評的情況，并根據匯總分析情況，對資產評估結果進行調整、修改和完善;

　　3、根據評估工作情況，撰寫資產評估報告書、評估說明，并進行三級審核;

　　4、向委托方提交評估報告初稿，經與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產評估報告書。

　　十一、評估結論

　　在實施了上述資產評估程序和方法后，我們對委估資產提出的專業意見是：

　　委托單位的委估資產在評估報告書給定的評估目的下，于評估基準日表現的“市場價值”為人民幣17,870,551.12元。

　　十二、特別事項說明

　　1、本項評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下作出的，本公司及參加評估工作的全體人員在評估資產中沒有現實的和預期的利益，同時與經濟行為相關各方之間沒有個人利益關系或偏見。評估人員在評估過程中恪守職業道德和規范，并進行了充分努力。本專業意見是XX資產評估有限責任公司出具的，受本機構具體參加本項目評估人員的執業水平和能力的影響。

　　2、委托方及資產占有方提供給評估機構及評估人員的產權依據、財務會計數據、企業生產經營資料等與評估相關的所有資料是編制本報告的基礎。注冊資產評估師的責任是遵守相關法律法規和資產評估準則，對評估對象價值進行估算并發表專業意見。注冊資產評估師對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對查驗情況予以披露，但不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。

　　3、恰當地使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。

　　4、本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的現行市場價值，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響;亦未考慮該等資產所欠付的稅項，以及如果該等資產出售，則應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制;我們也未對資產評估增值額作任何納稅調整準備。同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。

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