2016年北京寫字樓生態報告

　　國內不動產配置及財富管理服務的專業機構譽翔安地產近日發布《2016年北京寫字樓生態報告》顯示，2016年北京寫字樓銷售額排名前五板塊銷售總額186.8億元，全市占比46.9%。上市公司和險資在商用物業的投入主導了本年度大宗交易。北京市場共監測到大宗成交19宗，涉及項目共14個，總金額約152億元。

　　2016年抽樣寫字樓租賃共1039宗，涉及總面積約152萬㎡、年度現金流約53億元。對比2015年，除CBD、金融街、中關村三大商務區域之外，本年度新增租賃開始向外圍擴張，上地、望京、石景山銀河商務區、總部基地等板塊也成為新增租賃的重要組成部分。2016年新增租賃行業面積占比前5位：計算機、非銀行金融、傳媒、綜合類、汽車。

　　與去年對比來看，本年度由于對互聯網金融業的增強監管，中小型“非銀行金融”企業租賃行為大幅縮減，而“計算機”、“傳媒”等TMT行業開始明顯擴張。國貿、金融街、中關村三個傳統商圈，雖然在產業特性上分工略有不同，但已經逐漸融合，形成一體化與產業閉環。

　　商圈一體化，也使得傳統意義上的寫字樓越來越“跨界”。在某些特定的區域，寫字樓與產業園的界限越來越模糊。

　　報告顯示，2010-2016年，北京共出讓商辦用地156宗，預計產生辦公建筑面積1395萬㎡。出讓工業用地419宗，預計產生辦公、生產用房建筑面積2926萬㎡。上述土地出讓預計在2017-2020年內完成交付并形成辦公產品租賃供應，且90%以上分布在豐臺、大興、通州、石景山、昌平、順義等區域。

　　一線城市的寫字樓是個典型的To B的市場，和國內產業經濟互為鏡像。所以，這個市場顯得特別理性，與經濟環境的起伏完全吻合，和To C的住宅的瘋狂相比，形同陌路。　　相比2015年，我們感知到市場發生了以下變化：

　　1.資本市場在降溫的同時，我們看到了以樂視為代表的上市公司通過買房補充固定資產;與此相反，保險資金放松管制，寶能們買萬科的同時，加大了一線城市寫字樓的投入力度。因為買賣是滯后指標，所以，我們近期看到監管部門發話加強管制，可預見未來此類交易的踴躍程度會降溫。

　　2.民間資金在央媽放水和外管局管制的雙重作用下，連續兩年大肆購置房地產。如果說住宅火爆呈現了民間游資的恐慌心理，那寫字樓的銷售總額橫盤，且在租賃市場上略有下降，清晰的告訴大家：環境真沒那么好。

　　3.以前的北京，金融街、中關村、國貿這“老三樣”是風格迥異的三個世界。我們現在看到的是，伴隨著風險資本的重度參與以及服務業的發達，這三個世界正在不斷的融合，逐漸形成了一個“權力-資本-產業”的資源閉環。也許，首都特區就這么悄然形成了。

　　4.盡管國內的資本市場存在各種爭議，但還是發育出了從新三板到主板的多層次的結構，而因為審批制度的存在，“進京”成為了內資企業和資本市場對接的標準動作。這也就讓北京生長出了一個由各級上市公司和對應的監管機構合體而成的產業骨架。

　　5.我們預期在未來幾年，北京寫字樓市場的空置率提高是大概率，這也是服務領域的機會。

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