物業(yè)管理方案(集合15篇)
為了確保事情或工作能無誤進行，通常需要提前準備好一份方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理方案1
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設置原則:
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。序號崗位人數(shù)主要職責備注1經(jīng)理1在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營預測a)經(jīng)營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業(yè)管理費:11、34萬元應收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務費:0、5萬元特約服務:5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)維修保養(yǎng)費用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年
(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1、5萬元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護衛(wèi)費:7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元
(8)稅費:按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認;落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的'底數(shù)，記錄備案。接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。
其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案2
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
(2)指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。
(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領導小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強對調(diào)解員的政策業(yè)務培訓與工作指導，充分發(fā)揮調(diào)解機制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區(qū)建設的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責。
(7)街道紀工委負責對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計。
3.社區(qū)居委會職責
(1)指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉;指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
(2)監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
4.物業(yè)管理服務中心職責
(1)負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務。
(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責
(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質(zhì)量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
2.單位自管小區(qū)的`物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業(yè)管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務站
3.街道物業(yè)管理服務中心
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責;二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。
(2)外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)管理方案3
根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設計特點，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營目標。
一、物華新洲苑概況
“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處。總建筑面積約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、會所、公寓、市場等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個溫馨的小區(qū)更需要一個有責任心的物業(yè)來為他們服務！
二、接管后將采取的管理檔次及服務標準
根據(jù)“物華新洲苑”的實況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務標準如下：
（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。
（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。
（四）每年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
（六）常規(guī)性公共服務。
1、房屋管理及維修養(yǎng)護
（1） 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。 （2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
（3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護網(wǎng)安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。 （1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。
（3）消防系統(tǒng)。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，業(yè)主刷卡進入，外來車輛須登記。
（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。
（1）環(huán)衛(wèi)設施完備，實行標準化清掃保潔。
（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
（4）綠化完好率達到98%以上。
7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、社區(qū)文化
（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
（2）制有“居民精神文明建設公約”。
（4）業(yè)主滿意率95%以上。
（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）
1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
4、提供維修服務并做到急修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。
7、免費重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。
三、管理方式
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)的信譽與形象。
（一）標準化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽度得到提高。
（二）溝通服務至上
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所 6
致。為此，本物業(yè)專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、人員配備配備
（一）組織機構
（二）人員配備
1、管理處主任1人
2、管理人員：20 人 工程部（維修）主管1人 安管隊隊長1人
保潔（綠化）主管1人
行政（資料、社區(qū)文化、日常事務）主管1人、助理1人財務會計1人人事部 3人 出納1人 收款員2人 倉管員1人 前臺接待3人
3、保安：60人（每班8小時，三班倒）
4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）
5、清潔綠化人員：30人
五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作
貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 (一)前期準備
對承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業(yè)接管進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的.交接。
1.內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制
2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前1個月。培訓內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。
3.規(guī)章制度制定
1）、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物業(yè)管理的啟動 1.物業(yè)的接管驗收
1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照復印件）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等） 3.裝修施工全過程監(jiān)控
裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次
裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管；提醒住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。 (三)完善的日常物業(yè)管理服務 A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防大風暴雨、防地震方案等。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車位有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統(tǒng) 1.房屋管理與維修養(yǎng)護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立2個閱報欄形式的告示、宣傳欄，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。 2.共用設備管理
設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排
除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 1）給排水設備管理
管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。 2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內(nèi)型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值 14
班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
4）消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人（與業(yè)主簽訂防火責任書）；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。 C、環(huán)境保結系統(tǒng)
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
1、擦公共防盜門 1次/周 無灰塵
2、擦公共天花板 1次/半年 無灰塵、蜘蛛絲
3、擦消火栓 1次/月 無灰塵
4、擦窗戶 1次/月 無灰塵
5、道路路面 循環(huán)清掃 無雜物
6、路邊綠地 2次/天 無雜物
7、路燈柱 1次/周 無灰塵
8、綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>
D、綠化維護系統(tǒng)
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項 目 措 施 標 準
綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透
草皮 修剪（按季節(jié)進行） 草皮美觀平整
雜草 清除（按季節(jié)） 確保基本無雜草
防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害
養(yǎng)護 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛
喬灌木 修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統(tǒng)
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：乒乓球臺、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。 F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有
關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是我們服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全體員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。 1）、日常服務
設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本物管溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。 2）、特色服務
提供有償特約維修服務。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務等。
J 物業(yè)服務的企業(yè)文化
企業(yè)作風：積極、專注、系統(tǒng)、精細！ 工作作風：想到、做到、建議到！
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高! 服務理念：我服務，我快樂！我解決問題，我展示自我！
服務理念
任何人:我們保證生活在我們服務項目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務。 任何時間：在我們服務的項目里，提供服務的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務。
任何地點：在我們服務的項目里，任何地方、任何地點，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。
任何事情：在我們服務的項目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務。
服務標準
誠信：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務，誠信為本； 體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重； 安心：杜絕傷害，預防意外；業(yè)主安心
舒心放心，； 適度：既不過分，也無不足；舉手投足，恰到好處。 實施投訴處理與利用策略
客戶的投訴將是【興隆花園】的 巨大的財富。
我們根據(jù)【頤水花園】相關的基本資料，結合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗及實際情況，制作了物業(yè)服務管理方案草案書。
通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結合實際，有針對性的對項目未來物業(yè)管理服務進行了規(guī)劃與設想，同時詳細的提出了可操作性強的物業(yè)管理服務實施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務工作做好，以不辜負開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。
如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務單位，我們將嚴格貫徹本方案中所提出的服務實施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責的提供各項專業(yè)服務，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！
物業(yè)管理方案4
為了加強和完善分公司現(xiàn)有的物業(yè)管理模式，提高社會資信度，增強管理理念，樹立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個新的臺階，針對分公司現(xiàn)在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：
一、服務宗旨：
服務第一、租戶至上、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新。
二、追求目標：
管理無盲點、租戶無怨言、服務無挑剔。以公司經(jīng)營為主導、為租戶推出完善的服務、為公司創(chuàng)造效益、為企業(yè)打造品牌。
三、 物業(yè)服務整體策劃與構想
1、指導思想
用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術，營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值。
2、管理服務方式
完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環(huán)境。
3、安全、消防真抓實干
為確保租戶的生命、財產(chǎn)安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的`安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業(yè)的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區(qū)，制定出與其相適應的應急處理安全操作規(guī)程，如發(fā)生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業(yè)物業(yè)安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，將不間斷地充實管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質(zhì)。
4、環(huán)境管理責任到人
多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生達到最佳效果，為區(qū)域所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
五、管理指標承諾及實施措施：
1、為了確保承諾指標的實現(xiàn)，在服務達標中采用計劃、實施、檢查、總結的管理模式，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質(zhì)量，使各項承諾指標得以實現(xiàn)，為租戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務、努力創(chuàng)造一個安全、文明、和諧、舒適的辦公環(huán)境。結合本公司所確定的管理目標及質(zhì)量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
（1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意占用。
（2）、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優(yōu)質(zhì)服務為本，實行24小時維修制度。
（3）、維修質(zhì)量合格率達100%，分項監(jiān)督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質(zhì)量。
（4）、清潔、保潔率達99%，區(qū)域內(nèi)保潔落實到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度，確保區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。
（5）、公共區(qū)域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區(qū)域內(nèi)的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
（6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業(yè)規(guī)程，定期疏通、清理，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，達到排放暢通無積水。
（7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。
（8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、 服務意識
物業(yè)管理是通過專業(yè)化，一體化的管理，體現(xiàn)社會效益的，它的產(chǎn)品是服務，其管理目標是通過服務實現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養(yǎng)員工的服務意識是我們企業(yè)文化建設的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中，我們著重要培養(yǎng)員工服務意識和觀念；樹立“業(yè)主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養(yǎng)員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對的是享受服務的群體，其服務內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關的種種生活內(nèi)容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、 收費標準
結合我司的實際情況，針對我司現(xiàn)管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調(diào)，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據(jù)測算，保證服務質(zhì)量的前提下，馳宇大廈的物業(yè)管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業(yè)管理費每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費。
八、 物業(yè)的發(fā)展與拓展;
物業(yè)管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現(xiàn)有的物業(yè)收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經(jīng)濟效益，達到長效管理，我們在開展物業(yè)管理的同時，要有針對性的進行物業(yè)業(yè)務拓展工作，利用我司所屬物業(yè)，開展自主經(jīng)營，聯(lián)合創(chuàng)業(yè)，業(yè)務創(chuàng)新等，多渠道的經(jīng)營戰(zhàn)略，提高我司經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的競爭力，提升企業(yè)品牌，做強企業(yè)形象，使我們的企業(yè)能在當今市場經(jīng)濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營的思路，使企業(yè)逐步走向輝煌。
物業(yè)管理方案5
針對侯集中學的實際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設施管理。
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的侯集中學物業(yè)管理領導小組，負責監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
（1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。
（6）開展意見調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務。
7、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
8、我方不承擔因?qū)W生自身行為造成的安全事故責任。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的`清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。
清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；
玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；
樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；
宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內(nèi)容：
（1）檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。
（2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。
（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
（5）檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。
（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。
3、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用。
物業(yè)管理方案6
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
一管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
二管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的'同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三管理方法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。
物業(yè)管理方案7
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員責任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發(fā)生率： ≤1％
17.火災發(fā)生率： 0％
18.違章發(fā)生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業(yè)培訓合格率： 100％
23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％
24.維修服務回訪率： ≥30％
25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
一、實行“菜單式”服務模式
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現(xiàn)在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務
常規(guī)的物業(yè)服務內(nèi)容僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務內(nèi)容。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區(qū)文化
一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強社區(qū)居民綜合素質(zhì)！
二、社區(qū)文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區(qū)文化最終成果展望：
1、當人們走進小區(qū)的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。
四、社區(qū)文化的硬件建設：
社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代文明的建設是由具備良好素質(zhì)的人來完 成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環(huán)境當中，便會不知 不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分應該包括：
1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。
對于會所應該盡可能利用其功能，并加強現(xiàn)代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應該加以適當引導 ，形成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對于社區(qū)文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區(qū)文化的軟件建設上。
五、社區(qū)文化的軟件建設：
軟件建設是社區(qū)文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風格，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區(qū)文化目的在于通過倡導體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進而形成各種自發(fā)性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的'小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；
（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3） 牌類：橋牌、撲克牌；
（4） 游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5） 拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區(qū)公共場所設置室外健身器材
4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
文學類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養(yǎng)和興趣，最后形成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學類社區(qū)文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
藝術類社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并形成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團體：
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯(lián)、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區(qū)藝術氛圍
（1）將小區(qū)各藝術團體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術氛圍；
（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從意義上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區(qū)的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：
1、提供健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等
（五）經(jīng)濟類
經(jīng)濟類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現(xiàn)場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現(xiàn)場咨詢
5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
物業(yè)管理方案8
為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境，建立物業(yè)管理長效機制，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關規(guī)定，結合我區(qū)的實際情景，制定以下實施方案。
一、創(chuàng)新機制，構筑適應城市發(fā)展的物業(yè)管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則，在我區(qū)率先構建與現(xiàn)代城市管理相適應的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責范圍內(nèi)的工作，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、考核工作體系和工作機制，實現(xiàn)社區(qū)建設與物業(yè)管理相互促進、共同發(fā)展。
（一）房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負責監(jiān)督、指導物業(yè)管理工作
1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關配套措施；
2、負責專項維修資金的歸集，會同財政部門制定專項維修資金的使用方案，同時做好監(jiān)督管理和檢查工作；
3、落實物業(yè)管理項目的招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；
4、監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。
（二）街道辦事處負責具體實施轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作
1、負責所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)日常工作的指導和監(jiān)督，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評物業(yè)服務質(zhì)量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、查處物業(yè)管理違法行為、新建住宅區(qū)公共配套設施竣工驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；
2、牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作；
3、負責將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理；
4、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；
5、物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處負責協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的，組織利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業(yè)主自籌。
（三）社區(qū)居委會在街道辦事處的領導下，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會，配合物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動，組織業(yè)主委員會制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，規(guī)范物業(yè)服務行為。
街道辦明確分管領導，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會代行社區(qū)居委會職責，待街道和社區(qū)組織機構建設完善全面落實此項工作。
（四）公安、經(jīng)發(fā)、財政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術監(jiān)督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
1、公安局負責物業(yè)服務企業(yè)保安人員的行業(yè)管理，負責指導、支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務企業(yè)做好公共秩序維護工作，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設施的行為；
2、經(jīng)發(fā)局負責我區(qū)物業(yè)服務費收費管理和機動車停放服務收費管理，查處物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費行為；
3、財政局負責物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實；
4、規(guī)劃局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監(jiān)管；
5、城建局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設期的監(jiān)管；
6、社管局負責參與對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督管理，負責住宅小區(qū)二次供水的監(jiān)督管理；
7、執(zhí)法局負責行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能；
8、工商局負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無照經(jīng)營行為，對利用住宅或車庫作經(jīng)營（辦公）場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照；
9、環(huán)保局負責處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除交通、社會噪聲源等其他已經(jīng)環(huán)保審批的三產(chǎn)等企業(yè)噪聲、油煙、廢氣等超標行為；
10、技術監(jiān)督局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備的檢驗和監(jiān)督管理。
二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度
建立管委會領導分管、會議決策、部門協(xié)調(diào)抓落實的物業(yè)管理運行機制和快速反應機制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人。
（一）聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項
1、業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情景；
2、物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整；
6、因欠繳物業(yè)費、調(diào)整物業(yè)費價格、共用部位及物業(yè)管理用房租賃收益等引發(fā)的糾紛、矛盾；
7、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理問題發(fā)生的爭議；
8、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
（二）聯(lián)席會議議事議程
1、街道辦事處無法獨立協(xié)調(diào)解決的重大問題、難點問題，可召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。一般問題應自接到問題反映之日起3日內(nèi)組織召開，應急問題須隨時召開；
2、聯(lián)席會議召集人根據(jù)反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發(fā)生情景、聯(lián)席會議協(xié)調(diào)問題、會議時間及地點、參加人員等；應急問題需多部門協(xié)調(diào)的，可電話聯(lián)系各部門負責人指派與會人員及時召開物業(yè)管理聯(lián)席會議；
3、聯(lián)席會議所涉及的單位需按照通知要求及時參會，對反映的實際問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問題的時限；
4、會議團體議定后，由街道辦事處負責整理聯(lián)席會議記錄并構成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查；
5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，并將最終落實情景以簡報形式發(fā)至各參會單位。
三、加強管理，推進物業(yè)管理市場化進程
（一）開展前期物業(yè)管理招投標，實現(xiàn)建管分離
在實施物業(yè)企業(yè)備案的基礎上，全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的.分業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過公開、公平的市場競爭，實現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，由房管部門另行制定。
（二）制定貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規(guī)律，經(jīng)過市場調(diào)研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準。對物業(yè)服務各單項平均成本價格每年根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等進行客觀、科學的調(diào)整，定期向社會公開發(fā)布，建立質(zhì)價相符的收費機制。
（三）全面貫徹執(zhí)行交接驗收制度
為減少建設單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（大政發(fā)〔20xx〕70號）及我區(qū)有關規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業(yè)管理關系。
四、加強領導，健全組織機構
成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業(yè)管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調(diào)查研究，及時協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
物業(yè)管理方案9
一：園區(qū)簡介
金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，園區(qū)內(nèi)擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務業(yè)為依托，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)體系。
二：園區(qū)物業(yè)管理
針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結構，占地面積龐大的特點，我公司對園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團隊進行物業(yè)管理，與相關單位及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少物業(yè)今后運行管理帶來的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎；提升園區(qū)的整體形象，更好的帶動園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后，為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。 五個重點：
1：樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。
2：確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績效的關鍵.通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
3：維護好園區(qū)的環(huán)境
工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象
4：設施及設備的管理
園區(qū)的設施設備在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。
5：樹立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、
五大措施：
1：根據(jù)園區(qū)情況，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。.
2：精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設和環(huán)保建設.針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養(yǎng)護園區(qū)內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境。
3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導培訓與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設管理員負責各自具體業(yè)務。
5：我們在管理服務中將24小時值班巡邏的服務機制，確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
三：物業(yè)管理人員部門和具體管理實施方案
管理人員的工作職責及具體管理內(nèi)容 物管經(jīng)理：
1.負責物業(yè)服務中心的全面工作。
2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及設備設施運行維護保養(yǎng)等服務。
3.擬定年度工作（含財務預算）計劃，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營管理狀況負責。
4.負責制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施，指導物業(yè)服務中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5.對物業(yè)服務中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認真核實、區(qū)分責任，提出處理建議。
6.指導檢查物業(yè)服務中心的'清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。
7.負責與當?shù)卣嚓P部門、社區(qū)居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關系；
8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經(jīng)營思想和質(zhì)量方針，落實各項工作，及時協(xié)調(diào)各部門的工作關系，對員工進行培訓和教育，促進服務質(zhì)量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進行一次巡視，以便全面檢查服務工作質(zhì)量情況；對物業(yè)服務中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業(yè)務培訓指導和績效考核。
環(huán)境主管：
1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序，保質(zhì)保量，按時完成工作任務。
2.負責本部門公司質(zhì)量制度的貫徹和落實。
3.落實各項清潔衛(wèi)生，綠化工作，確保內(nèi)外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
4.負責保潔用品的領用、發(fā)放及采購計劃的編制。
5.負責對部門員工業(yè)務知識培訓和工作考核。
6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負責。
7.負責協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。
8.負責做好衛(wèi)生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。
9.負責落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務事宜。
10.完成管理處安排的其它任務。
安保主管
1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預算報告。
2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設施,增強全員的安全意識和法制觀念。
5.主動督促檢查各重點部位的工作;協(xié)調(diào)各崗位工作確保重點部位的安全。
6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。
7.負責完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正和報告。
8.負責制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。
9.適時完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執(zhí)行和演練落實。
10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。
11.及時督促檢查各部門對"誰主管,誰負責"責任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。
12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當值保安干部、領班例會。
13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門員工的思想工作,關心員工生活,提高業(yè)務水平。
16.完成上級交辦的其他任務
物業(yè)各部門人員及崗位工作職責
環(huán)境部：（保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）
綠化人員3人
嚴格按照相關規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園區(qū)綠化的觀賞性。
保潔人員12人（分三個崗位：園區(qū)內(nèi)4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人）：
每日清掃區(qū)域內(nèi)垃圾并維護好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生，垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內(nèi)地板隨時保持光亮，干凈。
安保部
安保人員21人（分3個崗位：值守門衛(wèi)6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）：
在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全；負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；負責執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時報管理處查處。
巡邏崗負責巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預防各類案件的發(fā)生；仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。
保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象，對車輛人進行引導與現(xiàn)場溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然。
維修部（2人，服務區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）
負責園區(qū)物業(yè)和配套設施設備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，檢查等工作。
辦公室（2人，文員、會計）
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統(tǒng)計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統(tǒng)計每月考勤并交財務做帳，留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時工作.
物業(yè)管理方案10
為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。
四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
（2）、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的.禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
《小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。
物業(yè)管理方案11
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導
xxx等。
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，xxx兼任辦公室主任。
主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構。
二、規(guī)劃與目標
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）x個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。
社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要
1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的'第一職責人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情景，進取協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情景進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不進取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案12
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的`房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
物業(yè)管理方案13
一、綜合管理
1、依據(jù)有關規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，各方權利義務明確。
2、從業(yè)人員按照有關規(guī)定取得相應的專業(yè)培訓合格證書。
3、物業(yè)服務方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業(yè)服務部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復印件、物業(yè)服務部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務標準、收費依據(jù)、收費標準。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務重要事項，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規(guī)定組織實施。
9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。
5、按照有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規(guī)定，進行運行、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現(xiàn)事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區(qū)共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養(yǎng)護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的'死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區(qū)內(nèi)的機動車輛憑證出入，臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協(xié)議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協(xié)議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
物業(yè)管理方案14
為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關通知》等文件精神，切實加強我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理，促進我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化、科學化、法制化，現(xiàn)結合我區(qū)工作的實際，特制訂本方案。
一、基本原則
按照市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法《市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法》相關規(guī)定，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。商務、工商、農(nóng)水、城管、衛(wèi)生、物價、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責，做好農(nóng)貿(mào)市場的監(jiān)督管理工作，并實行統(tǒng)一領導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。
二、組織機構工作職責
為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作，根據(jù)工作需要，特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作領導小組。
三、工作職責
各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。
（一）區(qū)商務局是農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)主管部門，負責依法制定行業(yè)規(guī)范，制定市級資金補助預算方案，擬定農(nóng)貿(mào)市場建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實施；推進行業(yè)組織建設、開展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。
（二）區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場日常監(jiān)督管理的主管部門，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；指導市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度，并監(jiān)督實施；審查確認經(jīng)營者的.主體資格，并對其交易行為進行監(jiān)督管理；依法查處交易活動中的違法行為，維護交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。
（三）區(qū)城管局負責整治農(nóng)貿(mào)市場周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營和亂搭亂建，對農(nóng)貿(mào)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督管理，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進行查處。
（四）區(qū)農(nóng)水局負責嚴格依法實行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準出制度，對農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進行監(jiān)督檢測，并依法進行監(jiān)督管理，查處有關違法行為。
（五）區(qū)物價局負責加強對農(nóng)貿(mào)市場明碼標價和不正當價格行為的監(jiān)督檢查，并依法查處有關違法行為。
（六）區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負責依照計量監(jiān)督管理的有關規(guī)定，對農(nóng)貿(mào)市場的計量進行監(jiān)督管理，依法查處有關違法行為。
（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責指導農(nóng)貿(mào)市場開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關違法行為。
四、工作要求
（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要高度重視，加強農(nóng)貿(mào)市場常態(tài)化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農(nóng)貿(mào)市場進行自糾自查，自行整改。同時，建立相關機制和考核辦法，于20xx年3月29日前將所建立的相關機制和考核辦法報送區(qū)商務局市場科。
（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場進行備案管理，要緊緊依靠市場管理方，借助、整合工商、農(nóng)水、衛(wèi)生、物價、城管、商務等相關職能部門的力量，加強對農(nóng)貿(mào)市場的有序監(jiān)管。同時，針對轄區(qū)內(nèi)的每一個農(nóng)貿(mào)市場，各相關部門要分別指派專人負責。
（三）根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進行一次總體考核，日常考核采取隨機暗訪的方式，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作進行暗訪，每季度后一個月開始對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場進行季度考核。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準備。
（四）在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的，將在全區(qū)通報批評；在市級檢查過程中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責任人追究問責。
物業(yè)管理方案15
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的.工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
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