關于物業管理實習報告

　　在人們越來越注重自身素養的今天，報告對我們來說并不陌生，報告包含標題、正文、結尾等。我們應當如何寫報告呢？以下是小編收集整理的關于物業管理實習報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

關于物業管理實習報告1

　　選擇通過參加自考來提高自己已經兩年了，在這兩年的時間里系統地學習了各種關于物業管理方面的知識的同時提高了自身的理論文化水平。在這即將畢業的時刻，為了能夠日后更好的從事物業行業，畢業前的實習就顯得必不可少了。這一次學校為我們安排了曲江春曉苑及南湖一號這兩個小區進行物業管理實習，在整個實習階段中，我在老師的指導下把在書本上學到的物業管理理論知識與日常實際工作中所出現正常的及突發事情相融合、對應，用實踐驗證理論探索物業管理工作的本質與規律。實習的時間雖然短暫，但是通過這一次的實習使我對物業管理工作有了更深層次的認識、了解。

　　一、實習單位的基本情況

　　曲江春曉苑位于城南區曲江新區雁南五路曲江水廠東側，由誠建物業承擔物業管理工作。西安誠建物業管理有限公司，簡稱“誠建物業”，誠建物業組建于20xx年初，注冊資金300萬元，物業管理三級資質。公司組建以來，本著“真誠服務，共建家園 ”的服務理念，實行嚴格的專業化管理。按照ISO9000國際質量體系運作，嚴格規范相關服務程序，公司質量目標是業主滿意率達到95%以上。公司現有員工120余人，管理人員中90%以上具有大專以上學歷及專業技術職稱。公司管理的物業有“曲江春曉苑”住宅小區，該小區為2A級住宅小區，占地面積147畝，總建筑面積約18。5萬平方米，總居住戶數1176戶，居住人數4200人。

　　南湖一號位于西安市曲江新區，雁南四路與芙蓉西路交匯處，其物業管理服務工作由南湖物業承擔。小區所處位置交通便利，出行方便。其周邊配套設施完善，與曲江遺址公園為鄰，地理環境優越，

　　環境優美。南湖一號小區住宅建筑面積192913平方米，擁有1008套單元房；商業區域面積約4872平方米；地下車庫約38294平方米，擁有1035個車位；綠化率為35%、建筑密度27%、容積率1。85其中包含4個人工湖。項目配套設施完善，設有會所、幼兒園、車庫、衛生所等；小區采用先進的供配電系統、數宇自控系統、消防安防系統及西子奧迪斯電梯等，充分滿足業主的生活需求，確保生活方便快捷、舒適安全。

　　二、實習內容

　　曲江春曉苑和南湖一號均屬于中高檔住宅小區，其物業管理服務工作也都秉承著嚴格管理和優質服務理念，為業主營造一個美好的家園。實習期間我主要從以下幾方面進行實習：

　　〈一〉安全護衛隊伍成了小區的一道亮麗的風景線：

　　管理處根據安全管理要求設置了監控崗、指揮崗、廣場崗、大門崗等各種保安崗位，并且崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時安全保衛。管理處建立并完善各項治安管理規章制度，對新招聘的保安員首先進行業務知識培訓，包括公司概況，小區的基本情況、職責、紀律、制度和各種突發事件的處理流程等，其次不斷的加強對員工業務知識培訓，軍事訓練，內務管理等，實行了半軍事化管理，從而增強保安員的工作責任心與整體素質，同時服務意識也得到了強化，安全保衛工作中，往往采取了人工防范與智能防范相結合，一般巡邏與重點防范相結合等工作方式，保證了小區的安全，在工作之余保安員還為業主提供了各種各樣的服務，大大的融恰了員工與業主之間的關系。

　　〈二〉嚴格的清潔消殺管理，確保了小區安寧：

　　管理處在小區內張帖了必要的清潔溫馨提示，提醒業主和用戶愛護環境，文明居住，也制定了保潔職責，紀律和規章制度，按工作量劃分區域，并設專員巡邏，發現問題及時處理，確保小區內的衛生整潔。在四害問題上，管理也設立專職人員和建立健全了管理制度，實行“一周一殺”，在昆蟲繁殖季節實行“一周二殺”，并在不同的方位、角度設立了滅蚊網，兩種方法同時使用，消滅四害保證了小區的安寧。

　　〈三〉注重物業管理的基礎工作——設備管理：

　　對于設備的管理，在實習中看到管理處已建立并完善設備管理制度，在日常管理中實行片區負責制，實行日常巡查，定期檢查（周檢、月檢、半年檢、年檢），保養，維修（小修、中修、大修），清潔等并記錄在案，發現問題及時解決。如消防設備、發電機等每月試運行一次，電梯半個月保養一次，并定期檢修，中共中央空調則定期清洗，檢查，化驗水質等，保證設備使用附合安全管理上的5S要求，并保證任何情況下設備的正常運轉。這為物業管理后面的管理工作打下了良好的基礎，也體現了管理處的專業與負責。

　　〈四〉運用讓業主滿意戰略，完善服務管理：

　　運用顧客完全滿意戰略，實施全方位質量管理時，應把握以下八大要點：（1）樹立“住戶需求”為中心的經營思想和理念。（2）培訓物業管理服務質量的意識。關鍵是實現觀念轉變。要使每位員工牢固地樹立“服務第一、質量第一”的意識，把顧客放在第一位，真誠以待。（3）提高內在服務質量從而提高外部服務水平。（4）采用服務質量承諾制度。包括：服務質量的保證、服務時限的保證、服務附加值的保證、服務滿意度的保證。（5）重視運用專業技能和專業知識，倡導以人為本的管理。（6）分級授權。授權對服務人員的工作態度和服務態度產生許多積極的影響，受權的員工對自己的工作更加滿意，會更熱情地為顧客服務，更迅速地做好服務工作。同時，員工有權決定最好的服務方法，提高了工作的自信心，更好地適應服務環境變化，更靈活地滿足顧客的需要。（7）建立與顧客為中心相應的專項服務組織，重視顧客意見，收集服務反饋信息，不斷創新。（8）智能化管理，加大物業管理的科技含量。

　　三、實習期間的收獲

　　通過這一次的實習我發現，業主對小區物業管理客戶服務是否滿意，這往往是業主投訴的最主要問題。物業管理屬于服務行業，所生產的是無形的服務產品，因此，客戶服務水平的'好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度，客戶服務質量的好壞直接影響到物業管理企業的經營效益。物業管理行業存在的客戶服務質量問題影響了物業管理企業的發展與社會和諧的建設，不斷改善企業自身存在的問題和提高資質水平有利于客戶服務質量水平的提高。隨著人民生活水平與文化素質的不斷提高，其消費觀念、維權意識也在發生著巨大的變化，享受優質的物業管理客戶服務已成為廣大業主的心聲。如何協調物業管理企業和業主的關系，提高物業管理企業的客戶服務質量，對于建設和諧社區乃至推動社會的和諧發展具有重要意義。

　　物業管理的客戶服務，簡單地說，就是指服務中所有與業主直接接觸的環節。我們要以客戶為導向，時刻站在客戶的角度，為客戶提供更加主動熱情、周到細致的服務，最終使客戶滿意，從而建立良好的客戶關系。其中以客戶為導向、提供客戶所需要的服務、使客戶滿意是三個關鍵的要素。

　　物業管理本身就是服務行業，客戶服務并不是物業管理日常工作之外的領域，但需要投入比以往更多的熱情和努力。通常所說建立客

　　戶服務體系，也是希望通過宣傳發動來進一步提高客戶服務意識；通過梳理流程來優化程序；通過試運行來檢驗效果；通過分析評估來改進提升。以前，行業內許多管理處更名為客戶服務中心或客戶服務部，但從實施效果上看，大多是以被動的形式在運作，即被動地接受信息、被動地等待客戶上門，而完善服務管理強調的是要主動與客戶溝通、主動提供服務、使客戶滿意。

　　開展客戶服務必須全員參與，部門協作才能收到良好的整體效果，客戶服務是一項長期的工作，就現階段而言，可以從以下五個方面入手逐漸展開：（1）強化客戶服務意識；（2）梳理優化服務流程；（3）完善基礎資料、認知客戶；（4）建立溝通渠道、主動溝通；（5）密切協作強化執行。

　　總之，物業服務要以客戶為導向，加強客戶服務意識，從發掘客戶需求入手，把握服務的關鍵點，在與客戶直接接觸的各個環節中，為客戶提供更加主動、貼心、細致、周到的服務，建立更為和諧、融洽的客戶關系，贏得客戶的支持。

　　四、結束實習后的體會

　　短暫的實習轉眼而過，回顧實習的過程中既有收獲的喜悅，也有遺憾，首先是通過實習加深了我對物業管理知識的了解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理有了更深層次的認識；其次由于時間的短暫讓我感到有些遺憾，因為這對物業管理的有些實際工作的認識僅僅停留在表面上，末能親身感受，所以也未能領會物業管理的精髓所在，雖然系統地學習了許多物業管理實踐中的問題，但是深入不夠，也僅僅存在理論知識上，在以后的工作中還需要加強。

關于物業管理實習報告2

　　今年7月20日開始，我在曲阜市龍虎小區物業進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

　　我所實習的海納物業管理有限公司，目前，該公司擁有員工近1500人，管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。偉柏花園是其所管轄的物業管理項目之一。市直第四生活小區由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。 回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

　　一。加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

　　嚴把員工招聘關。海納物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

　　做好員工的入職、在職培訓工作。海納物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。海納物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

　　二，重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

　　對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。當然，在物業管理中還存在著很多不完善，不健全的地方。比如說：

　�。�1）物業人員的形象不規范。（2）規章制度不健全。（3）物業管理工作宣傳不到位。（4）服務人員的人性化意識不強。（5）、物業經營收入單一，難以擺脫虧損的局面。

　　通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，我認為這些基本的問題已經成為物業走向品牌化、從分散型經營到集約化發展的制約因素。如何解決這些問題，規范物業項目的運作，樹立物業的品牌形象。通過近段時間的實習，提出自己的幾點建議和方法：

　　建立規范、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。（1）規范服務人員形象，加大企業宣傳力度。規范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規范要求我們的服務人員要持證上崗，統一著裝，佩帶明顯的標志，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由于在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。物業是一種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。（2）健全與物業有關的規范規章及各種檔案保持制度。完善的`規范規章可以規范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，有利于提升企業的外部形象。并要做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰激勵措施。（3）充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋梁。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，必要時要達成書面協議。 2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

　　短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓�？傊�，經過此次實踐，我得到了真正的切實的實踐經驗，綜合所學的理論知識，這將會為我走進并做好物業管理奠定了堅實的基礎。我會持續地理解和體會實習中所學到的知識，期望在未來的工作中把學到的理論知識和實踐經驗不斷的應用到實際工作中來，充分展示我的個人價值和人生價值，為實現自我的理想和光明的前程而努力。通過不斷的總結，不斷的提高，我有信心在未來的工作中更好的完成任務。

關于物業管理實習報告3

　　溫州銀廈物業管理有限公司是中國物業管理協會的會員單位、二級物業管理企業、溫州市物業十好企業、鹿城區第三產業重點企業，并獲得ISO9000質量管理體系認證，是溫州較早參與物業管理市場競爭的股份制企業。主要從事住宅、寫字樓、別墅的物業管理，提供清潔綠化、安全防衛、電梯及機電設備維修保養、室內裝潢、建筑材料批發、零售、水曖電、家用電器維修、家政服務等全天候的綜合管理服務。從1997年初創伊始，短短十年的時間里溫州銀廈物業管理有限公司以其卓越的管理風格和雄厚的企業實力，管理著23個小區及樓宇，簽約顧問小區6個，管理總面積達160多萬平方米。

　　該公司根據行業特點，依據市場競爭的需要，科學、合理地設臵了高效的管理機構。各管理處實行主任負責制模式，一個管理處就是一個相對獨立的運作系統，日常的管理分工細致、責任明確。公司從業人員已達400余人，其中，具有中級以上專業技術職稱的35人，初級管理人員70余人。其中管理處管理級以上的管理人員100%具有物業管理上崗資格證書。經十余年的市場打磨，溫州銀廈物業管理有限公司已發展成溫州市物業管理行業中一支專業化程度高，管理技能強，社會責任感強的優秀物業管理隊伍。

　　通過在該公司各處的實習，我對公司的情況有了初步的了解。在這一過程中，我不僅在物業管理工作中學到了具體的業務知識，而且更是豐富了所學的專業知識，使我對市場營銷學、管理學、組織行為學等學科所涉及的內容有了更加深刻的認識。

　　在實習期間，我深深感受到了溫州銀廈物業管理有限公司的優勢，以及它在溫州地區的影響力。而這種巨大優勢的成因源于兩個字——品牌。眾所周之，品牌能夠準確傳達出企業的屬性、利益、價值、文化、個性和用戶，使客戶保持對該產品或服務的忠誠和充分的信賴。所以品牌可以說是企業的一種無形資產，是企業贏得市場的一把利刃。又因為物業管理屬于一項新興產業，所以目前還不夠完善。它的社會地位也不是很高，加上物業管理的贏利微乎其微，致使很多同類企業都忽略了對自身品牌的創立。事實上，在物業管理市場逐步形成、市場競爭更加激烈的`今天，創名牌企業，建優秀PM小區，已成為我國大多數PM企業的管理目標和奮斗方向。而溫州銀廈物業管理有限公司無疑就是這類企業中的領跑者。

　　而從我這一個月的體會看來，物業管理公司創建他們自己的物業管理品牌有其必然性。一是滿足居民要求的需要。隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住、住得下，提高到住得好。而所謂住得好，不是單單局限于面積大、布局合理等“硬件”，更重要的是要有類似于良好的房屋管理的“軟件”來保證房屋及設備的正常運行、物業區內的良好的治安、整潔的環境等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，才能創造出一流的居住環境。另外，名牌物業管理將更多地受到消費者的青睞，不僅僅在于其表層的物業服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的肯定性的文化特征。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實現過程。也正是因為名牌物業管理所蘊含的高文化品味和高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘，不惜為之投資。二是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要。物業管理服務性的性質決定其目前的經營方針應該是“保本微利，服務社會”，更別說以牟取高額利潤為目的，所以現在

　　許多的物業管理企業均處于微利虧本的狀態�？墒菦]有資金，談何經營，談何服務？對比先進的物業管理企業，我們不難發現，規模越大、管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀的效益，為其生存提供了保障。三是信任與承諾。名牌企業、優秀物業管理小區表達著公司與業主之間的相互關系，是一種互利互惠、友好合作和相互信任的關系。優秀的物業管理產品就像商海中的燈塔，吸引著迷茫的、優柔寡斷的業主客戶。優秀的物業管理產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物業管理公司與業主之間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。四是對服務價值的最好詮釋。如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格提供優質的產品和服務，那么，市場就會認同于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，也是以所經營的品牌為紐帶的。品牌是承諾，亦是忠誠的象征。品牌表示物業管理企業給予業主以承諾。物業管理企業以履行承諾來維護自身品牌形象，作為對業主的奉獻。這樣，會反過來使業主覺得忠實一家物業管理企業是值得的、有利的。

　　既然已經擁有了較大的市場份額，溫州銀廈物業管理有限公司在行業內也立穩了腳步，可怎樣使企業在如此激烈的競爭中脫穎而出，隨即成了公司高層需要面對的新的課題。面對新的挑戰，公司又提出了另外兩個字——創新。物業管理服務內容包括常規性公共服務、針對性專項服務、委托性特約服務三大基本服務內容。從物業服務的內容上不難看出，物業管理服務是一種綜合性的服務，提供的不只是某一兩種服務，而是多層次的綜合服務。物業管理的創新服務有著廣泛的內涵和外延，其意義也就不言而喻了。

　　首先，只有服務創新，才能形成自己獨特的優勢。當前，物業管理行業正處一個探索和發展的階段，社會化、專業化、市場化的物業管理新體制還沒有普遍確立完善；物業管理市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經營、不規范競爭還普遍存在；多數企業的定位、理念和服務模式也都基本雷同，所以但凡做得好的企業都是有過創新服務，并能形成自己獨特的優勢的企業。其次，只有不斷創新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業主多元化和差異化的需求。物業管理的管理對象是物業，服務對象是業主，對物業的良好管理，是為了對業主的良好服務以及對這種服務的補充和延伸�？梢哉f物業管理是一切為了業主，這是物業管理服務的基本出發點和歸宿點。物業管理企業只有在持之以恒地提供優質服務，滿足業主基本需求的基礎上思變、思進、準確定位、不斷創新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業主多元化和差異化的需求。與此同時，我國物業管理行業的現狀也決定了其發展的方向和目標，應該是走出一條服務創新的道路。

　　通過我的親身經歷，我覺得溫州銀廈物業管理有限公司如果想將創新作為企業繼續發展的突破口，那么借鑒國外先進的理念和模式，培養知識型員工將是當務之急。國外成熟的物業管理經驗認為，知識型員工和普通員工都具備專業技術，區別在于處理解決問題的價值取向不同。知識型員工處理解決問題的價值取向永遠是雙贏、多贏、不傷害別人。比如說，接聽業主的電話，業主要找的同事不在。知識型員工的回答是：對不起某某不在座位上請您留言，我將轉告他給您回電話。而普通員工回答是：對不起某某不在，請您稍后再打來。并且，知識型員工考慮問題周全，辦事效率高。變通員工是“知而不行“，或需要上司的指派才行。而知識型員工在發生情況的時候，無論當班或下班都會主要去”行“。這不難看出他們對工作對公司的態度是不同的，知識型員工比

　　普通員工要有責任感。另外，知識型員工的”行“還體現在為業主服務的觀念上。比如說，面對業主提出的要求，甚至是苛刻、不合理的要求時，知識型員工都不會說“不行“這兩個字。因為“不行”不是我們服務人員該說的話，在我們的字典，沒有“不行”這兩個字，只有“怎樣才行”。

　　眾多成功企業的實踐表明：服務創新是企業賴以生存和發展的基礎。尤其在當今的巨變環境中，企業要在市場競爭中做出自己的特色，物業管理服務的根本是要使業主和用戶受益，為業主和用戶帶來方便、親近、快速、舒適、增值的“便利服務”、“輔助服務”或“新服務和新屬性”。所以中國物業管理服務的發展趨勢就是創新之路——堅持用創新性的優質服務、特色服務作為開拓市場的利刃，這樣才會使一個企業所向披靡，戰不不勝。

關于物業管理實習報告4

　　隨著國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該說也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路？作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

　　xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯系實際，我在xx市xx物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

　　一、調研對象的基本情況

　　xx市xx物業管理有限責任公司成立于XX年5月，位于錫城北門楊木橋小區xx內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。

　　近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的'認證工作，并已取得內部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住戶提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。

　　二、調研的目的和意義

　　“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一；另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二；物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

　　三、調研的方法和范圍

　　本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步了解。在調研期間，我主要采用了現場采訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別為xx、民豐西苑、綠洲花園。

關于物業管理實習報告5

　　一．實習內容概要

　　實習時間：20xx年12月至20xx年1月

　　實習地點：xxxx物業管理有限公司

　　實習項目簡介：

　　xxxx物業管理有限公司成立于19xx年8月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員工65多名。公司經營范圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。

　　公司成立幾年來，一直致力于以一流的管理、一流的服務、一流的信譽為公司方向，盡可能及時周到地為顧客提供優質的服務。在管物業——xx花園在xx市首家取得了“廣東省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲得了“xx市安全文明小區”、“廣州市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，于20xx年3月與廣州航海高等專科學校合作在xx花園設立了“物業管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、GB/T28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，為廣大客戶提供更加優質、高效、周到的服務。

　　二．實習工作報告

　　此次實習分三個階段進行：

　　第一階段：行政部

　　行政部是我實習的第一站，行政部是負責公司人力資源的管理，科學地做好勞動人事組織管理工作，充分發揮人力資源的效能，實現人力的擴大再生產和合理分配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的規章制度，協助公司領導協調各職能部門間的關系，保證公司日常辦公的正常開展；并負責公司對外的聯絡、對外宣傳和組織開展社區文化活動等事務；使公司所有在崗員工符合ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理體系運作的要求，并使員工了解符合管理體系要求的重要性的部門。

　　1．員工的招聘

　　各部門根據用工的需要，用《內部呈批報告》的形式向公司領導提出招人申請，行政部根據公司領導批準后的報告按部門崗位職責與任職條件，向外界招聘，前來應聘的人員填寫，行政部根據《應聘記錄表》的資料從中挑選符合要求的員工，以便錄用，并填寫《入職登記表》交行政部存檔（詳見流程圖）。

　　2．員工的培訓與教育

　　1）上崗培訓

　　新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓，培訓內容包括：

　　A．物業管理現狀及發展前景。

　　B．公司管理方針、本年度目標、指標和管理方案。

　　C．ISO9001，ISO14001，OHSAS18001基礎知識及公司管理體系文件。

　　D．相關的法律法規、公司規章和勞動人事政策等。

　　E．基本的服務知識，包括職業道德、行為規范、禮貌知識等。

　　F．工作崗位的具體作業要求及本崗位所涉及的環境因素、危險源的識別。

　　G．新員工所在工作崗位對環境、職業健康安全的基本處理知識講解。

　　2）培訓需求與年度培訓計劃

　　A．每年1月份各部門將上一年度考核提出培訓需求，行政部根據培訓需求和上級的要求制訂培訓計劃，報總經理批準后實施。

　　B．培訓計劃應陳述培訓的對象、培訓的目的、培訓的內容、培訓的時間等內容。

　　3）專題培訓

　　公司發展新的管理項目，或購買了新的設備、進行技術改造、準備開發新的管理方法時，由各主要負責部門組織，對有關人員進行專題培訓，以保證新制度、新方法、新技術設備的正常運行。

　　4）每次進行員工培訓，培訓的組織部門應作好《員工培訓記錄》，定期將《員工培訓記錄》交行政部存檔。

　　3．員工的考核

　　考核分為例行考核、轉正考核和培訓考核三種，具體如下：

　　A．例行考核

　　——行政部于每年6月份、12月份組織進行例行考核。

　　——考核前行政部應提前15天組織成立考核小組，制定考核方案，報總經理批準后實施。

　　——例行考核的內容應包括德、能、績、勤四個方面，考核方法應盡可能地量化。

　　——例行考核完畢，考核小組應對考核結果作分析總結，提出培訓需求，并對不合格員工按公司有關規定作出相應的處理。

　　B．轉正考核。在新員工試用期滿后，由該員工所在部門的主管領導對該員工該用期間的表現進行全面的考核，從而決定是否錄用�？己送戤呍摬块T主管領導應就員工的考核結果與試用期表現以《員工轉正考核報告》形式向總經理報告，經批準后該員工轉為正式員工。未通過轉正考核的員工由公司作出辭退處理。

　　B．培訓考核。行政部組織員工培訓后，應組織參加培訓人員進行考核，以檢驗參加培訓的員工是否掌握培訓的要求，將考核結果記錄在《員工培訓記錄》中相應欄目中，交行政部存檔并以此作為員工晉升、加薪的參考依據。

　　第二階段：工程維修

　　工程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住戶提供及時周到的物業設備等維修服務。

　　1．日常入戶維修

　　1）接報修

　　a、社區服務中心當值人員接到業主/住戶報修后，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答復處理時間。

　　b、特殊維修可預先聯系有關單位，根據具體情況答復維修時間。（如：電視電話報障）

　　c、較困難復雜的`維修要求72小時內完成（工作技術要求特殊的除外）；同時應向住戶解釋原因；

　　2）入戶維修

　　a、維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難復雜的維修要求72小時內完成（工作技術要求特殊的除外），同時應向住戶解釋原因；

　　b、入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好，說出自己的身份和目的；“您好；我是xx部門，來為您做xx項服務”。

　　c、維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明；

　　d、維修后要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好；

　　e、功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象；維修時應盡量滿足住戶要求。

　　3）供排水維修

　　a、更換水表

　　a）關上水前第一閥門，排空管內的殘余水后拆下水表，檢查水表的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格證的水表安裝上去；

　　b）安裝時注意水表的水流方向保持一致；

　　c）維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常；

　　d）維修人員要做好用戶新啟用水表的底數記錄。

　　b、水龍頭漏水

　　a）關閉戶內水閥閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；

　　b）根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭；

　　c）安裝完畢后，打開水閥門檢查新換水龍頭接口是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。c、更換角閥

　　a）關上戶內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換；

　　b）安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏；

　　c）安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。

　　d更換軟管

　　a）關閉軟管前閥門，拆下軟管，查看故障原因；

　　b）根據住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管；

　　c）安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲；

　　d）安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。

　　f、馬桶漏水維修

　　a）檢查漏水原因后，關上閥門根據情況進行維修；

　　b）軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位控制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲松動或膠圈損壞；

　　c）維修完后，打開水閥查看有無滲水現。

　　g、菜盆排水管漏水

　　a）檢查漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動；

　　b）安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水檢查。

　　h維修馬桶堵塞

　　檢查堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

　　i部分樓層停水

　　a）查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上；

　　b）市政或其他維修造成的停水應通知住戶，并作解釋。

　　4）供電維修

　　a更換電表

　　a）斷開電源拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

　　b）安裝結束后合閘后試電，保證住戶用電設備使用正常，電表轉動正常；

　　c）維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電表底數的記錄。

　　b維修開關

　　a）分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因；

　　b）好如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除；

　　c燈管、白熾燈的維修

　　a）斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

　　b）燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈管并更換同型號、同規格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明；

　　d、線路檢測

　　a）線路停電檢修應及時通知住戶；

　　b）住戶開關燒壞的處理見本章xx維修開關進行處理；

　　c）電表損壞的維修見本章xx更換電表辦法進行處理；

　　d）進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；

　　e）線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理；

　　f）當確認故障排除后方可送電。

　　5）門窗維修

　　a門鈴維修

　　a）無電情況時可更換新電池；

　　b）電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理；

　　c）因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。

　　b維修門窗

　　1）門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝；

　　2）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；

　　3）更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊跌下傷人。

　　c更換門鎖拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住戶更換新鎖；

　　d非一般性的維修

　　委托專業維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質量進行監督和跟蹤。

　　第三階段：清潔綠化部

　　清潔綠化部的主要任務是維持小區內公共場所、樓道的清潔衛生及小區內綠化帶的修剪等養護工作。

　　1．清潔綠化人員配置和培訓

　　1）行政部制定職務說明書，對崗位職責、人員的年齡、文化程度、工作經歷和能力作出明確規定；

　　2）清潔綠化部主管負責制定《清潔綠化部工作崗位安排》報社區服務中心主任審批，總經理批準后實施；

　　4）行政部會同清潔綠化主管負責新員工的入職培訓，培訓內容包括公司的管理目標、質量方針、組織架構、員工手冊、體系標準ISO9000、ISO14000、OHSAS18000；清潔綠化主管負責員工的崗位培訓，包括崗位技能、質量標準、工作手冊、注意事項，經考核合格后方可上崗試用；

　　5）清潔綠化主管制定《清潔綠化員工綜合考核標準》，經社區服務中心主任批準后實施，清潔綠化主管按標準要求定期或不定期的對各崗位員工進行考核，并記錄在《清潔綠化工作日記錄檢查表》中；

　　2．清潔綠化園林器械的管理和維護

　　1）清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于《設施清單》中；

　　2）清潔綠化主管制定《清潔園林器械操作規程》，報社區服務中心主任審批后實施；

　　3）清潔綠化工按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養；維修保養后填寫《設備維修保養記錄表》

　　4）清潔園林器械使用后，清潔綠化組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》；

　　3．農藥的管理和使用

　　1）清潔綠化主管制定《農藥使用標準與規程》，報社區服務中心主任審批后實施；

　　2）綠化工按標準使用噴施農藥，使用后記錄于《綠化養護工作日記表》中；

　　4．清潔綠化工作分派和巡視

　　1）清潔綠化工根據《清潔綠化部工作手冊》的規定實施綠化養護工作，并記錄于《綠化養護工作日記錄表》

　　2）清潔綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》；

　　3）清潔綠化主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，范圍外的問題填寫《業務聯系單》交由社區服務中心處理；

　　5．綠化養護方案的制定

　　1）清潔綠化主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施；

　　2）清潔綠化主管按標準配置清潔工，并制定綠化工作流程。

　　三、幾點體會

　　1、增長了知識和才干。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什么ISO9000、OHSAS18001及

　　ISO14001等體系認證，以前在學校就沒有接觸。

　　2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作為我們的品牌專業來建設。

　　四、我對物業管理行業的認識

　　物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔x些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

　　規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

　　如何規范物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面工作：

　　1、要樹立風險意識和規范發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

　　（1）明確物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確，只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

　�。�2）規范內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

　�。�3）購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

　　2、強化法律法規、行業規范教育培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。目前，由于行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識地組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

　　3、憲善物業管理法律體系，加大執法力度。全國性的物業管理條例可望今年內出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互沖突，用法制規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點：

　　（1）物業管理主管部門、政府其他職能部門如需物業管理企業配合政府職能部門的部分工作，應由政府部門出具委托并授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

　　（2）盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為。

　　（3）對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，以明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50％以上成員通過后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，等等。

　　4、規范物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物業主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規范雙方行為的制度。政府應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，并將引入法律化、規范化、科學化軌道，創造公平、公正、公開的物業管理競爭環境。

　　5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

關于物業管理實習報告6

　　應學校要求我于3 月13日來到深圳市XX管理處進行實習。深圳市XX公司創建于XX年，是首批榮獲國家一級物業管理資質的中國著名大型物業管理企業。萬廈XX管理處成立于20xx年4月，深圳市XX花園位于寶安區龍華鎮中心地段，占地面積18萬平方米，總建筑面積約40萬平方米，其中住宅面積34。8萬平方米，商業裙樓5。2萬平方米，地下架空層面積約3萬平方米。房屋總套數約3000套。共有住戶3555戶。20xx年4月26日接管。小區規劃成熟，交通便利、格調高雅，是以中國傳統園林為背景的大型生活社區。XX于20xx年獲得深圳市“園林式 花園式”小區稱號；管理處于2004年4月獲得深業集團“青年文明號”的光榮稱號；2004年6月獲得“市綠色社區”稱號。

　　在實習中通過管理處領導的講解，與管理處工作人員的交談，結合課本上的知識，使我對物業管理的實務有了更深的認識，對物業管理在現實中的狀況有了進一步的了解，并做總結如下。

　　感想一：早期介入、前期物業管理、物業的接管驗收對后續的小區管理工作有著至關重要的作用。

　　在與XX管理處的XX長交談中得知，在接盤后最讓其頭痛和刻骨銘心的一件事情就是曾經出現的幾百戶用戶房屋漏水的事件。當時，樓盤還在保修期內又不能動用本體維修基金而開發商又找各種借口進行推諉和回避，事件久拖不決，用戶的意見極大，管理處焦頭爛額。最后還是管理處通過積極主動的聯系，在社會上找到各家維修單位綜合評價出性價比最高的一個方案遞交給開發商，用真誠的態度打動了開發商，開發商才勉為其難的出資對漏水的房屋進行修復，最后才使這件事得到圓滿的解決。

　　由此，使我聯想到在教材《物業管理實務（上）》里提到的有關“物業管理前期介入”的章節。所謂“前期介入”是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主與使用人及物業管理的角度，就物業開發、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備。其積極作用為：１、完善物業的使用功能；２、改進、完善物業的具體設計；３、更好的監理施工質量；４、為竣工驗收和接管驗收打下基礎；５、便于日后對物業的管理�！霸缙诮槿搿睂儆谇捌诮槿氲囊环N方式，是指物業處在規劃設計階段，發展商聘請專業經驗豐富的物業管理公司做顧問，參與規劃設計，使設計在符合國家規范的前提下盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。在此階段物業管理公司的專業眼光及經驗能有效的彌補設計人員的不足，使設計趨于合理完善。“接管驗收”是指物業管理公司接交房地產開發商或業主委托管理的新建成或原有物業時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節，特別要注意以下事項：１、不放過任何一個細節，將這些細節問題逐一列明，要建設單位承諾在一定的限期內整改。這表明，在接管前物業有任何問題，應由開發商負責解決；２、在接管驗收設備方面，要調試驗收合格一項就移交一項，必須堅持合格一項就接管一項，未經調試合格驗收的不能簽字接管，不然，就要背著責任走；３、接管驗收一定要寫明接管的日期，這是劃清責任的界線。管理公司只對接管后的物業所產生的問題，如有在保質期內，非人為因素的問題仍由開發商或施工單位負責。

　　感想二：在金融危機、通貨膨脹、用工荒等諸多不利因素條件下如何留住人員、獲得利潤，是現時物業管理公司這種勞動密集型的服務性行業首先需要解決的問題。轉型已勢在必行了。

　　在與管理處的領導互動的過程中，有同學提出了這樣的問題：“現在人員流動量巨大，是每個物業公司都要面對的嚴峻問題，你們是如何應對的呢？”管理處領導先是分析了用工荒的形成原因，然后結合自己管理處的實際情況回答說：“一是提高員工的待遇、增加員工的福利，一是通過培訓向企業員工們灌輸企業文化使員工真正溶入到企業中，努力形成一種凝聚力、營造一種良好的氛圍，使員工產生歸屬感，愿意與公司共同進退，進而留住員工�！惫芾硖庮I導的講話獲得了同學們的熱烈掌聲。但是（總有一個但是，可惡的但是），問題又來了。緊接著就有同學發問：“這樣的話，管理成本就要相應的增加，而管理費卻并非想漲就漲，我們都知道物業管理行業是微利行業，那么如何在這樣矛盾的情況下，使企業正常運轉呢？”回答：“實行一業為主，多種經營的模式，而且從現在的經營情況來看，效果還是不錯的�！被�動之后，在我與馬部長的交談中，我也提到了這個問題，馬部長也說：“從現在的情況看，還是不成問題的。但這也不是長久之計，隨著成本的不斷上漲，利潤的'空間不斷被壓縮，未來的前景并不樂觀�！�

　　談話雖然結束了，但是我的思考卻并沒有隨著談話的結束而結束。如何才能解決成本上漲、利潤減少的矛盾，這是每一個物業人都在思考的問題。我想：首先，在堅持“一業為主，多種經營”的同時，還應順應時代的潮流，響應國家的號召，對所管物業從“節能減排”的方面壓低成本。住宅小區的物業管理本來就是保本微利型的，所以如何壓低成本，就成了保證微利的重要選擇。而“節能減排”不但響應了國家的號召、順應了時代的潮流，還能減少企業的開支，可謂一舉兩得。企業有必要通過自身科學的經營管理，盡可能擺脫微利的先天行業特性。而通過節能減排，降低成本，提升效益，是擺脫微利的一種有效途徑。其次，當所有的物業管理企業都面臨著同樣的問題的時候，這是不是就意味著這個行業已經發展到了瓶頸，是時候應該進行轉型或者說應該進行突破創新了呢？是否應該從勞動密集型的服務行業轉向為知識型、信息化、智能化的服務型產業了呢？在這立面萬廈走在了行業的前面，成立了各種專業的專項服務公司，利用自己的技術優勢開展各種咨詢服務、顧問服務和培訓服務，通過多種途徑為企業進行創收，取得了很好的經濟效益。為行業里其它企業的發展起到了很好的帶頭示范作用。

　　感想三：物業管理企業的風險防范意識應隨著人們法律意識的不斷增進而不斷的加強，并能合理有效的規避風險，進行自我保護。

　　就在我們實習的前兩天，也就是3月11日，日本發生了里氏9級地震和海嘯災難，對日本的各個方面都造成了非常嚴重的破壞，在隨后的幾天里災難的消息更是不斷的發出。日本是一個災難頻發的國家，在應對各種自然災害方面有著悠久的歷史，無論是建筑物的質量還是國民的素質都可以說是很優秀的，但是在這次日本史無前例的災難面前仍然顯得是那么的無奈。由此，我想到要是同樣的災難發生在中國的話，那后果真的是不堪設想。進而，想到要是近似滅頂的災難發生在了我們的物業管理企業身上，我們的物業管理企業還能全身而退嗎以及災難發生后我們的物業管理企業是否真的有一套切實可行的應急預案來保證廣大業主和住、用戶的生命財產安全？在我們參觀XX小區的時候，發現有的房屋外墻存在脫落的現象，一旦有業主或車輛被砸中，對物業公司來說又將是一件非常棘手的麻煩事情。隨著業主的法律意識和維權意識的不斷加強，物業管理企業要面對的風險越來越多也越來越大。這就需要我們的物業公司充分樹立足夠的風險管理意識，不要當事情發生了，損失釀成了之后才開始重視。面對可能出現的風

　　險應當進行科學的預測，通過經驗的積累把握風險的規律性，并做出不同的應急預案。適當引入市場化的風險分擔機制，將風險的危害轉移出去，比如為其接管的物業共用部位及共用設施設備購買保險，若發生樓宇外墻墻皮脫落擊傷行人或砸壞車輛等意外，由保險公司承擔相應賠償責任。

　　以上便是我這次實習過程中的一些所感所想，鑒于本人才疏學淺、眼界有限，不便之處敬請有識之士批評指正，本人定當虛心改正。

關于物業管理實習報告7

　　今年一月十八日下午開始，我在美佳物業偉柏花園進行了物業管理實習工作，實習報告—物業管理。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

　　我所實習的美佳物業管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。偉柏花園是其所管轄的物業管理項目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

　　回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

　　一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

　　嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

　　做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，創業實習《實習報告—物業管理》。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

　　從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

　　二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

　　在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的`奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

　　三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

　　美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在20xx年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

　　四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

　　對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

　　五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

　　管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

關于物業管理實習報告8

　　實習地點：xx美麗灣

　　實習時間：20xx—8—15——20xx—9—21

　　實習指導人：劉xx

　　20xx年八月十五日至九月二十一日，本人在xx丹田物業管理有限公司負責管理的美麗灣花園管理處實習，實習期間：由該管理處的主任劉xx先生帶領并指導我開展為期一個月的實習工作。在實習前，劉主任概要介紹了物業管理工作的方方面面具體細微工作，并著重指導我從事房屋設施設備管理和綠化管理實習工作。在這一過程中，我學到了物業管理工作中具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在學習和工作過程中，加深了對物業管理工作的認識：物業的附屬配套設施與設備是物業不可缺少的重要組成部分，配套了完善的、先進的各種輔助設施和設備，可以滿足住宅小區內人們生活水平的提高和滿足了人們的各種不同的需要；而物業的綠化管理，又可以美化環境，為業主、使用人創造清新優美的生活、工作環境。

　　一、設備設施管理

　　住宅小區的設備設施主要由：給排水系統、燃氣系統、空調通風系統、消防系統、電氣工程設備系統、智能化樓宇的技術設備系統、電話通信設備等構成。

　　首先要對以上設備的`基礎資料進行管理，建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。如設備在接管后，相應的原始資料有驗收文件，包括驗收記錄、測試記錄、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明書等；管理處還建立了設備卡片，記錄了有關設備的各項明細資料，如房屋設備類別、編號、名稱、規格、附屬物所在的地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修次數和日期、報廢清理情況等等。重要設備維修資料檔案管理。包括：

　　（1）報修單。對小區內的防盜設施、對講機、閉路電視、電梯、管理處的各種電器設備等，每次維修填寫的報修單，月底都要統計記錄一次，直到一季度后還要裝訂，然后放在物業維修管理部門負責保管以備存查。

　　（2）運行記錄。值班人員都要在當班過程中，填寫設備的運行情況，如電梯的運行情況，每月一冊，每一個月統計一次，到年底裝訂，最后還要交由物業管理企業設備運行部門保管好，以備存查。

　　（3）技術革新資料。設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，有設備管理部門匯總存查。

　　其次，要對房屋設備的運行管理。房屋設備運行管理的主要內容是：建立合理運行制度和運行操作規定、安全操作規程等運行要求和標準，及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和服務的制度等。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對用戶進行安全教育，向住用戶宣傳一些危險設備（如電梯）的安全使用知識。

　　再次，房屋設備的維修管理。根據設備性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養護和維修、更新。如通信設備，在實習過程中就接觸了通信設備的維修管理。發現通信設備出現了問題，便迅速聯系電信局派人進行維修，以便盡快恢復正常通信，方便住戶的生活工作。維修完畢還要對出現的問題進行記錄，保存資料，以備存查。

　　對于物業的設施設備管理，丹田物業公司對其管理得非常好。其過硬的專業技術與優秀服務意識，使得大多數業主都感到滿意。如工程當班員工在接到故障投訴后能在10分鐘之內到達現場，屬一般故障立即排除，復雜的故障立即向領導匯報，由領導組織力量排除。使住戶的問題能得到及時的解決。

　　二、綠化管理

　　丹田物業也十分重視物業的綠化管理。物業環境綠化養護管理是一項經常性的工作，寶源物業管理公司根據所管物業的類型、規模和綠化管理要求，做到合理組織人力、制定相應的工作計劃，責任落實，管理到位，保證綠化工作的正常開展和物業環境綠意盎然。寶源物業公司設置了綠化部，下面有養護組、花圃組。養護組負責對小區內的綠地、樹木、花草等所有綠化進行養護和培育，做好對損壞花木、踐踏草坪者的勸阻教育和處罰工作；妥善保管、使用好各種器具、肥料和藥品�；ㄆ越M負責培育各種花卉苗木，定時對花圃進行修剪和護理，而服務組人員，負責種花、插花、養花、擺花，并不斷學習、提高花飾技藝，收集花卉苗圃市場行情，做好相關工作。

　　在實習中，接觸了對綠化的灌水與排水，合理灌溉，保證植物的正常生長；對綠化進行施肥，利用化學肥料，如氮肥、磷肥、鉀肥等，適當、合理施肥，使得植物生長茂盛，讓人仿佛置身于綠色的海洋之中；對植物還要進行除草和修剪整形，一來可以減少養份的損失，二來可以美化小區，突出小區管理的特色。

　　通過一個多月的實習，我從理論聯系實際的角度著眼，我對管理處的工作提出一些建議都得到劉主任的認同。而且我本人從理論過渡到指導實踐，又從實踐上升到總結理論，對物業管理行業的認識有了一次飛躍。

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