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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響因素
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響因素【1】
摘要：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱、國(guó)家稅收的主要來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展備受關(guān)注。
本文運(yùn)用主成分分析對(duì)房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)使用SPSS軟件計(jì)算和分析，對(duì)所選取的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析并排名，得出分析判斷結(jié)論。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) SPSS;主成分分析
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系相對(duì)完備，但在衡量財(cái)務(wù)狀況時(shí)仍有一些不足，如指標(biāo)多、體系復(fù)雜等。
本文對(duì)21家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主成分分析，提取影響財(cái)務(wù)狀況的主要因素，并對(duì)其進(jìn)行分析，以期更直觀的說(shuō)明影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的因素。
一、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取和樣本來(lái)源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)組成本文的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)矩陣。
分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率;X2：總資產(chǎn)報(bào)酬率;X3：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率;X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;X6：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;X7：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率;X8：運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。
其中X1、X2反應(yīng)的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，X3反映資產(chǎn)的成長(zhǎng)性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來(lái)源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。(見表1)
二、影響財(cái)務(wù)狀況因素的主成分分析
(一)用SPSS進(jìn)行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過(guò)檢查KMO及Bartlett球星檢驗(yàn)值得出，應(yīng)拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財(cái)務(wù)指標(biāo)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個(gè)單位矩陣，可以進(jìn)行因素分析。
而KMO=0628也大于06，同樣說(shuō)明了各指標(biāo)之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對(duì)8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析本文確定了三個(gè)主因素，累計(jì)貢獻(xiàn)率為7387%，這三個(gè)主因素可較好地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況。(見表2)
將計(jì)算得出的前三個(gè)主成分以其對(duì)應(yīng)得貢獻(xiàn)率為權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的綜合評(píng)分并進(jìn)行排名，其排名順序?yàn)閺V宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、魯商置業(yè)、陽(yáng)光股份、萬(wàn)科A、天保基建、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實(shí)證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)21家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了整體分析并得分評(píng)價(jià)。
通過(guò)實(shí)證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。
筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進(jìn)行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時(shí)，應(yīng)考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進(jìn)行投資。
運(yùn)用SPSS主成分分析法評(píng)價(jià)公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財(cái)務(wù)面貌。
因?yàn)榇嬖跇颖具x擇的數(shù)量和財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。
參考文獻(xiàn)：
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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況【2】
摘 要： 財(cái)務(wù)狀況是指一定時(shí)期的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)上的資金籌集與資金運(yùn)用狀況，它是企業(yè)一定期間內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程及其結(jié)果的綜合反映。
目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是卻在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中處于日漸低迷的狀態(tài)。
對(duì)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了深度剖析，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量以及資本結(jié)構(gòu)、償債能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比分析，揭示了保利地產(chǎn)所存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題，結(jié)合國(guó)家宏觀政策的指導(dǎo)，提出解決問(wèn)題的相應(yīng)方案，確保保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中取得領(lǐng)先地位。
關(guān)鍵詞： 保利地產(chǎn);財(cái)務(wù)狀況分析; 財(cái)務(wù)指標(biāo)
財(cái)務(wù)狀況分析的目的主要在于考察和了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)資金循環(huán)，保證經(jīng)營(yíng)的順利發(fā)展，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料的分析，能夠準(zhǔn)確說(shuō)明企業(yè)的業(yè)績(jī)狀況，指出存在的問(wèn)題以及產(chǎn)生的原因。
房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其特點(diǎn)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)。
2008至2012年，中國(guó)發(fā)生了很多影響該行業(yè)的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奧運(yùn)會(huì)”、“金融危機(jī)”和“限購(gòu)令”等，本文通過(guò)對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表的深度分析，揭示房地產(chǎn)業(yè)的潛力與危機(jī)，并探討大事件對(duì)上市公司財(cái)務(wù)狀況的相關(guān)影響。
1 我國(guó)房地產(chǎn)和保利企業(yè)股份有限公司概況
1.1 宏觀環(huán)境
房地產(chǎn)宏觀環(huán)境是指影響房地產(chǎn)交易行為的社會(huì)活動(dòng)力量，包括政治因素，經(jīng)濟(jì)因素，人口因素等。
政治因素的影響主要體現(xiàn)于國(guó)內(nèi)的政局狀態(tài)，狀況穩(wěn)定時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)就處于良性狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升，反之，其價(jià)格則下降。
消費(fèi)，儲(chǔ)蓄，投資水平等經(jīng)濟(jì)原因使得人們對(duì)住房，寫字樓，娛樂(lè)設(shè)施的需求增加，從而引起房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。
人口對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是密不可分的。
當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。
人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，都成為引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素。
1.2 保利概況
1992年，經(jīng)國(guó)務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國(guó)保利集團(tuán)公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上組建，1999年3月，中國(guó)保利集團(tuán)公司由軍隊(duì)劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)管理，成為國(guó)有重要骨干企業(yè)。
2003年，由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行出資人職責(zé)。
2010年，中國(guó)新時(shí)代控股(集團(tuán))公司涉軍業(yè)務(wù)并入中國(guó)保利集團(tuán)公司。
1992年9月14日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，成立時(shí)注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元。
1997年9月，保利南方對(duì)本公司進(jìn)行增資，增資后注冊(cè)資本為6000萬(wàn)元。
2002年8月22日，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。
2006年3月，公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司”。
2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。
自2007年1月起，公司選入“上證50”、“上證80”、“滬深300”、“中證100”和“上證治理”5個(gè)指數(shù)樣股本。
2 保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析
下面通過(guò)來(lái)自于保利集團(tuán)和萬(wàn)科的年報(bào)中的相應(yīng)數(shù)據(jù)(2008年到2011年9月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù))進(jìn)行分析。
2.1 保利地產(chǎn)資產(chǎn)分析
表1列出了保利地產(chǎn)2008年～2011年9月期間的資產(chǎn)狀況，全面包含了企業(yè)的各類資產(chǎn)。
由表1可以看到，保利企業(yè)的存貨額保持較高的增長(zhǎng)，2008年投資收益不理想，可能是受到亞洲“金融危機(jī)”的沖擊。
2009年，公司減慢存貨擴(kuò)張速度，抓住市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模跨越式增長(zhǎng)，大幅提升了整體盈利水平，進(jìn)一步增強(qiáng)了短期債償能力，并逐步取得費(fèi)用預(yù)算控制的規(guī)模化效應(yīng)。
2010 年末，公司總資產(chǎn)達(dá)1，523.28 億元，較上年末增長(zhǎng)69.57%。
2010年末存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)到80.92%，流動(dòng)資產(chǎn)占96.29%，無(wú)長(zhǎng)期沉淀資產(chǎn)。
其他應(yīng)收款大幅度增加，表明向其他企業(yè)投入的款項(xiàng)有所增加。
從2011年1-9月數(shù)據(jù)分析，應(yīng)收賬款大幅度增長(zhǎng)表明企業(yè)以前的流動(dòng)資金逐步回籠。
2.2 保利地產(chǎn)負(fù)債分析
表2列出了保利地產(chǎn)與表1同期的企業(yè)負(fù)債狀況。
從表2中可以看到：保利企業(yè)的負(fù)債額也處于增長(zhǎng)狀態(tài)。
預(yù)收賬款的數(shù)額每年占總資產(chǎn)數(shù)額的20%以上，占總負(fù)債的25%以上。
預(yù)收賬款的增長(zhǎng)說(shuō)明企業(yè)仍在擴(kuò)大銷售規(guī)模。
2008年的“金融危機(jī)”，“512地震”使當(dāng)年的銷售狀況受到影響，流動(dòng)比率有所下降。
截止2011年9月，公司資產(chǎn)負(fù)債率為80.73%，較上年度末有所提高;預(yù)收賬款余額為795.06億元，占總負(fù)債的50.28%;剔除不需要實(shí)際償還的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際負(fù)債水平相對(duì)較低。
2.3 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析
首先將同一時(shí)期保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金數(shù)據(jù)制成圖1和表3。
從表3中可以看到，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)，可以推定公司本期的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題，這一期間公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金大于支出，現(xiàn)金處于流入不敷出的狀態(tài)。
比較三年的銷售情況，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流一直保持快速的流出狀態(tài)，原因是企業(yè)加大了各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，銷售的資金回籠周期長(zhǎng)，短時(shí)期將持續(xù)為負(fù)值。
其次，將同時(shí)期企業(yè)投資活動(dòng)現(xiàn)金流也制作成圖表，如圖2和表4。
可以從上述圖表中看到：企業(yè)的現(xiàn)金流逐年遞增，表明企業(yè)長(zhǎng)期通過(guò)投資來(lái)控制土地項(xiàng)目，每年的投資增幅都在300%以上，預(yù)計(jì)2011年末投資額會(huì)相對(duì)有所下降。
最后，將同時(shí)期企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流制作成圖表，如圖3和表5所示。
從表5中可以看到保利每年都在不斷籌資之中，對(duì)銀行的借款數(shù)額和市場(chǎng)融資金額逐年遞增。
2.4 保利與萬(wàn)科的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比分析
為了得到更好的比較分析，下面選取了“保利”和房地產(chǎn)龍頭老大“萬(wàn)科”地產(chǎn)的部分財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。
(下列各數(shù)據(jù)都通過(guò)東方財(cái)富網(wǎng)列示的報(bào)表數(shù)據(jù)得來(lái)) 2.4.1 企業(yè)盈利能力分析
分析：由上表可知，保利和萬(wàn)科每季度的總資產(chǎn)利潤(rùn)率相差不大，2008年以后受到金融危機(jī)影響總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率大幅下降。
2.4.2 企業(yè)償債能力和資本結(jié)構(gòu)分析
分析：和萬(wàn)科相比，保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率不穩(wěn)定，2009年達(dá)到高峰，表示流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，流動(dòng)負(fù)債的償還能力較強(qiáng)。
10年存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比率為75.89%，略高于同行業(yè)平均水平71.14%，可見流動(dòng)資產(chǎn)缺乏有效管理，償債能力受到不利影響。
2.4.3 資產(chǎn)負(fù)債率
分析：保利地產(chǎn)和萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)都比較大，特別是去年上半年公司的資產(chǎn)負(fù)債率突破了80%，但是從資產(chǎn)負(fù)債表指標(biāo)來(lái)看，顯示保利的預(yù)收賬款和長(zhǎng)期負(fù)債維持較高水平，所以償債能力相對(duì)來(lái)說(shuō)得到了保護(hù)。
從積極的角度來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率偏低表明公司的財(cái)務(wù)成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，償債能力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。
但從消極的角度來(lái)看，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)于謹(jǐn)慎，不能有效的利用財(cái)務(wù)杠桿帶來(lái)的作用，同時(shí)我們也可以做出這樣的猜測(cè)，企業(yè)也許在融資上遭遇困境。
2.4.4 企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析
分析：保利地產(chǎn)一直努力提高存貨周轉(zhuǎn)率，而存貨周轉(zhuǎn)率提升不大的原因是因?yàn)榇尕浀挠囝~持續(xù)增長(zhǎng)，銷售情況卻達(dá)不到預(yù)期增長(zhǎng)速度。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金占用量大，周轉(zhuǎn)速度慢，而保利地產(chǎn)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比率高于同行業(yè)，勢(shì)必嚴(yán)重影響了保利企業(yè)的償債能力。
3 結(jié)束語(yǔ)
3.1 保利企業(yè)存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題
隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)整頓和市場(chǎng)環(huán)境等外部因素的不確定性顯著提升，加劇了公司發(fā)展中面臨的困難和挑戰(zhàn)：一方面，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控影響下，反復(fù)的波動(dòng)將成常態(tài)，加大了公司準(zhǔn)確把握經(jīng)營(yíng)節(jié)奏、實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的難度;另一方面，土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，增加了企業(yè)合理安排經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、保持可持續(xù)發(fā)展的難度，通過(guò)對(duì)比保利地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)以下問(wèn)題：
(1)從2008年開始保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率指標(biāo)一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這樣不利于企業(yè)進(jìn)行債務(wù)規(guī)劃，結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率的持續(xù)走低可以得知，該企業(yè)的償債能力會(huì)受到長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，短期償債能力較弱。
(2)保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)能力較差，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率高于同期行業(yè)平均水平，周轉(zhuǎn)過(guò)慢也會(huì)嚴(yán)重影響償債能力，同時(shí)說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)缺乏有效管理。
(3)現(xiàn)金流凈額持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，維持保利現(xiàn)金流入量主要為籌資的現(xiàn)金凈流量，而且主要是短期借款。
所以要求企業(yè)不斷地籌措資金周轉(zhuǎn)。
限購(gòu)令出臺(tái)使資金回籠速度減慢，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)資金出現(xiàn)匱乏，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(4)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率比率較大。
一方面控制負(fù)債所占比率，同時(shí)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)乃是當(dāng)務(wù)之急。
(5)貨幣資金的不足很難讓企業(yè)度過(guò)財(cái)務(wù)危機(jī)，10年的貨幣資金較上一年呈下降狀態(tài)，預(yù)計(jì)11年貨幣資金應(yīng)該維持相對(duì)平衡，但是依然很難滿足企業(yè)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金流量的需求。
3.2 對(duì)保利財(cái)務(wù)方面提出的建議
(1)抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)期，擴(kuò)大銷售規(guī)模，加大賬款回收，預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)拓展融資渠道，有效吸引投資，從而加快發(fā)展步伐，提高資金回籠速度。
(3)充分發(fā)揮銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元融資優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品和區(qū)域結(jié)構(gòu)。
(4)增加長(zhǎng)期貸款來(lái)替代到期的短期貸款，降低還款的風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化負(fù)債的結(jié)構(gòu)，減少短期還款的壓力，做好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。
(5)努力降低資產(chǎn)負(fù)債水平，提高速動(dòng)資金比率，確保公司財(cái)務(wù)安全。
(6)把握市場(chǎng)機(jī)遇，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高資源利用效率，保障企業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)。
(7)加強(qiáng)品牌塑造，重視社會(huì)效益。
繼續(xù)堅(jiān)持以普通住宅開發(fā)為主，進(jìn)一步提高中小戶型比例和產(chǎn)品性價(jià)比，搶占剛需市場(chǎng)，擴(kuò)大銷售規(guī)模。
(8)積極提升物業(yè)管理整合力度，同時(shí)大力推進(jìn)專業(yè)公司發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)主業(yè)做大做強(qiáng)。
(9)強(qiáng)化內(nèi)部控制，提高管理水平。
針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)和主要風(fēng)險(xiǎn)，以完善內(nèi)控制度為重點(diǎn)目標(biāo)，以信息化管理為輔助手段，進(jìn)一步提高精細(xì)化管理水平。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素影響過(guò)程【3】
摘要：本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素的基礎(chǔ)上，從資金的角度，剖析這一系列的沖擊因素對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響過(guò)程，并得出結(jié)論認(rèn)為引發(fā)因素只是誘因，最終能否發(fā)展成為財(cái)務(wù)危機(jī)要視情況而定。
關(guān)鍵詞：資金視角 房地產(chǎn)業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 引發(fā)因素
一、引言
盡管房地產(chǎn)業(yè)被普遍認(rèn)為是暴利行業(yè)，但事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非一番風(fēng)順。
在“2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及如何促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的專家論壇”上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松說(shuō)：“1997年我國(guó)取消了福利分房制度，在隨后的幾年內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)就如雨后春筍一般出現(xiàn)，由開始的一萬(wàn)家、兩萬(wàn)家發(fā)展到了去年的五萬(wàn)家，其中一半以上的房地產(chǎn)公司年齡不超過(guò)五年。
”由于行業(yè)的瘋狂發(fā)展，樓市蘊(yùn)含著大量的泡沫，近年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，自2010年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了“國(guó)十條”和“國(guó)五條”來(lái)試圖為“過(guò)熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
在降溫的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境惡化，在面對(duì)不利的環(huán)境變化時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)。
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，有著其特殊的行業(yè)特點(diǎn)，尤其是資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的一些引發(fā)因素進(jìn)行分析具有重要意義，本文對(duì)此探討，并從資金管理的視角，對(duì)這一系列的引發(fā)因素影響過(guò)程加以分析，以期能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有所幫助。
二、財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素分析
從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金密集度高、開發(fā)周期長(zhǎng)、區(qū)域差異大、受宏觀環(huán)境影響大、產(chǎn)業(yè)波及面廣等特點(diǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，會(huì)遇到各種內(nèi)外部不利因素的影響，如果企業(yè)不能有效的應(yīng)對(duì)，就可能引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。
引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響因素主要有：
(一)外部因素
1.金融環(huán)境。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量龐大，房地產(chǎn)業(yè)是“不是金融業(yè)的金融業(yè)”。
在我國(guó)現(xiàn)有金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是依靠銀行貸款，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率明顯偏高，基本都保持在70%左右，個(gè)別資金狀況不好的企業(yè)甚至達(dá)到90%以上。
每年償還銀行的本金和利息是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要的資金支出項(xiàng)，一旦金融環(huán)境變得不好，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的現(xiàn)金流，一部分資金比較緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。
2.土地環(huán)境。
眾所周知土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。
自從我國(guó)實(shí)行土地使用制度改革以來(lái)，土地的價(jià)格一直在飆升。
房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地出讓金在企業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)成本中占了相大比重。
近年來(lái)，這個(gè)比重已經(jīng)升到30%-40%左右，因此，土地市場(chǎng)的各種變動(dòng)，直接影響到企業(yè)開發(fā)成本的大小。
同時(shí)，國(guó)家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積土地特別規(guī)定：閑置超過(guò)一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)。
由于土地的高價(jià)值，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)存過(guò)多，一定會(huì)占用企業(yè)大量資金，影響企業(yè)資金鏈的健康，而土地儲(chǔ)備少了，可能會(huì)面臨喪失市場(chǎng)機(jī)遇，影響企業(yè)的發(fā)展的狀況，所以國(guó)家的土地政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)買的計(jì)劃進(jìn)而影響企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)狀況。
3.稅收政策。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及其他的一些地方性稅種。
目前稅費(fèi)已經(jīng)占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%左右，國(guó)家或地方政府調(diào)節(jié)這些稅費(fèi)會(huì)使商品房的成本發(fā)生變動(dòng)。
另外如果對(duì)房產(chǎn)征收物業(yè)稅，可能會(huì)影響對(duì)大戶型樓房的銷售。
(二)外部銷售環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)主要受到房?jī)r(jià)的波動(dòng)、限購(gòu)政策和預(yù)售政策這三個(gè)外部銷售環(huán)境的影響。
像所有商品一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格變化受到房地產(chǎn)的供求關(guān)系的影響。
由于房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重依賴于土地供給，而土地有明顯的區(qū)域性和固定性，每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)差異很大，波動(dòng)情況也不一致。
為防止房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生過(guò)多泡沫，抑制國(guó)內(nèi)一些一二線城市的房?jī)r(jià)暴漲，國(guó)家會(huì)采取一些限購(gòu)的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，以達(dá)到供需對(duì)等的平衡點(diǎn)。
商品限購(gòu)政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)失靈狀態(tài)下的政府挽救之策。
比如僅2011年一年有超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)影響房地產(chǎn)的銷量，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流變得困難。
預(yù)售一直都是房地產(chǎn)商快速回流資金的一個(gè)法寶，但是房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。
因此有關(guān)預(yù)售的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的資金回流產(chǎn)生明顯的影響。
我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
預(yù)售政策的收緊和嚴(yán)格化，也將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售和資金回流情況。
(三)內(nèi)部因素
1.投資決策。
由于前幾年房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率，使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)忽視企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)發(fā)展的周期性，對(duì)未來(lái)困難估計(jì)不足。
在沒(méi)有細(xì)致分析項(xiàng)目所處的環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況及消費(fèi)者的購(gòu)買力等前提下，就盲目進(jìn)行投資，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目占用資金比較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)在高利潤(rùn)的趨勢(shì)下，不顧企業(yè)的能力，瘋狂的進(jìn)行擴(kuò)張，同時(shí)開發(fā)很多項(xiàng)目，這個(gè)過(guò)程就會(huì)占用大量資金，企業(yè)資金鏈緊張，在遇到不利的外部環(huán)境時(shí)，應(yīng)對(duì)能力變得很弱。
因此盲目的項(xiàng)目開發(fā)常常是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的關(guān)鍵因素。
2.營(yíng)運(yùn)問(wèn)題。
營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)由于管理、決策上的失誤所導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)收益的不確定性。
由于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的問(wèn)題多，項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，資金需求大，因此如果對(duì)項(xiàng)目成本、工程成本控制不利，內(nèi)部各部門無(wú)法協(xié)調(diào)溝通，無(wú)法合理安排工程進(jìn)度等，都會(huì)造成成本或者費(fèi)用的增加，或者造成項(xiàng)目不能按預(yù)期完工，最終都會(huì)降低企業(yè)盈利能力。
再者，在建造過(guò)程中如果質(zhì)量控制沒(méi)有做好，項(xiàng)目的不合格也會(huì)給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不良影響。
同時(shí)企業(yè)在產(chǎn)品銷售政策、貨款回收、信用政策等方面管理不善，也可能會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。
三、企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素影響過(guò)程分析
引發(fā)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的因素有很多，這些不利因素的發(fā)生會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生沖擊。
本文從資金的角度，分析這些沖擊對(duì)企業(yè)的可能影響過(guò)程。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)“資金為王”的行業(yè)，金融環(huán)境的不利變化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的融資變得困難或者融資的成本變大。
面對(duì)金融環(huán)境的不利變化，企業(yè)可能無(wú)法通過(guò)貸款獲得足夠的資金。
有些金融環(huán)境的變化將使企業(yè)融資付出較大成本。
總體上，金融環(huán)境的不利變化會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期的資金流入或者加大未來(lái)的資金流出。
假設(shè)企業(yè)遭受了金融環(huán)境的不利變化，企業(yè)正常的信貸受到影響，如果企業(yè)本身財(cái)務(wù)狀況比較好，經(jīng)過(guò)不利變化的沖擊后，企業(yè)的資金鏈依然是寬松的，那么這項(xiàng)沖擊基本上對(duì)企業(yè)沒(méi)有什么大的影響，企業(yè)也不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。
假定企業(yè)因?yàn)榻鹑诃h(huán)境的不利變化而產(chǎn)生了資金缺口，那么企業(yè)一般會(huì)先通過(guò)銷售存貨獲得銷售資金回流或者是變賣一些現(xiàn)金類的資產(chǎn)獲得資金補(bǔ)充，如果這樣就可以彌補(bǔ)這個(gè)資金缺口，那么企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。
如果沒(méi)能彌補(bǔ)資金缺口，那么企業(yè)還可以通過(guò)減少一些支出來(lái)應(yīng)對(duì)。
企業(yè)的支出可以分為消耗性的資金支出和投資性的資金支出兩種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目開發(fā)為主業(yè)，減少投資性的支出往往意味著減緩項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，減緩項(xiàng)目進(jìn)度也就預(yù)示著未來(lái)項(xiàng)目變現(xiàn)時(shí)間會(huì)推遲，對(duì)未來(lái)的銷售資金回流可能產(chǎn)生比較大的影響，導(dǎo)致未來(lái)資金回流不足而使企業(yè)產(chǎn)生資金缺口，因此一般來(lái)說(shuō)當(dāng)期可以減少的投資性資產(chǎn)支出非常有限。
而消耗性的支出是比較少的，并且可節(jié)約的金額也非常有限。
如果企業(yè)通過(guò)減少支出彌補(bǔ)了資金缺口，那么企業(yè)當(dāng)期也不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。
如果減少支出也不能彌補(bǔ)資金缺口，那么企業(yè)還可以利用一些非信貸的借貸獲得資金，如果當(dāng)期可以借到足夠的資金彌補(bǔ)資金缺口，那么當(dāng)期是不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的，但是由于這部分借款預(yù)示著未來(lái)的時(shí)間里需要還本付息，如果企業(yè)因?yàn)榻杩钍沟闷髽I(yè)項(xiàng)目開發(fā)順利，未來(lái)有足夠的項(xiàng)目回流金額應(yīng)對(duì)這部分資金流出，那么企業(yè)不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，但如果企業(yè)未來(lái)沒(méi)有足夠的資金回流支持這部分本金與利息的支出，那么還本付息的壓力將使得未來(lái)的資金缺口變大。
如果通過(guò)非信貸的借款不能彌補(bǔ)資金缺口，那么企業(yè)就必須要變賣一些非流動(dòng)的資產(chǎn)獲得資金支持了，當(dāng)企業(yè)必須要依靠變賣固定的資產(chǎn)才能避免企業(yè)資金鏈斷裂時(shí)，就算當(dāng)期企業(yè)資金鏈沒(méi)有斷裂，但因?yàn)樽冑u這部分資產(chǎn)一般會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展能力，通常情況下，企業(yè)未來(lái)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)也在所難免。
土地政策和稅收政策直接影響項(xiàng)目投資的成本，使得投資的成本加大。
一方面，項(xiàng)目投資的成本加大，預(yù)示著企業(yè)未來(lái)的盈利可能會(huì)減少。
另一方面，將導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)的過(guò)程中投入更多資金。
外部銷售環(huán)境的不利變化將直接減少資金的回流。
對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，除去外部的籌資來(lái)源，企業(yè)依賴的資金主要來(lái)源就是銷售的資金回流。
不管是房地產(chǎn)的價(jià)格下降還是銷售量的下降，對(duì)資金回流都會(huì)產(chǎn)生不利影響。
項(xiàng)目投資決策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響非常大，每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都預(yù)示著大量資金投入，并且由于企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，開發(fā)的項(xiàng)目多了，預(yù)示著企業(yè)需要一個(gè)持續(xù)的現(xiàn)金流出來(lái)支持項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)。
營(yíng)運(yùn)失誤對(duì)企業(yè)的影響比較復(fù)雜，項(xiàng)目管理上的失誤會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期資金的支出加大，或者是減緩項(xiàng)目進(jìn)度，影響未來(lái)的資金流入。
而銷售政策等的失誤會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期的資金回流。
不利因素的直接影響結(jié)果見上表。
我們發(fā)現(xiàn)這些不利因素的直接沖擊主要有四方面：有些是減少企業(yè)當(dāng)期的資金流入;有些是增大企業(yè)當(dāng)期的資金流出;有些會(huì)減少未來(lái)的資金流入;有些會(huì)增大未來(lái)的資金流出。
總之，這些引發(fā)因素會(huì)對(duì)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生影響，使得企業(yè)的資金缺口變大。
上文中，我們具體分析了企業(yè)受金融環(huán)境不利變化影響時(shí)可能的發(fā)展變化過(guò)程，企業(yè)面對(duì)其他不利因素而產(chǎn)生資金缺口的反應(yīng)過(guò)程和前面的分析類似，只是由于信用貸款沒(méi)有受限，企業(yè)多了一個(gè)利用信用貸款獲得資金回流的環(huán)節(jié)，如果企業(yè)當(dāng)期可以通過(guò)信用貸款彌補(bǔ)資金缺口，那么至少當(dāng)期是不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的，但是企業(yè)借款就有還款的壓力，對(duì)未來(lái)會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
四、結(jié)論
根據(jù)以上分析可知，在不利的內(nèi)外部因素作用下，最終這些因素能不能導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)是不確定的。
因此，不能將這些因素歸結(jié)為導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因，而只能視作沖擊因素，這些沖擊對(duì)企業(yè)的影響如何，是否將引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)還需要結(jié)合企業(yè)整體的情況，系統(tǒng)地進(jìn)行分析。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從資金的視角對(duì)本企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)清晰的了解，分清沖擊因素和導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的真正原因，及時(shí)幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低危機(jī)發(fā)生的幾率。
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