房產成為經濟聚焦點的原因解析論文

　　房地產關聯行業的聚焦點

　　全行業涉足房地產是當前中國房地產業的一個鮮明特征。據深交所的統計數據,按照深、滬兩市分類的20個行業中,房地產業、金融業以外的全部18個行業全部涉足房地產業務,共有802家上市公司從事房地產業務經營,占我國上市公司總額的30%左右。中國出現全行業經營房地產的原因主要有兩個方面:一是高利文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！潤的吸引。據中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和社會科學文獻出版社聯合發布《2011年住房綠皮書》,2009年房地產行業平均毛利潤率為55.72%,2010年受嚴厲宏觀調控的影響,毛利潤率降至38.26%,2011年在逆勢中又有所反彈,上升至42.73%。2007—2011年,房地產平均凈利潤率在24%—35%之間,而中國制造型企業的平均利潤率一般在10%—13%之間。只要房地產市場門檻不高,在高利潤率的吸引下,大量非房地產經營企業就會進入房地產市場。恰恰房地產業又屬于競爭性行業,市場準入門檻較低且風險容易轉嫁,自然便會出現全行業進軍房地產業的現象。二是2008年金融危機發生后,國家實行財政和貨幣雙擴張政策。2008年下半年至2009年上半年,國有企業特別是央企積聚了大量的財政補貼和信貸資金,在全球經濟危機下,企業短期之內難以找到合適的投資領域,又適逢政府刺激房市消費,使住房需求在逆勢中迅速攀升,于是,企業界紛紛把資金投資于房地產行業,出現全行業經營房地產的局面[7]。大量非房地產企業經營房地產,一方面抬高了地價從而推高了房價,以致造成房地產泡沫。國資委主管的136家央企中,有94家直接經營房地產,這還不包括隱性房地產開放項目。央企憑借其雄厚的資力,不斷地制造地王,2009—2011年,60%以上的“地王”由央企制造。“地王”不僅直接抬高了房價,而且帶動周邊區域房價的上揚,進而帶動整個房地產市場價格的上漲。房價單兵冒進,極易造成房地產泡沫。目前,國際通行的衡量房地產泡沫的主要指標是房價收入比,按照世界銀行的標準,發達國家的房價收入比在1.8-5.5倍之間,發展中國家在3-6倍之間,中國則已超過15倍,北上廣深則高達50倍以上,可見,中國房地產泡沫現象之嚴重[8]。另一方面加大了全行業的經營風險,阻礙了產業升級,加大了產業結構調整的難度。18個行業中的802家非房地產企業涉足房地產,當房地產市場高漲時,房地產能給企業帶來豐厚的回報,企業因短視而不務正業,把主營業務放置一邊,把大量資金投入房地產項目,這極大地阻礙了產業升級;當房地產市場低落時,投資于房地產的所有企業就會出現資金緊張,如果房地產出現1990年代日本一樣的極端情況,垮掉的不只是房地產企業而是全行業。房地產和金融是最容易出現泡沫的兩大產業,當前,全行業涉足房地產,已經制造了泡沫,這個泡沫一旦吹破,影響的不僅僅是房地產企業而是數以千計的涉房企業,自然,房地產成為企業界的聚焦點。

　　房地產上下游產業的聚焦點

　　據測算,2011年我國GDP增長9.2%,其中房地產及其相關產業鏈對GDP的拉動占了2.25%。另據世界銀行提供的數據顯示,每100元的住宅建筑投資,可帶動相關產業170-220元的需求;每銷售100元的住房,可帶動130-150元其他產品的銷售。與房地產業關聯系數最大的幾個行業分別是建筑業(關聯系數為0.65)、金融保險業(關聯系數為0.51)、制造業(關聯系數為0.48)、電力、煤氣與水生產業(關聯系數為0.47)、社會服務業(關聯系數為0.41)[9]。房地產業對國民經濟的巨大影響還表現在房地產市場一旦蕭條,將使宏觀經濟及相關產業受到很大沖擊。在2008年底的全球金融危機中,中國經濟受到很大沖擊,為擺脫經濟困境,政府大幅度調整房地產調控政策,由嚴格調控轉向為大幅度刺激,這使得房地產投資與消費迅速恢復,中國經濟較快擺脫了金融危機的沖擊,當然代價是房價快速上漲,泡沫又迅速積累。而始于2010年初的新一輪房地產調控政策,其力度之大,調控時間之長,都是前所未有的。調控的結果是房地產成交量一度迅速下降,房價上漲幅度減小乃至下跌。房地產市場的蕭條,影響了許多產業,如鋼鐵和水泥等行業,房地產業近幾年成為鋼鐵業的第一大需求產業,房地產市場的蕭條導致鋼鐵需求快速下跌,鋼鐵價格下跌,目前已跌至歷史最低水平,產品積壓嚴重,出現全行業大虧損;而水泥行業在2010年上半年還處于供不應求的局面,但到了2011年后,水泥行業開始出現價格下跌、產品積壓的局面,直到現在,水泥價格仍處于不斷下跌中,行業出現大面積虧損。此外,建筑業、家居裝飾、家具業等多個行業也受到很大沖擊,這些行業,又通過其本身的產業關聯效應,降低了對其他產業產品的需求,從而影響了國民經濟的增長。我國經濟自去年下半年以來,經濟逐步走低,企業利潤下滑,雖與多種因素有關,但嚴厲的房地產調控政策不能不說是一個很大的影響因素。當前中國經濟增長還嚴重依賴投資,住房仍然是居民消費與投資的主要物品,房地產業仍將繼續成為國民經濟的支柱產業,成為帶動投資、拉動內需的重要產業。因此,房地產業成為了國民經濟產業鏈的聚焦點。

　　居民財富的聚集點

　　市場化改革的推進,使人們收入不斷增加,財富快速積累。不斷增加的財富,需要有合適的投資渠道,使財富得到保值增值。然而,金融市場化改革的滯后,我國居民的投資渠道并不多,最主要的投資形式就是房地產投資和股票投資。但我國股票市場的不成熟及各種違規行為,使得大多數普通投資者是虧損的。而過去十年來,房價的連續快速單邊式上漲,使得房地產投資不僅收益率高,且風險很小,這使得房地產投資成為居民投資的主要形式[10]。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2012年發布全國首份《中國家庭金融調查報告》,該報告基于全國25個省、80個縣、320個社區共8438個家庭的抽樣調查數據匯總分析形成。報告顯示,中國城市家庭的金融資產為111714元,非金融資產為1456961元,資產合計為1568675元,城市家庭負債總額為101815元,城市家庭財富凈值為1467860元。在調查樣本中,城市家庭自有住房擁有率為85.39%,城市戶均擁有住房已經超過了1套,為1.22套。擁有一套住房的城市家庭占69.05%,擁有兩套住房的城市家庭占15.44%,擁有三套及以上住房的城市家庭為3.63%。上述報告表明,非金融資產占家庭總資產的92.3%。而家庭非金融資產中,住房是主要的資產形式,這可從清華大學中國金融研究中心2009年9月發布的《中國消費金融與投資者教育調研報告》中得到驗證:我國城鎮家庭2008年年均稅后總收入為68875元,家庭凈財富為607802元;在我國家庭資產構成中,房產是最主要的資產,占比62.72%,而現金、活期存款和定期存款占比超過15%。上面的數據顯示,住房已成為居民的主要財富持有形式,所以房價的大幅上漲與下跌都會對居民造成直接的影響。若房價大幅上漲,已經擁有住房的居民的家庭財富自然大幅升值,但這對于未購買住房的居民而言卻是一場災難。如果住房價格大幅下跌,則直接導致居民財富的急劇縮水,這對于已購住房的居民而言是一場災難。這樣,房地產業自然而言便成為了居民的聚焦點。而且還要看到,我國75%以上的住房是通過信貸方式購買,住房價格大幅下跌極有可能導致消費者拋房另購[11]。譬如,某消費者以3萬元每平米購進一套100平米住房,按30%的首付計算,其還貸本金是210萬,假設房價下跌至1萬元每平米,100平米住房總價不過100萬,在這種情況下,消費者就會放棄原來所購住房,即使是損失先前支付的90萬,也是一筆理性的投資,但信貸危機卻轉嫁給了銀行。這種狀況在1990年代日本和2008年的美國曾經廣泛地出現。上面的討論很清楚地揭示,中國地產業已經成為牽扯各方利益的核心產業,它已經與地方財政、銀行業、關聯行業、整個國民經濟產業鏈以及居民財富高度融合在一起,出現一損俱損、一榮俱榮的局面。這就不難理解為何中國房地產調控如此之難。中外經驗已經充分表明,只有房地產的理性繁榮,各相關利益主體利益才有保障,房地產的非理性繁榮,各相關利益主體在短期內可能獲得巨額利潤但在長期中利益必定受損。因此,當下與房地產業相關的各個利益主體都要理性地對待房地產的發展,引導整個房地產業走上健康發展的軌道。

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