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經濟L型走勢下的房地產供給側結構性改革論文
國民經濟L型走勢新常態下，房地產業出現了一些新情況、新變化，這是此次房地產行業供給側結構性改革的基礎和原點，本文結合行業實際情況和發達國家經驗，針對這些新情況、新變化提出了五項供給側改革的具體方向和措施，涉及到房地產上下游產業，涵蓋土地、設計、施工和物業等多個環節。
當前，中國經濟進入換擋期，經濟總體呈現L型走勢。作為國民經濟支柱產業的房地產行業，也相應進入調整期，呈現出很多新特征，一是住房市場總量滿足，局部短缺;二是住房的需求層次和居住觀念發生了變化;三是房地產開發的內涵發生了很大變化。這些新的變化和趨勢，是此次房地產行業供給側結構性改革的基礎和原點，本論文結合行業實際情況和發達國家經驗，提出了5項具體的供給側改革方向和措施，涵蓋土地、設計、施工和物業等多個上下游相關環節。
1、優化地區間土地供應結構，減少人口流出地區的土地供應，增加住房緊張地區的供應。
當前房地產市場呈現出“總量滿足，局部短缺”的特點，大量的中西部、東北、非城市群三四線城市住宅存量很大，而一線城市、重點二線城市，及其周邊地區的住宅缺口仍然很大。這些表現在市場上，就是深圳、南京和東莞、燕郊等地房價持續快速上漲，首次置業比例高達60%以上，中小戶型熱銷，住房租售比持續偏高;而在普通三四線城市，多為改善型需求，100m2以上戶型成為市場主體，房屋租賃市場長期低迷。在這種行情下的房地產行業供給側結構性改革，必然要求調整開發思路，優化區域供應結構，在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模，對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。此外，還可以采取多種方式靈活供地，除了一次性出讓土地，還可采取租賃、先租后讓、租讓結合等新方式，提高土地配置效率。
2、調整土地供應種類，與世界接軌，增加住宅土地供應。
中國的新增建設用地中的住宅用地比例一直偏低，長期在20%以下，遠低于國際上通行的45%。地方政府更加看重工商業，把城市定位為本地區的工業中心和商業中心，偏離了集中居住屬性，大量新增建設用地被低效用于建廠房、蓋商廈、蓋寫字樓，這造成：一是工業園區招商困難，沒有工業資源稟賦的城市也上馬工業園區，招商時除了土地低價或免費，還要再提供其它優惠和補貼。二是商業用房嚴重過剩，庫存1.5億平米，一些地方需要二、三十年的去化周期，商業用地的使用年限才40年。這其中尤以商業綜合體為甚，全國存量4億m2，在大中城市里人均1m2，全市所有男女老少同時都站在里面也不擁擠。再加上這幾年電子商務和物流大發展，網上購物日益普及，經濟發展對實體商鋪的需求大大減少，大量的空置商鋪在中小城市多有出現，商業用地在未來會更加過剩。
3、優化住宅的設計和質量，生產綠色低碳、諧宜居的好住宅。
在全國城鎮人均居住面積達到了35m2的大環境下，全國很多地區，特別是居住了4億多人口的三四線城市，基本的住房需求已得到滿足，改善性需求成為市場主體，以前是有房住，現在是住好房。相應的，在這些地區房地產也率先告別了高速發展，進入了中低速平穩階段，呈現出L型走勢。在此形勢下，房地產行業發展方向也應相應調整，不再著力于多拿地、快蓋房的高速開發建設，而應更加注重匠人精神，建造低碳環保的百年好房子：一是優質的全裝修，裝修游擊隊的施工質量毫無保障，一直在消費者投訴中占有很高比例，現在全裝修逐漸被市場認可。二是推廣綠色零排放技術，打造環保社區。相關成熟技術主要有新風系統、太陽能照明和熱水、垃圾分類回收、中水灌溉處理、廚余垃圾粉粹機等。三是創建“互聯網+”智能社區，包括家庭遠程控制/監控、小區人工智能識別門禁、保潔機器人等。四是引入高水平創新型物業服務公司，應用APP，再造物業服務流程。物業公司還可以自營裝修、充電汽車租賃、家庭照顧等新業務，發揮在最后1公里上的優勢。
4、推廣住宅產業化，提高住房質量，降低建造成本。
當前住宅產業化的大部分建筑設計、施工技術和產品研發已經比較成熟，逐步建立了技術支持和部品部件供應體系。開發建設中遇到的主要問題有：一是中小城市大多缺少配套企業，建筑裝配部品通常具有體積大、銷售半徑小的特點，異地采購會大幅增加不確定性和運輸費用;二是設計、施工單位對此技術不熟練，邊干邊學，容易出差錯、交學費。這些都是新技術推廣期不可避免的情況，隨著高校和科研院所、設計單位、開發企業、施工企業、部品部件企業通力合作，改進完善全產業鏈上下游銜接，住宅產業化技術在工期、質量和經濟方面的優勢就會快速顯現。
5、發展養老、旅游等新的地產業態，及時適應社會經濟的發展變遷。
大陸65歲以上老人家庭戶數約為9000萬戶，占全部家庭戶數的比例超過20%，到2025年老年人口將達到3億，房地產行業必須看到養老設施、養老服務、大健康產業迅猛崛起的現實和潛在需求。通過這幾年的發展和探索，養老主要分為：居家養老、社區養老、機構養老等三種模式，其中居家養老要占90%左右。因此，養老地產不是必須另起爐灶，它就在開發的新樓盤之中，就在適老化改造的成熟社區里，新舊小區都要考慮適老化設施和配套的養老服務，滿足老齡化社會的需要。
2015年，中國城鎮居民年均可支配收入達到31000元，旅游需求持續高速增加，當年國內旅游突破40億人次，旅游業產值達到4萬億，旅游業井噴式高速增長對旅游地產不但提出了巨大的數量需求，而且出現了很多新的種類需求，旅游地產呈現出從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發展態勢。如果所在地區缺少風景名勝，不具備休閑度假的良好條件，也不要放棄，德國也遇到過類似問題，緯度偏高，氣候寒冷，比如柏林在北緯52度，與漠河同一維度，德國的古建筑也在二戰空襲中嚴重損毀，只剩下一些遠離城市的古堡、教堂和小村鎮。但德國創新出了工業旅游，對已有工廠進行改造，增加安全設施和解釋說明，游客學習現代工業如何從一塊礦石造出齒輪軸承，再造出汽車飛機。中央經濟工作會提出要“去產能”，落后的工業產能不是只有拆除一條道可走，改造成工業旅游資源也是一條成功的國際經驗。
結語：
供給側結構性改革正在各行各業如火如荼的開展，房地產企業和房地產人是其中重要而關鍵的一份子，揚長避短、大膽探索才是改革中正確的發展方向，行業主管部門和幾萬家開發企業要找準自身的比較優勢，在變革中尋找機遇，在轉型中奮發有為，把握住新的機遇，闖出一條條新路，通往輝煌的羅馬。
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