我國房地產經濟泡沬的形成機理與區域性特征論文

　　產生泡沫經濟的兩個主要根源是人們對實物資產和金融資產的過度投機造成的。房地產作為實物資產是形成經濟泡沫的主要載體。與金融資產如股票市場產生泡沫的機理相比，房地產產品的不可流動性和差異性、市場的區域性、既是資本物品又是耐用消費品的特性，決定了房地產經濟泡沫具有其自身的特點。

　　國內學者曹振良等(1996)通過對我國房地產住宅業發展狀況的研究，解釋了我國房地產業發展的周期波動現象。王誠慶等(2002)在分析影響我國房地產周期波動的直接因素和間接因素的基礎上，得出當前我國房地產周期波動周期增長、波幅減小的新特征。

　　李曉西等(2000)對虛擬經濟、泡沫經濟與實體經濟的涵義進行了界定，同時研究了三者之間的關系。郭建強(2000)和李羽中(2001)分別對泡沫經濟的生成條件和形成原因等進行了研究。

　　本文重點從房地產業和產品特點的角度，對房地產經濟泡沫的形成機理進行實證研究，并進一步通過數據分析來說明我國房地產經濟泡沫的區域性特征。

　　1.房地產經濟泡沬的界定

　　經濟泡沫本質上是一種投資現象，是相對充足的投機資金在高回報率的刺激下，過度集中投資于某個實物資本或虛擬資本使投資對象的價格遠遠超過實際價值，那么超出實際價值的價格就是泡沫。

　　泡沫經濟與經濟泡沫是兩個不同的概念。泡沫經濟表現為系統化的經濟泡沫，是整個經濟總量中泡沫化產業占主要成分的一種較宏觀的經濟現象;而經濟泡沫是指在一個產業或區域內的經濟泡沫化。一個產業或區域內的經濟泡沫通過膨脹和擴散，最后造成全局性的經濟虛假繁榮，進而導致泡沫經濟的產生，房地產的經濟泡沫現象是指由于人們在投機獲利的預期下狂熱爭購房地產而引起的房地產價格持續大幅度異常上升，或者說，房地產總市值中被過度需求拉高的部分，大大超過由真實需求決定的實際總市值。其中的超過部分就是房地產泡沫。

　　2.房地產經濟泡沬形成的原因

　　2.1房地產業的特征

　　房地產產品具有資本物品和耐用消費品的雙重特征。在房地產泡沫的形成過程中，一方面其作為資本物品的特性決定了房地產同其它金融資本一樣最容易成為投機的對象，從而成為泡沫的載體;另一方面，房地產又不同與金融資本，其最終的價值仍然在它的使用功能上，因此房地產作為耐用消費品的特征決定了房地產價格不可能無限制的超過消費者的購買能力，房地產的經濟泡沫相對于股票市場幾十倍的市贏率而言，其泡沫程度是相對有限的。

　　由于房地產產品的差異性受區位、戶型設計等因素的影響，國外學者Logan(1987)指出房地產產品是一種差別化很明顯的產品。Zell(1986)認為房地產市場是一種區域性市場，不應單從一個國家整個房地產市場狀況去研究它的發展趨勢，而應當研究每個區域性市場的特點。房地產產品的不可流動性和投資資本的流動性決定了一個國家的房地產市場很難存在一種整體上的均衡，亦即房地產投資過熱和經濟泡沫程度在不同的地區是不均衡的。

　　經濟活動中的許多泡沫事件都是由于預期偏頗驅使下的過度投機導致的，因此“投機”和“預期”就成了研究泡沫成因的兩個關鍵線索。

　　2.2土地資源的稀缺性

　　在現代經濟中，普通商品具有較為充足的供給和需求彈性：當價格上漲時，必然會引起供給的增加和需求的減少，從而達到供求平衡。而土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當土地需求增加時，拉動土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，土地市場價格進一步上漲，促使房地產價格上漲，最終有可能導致房地產經濟泡沫的形成。

　　2.3大量投機資本的存在

　　大量投機性資本的存在是房地產經濟泡沫生成的重要條件。投機資本以謀取暴利為目的，具有高度的流動性。在市場經濟體制下，往往寬松的貨幣政策是導致市場上存在大量投機性資本的主要原因，這些投機資本可以輕易地從一個地區流動到另一個地區甚至國家。房地產作為一個特殊的產業，具有實體經濟與虛擬經濟的雙重特點，很容易成為投機資本進行投機的對象。當大量投機性資本涌入房地產業時，使得房屋價格持續上漲，并最終可能會導致房地產泡沫的出現。

　　2.4投資者對房地產未來價格的非理性預期

　　經濟泡沫來源于人們的投機驅動，是基于人們對未來某個產業或區域經濟發展的良好預期而集中進行貨幣投資，并造成資產價格嚴重脫離實體價值的一種現象。隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢。因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的遐想，于是，過多的貨幣資本在虛擬的高回報率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，導致房地產價格不斷攀升;不斷上漲的房價使得先期進入房地產業的投資者獲取了暴利，在暴利的誘使下，新的投資者攜帶大量的資金進入到房地產中來，以期獲得比其它行業更高的投資回報，新一輪的炒作又開始，房價伴隨著地價不斷再創新高，最后導致房地產經濟泡沫的產生。

　　2.5投機性需求和“聚堆效應”的結果

　　在房地產經濟泡沫的產生過程中，往往存在著大量的投機性需求，投機性需求對房地產經濟泡沫的膨脹起著推波助瀾的作用。真正需求是指為了自身消費或再生產而形成的需求;投機性需求是指為了謀取買賣之間的價差而形成的需求。

　　在房地產泡沫經濟形成的初期，市場房價上漲造成人們對未來房地產市場投資回報預期的增長，巨額投機性資本的投入和新來競爭者的加入造成商品房供給量增加、房價上漲。不斷上漲的房價正是在投機性需求的支撐下才得以繼續攀升，而真實需求基于消費者的真實購買能力和實際承受能力而不會大幅上升。在投機需求的支撐下，房地產市場出現“房價越漲越買，越買越漲”的景象。如果沒有大量的投機性需求，房地產經濟泡沫就會因房價的上漲得不到持續的需求支撐而導致泡沫的塌縮。

　　同時，投機性需求有著明顯的“聚堆效應”：即投資者的決策總會受到周圍投資者決策的影響。已經進入的投機性需求者的決策往往對握幣在手的潛在投資者有心理暗示作用。如果前期投資者賺錢就會造成一涌而上的“聚堆效應”,這在房地產經濟泡沫的產生過程中尤為明顯。

　　3.我國房地產泡沬的區域性特征

　　3.1我國房地產泡沬的區域性特征

　　根據經濟泡沫的含義:資產的市場價格遠遠高出其價值的虛擬部分。因此，我們認為一個地區一段時期內房地產平均價格的上漲情況最能反映該區域的房地產經濟泡沫。

　　為了比較研究房地產泡沫的區域性特征，本文選擇了全國、北京市和海南省的商品住宅開發情況來說明房地產泡沫的區域性特征。其中，1987至2001年全國、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的銷售量和銷售收入情況，詳見表1;1987至2001年全國、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的平均銷售價格變動，詳見圖1。

　　根據泡沫最基本的含義，即房地產價格持續大幅度上升，使得房地產總市值超過實際總市值的部分就是房地產泡沫。如果在1991~1992年期間，中國的整個房地產市場出現過系統性泡沫，那么我國房地產市場商品房的平均價格整體上會經歷一個上漲和回落的過程，即泡沫的產生和塌縮的過程，或者價格遠遠高于價值的上升過程和價格回落的下降過程。

　　根據圖1，在1987~2001年期間，中國整個房地產市場和北京、天津、上海市的商品房平均價格呈現持續上升的趨勢，并沒有出現房地產經濟泡沫的產生和塌縮的特征。而我國海南省的商品住宅平均價格在1991年和1993年期間上漲了192%,隨后到1996年商品房平均價格下降了36%,演繹了一個明顯的泡沫生成、膨脹和回落的過程。因此，數據表明，在1991年到1996年期間，中國的房地產在局部地區出現過較明顯的經濟泡沫，呈現明顯的區域性特點，而其系統性泡沫特征并不明顯。

　　因此，我們認為，只對中國房地產市場的整體經濟泡沫進行分析，而忽略了房地產業經濟泡沫的區域性特征，有可能會掩蓋局部地區房地產投資已經過熱的真實現象，從而不能夠真實的反映房地產業的發展狀況。

　　3.2空置率在預警房地產經濟泡沬中的滯后性

　　普遍的觀點認為，“空置率”是衡量和預警房地產經濟泡沫的有效指標，但是，空置率在預警房地產經濟泡沫時，其具有滯后性特點。通常認為，空置房是指房地產開發企業投資建造的符合出售條件，但自竣工之日起超過一年尚未出售的房屋。在房地產經濟泡沫的形成過程中，大量資金的涌入、房屋供給量不斷增加和房價不斷上漲并不一定會導致商品房空置率的增加。分理性市場與投機性市場兩種情況:在一個理性的房地產市場中，真實需求占市場需求的主要成分，那么在房地產經濟泡沫的形成期，當房價上漲超出真實需求購買者的承受能力時，需求受到價格上漲的抑制，出現大量的空置房，表現為空置率的增加。因此，在理性市場中，空置率能真實反映房地產過熱的現象。但是，在以投機性需求為主的房地產市場上，充斥著大量的以投機為目的的需求，那么在房地產經濟泡沫的形成期，商品房供給的增漲很快被投機性需求“消化”，同時上漲的房價受到投機性需求的支撐而繼續上漲。在這一過程中，空置率并不隨著商品房供給量的上漲而上升。只有在房地產經濟泡沫破裂的前夕或之后，投機需求的投資者認識到市場高風險之時，投機需求的數量才會陡然下降，導致空置率的急劇上升。然而，此時的房地產經濟泡沫已經開始破裂或快要破裂。

　　這一點可以從海南省1990—1996年的房地產經濟泡沫中清楚的看到，圖2顯示在海南省房地產經濟泡沫的形成階段，商品房的銷售量一直隨著竣工量的增加幾乎同步增長，甚至在1992，1993年出現了年度銷售量大于竣工量供不應求的局面，而到1994年該地區房地產經濟泡沫破裂之后，銷售量從1993年的140.3萬m2陡然下降到1994年的50.8萬m2;但是商品房竣工面積下降較為緩慢，從111.1萬m2下降到92.9萬m2。從1994年開始，海南省才出現了大量的空置房，空置率也在泡沫破裂之后才急劇上升。因此.對于投機性房地產市場.空置率作為房地產經濟泡沫的預警指標具有滯后性。

　　3.3房地產區域性經濟泡沬對宏觀經濟的影響是系統性的

　　房地產作為資本密集型產業，具有很強的杠桿效應。房地產經濟泡沫的破裂造成大量的銀行死帳、呆帳，不僅對區域經濟的發展不利，甚至對整個宏觀經濟產生極大的負面影響。

　　房地產經濟泡沫形成過程中，大規模的開發投資和投機性市場需求致使房地產市場對資本的需求劇增，在宏觀金融監管體制尚不健全的情況下，銀行等金融機構的大量資金涌入房地產市場，對已經出現經濟泡沫的投機行為起到推波助瀾的作用，加劇了市場經濟泡沫的程度。一旦房地產經濟泡沫破滅，開發商大量的投資被市場套牢，如果銀行等金融機構貸款在房地產市場投資結構中占到了足夠大的比重，那么銀行出現的大面積呆帳、死帳，就有引發系統性金融災難的危險。

　　房地產經濟泡沫的過度膨脹，會扭曲資源配置方式、降低資源配置效率。在房地產經濟泡沫的形成過程中，投資房地產可以帶來較其它行業更高的投資回報率，大量資本從農業、工業等經濟部門流入房地產行業，使房地產市場異常繁榮。與此同時，其它行業的經濟發展卻因為資本不足或融資成本過高而受到抑制。

　　房地產經濟泡會對消費者產生消費誤導，在房地產價格不斷攀升的過程中，消費者對未來房價的預期也不斷上漲，于是，大量的個人儲蓄或抵押貸款進入房地產市場，以期未來收獲比銀行利率更高的投資回報。一旦房地產泡沫破滅，居民個人財產縮水，債務負擔加重，導致居民消費不旺，內需不足，往往致使市場陷入長期的低迷。

　　同時房地產經濟泡沫會重新分配國民收入，加劇社會貧富兩極分化，造成一系列社會問題。

　　4.結論

　　房地產業產品的不可流動性和差異性、資本的投機性和市場的區域性等特點，決定了房地產經濟泡沫具有區域性的特點，因此，政府不僅要對房地產泡沫進行宏觀監控，更應當對區域性的泡沫進行有針對性的政策干預。這樣才能既保證整個行業的健康穩步發展，又可以防止區域性泡沫過度膨脹破裂造成對整個宏觀經濟的系統性影響。

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