太陽城可行性研究報告

時間：2024-05-26 22:09:04 可行性研究報告我要投稿

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太陽城可行性研究報告

　　引言

太陽城可行性研究報告

　　**太陽城的前身是**市政府重點安居工程——麗苑居住區二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為**市五大居住區，在**市住宅開發市場上占有舉足輕重的地位。

　　**太陽城項目起步區住宅建筑面積25萬平方米、2期規劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨立開發，關于后期5、6、7、9、10五個地塊的開發，我公司已經與**市安居工程辦公室達成合作意向。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達到140萬平方米，其開發運作標志著**市住宅開發進入了大盤時代，具有劃時代的意義。

　　太陽城項目在公司乃至整個**集團的開發事業中都占有極其重要的地位，其成功運作將使**發展公司的開發規模急劇擴大并使企業在項目策劃、產品創新、操作手段、工程建設、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。

　　**太陽城項目由于自身具有良好的素質，未來的土地升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現金流量并實現住宅及經營性公建項目的可持續性開發。

　　第一部分項目總體概況

　　一. 地理位置

　　**太陽城項目位于衛國道中環線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產道，南至衛國道。

　　太陽城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。(見地理位置圖)

　　二. 地塊現狀

　　**太陽城項目共包含12個地塊，地塊總面積148.66公頃，紅線內用地127.90公頃。

　　各地塊的用地狀況詳見下表：(單位：公頃)

　　太陽城用地狀況表

　　項目地塊總面積紅線內用地道路用地

　　1號地 18.24 15.56 2.68

　　2號地 18.77 16.78 1.99

　　3號地 12.66 11.05 1.61

　　4號地 18.82 16.34 2.48

　　5號地 21.41 19.20 2.21

　　6號地 15.00 12.77 2.23

　　7號地 10.76 8.73 2.03

　　8號地 11.77 9.59 2.18

　　9號地 5.23 4.34 0.89

　　10號地 7.47 6.85 0.62

　　16號地 4.92 3.69 1.23

　　25號地 3.61 3 0.61

　　總計 148.66 127.90 20.76

　　目前地塊內土地已經平整，無不良地質情況。

　　地塊四周及區內的主要道路已經修好，外側有圍墻與外界分隔。

　　三. 交通狀況

　　該項目地理位置優越，周邊道路四通八達，距中環線2.8公里，距市中心5公里、**站7公里、**機場9公里。衛國道規劃紅線寬度70米，是連接市區與**機場及京津高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內橫穿而過，全線貫通后可直通河北區中心位置。居住區內另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現已建成，向南直通萬新村居住區。

　　太陽城地塊西側緊鄰規劃中的東南半環——昆侖路段，目前東南半環黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預計3至5年內完成。東南半環建成后將極大地緩解市區東南部交通的緊張局面，并促進周邊區域的經濟發展。

　　2002年市政府將投資改造河東區的基礎道路設施。位于衛國道以南的兩條城市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于2002年相繼動工。程林莊路改造工程現已啟動，張貴莊路規劃為寬度100-140米的“世紀大道”，計劃年底竣工。改造完成后，將使河東區的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環境都得到明顯的改善。

　　規劃中的地鐵2號線沿衛國道修建，東起**機場，西至地鐵1#線新華路站，中環線以外規劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛國道交口設計有地鐵站。為迎接2008年北京奧運會，地鐵2號線工程預計2005年動工興建，2008年以前投入使用。地鐵2號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區位價值。

　　目前，麗苑一期已建有公交總站，現有公交路線為：

　　668路麗苑至水上公園

　　907路麗苑至大同門(丁字沽)

　　847路麗苑至王頂堤

　　640路麗苑至一中心醫院

　　827路麗苑至勸業場

　　四. 周邊環境

　　從自然環境看，太陽城地塊西側是月牙河，東北側為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業區，工業區內多大型工廠，目前仍有一部分在生產，自然環境一般。但從現場實際調查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實際影響不大。

　　首先，附近的工廠近幾年經過關停并轉，大多已經不再生產，現在對周邊的環境影響不大;其次，**市夏季主導風向為西南風，排污河處于太陽城地塊的下風口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響;另外，作為**城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進行，2002下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。

　　從人文環境看，太陽城地處河東區與東麗區結合部，南側為萬新村居住區。衛國道一側由于人口相應減少，道路兩側的狀況有較大改觀，衛國道沿線聚集了一些平均售價在2500元/平方米左右的項目，一定程度上帶動了區域內人文環境的改善。

　　五. 周邊生活配套設施

　　太陽城項目周邊的生活配套設施主要包括：

　　Ø 商業：太陽城起步區2#地東側的商業街;位于天山路上的萬新村居住區的商業中心，包括大榮超市、麥當勞快餐店等。

　　Ø 教育：麗苑小學、**八中、太陽城起步區3#地內的雙語幼兒園等。

　　Ø 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區的公交車站。

　　Ø 公園：16#地塊的兒童公園——“歡樂谷”;位于衛國道沿線的“新世紀 • 新生活 • 新**”主題雕塑公園;麗苑一期兩萬平方米居住區公園。

　　Ø 娛樂：位于25#地的社區綜合會所，內有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設施。

　　Ø 其他：麗苑一期派出所;位于4#地內的電話局。

　　六. 土地價格

　　按照我公司與**市安居工程辦公室簽訂的土地協議，太陽城2期4#、8#地塊分別按紅線內用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983萬元。

　　第二部分法律及政策性風險分析

　　一. 合作方式及條件

　　(一) 太陽城項目的土地合作方為“**市安居建設發展總公司”，隸屬于**市安居工程辦公室，有較強的政府背景。在項目開發過程中將要遇到的政府部門協調方面可起到較大的作用。

　　(二) 合作方式：合作方負責按照現行政府批準的詳細規劃進行征地、墊土及小區外市政基礎設施大配套工程的建設。

　　二. 法律性風險評估

　　太陽城項目為**市重點政府工程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關的各項法律手續齊全，幾乎不存在法律性風險。

　　三. 與二期相關的規劃調整問題

　　原規劃中在賀蘭路一側，預留有100米寬遠期發展用地貫穿地塊南北，若不變為開發用地，則太陽城項目規劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。

　　四. 政策性風險評估

　　由于太陽城起步區沒有調整控規條件，而是采取了在原詳細規劃基礎上調整規劃方案的做法，所以二期在進行規劃調整時任務較重，規劃局也要求先期進行控規調整，因控規牽涉面廣且難度大，因此規劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊涵一定的操作風險。

　　第三部分市場分析

　　一. **市住宅市場分析

　　(一) 市場回顧

　　近幾年，**市始終把住宅產業作為拉動城市經濟增長的支柱產業之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關產業政策的實施，大大減少了**房地產市場上的投機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使**市房地產市場基本保持了健康、穩定、均衡、快速的發展勢頭。

　　九五期間，**市實施了大規模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產相關政策，對刺激住宅市場需求產生了積極的影響。2000年住宅市場銷售量約630萬平方米，第一次超過了當年新開工面積和當年竣工面積。2001年，住宅市場繼續保持穩定的增長，全年商品房銷售面積達到660萬平方米。

　　縱觀**市近幾年的房地產發展歷程，我們可以斷言，在今后的5至10年內，**市住宅市場將繼續保持持續、健康、穩步增長的發展趨勢。

　　(二) 住宅市場當前特點

　　從**市房管局獲悉，2001年**市住宅市場繼續保持良好的發展態勢，住房消費持續增長。全市商品房成交660萬平方米，成交金額166.81億元，分別比上年同期增長4.76%和7.07%，其中個人購買商品房比例為98.3%。

　　根據**市房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析，**市住房市場呈現以下幾個特點：

　　1. 價格小幅上升。去年居民購買3000元/平方米以上的商品房數量比上一年提高了1.5個百分點，其中每平方米3000元～3500元價位的商品房購買量提高了5.8個百分點，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4個百分點。

　　2. 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6個百分點，其中購買單套面積在100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8個百分點，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34個百分點。經過幾年的發展，目前**市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉變為產品品質競爭和品牌競爭。

　　3. 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。2001年，全市商業性和公積金住房貸款余額首次超過房地產開發貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，貸款購房比例達71%。

　　此外，2001年**住宅市場顯著特點是，私產房屋上市交易增多，其中表現最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。這表明，隨著**市居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費。

　　(三) 住宅市場未來發展走勢

　　1. 政策支持力度不斷加大。

　　從2001年政府頒布的一些相關政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。由于住房消費是啟動內需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年**房地產市場的有效增長。

　　2. 市場利好消息

　　2001年，中國加入WTO、成功申辦奧運會，以及貸款利率下調等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產市場較大的利好消息，將會對未來房地產市場產生很大影響。

　　3. 房地產價格將穩中有升。

　　隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升，而且隨著生活水平的提高，對高質量、環境優美的中高檔項目需求增大，這都將使房地產的相對價格穩步上升。

　　4. 改善型需求不斷增長。

　　有資料顯示，2000年底全市人均居住面積為13.8平方米，還有非常大的上升空間。隨著收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環境、富有情趣的戶型設計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續增長。

　　5. 住宅建設的郊區化傾向。

　　首先是由于市中心土地的稀缺，城市規模的不斷擴大，市中心住宅的開發量越來越不能滿足日益增長的需求;其次，郊區的房地產價格相對較低，居住環境較好，多數為居住新區，規劃、房型、生活配套設施標準高，是吸引改善型需求的主要原因;再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區位價值會不斷提升。

　　6. 市場競爭格局發展趨勢

　　近年來，房地產市場出現了一定程度的市場集約化的發展態勢，房地產市場以及一些與房地產市場相關的產業異常繁榮，市場發展趨勢主要表現為以下幾個方面。

　　Ø 房地產市場的不斷發展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發商手中。

　　Ø 利用大規模土地資源實施大盤開發，通過合理規劃、有效利用土地資源提供環境優美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區。

　　Ø 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。

　　Ø 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經開始從質量、戶型、環境等標準動作的競爭逐漸轉化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經出現了體育產業、旅游產業等其他產業與房地產業嫁接的復合地產模式。

　　二. 區域市場分析

　　(一) 區域市場概述

　　**太陽城地處河東區與河北區的交界處，在行政上隸屬于河東區。這兩個區的整體發展水平落后于和平、河西、南開三區，但好于紅橋區，在**市屬中游水平。

　　河東區居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。從2000年起，河東區商品房銷售量已經由過去的**市第二位躍居第一位。近幾年隨著市中心區住宅開發量的減小，首先帶動了河東臨近市區地域的房地產開發，形成了東站后廣場、十一經路、六緯路沿線地區房地產的開發熱潮。河東區距離市中心較遠區域的項目大多數檔次不高，定位較低，主要以低價位吸引客戶。

　　河北區的房地產項目也主要集中在臨近市中心的區域，但由于距市區中心地帶距離較遠，這些項目的客戶群主要以周邊區域為主。河北區雖然經濟發展水平一般，但其購買力不容小視，從1997年—2001年這5年的發展情況來看，河北區的市場成長速度要高于河東區，其與河東區商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區各價位間成交量的比較來看，河北區主要集中在低檔產品市場，這也能說明，河北區的市場處于剛剛啟動的階段，購買力尚未完全成熟。從河北區的項目來看，總體的開發水平較低，缺乏中高檔項目對市場的拉動。

　　(二) 區域市場現狀

　　針對**太陽城項目，對周邊項目進行了市場調查。從所調查的項目中選取15個主要項目樣本，這些項目主要集中在東站后廣場、河東與河北交界地區、六緯路沿線、真理道沿線、衛國道沿線、程林莊路沿線這幾個區域，項目概況如下：

　　項目名稱建筑形式銷售均價(元/M2) 建筑面積(萬M2)

　　新月花苑多層、部分高層 2600 2.7

　　萬興花園多層、小高層 2500 3.5

　　紅頂花園多層和別墅起價2550 7.3

　　戀日風景四層半 2800 總18

　　朗晴居多層磚混 2300 3.7

　　柏麗花園多層磚混 3300 6

　　2008先鋒社區板式高層 4000 ——

　　嘉海花園點式高層 3200 總60

　　美日陽光點式高層未定 6

　　萬春花園多層、高層 3600 13.5

　　豐盈新苑多層磚混 3200 3.6

　　匯和家園多層磚混 3400 11

　　大通時尚花園四層半 3100 13

　　金灣花園大部分多層 2200 21

　　中環花園多層磚混 2500 5

　　(三) 重點項目介紹

　　Ø 萬春花園

　　此項目屬中高檔項目，是周邊區域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產操作，典型香港式的設計風格，清新靚麗。該項目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。二期、三期則全部為點式高層，二期已經開盤，其銷售情況一般，值得繼續關注。

　　Ø 金灣花園

　　項目總建筑面積21萬平米，地處河東公園西側。外有公園，內有大面積的花園綠地，環境較好。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價、良好的大社區環境取得了驕人的銷售業績，多層部分18萬平米實現銷售率100%，客戶主要為河東區居民。這說明此區域有一定的購買力，規模大、素質相對較高的項目對市場有很強的吸引力。

　　Ø 戀日風景

　　該項目位于衛國道以18萬平米的大型社區、4層半低層低密度的規劃設計、3萬平米的主題花園、1萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點，形象清新秀麗。戀日風景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態，經過策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開盤，銷售良好。

　　(四) 市場綜述

　　綜上所述，區域市場具有以下幾個特點：

　　1. 新項目迭出，項目素質正在不斷提高。

　　2. 高素質項目吸引了大量和平、河西區的居民前來購買。

　　3. 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環境逐漸好轉。

　　4. 道路交通發展迅速，出行十分便利。

　　5. 新房上市量增幅大于市內其他各區。

　　6. 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。

　　三. 區域市場消費者行為分析

　　目前河東區的大型住宅項目集中于津塘公路，東站后廣場、衛國道沿線及富民路附近地區。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產品形式上要落后于河西區和南開區，銷售總體上趨于平淡。**市經過多年的開發歷程，河西、南開等原先熱點區域經過幾年來高強度、大規模的開發，發展空間已顯局促。現河西區除梅江居住區、梅江南居住區以及尚未開發的雙林居住區外，市區周邊區域已無大宗可開發土地。南開區除部分城區的拆遷尚未完成，大型可開發項目也寥寥無幾，而且上述兩區項目開發已經出現了不同程度的郊區化傾向。隨著河東區城市開發進程的加快，區內中心部位土地基本開發完畢，開發重點逐漸向城市外圍發展。

　　河東區連接中心市區與濱海新區，是市區通往經濟開發區、機場、北京的交通樞紐，是政府實施城市長遠發展規劃的熱點區域，市場潛力巨大。河東區的市政基礎設施建設也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來的幾年中，河東區將取代河西、南開之后成為**市第三個開發熱點地區。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動態分布圖就能看出：河東區2001年商品房成交量已是各區之首。

　　(一) 舊居住區調查分析

　　我們通過對河東區一些大型舊居住區的調查，可以看出。

　　1. 目前消費者對商品房的購買力相對偏低，從1999年至2001年5月河東商品房各價位成交量動態分布圖來看， 2000元/平方米至3000元/平方米的產品市場認可率最高，2000元/平方米以下的產品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產品市場需求較少。可接受的房價總款多集中于30萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。

　　2. 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。市場調查中消費者購房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%和29.5%，說明大部分消費者對更高檔次住宅的要求不是很高。

　　舊區居民購房原因示意圖

　　3. 除價格因素外，消費者更關心的是環境及地段。調查表明，環境及地段的關注程度分別為36.5%和20.5%，對于其它諸如物業管理、開發商實力、小區設施不甚關心。舊區居民對住宅產品各因素的關心程度示意圖

　　通過總體數據表明，河東區老居民區的消費者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。

　　(二) 居住新區調查分析

　　通過對于河東區太陽城周邊地區的新商品房的調查顯示：

　　1. 新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業層次上都要明顯高于老區居民。

　　2. 新遷進居民的居住面積為80-120平方米者居多，超過舊區居民60平方米以下的居住面積。

　　3. 新遷進居民對所居住小區的總體感受一般，并未達到最佳居住要求，表明稍好的產品仍有廣闊的市場空間。

　　4. 新遷進居民有更多的購房經驗，除了關心環境外，對于開發商實力的關注明顯高于舊居民小區的消費者，購房更趨理性化。

　　再次購房關注因素示意圖

　　(三) 麗苑一期居民調查分析

　　我們還重點對麗苑一期的居民做了詳細的調查，以了解這部分消費者購買行為的產生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。

　　1. 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區和舊區居民之間。

　　2. 購房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環境是吸引他們選擇的主要原因，同時也是他們引以為豪的最主要的因素。

　　客戶購房最主要的原因示意圖

　　3. 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周邊生活設施不完善，對于工程質量和物業管理也頗有微詞。

　　客戶對麗苑目前不滿意的地方示意圖

　　4. 這部分消費者十分看好麗苑地區將來的發展前景，堅信自己選擇的正確性，并認為麗苑地區有發展潛力。

　　對麗苑發展前景的心理預期示意圖

　　(四) 具體消費意向分析

　　通過我們對市場調查，以及對消費者購買住宅消費行為的分析，我們不難對消費者的住房消費意向得出如下結論。

　　1. 多數居民對自身現有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現狀的良好愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產生的主要因素。

　　2. 每平方米2000元——3000元的住宅為市場主流產品，又因各個區域的價值發展水平不同而有所差別，25萬——30萬元的住宅最受市場歡迎。

　　3. 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區是理想的居住區域，傾向住在市中心或遠郊區的人比重很小。

　　4. 由于目前消費者所反映的商品房問題多集中于質量問題以及兌現承諾問題，使得越來越多的消費者將房地產開發商的知名度和信譽度作為購房選擇的要素。

　　5. 由于河東區開發商素質參差不齊，居民在選擇購買時存有較多后顧之憂，所以規模較大的項目受到追捧，從這一點看來，大規模項目的開發在該區仍屬空白。

　　6. 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。

　　7. 建筑形式上傳統的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的認可程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結構也以磚混結構為主，框架結構的接受程度較差。

　　8. 環境是住宅永恒的賣點，除價格外在房地產各因素的關心程度上，景觀環境一直是消費者最為看重的。

　　9. 戶型選擇上平層仍是廣大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。

　　10. 物業管理受重視的程度在消費者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費者開始注重入住后的小區管理和生活服務了。

　　11. 由于目前市場上供應的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標準上看毛坯房仍是消費者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強烈。

　　12. 消費者對居住區或小區的各種配套設施越來越重視，其中關乎生活質量的基本生活服務設施和交通設施在消費者進行購房選擇時倍受關注，而對一些實用性功能不佳的智能化設施興趣不大。

　　13. 對人文環境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區顯現的越明顯。

　　通過上述我們對**市總體市場及**太陽城相關區域市場消費行為分析，我們認為隨著**市經濟的持續發展，居民購買力也將逐步提高，加之河東區大規模開發的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應市場需求并引領市場的品牌產品，將有很大的市場空間。

　　第四部分項目素質分析

　　一. 項目優勢

　　1. 太陽城項目規模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規劃齊備，二期項目依托于大社區，有利于營造良好的居住氛圍。

　　2. 太陽城起步區將于2003年6月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對二期產生巨大的示范效應。

　　3. 緊鄰城市迎賓快速路、外環線、京津高速、**機場，交通出行便利。未來隨著東南半環的改造、真理道的貫通、地鐵2號線的興建，項目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。

　　4. 地塊內土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環境較好。

　　5. **太陽城項目為政府統一規劃的大型住宅工程，市政大配套設施齊備。

　　6. **集團開發事業的良好表現，優勢品牌支持。

　　二. 項目劣勢

　　1. 與周邊項目相對比，土地成本較高，付款壓力大。

　　2. 地處城郊結合部，屬經濟不太發達區域，目前區位價值市場評價較低。

　　3. 地塊位于太陽城中心位置，由于地塊南側的真理道尚未打通，與通往市區的主干道路——衛國道距離較遠，不利于現場的形象展示。

　　4. 地塊北側為大面積的空地，南側的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。

　　5. 4#地內有現狀電話局一座，將對區內規劃產生一定的負面影響。

　　三. 威脅分析

　　1. 與北京、深圳、廣州等住宅產業較發達地區相比較，**市居民選擇居住地點的區域性傾向較強烈，在一定程度上將限制太陽城的客戶群來源。

　　2. 從**市整體市場格局來看，在消費能力較強的和平、河西、南開三個區內，聚集著較多的項目，尤其是梅江周邊地區，有巨大的開發量，對我們吸引這幾個區的客戶形成一定程度的阻礙。

　　3. 在海河以東、中環線以西的廣大地區，聚集了許多比之**太陽城更具有位置優勢和相對價格優勢的住宅項目。這些項目對**太陽城有直接影響，將持續威脅每一期開發。

　　4. 西橫堤、雙林兩大片居住區將相繼啟動，規模、售價等因素與**太陽城類似，**太陽城面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“中體產業”在西橫堤運作的“運動主題社區”將對**太陽城產生比較大的沖擊。

　　四. 機會分析

　　1. 政府對于土地的宏觀調控及中心城區可開發大地塊資源的減少，太陽城項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發展空間。

　　2. 太陽城的操作由**獨立完成，起步區在規劃、環境及社區配套等方面已經初步創立了綜合優勢，太陽城2期如能在現有基礎上進一步實現產品創新并不斷完善生活配套設施建設，將取得良好的市場效果。

　　3. 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為**市未來的熱點區域。

　　4. **市住宅分配政策的出臺，有利于住宅市場的發展。

　　5. 加入WTO及**近幾年經濟的穩步增長將為太陽城項目帶來較大的發展機遇。諸如私人汽車的日益普及等等。

　　6. 北京2008年奧運會選定**機場作為輔助機場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。

　　五. 綜合評價

　　結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，**太陽城2期雖然存在一些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區域購買力較低等等，但放之全市范圍內看，該地塊與梅江相比擁有價格優勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優勢。因此，依托于起步區的成功運作，太陽城2期項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發價值。

　　為了將太陽城2期項目運作成功，我們仍需注意以下焦點問題：

　　1. 住宅產品的易模仿性加大了產品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多住宅項目綜合素質一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑、環境三方面尋求突破，配套環節適度超前，強調“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。

　　2. 密切關注起步區市場反應情況，根據市場需求進行二期的規劃設計與產品定位，并注意不同類型產品的配置以占領更大的目標市場。

　　3. 掌握“以我為主”的開發節奏，從資金量、供應量、開發間隔等多個角度研究問題。

　　4. 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現項目銷售速度的本質性飛躍。

　　5. 對物業管理及社區文化活動方面繼續加大投入，實現企業品牌由知名度向美譽度的轉化。

　　6. 在產品開發的基礎上，注意對項目居住理念的提升，加強對大社區生活方式的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關注度。

　　第五部分總體發展構想

　　一. 項目定位

　　1. 太陽城基本描述

　　以先進的居住理念為先導，注重營造空間布局、主題園林環境、社區生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內外感受，相對弱化處理住宅配套設施，具備二十一世紀領先品質住宅產品鮮明形象的大規模居住社區。

　　2. 客戶群定位

　　整個太陽城項目的客戶群定位必然是多層次的。總體上看，應明確以 “中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。

　　“中等收入階層”應該是指：有一定的經濟基礎，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。

　　3. 產品定位

　　利用大規模居住區的優勢，以“中等收入階層”為主流消費群體，講求住宅產品的多樣化。

　　4. 形象定位

　　作為120萬平方米的大型居住社區，太陽城項目的形象塑造應體現出其應有的“大氣”與“活力”，樹立**太陽城品牌在**房地產界的強勢地位，并通過太陽城項目進一步提升**品牌的知名度與美譽度。

　　整體形象包裝應以清新、自然、浪漫為主調，強調**太陽城品牌的親和力。

　　二. 發展思路

　　1. 倡導新的居住理念，在理念的指導下，進行規劃、建筑、環境、配套等設計，使各項設計成為理念的最有力支撐。

　　2. 完善社區生活配套服務功能，強化商業及教育設施，充分發揮大規模項目的競爭優勢。

　　3. 以產品品質為主導，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導原則的產品設計思路。

　　4. 精心打造主題環境，利用園林環境形成太陽城項目的主要競爭優勢之一。

　　5. 通過起步區對整個太陽城項目的展示效果，提升項目綜合價值，實現可持續性發展。

　　6. 實施具有“指標性概念”的操作手段，提高市場關注度諸如建造精品商業走廊、示范校、高標準業主會所等等。

　　7. 控制開發節奏，降低市場風險

　　三. 總體規劃理念

　　1. 通過對社區生活配套設施的合理配置，創造新型城市住宅區發展模式，體現“造城”的概念。通過整合的規劃設計手法，充分考慮居民的各種需求，強調社區生活服務設施、室外公共空間、區域節點的合理設置，形成有機統一的城市功能系統。

　　2. 結合開發節奏逐步完成居住區功能的發展與延續，實現居住區的可持續性發展。綜合考慮居住區規劃結構的整體性、系統性、規律性和可持續性，最終形成集商業、教育、文化、娛樂、休閑等各項高尚品質功能于一體的社區中心系統。

　　3. 在公建的配置上遵循減少數量、擴大規模、提高質量、服務便捷的原則。主要大型公建(包括體育館、居住區公園、中小學等)集中布置于居住區中心位置，使之成為太陽城的中心。小型商業設施分散設置于2#地東側和4#、5#地的中間位置。在公建的布局上考慮各級公建設施的合理服務半徑，形成公建設施的系統性與層次性。

　　4. 在保證主要公建設施用地的基礎上，尊重原有地塊分割與現有道路組織，每個地塊采用具有差異化的規劃理念單獨規劃，大社區規劃的整體性依靠大型公建的配置來體現。

　　第六部分太陽城2期開發建議

　　一. 開發計劃

　　1. 開發住宅地塊：4#、8#地塊;

　　2. 開發時間安排

　　2003年3月——基礎施工

　　2003年4月——主體施工

　　2003年9月——主體封頂

　　2004年3月——環境施工

　　2004年8月——竣工入住

　　二. 目標客戶群分析

　　針對太陽城項目“中等收入階層”的市場定位，結合大規模項目產品多樣化的特點，主要從三方面對目標客戶群進行分析：

　　1. 從地域上劃分

　　Ø 目前在附近地區居住，向往居住在高尚居住區的人群。

　　Ø 在**開發區和**機場工作的高級白領。

　　Ø 現居住在和平、河西兩個區，需要不同程度地改善居住條件的人群。

　　Ø 少部分認可太陽城地理位置，需要進行二次甚至多次置業的富人階層。

　　Ø 認可**品牌，相信**公司的實力，對太陽城起步區充分認可，相信太陽城項目美好的發展前景，具有投資和居住雙重購房動機的購房者。

　　2. 從收入上劃分

　　與起步區不同，太陽城2期的客戶群在收入上應具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構成：

　　Ø 擁有穩定未來收入的職業經理層和白領階層，這部分人群的事業蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質高，環境優美，與自身品位相符的項目。

　　Ø 另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的普通市民，他們被太陽城整體的項目素質所打動，傾其畢生的積蓄改善居住條件。

　　3. 從年齡上劃分

　　從起步區購房客戶的現狀來看，主要集中在30-50歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。但從發展的角度看，年輕人充滿活力，消費觀念先進，代表了社會的發展潮流，所以二期的主力客戶群應定位于30-40歲這一年齡段，我們在進行環境設計、外檐風格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點。

　　另一方面，由于目前社會老齡化現象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。

　　三. 產品設計思路

　　1. 產品設計原則：

　　Ø 產品建筑形式針對客戶群定位，在產品形式上形成一定的差異，滿足目標客戶群的不同居住需求。

　　Ø 相對于起步區，在產品形式、戶型平立面設計、環境營造等方面實現一定程度的創新與突破。

　　2. 建筑形式：

　　根據兩個地塊不同的特點，形成產品差異。結合太陽城整體規劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結合的建筑形式，具體配比見下表：

　　建筑形式層數比例(%)

　　板式小高層 10 40

　　普通多層 5.5 40

　　準低層 3——4 20

　　合計 —— 100

　　3. 房型平面設計：

　　Ø 在戶均面積上適當做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設計;低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎上，采用個性化設計。

　　Ø 通過加大面寬和提高層高等手段增強房型的舒適性。

　　Ø 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強房型的趣味性。

　　Ø 通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺等處理手法豐富房型設計處理手法，控制單套戶型面積。

　　4. 戶均面積：

　　結合起步區的銷售情況，在起步區戶型面積的基礎上，適當放大單套面積，具體指標見下表：

　　戶型項目兩室(m2) 三室(m2) 低層住宅(m2)

　　面積 95 130 190

　　5. 建筑立面：

　　借助高水平設計師的設計手法，營造現代感強的建筑風格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調可識別性。

　　6. 住宅配套：

　　采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質的基礎上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產生收益之間的關系。

　　Ø 入戶門：高級防盜門

　　Ø 外檐窗：高級塑鋼窗

　　Ø 適度智能化配套：網絡、圍墻紅外監控、背景音樂

　　Ø 供水：不設熱水、中水、直飲水系統

　　Ø 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。

　　Ø 樓棟入口：可視對講防盜門

　　Ø 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿

　　7. 精裝修成品房設計

　　在起步區的成品房交工標準獲得極大市場認可的情況下，太陽城2期應繼續對成品房設計進行深化，在推行統一交工標準成品房基礎的同時，適當進行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下：

　　Ø 充分研究客戶群消費心理與消費能力，嚴格按照市場定位確定成品房精裝修費用，以確定的精裝修費用指導裝修設計與材料選擇。

　　Ø 在房型施工圖設計階段引入精裝修設計公司，對某些房型進行必要的更改，其中包括某些平面結構的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。

　　Ø 減少現場施工的工作量，在裝修設計時考慮80%以上的工作為外加工，現場裝配，以達到縮短工期，提高裝修質量與裝修效果的目的。

　　Ø 整體風格定位為“時尚、實用”，倡導“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。

　　Ø 抓住重點，注重廚房、衛生間的裝修效果。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質的使用，潔具、淋浴房采取定制等。

　　Ø 注重細節處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質交接處的處理等。

　　Ø 注意用裝修彌補某些房型設計中的缺陷。

　　Ø 強調成品房樣板間的裝飾，體現生活品位，根據戶型特點選擇適當尺寸的家具，增強室內空間感受。

　　Ø 與關鍵建材供應商建立良好的合作關系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經濟前提。

　　第七部分經濟可行性分析

　　一. 經濟技術指標估算

　　規劃總用地 30.59公頃

　　紅線內占地 25.93公頃

　　居住區用地 20.7(按紅線內用地的80%計算)

　　容積率 1.3(估算)

　　住宅建筑面積 27萬平方米(估算)

　　二. 成本估算

　　(一) 估算范圍

　　根據估算的居住區用地25.93公頃，按容積率1.3計算，太陽城2期住宅建筑面積約為27萬平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見下表：

　　建筑形式層數比例(%) 建筑面積(萬平方米)

　　板式小高層 10 40 10.8

　　普通多層 5.5 40 10.8

　　準低層 3—4 20 5.4

　　合計 —— 100 27

　　(二) 單方成本估算

　　小高層成本估算表

　　項目單方造價(元)

　　樓面土地及大配套費用分攤 740

　　工程建設費 1300

　　工程建設其它費前期費 40

　　區內公建費 50

　　非經營性公建均攤 120

　　區內配套設施費 350

　　銷售費用 80

　　公共設施維修費 20

　　管理費 50

　　營業稅 183

　　貸款利息 50

　　總計 2983

　　多層及低層成本估算表

　　項目單方造價(元)

　　樓面土地及大配套費用分攤 740

　　工程建設費 880

　　工程建設其它費前期費 45

　　區內公建費 50

　　非經營性公建均攤 120

　　區內配套設施費 345

　　銷售費用 80

　　公共設施維修費 20

　　管理費 50

　　營業稅 183

　　貸款利息 50

　　總計 2563

　　(三) 單方成本估算分析

　　Ø 土地及大配套費用

　　按土地及大配套費用總額19983萬元計算，則單方土地成本約為740元/平方米。

　　19983萬元÷27萬平方米 = 740元/平方米

　　Ø 工程建設費用分析

　　工程建設費包括：地基處理費、土建費用、監理及其它費用。(詳見“工程建設費明細表”)

　　工程建設費明細表

　　項目單方造價(小高層) 單方造價(多層及低層)

　　地基處理費 70 50

　　土建費用 1200 800

　　監理及其它費用 30 30

　　總計 1300 880

　　Ø 工程建設其它費用分析

　　前期所發生的費用，主要包括規管費、墻體改造費、人防費、招標管理費、勘察費、設計費等;托幼、學校、郵電局、社會停車場、公交站等配套設施須我公司自行建設，按每平方米120元計算;在土建工程竣工后需投資建設煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區內道路、環境等區內配套設施。(詳見“工程建設其它費明細表”)

　　工程建設其它費明細表

　　項目單方造價(元)

　　前期費 45

　　區內公建費 50

　　非經營性公建均攤 120

　　區內配套設施費 345

　　總計 560

　　Ø 銷售費用

　　銷售費用按每平方米銷售均價3300元的2.5%計算，單方成本約為80元。其中包括廣告費用、售樓處及樣板間建造費用分攤、宣傳材料設計及印刷費用等。

　　Ø 營業稅

　　按銷售均價3300元/平方米的5.55%計算，每平方米約為183元。

　　三. 銷售價格分析

　　通過對區域市場乃至**市整體市場的調查與研究，通過項目素質分析，依據太陽城起步區的銷售情況與銷售均價，我們有理由得出結論：以前面所論述的產品設計思路、高品質的生活配套設施，并輔以高效的市場推廣策略，根據不同建筑形式產品的銷售價格和所占比例，太陽城2期的平均售價水平預計可以達到3300元/平方米。不同建筑形式住宅產品銷售價格見下表：

　　住宅形式所占比例(%) 目標銷售均價(元)

　　板式小高層 40 3150

　　普通多層 40 3300

　　準低層 20 3600

　　平均 3300

　　四. 項目投資效益分析(見下表)

　　建筑形式板式小高層普通多層準低層合計(萬元)

　　建筑面積(萬平方米) 10.8 10.8 5.4 27

　　單方成本(元/平方米) 2983 2563 2563 ——

　　總成本(萬元) 32216.4 27680.4 13840.2 73737

　　目標售價(元/平方米) 3150 3300 3600 均價3300

　　銷售收入(萬元) 34020 35640 19440 89100