土地管理的論文

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有關土地管理的論文

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有關土地管理的論文

　　開發區土地集約利用評價方法與措施【1】

　　摘要隨著我國經濟快速發展、人口快速增長，土地資源越來越緊缺，在這種形勢下，開發區土地集約利用作為一種新的開發經營模式發揮著重要的作用。

　　當前土地管理工作的重要內容是轉變傳統的粗放式的土地利用觀念，提高對土地集約利用的意識，建立集約高效的用地模式。

　　為了全面掌握土地利用情況，為開發區土地集約利用以及制定進一步的政策提供依據，采用實地調查的方法對土地整體利用情況進行評價，并重點分析典型情況，根據調查結果對土地集約利用潛力評價測算。

　　本文分析調查當地實際情況，結合吉林靖宇經濟開發區土地集約利用評價工作，闡述評價過程、結論及建議。

　　關鍵詞吉林靖宇經濟開發區;土地集約利用;效益評價

　　隨著我國經濟快速發展、人口快速增長，土地資源越來越緊缺。

　　傳統的用地粗放的方式已經不能滿足經濟日益發展的需要，開發區作為城鎮發展和土地利用的重點區域，在我國經濟發展中發揮著重要的作用，因此，為改善供求矛盾，在土地有限的情況下，必須提高土地利用效率，充分挖掘土地利用潛力，通過改善經營管理、增加經濟投入等方式提高土地經濟效益，建立集約高效的用地模式。

　　本文結合吉林靖宇經濟開發區土地集約利用評價工作實際，簡述評價過程如下。

　　1評價對象基本情況與評價方法

　　1.1評價對象基本情況

　　吉林靖宇經濟開發區經吉林省人民政府批復成立于2002年5月30日，是以發展礦泉飲品為支柱性產業，同時發展長白山特產業及紅色旅游業的生態環保型省級經濟開發區。

　　開發區位于中國長白山靖宇礦泉城西南3km處，規劃總面積11.8km2。

　　本次評價范圍為經國土資源部公告界線范圍內的開發區土地，總面積為56.50公頃，共分兩大區塊。

　　第一區塊面積為24.82公頃，四至范圍為東至惡河，南至西洋參集團鹿場，西至鹿鳴村，北至保安村;

　　第二區塊面積為31.68公頃，四至范圍為東至靖宇陵園，南至惡河，西至娃哈哈水廠，北至新建村。

　　1.2評價方法

　　1)評價方法以定量評價為主，同時結合定性分析，采用實地調查的方法對整體進行評價，并重點分析典型情況，調查結果以統計學數據進行分析評價;

　　2)用地調查利用第二次土地調查地籍調查圖作為工作底圖，結合遙感影像圖，采用全野外實地調查的方式，對基礎工作底圖進行實地核對，對底圖沒有標注的地塊進行補測與落位;

　　3)程度評價采用多因素綜合評價法。

　　其中，評價指標的權重值和理想值的確定采用專家咨詢法;

　　4)潛力測算采用趨勢分析法、目標逼近法。

　　2開發區土地開發利用狀況

　　2.1土地利用結構情況

　　吉林靖宇經濟開發區總占地面積為56.5020公頃，其中已建成城鎮建設用地13.03公頃，占開發區土地總面積的23.06%;

　　未建成城鎮建設用地11.77公頃，占開發區土地總面積的20.83%;

　　不可建設土地31.70公頃，占開發區土地總面積的56.11%。

　　在開發區評價范圍內，已建成城鎮建設用地面積為13.03公頃。

　　其中，工礦倉儲用地和交通運輸用地面積最多，4.98公頃用于工礦倉儲用地，4.05公頃用于交通運輸用地，分別占已建成城鎮建設用地的38.22%、31.08%;

　　剩余3.16公頃用于住宅用地，0.84公頃劃分為公共管理與公共服務用地，分別占已建成城鎮建設用地的24.25%、6.45%;

　　無商服用地和其他城鎮建設用地。

　　在開發區評價范圍內，未建城城鎮建設用地面積為11.77公頃。

　　其中，44.4%已建成農村集體建設用地，共計5.23公頃;

　　其他未建成城鎮建設用地面積6.54公頃，占未建成土地面積的55.56%。

　　在開發區評價范圍內，靖宇經濟開發區不可建設土地為31.70公頃，其中31.64公頃(占99.81%)屬于自然、生態保護區土地，剩余0.06公頃(占0.19%)屬于江河湖泊泄洪、滯洪區土地。

　　2.2開發區土地供應情況

　　在開發區評價范圍內，開發區已供應國有建設用地16.70公頃，尚可供應土地8.10公頃，不可供應土地31.70公頃，分別占土地總面積的29.56%、14.34%、56.11%。

　　在開發區已供應國有建設用地中，8.05公頃(占48.20%)是通過劃撥方式供應土地;

　　有償方式供應土地8.65公頃，占已供應國有建設用地的51.80%。

　　有償使用土地中有償使用且未到期土地8.65公頃，占有償使用土地面積的100%，不存在有償使用且已到期但未處置土地。

　　3開發區土地集約利用程度評價結果分析

　　3.1土地利用集約度較高

　　吉林靖宇經濟開發區土地利用集約度綜合分值為86.12。

　　其中，土地利用狀況、用地效益、管理績效目標分值分別為76.17、92.36、100。

　　從靖宇經濟開發區各項指標的分值來看，指標分值都較高，達到了開發區規劃建設的各項目標。

　　3.2土地利用狀況較好

　　土地利用狀況評價目標分值為76.17，在三個評價目標中分值最大。

　　其中，三個子目標土地利用程度、用地結構狀況和土地利用強度的分值分別為98.05、63.70、70.80。

　　3.3用地效益結構較佳

　　用地效益評價目標分值為92.36%，其中工業用地固定資產投入強度分值92.32，工業用地產出強度分值92.40，指標值較高。

　　可見用地效益狀況好。

　　3.4管理績效較優

　　根據調查結果顯示，吉林靖宇經濟開發區目前無到期項目用地和閑置土地，這充分表明，靖宇經濟開發區的土地利用監督管理成效顯著。

　　開發區土地有償使用率和土地招拍掛率處于較高水平，工業用地項目都以有償使用方式供應，2007年以來工業項目用地的供應均按國家規定以招拍掛方式供應。

　　從調查和測算的結果分析，目前吉林靖宇經濟開發區評價范圍內土地集約利用程度較高，可挖潛力較小。

　　4評價的幾點結論與措施

　　4.1結論

　　4.1.1開發區土地利用集約程度較高

　　從開發區土地集約利用評價結果分析，土地利用集約度綜合分值為86.12%。

　　其中，土地利用狀況、用地效益、管理績效目標分值分別為76.17、92.36、100，達到了開發區規劃建設的目標，土地利用集約程度較高。

　　4.1.2開發區用地結構合理

　　在開發區評價范圍內，已建成城鎮建設用地面積為13.03公頃。

　　其中，工礦倉儲用地4.98公頃，占已建成城鎮建設用地的38.22%;

　　交通運輸用地4.05公頃，占已建成城鎮建設用地的31.08%;

　　住宅用地3.16公頃，占已建成城鎮建設用地的24.25%;

　　公共管理與公共服務用地0.84公頃，占已建成城鎮建設用地的6.45%;

　　無商服用地和其他城鎮建設用地。

　　這一比例關系與吉林靖宇經濟開發區規劃布局總體上協調的，各種功能用地之間存在相互促進的關系。

　　目前開發區在建設的和未供應擬建的全部是工礦倉儲用地，未來工礦倉儲用地比例會上升，用地結構符合經濟開發區的產業政策和發展方向。

　　4.1.3開發區土地利用強度的整體效率較高

　　已建成城鎮建設用地內的總建筑面積為3.11公頃，綜合容積率為0.24;

　　工礦倉儲用地上的總建筑面積為2.70公頃，工礦倉儲用地容積率為0.54;

　　已建成城鎮建設用地內的建筑基底面積為2.97公頃，綜合建筑密度為22.79%;

　　工礦倉儲用地內的建筑基底、露天堆場和露天操作場面積為2.79公頃，工礦倉儲用地建筑密度為56.02%。

　　開發區工礦倉儲用地的容積率和建筑系數均符合國家規定的控制指標，說明靖宇經濟開發區在項目用地管理上，認真執行國家相關產業政策，促進項目用地的節約集約利用。

　　4.1.4開發區土地利用監督管理成效顯著

　　吉林靖宇經濟開發區已供應國有土地16.70公頃，其中以有償方式供應土地8.65公頃，土地有償使用率為51.80%;

　　以劃撥方式供應8.05公頃，分別為原城鎮居民用地和交通運輸用地及公共管理與公共服務用地。

　　以招拍掛方式供應土地6.07公頃，全部為工礦倉儲用地，占有償供應面積的71.17%。

　　經調查，吉林靖宇經濟開發區認真貫徹執行國家土地管理的有關法律法規政策，供地方式符合國家政策，2007年以來供應的工礦倉儲用地全部通過以招拍掛方式出讓土地。

　　截止到評價時點，開發區范圍內不存在有償使用已到期和閑置土地。

　　這充分表明，靖宇經濟開發區的土地利用監督管理成效顯著。

　　4.1.5開發區未來用地面臨緊張

　　從開發區幾年來的開發建設和用地情況來看，開發區用地量逐年在增加，在國土資源部公告的靖宇經濟開發區界址范圍內已基本完成項目空間布局。

　　從開發區未來發展戰略來看：開發區按照“構建靖宇工業經濟發展重心，建設現代化新城區”的戰略定位，及打造“三大基地”和“兩大中心”的未來發展方向，開發區產業定位為：礦泉飲品產業、現代中藥科技產業、生態農特產品加工產業、現代服務業。

　　根據開發區產業定位，結合開發區區位特點，開發區具體布局為：礦泉飲品產業園區、現代中藥科技園區、生態農特食品加工園區、商貿物流園區、科技文化商務園區。

　　靖宇經濟開發區產業功能區域現已基本形成，杭州娃哈哈、農夫山泉、康師傅、吳太等著名品牌企業已落戶開發區(均在公告范圍之外)因此，從開發區的未來發展來分析，現國土資源部公告的用地范圍無法滿足開發區發無法滿足開發區未來發展的需要。

　　4.2土地集約利用的幾點措施

　　4.2.1更新用地理念，實現土地資源科學利用

　　轉變傳統的粗放式的土地利用觀念，提高對土地集約利用的意識。

　　當前，土地資源越來越緊缺，為改善供求矛盾，在土地有限的情況下，必須提高土地利用效率，充分挖掘土地利用潛力，通過改善經營管理、增加經濟投入等方式提高土地經濟效益，建立集約高效的用地模式。

　　4.2.2加強規劃控制，嚴格限定發展空間

　　開發區經過近幾年的建設發展，原先的規劃已不適應發展的需要，大部分開發區都在重新編制新的區域規劃。

　　在修編規劃時必須統籌兼顧，本著高起點規劃，高水平設計，高質量建設，高效能管理的原則，經過系統科學嚴格規范的考察論證，報省、市兩級審批。

　　規劃一經批準，就必須嚴格執行，不得隨意變動、更改，必須嚴格禁止隨意擴大開發范圍的行為。

　　4.2.3以產出效益最大化為目標，堅持供地與項目投入掛鉤

　　集約高效利用土地，提高單位面積產出，因此，嚴把土地招商關至關重要，在土地招商引資過程中，要吸引占地少、技術含量高、附加值高的項目。

　　對入區企業的單位土地投資密度、投入產出率和上繳稅收等，制定科學嚴格合理的入園標準。

　　對已征用而尚未開發的土地，督促有關單位抓緊開發建設;

　　對沒有能力開發或不準備開發的土地必須收回;

　　對征用后用作抵押的，應以妥善處理，堅決杜絕“征而不用，多征少用，征作他用”等違法違規現象的發生。

　　4.2.4充分運用市場機制，促進集約用地

　　嚴格執行我國土地利用等相關政策規定，充分運用地價杠桿等市場機制調控土地市場，提高土地利用效益，同時，建立健全土地預警機制，防范不良行為發生，引導和規范土地市場健康有序發展。

　　4.2.5建立建設用地集約利用的激勵和約束機制

　　在目前土地有限的情況下，必須提高土地利用效率，要建立健全激勵和約束機制，嚴格執行有關制度，通過充分發揮稅收的杠桿作用等經濟手段，做到企業效益要同土地利用效率相掛鉤，形成鼓勵和支持企業提高土地利用效率的相關政策。

　　在土地利用項目中對于建筑密度、容積率、單位面積產出、利潤額等方面要制定相應的集約用地標準，對用地單位在項目完成時間期限內土地利用效率好、單位面積產出高的企業進行鼓勵，必要時可以實施獎勵措施，從而極大地調動社會全體成員積極性;

　　對那些沒有在期限內完成的項目的用地單位可以適當予以處罰，督促其改善經營管理，建立集約高效的用地模式。

　　4.2.6強化低效土地處置，實現存量用地效益化

　　要強化低效土地的處置利用，通過利益吸引、服務促進、政策限制、氛圍逼迫、處罰問責等各種經濟、行政、法律措施提高用地單位積極性，引導用地單位盤活閑置地;

　　建立健全用地單位退出機制，通過土地補償等途徑促進土地流轉，把閑置、半閑置和低效利用土地向優質項目轉移，實現存量用地效益化。

　　參考文獻

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　　[4]邵曉梅，王靜.小城鎮開發區土地集約利用評價研究——以浙江省慈溪市為例[J].地理科學進展，2008(1).

　　現代城市土地集約利用研究與探討【2】

　　【摘要】目前土地資源日益緊張，研究土地集約利用具有積極的意義。

　　介紹土地集約利用的內涵，分析了目前城市土地利用現狀及存在的問題，研究城市土地集約利用評價的指標體系，并根據評價指標體系提出提高土地集約利用水平的措施。

　　【關鍵詞】土地集約利用;評價指標體系;存在的問題;措施

　　土地是人類賴以生存的重要的資源。

　　隨著社會經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，土地資源短缺已經成為制約經濟發展的首要瓶頸。

　　如何解決土地資源短缺與經濟快速發展的矛盾值得探討。

　　研究城市土地集約利用問題可以優化城市土地利用空間布局，提高城市土地利用效率，緩解資源環境約束帶給城市發展的壓力，研究城市土地集約利用問題具有重要的戰略意義。

　　1 城市土地集約利用的內涵

　　目前針對城市土地集約利用問題已經做了大量的研究，綜合來看，城市土地集約利用的內涵主要有以下幾點：

　　(1)合理的城市功能分區、優化的城市經濟結構和宜人的居住投資環境是城市土地集約利用的前提和基礎;

　　(2)應該從整體看待城市土地集約利用問題，不能只考慮投資強度、產出強度等經濟因素，同時還必須兼顧社會效益和生態效益;

　　(3)由于各區域經濟發展層次不同，需要采用不同的標準來衡量不同區域的土地集約利用問題;

　　(4)城市發展的不同階段，土地集約利用具有不同特征，最初是勞力資本集約型、發展到資本技術集約型，最后會達到最高形式：生態集約。

　　2 城市土地利用存在的主要問題

　　根據目前城市土地集約利用調查情況，經過綜合分析，主要存在以下幾個問題：(1)用地結構不合理：由于經濟效益驅動，目前各大城市均存在重視商業住宅用地、工業用地，而生態用地比例較低的情況，城市的土地利用結構并不是十分合理;

　　(2)土地功能布局不合理，在城市用地中，存在功能分區不清的問題，中心商務區常與住宅用地、其他用地混雜，使土地的區位優勢沒有得到充分發揮;

　　(3)土地使用效益低下：主要表現在工業用地的投資強度和產出強度兩個指標值較低，經濟效益不高;

　　(4)城市用地緊張和浪費并存：土地供給的矛盾不斷深化，但很多地方存在批而不建或批大用小的問題，造成土地浪費。

　　3 土地集約利用評價的指標體系

　　3.1 評價指標的選取原則

　　城市土地集約利用評價指標選擇應該遵循以下原則：

　　(1)全面性的原則：城市土地集約利用及到城市土地利用結構、土地利用效率、投入產出強度、生態環境等等各方面，指標的選擇需要全面反映城市土地集約利用的特點;

　　(2)代表性的原則：土地集約利用評價指標選取時應注重代表性，需要分析指標對評價目標的貢獻度;

　　(3)定性與定量相結合：首先根據調查結果，對各指標進行定量分析與計算，同時匯總得到城市的土地集約利用水平，評價時以定量分析為主，定性與定量相結合;

　　(4)可操作性原則：城市土地集約利用指標選擇應盡量簡單明了，其相應指標值的獲取要容易、準確、可靠，盡可能選擇已有的統計數據，保證數據的可采集性;

　　(5)系統性原則：城市土地集約利用指標體系應全面、系統反映城鎮土地集約化利用程度的各個方面，各子系統之間相互協調、互相促進，共同為系統整體服務。

　　3.2 評價指標的選取原則

　　從土地集約利用的宏觀層次上考慮，并基于科學性原則、相對完備性原則、前瞻性原則、指導性原則和動態性原則，依據土地的經濟效益、社會效益和生態效益，結合我國大城市發展的特點與現階段國內外對城市土地集約利用的研究，確立了如下指標體系，并綜合考慮國土資源管理部門、城市規劃部門、城市建設部門、環境保護部門等諸多職能部門的專家意見，確定各指標權重分布見表1。

　　在城市土地集約利用評價中，對調查結果采用級差變化方法對所計算指標進行處理，并根據指標及權重計算土地集約利用程度。

　　4 提高城市土地集約利用水平的措施

　　(1)科學的進行城市規劃：城市土地集約利用水平與城市總體規劃及土地利用總體規劃息息相關。

　　城市規劃時需要考慮科學性與使用性，綜合考慮用地結構及產業布局，促進土地集約利用，科學合理的引導用地規模。

　　(2)優化土地利用結構。

　　我國耕地資源稀缺，而經濟的迅速發展要求土地供給量逐年增加。

　　用地結構不合理降低了土地集約利用水平。

　　應追求城市土地整體結構功能的最優化。

　　(3)盤活城市存量土地。

　　由于歷史原因，城市中存在大面積的城中村，同時部分早期住宅用地建筑密度小、容積率低。

　　應該考慮盤活存量土地，挖掘其中內涵的大量潛力。

　　可以提高土地利用效率，可以保護耕地，防止城市化發展造成的城市土地盲目擴張。