開發商高價買地熱度不減 樓市調控仍存完善空間
 

　　近幾個月來，國內多個城市先后出臺樓市調控政策。記者觀察發現，近期全國土地拍賣中仍有一些地產商高溢價購買土地，部分城市土地拍賣再次出現溢價超過200%現象，引發社會關注。

　　樓市調控令下房企買地熱情不減

　　記者觀察發現，目前大多數城市已出臺的調控政策只針對樓盤的銷售和購買環節，但一些開發商的搶地熱情依然不減。中原集團研究中心的一份報告也分析指出，樓市調控政策實施后，各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭，土地市場依然高溫難退。

　　在11月初的土地掛牌出讓過程中，山東濟南高新區一地塊被中垠地產以92296萬元競得，溢價率265%;四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價率達200.77%;天津空港經濟區內3宗地塊以總價57.5億元成交，平均溢價高達494%。

　　蘇州大學法學院教授劉磊認為，在一些開發商推波助瀾和購房投機者的跟風炒作下，商品住房已經具有金融產品屬性，這促使了高溢價買地行為的頻繁出現，對這種現象應有所控制。

　　“面粉貴過面包”現象背后存隱患

　　今年以來，高價地頻頻出現的同時，一些問題也逐漸顯現。不少開發商高價競拍土地，但自身并不具備足夠的實力。6月29日，濟南市唐冶片區一土地競拍時共有13家房企競價936輪，最終被帝華地產旗下公司拍得。

　　但在拍地三個多月后，開發商一直未能支付首期35億元土地出讓款，如最終仍未上繳，土地將面臨流拍。

　　據蘇寧金融研究院的統計顯示，各地高價地退地事件屢見不鮮，不少高溢價拍下土地的房企并沒有投入真金白銀，卻成為房價上漲的主要推手，給樓市發展帶來負面影響。

　　今年拿下多個城市高價地的融信集團，其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據克爾瑞研究中心的數據統計，今年10月份前融信集團已拿到14塊土地，總價超過345億元，遠超其去年一年的銷售總收入，而其中有7塊地溢價率超過50%。

　　北京隆安律師事務所律師杜鵑認為，“面粉貴過面包”這一現象折射出目前土地的價值偏離甚遠。

　　調控政策可從多角度繼續完善

　　專家認為，出臺樓市調控政策不應只針對商品房銷售環節，在土地拍賣與競標等環節也應繼續加強控制，從多個角度來抑制樓市的上漲熱潮。

　　針對頻繁出現的高溢價購地現象，一些城市也陸續出臺管控措施。鄭州市在9月14日出臺的《關于促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》中規定，土地出讓時網掛報價超過50%溢價率，網掛報價中止，此舉被外界稱為地產領域的“熔斷機制”。

　　杭州市有關部門在9月26日也曾發布《加大土地供應調整競價方式》的公告，規定杭州土地競拍溢價達150%后不接受更高報價。

　　國海證券研究所的報告指出，近期土地出讓高熱度已蔓延至重點城市周邊的二三線城市，鄭州、杭州等城市針對土地供應及競買方面出臺的嚴格限制政策，有望在各城市的限購政策后繼續推廣。

　　安邦智庫研究人員認為，要抑制房地產泡沫，除“限貸限購”之類的政策外，還要綜合發力，抑制信貸的過快增長，加快農村土地制度改革，增加更多有效供給。

　　業內人士分析，市場在如此嚴厲的調控之下依然持續亢奮，反映出當前調控政策還存在進一步完善空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個環節不理智行為的同時，健全可持續的住房供應體系，滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求，應成為今后相關規范政策出臺的方向。