保障房為什么便宜

        保障房為什么便宜【1】

　　經濟適用住房主要就是經濟適用，能滿足居民的基本生活需要。

　　經濟適用住房不是誰都可以購買的，它的特供對象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。

　　由于政府提供了優惠的政策，限定了建設的標準、供應的對象和銷售的價格，自然價格較低。

　　目前，經濟適用住房房源建設有三個途徑：一是政府劃撥土地，統一開發、集中建設;二是調整房地產開發企業開發的部分普通住宅;三是單位自建和聯建，出售給本單位職工(老叫法稱為集資房)。

　　商品房是指具有資質的房地產開發公司開發經營的房屋。

　　區別在于：

　　一、它們的供應對象不同：經濟適用住房的對象是城市中低收入家庭和住房困難戶;商品房的對象是所有自然人。

　　二、它們的建設方式不同：經濟適用住房直接由政府組織建設;商品房則完全是按市場運作方式建設。

　　三、它們的土地取得方式不同：經濟適用住房的土地性質為政府劃撥;商品房的土地則是通過“招拍掛”的形式，取得的土地使用權。

　　四、它們享受的政策不同：經濟適用住房，在建設和銷售過程中，政府可以減免部分規費;商品房則全額繳納。

　　五、它們的定價方式不同：經濟適用住房由政府定價;商品房的價格則由市場決定。

　　自住型商品房與保障性住房有什么異同【2】

　　(一)相同點

　　1. 政策性因素。

　　保障房和自住房都是政策性住房，都摻雜了政策性因素。

　　2. 專門地塊。

　　保障房和自住房的地塊都是國土部門在土地出讓時劃定的特殊地塊。

　　用途已經做出了明確規定。

　　即便是由商品房項目配建，也會在拍賣過程中競拍這類房屋的地塊面積和套數。

　　3. 限定最高價。

　　保障房和自住房都限定了房屋銷售價格的上限，這個上限是由有關部門確定的，不管周邊房價如何變動，這個價錢是定死的。

　　開發商沒有定價權，只有開發和銷售的權利。

　　4. 價格低于市場價。

　　公租房、廉租的租金價格比周邊市場價低10%左右或更多。

　　廉租房就不用說了，傳說中的“77元租45平米”。

　　經適房的價格雖然已經從最初的兩三千變成現在的八九千，但比起周邊的商品房還是便宜。

　　兩限房由最初的六七千變成現在的一萬多，也還是便宜。

　　自住型商品房按照周邊房價七折定價，當然也還是便宜。

　　5. 主要滿足自住基本需求。

　　無論是保障房還是自住房，都以滿足自己的基本居住需求為主，所以戶型普遍都不算大。

　　現在的保障房，再也不會出現以前天通苑回龍觀那種200平米以上的大戶型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。

　　自住型商品房多數都在90平米以下，只有位于五環半以外的項目，會出現100多平米的戶型，但最大也在140平米以內。

　　這樣的房子，大概都是滿足自住需求，頂多是改善型需求，主要不是用來投資的。

　　6. 二次交易有嚴格限制。

　　保障房中，公租房、廉租房當然都不得轉租。

　　新的經適房都已經不能公開上市，而只能是在五年后允許內部流轉，也就是二次交易時優先由有關部門回購。

　　回購價參照同期同區域的經適房新房價格，所以基本沒有盈利空間。

　　兩限房和自住房在二次交易時都必須滿足五年以上的基本條件，在此基礎上跟有關部門分享溢價收入。

　　兩限房是有關部門拿走70%的盈利，售房人拿走30%;自住房是售房人拿走70%盈利，有關部門拿走30%。

　　如果虧了，風險自負，有關部門不負責。

　　7. 能夠拿到房子的，一般都得有北京戶口。

　　這一點就不用解釋了。

　　8. 供不應求。

　　無論是保障房還是自住房，都出現了供不應求的局面。

　　而且這一局面將長期存在。

　　誰叫北京每年都要進來這么多人，誰叫北京這個城市的吸引力如此之強呢?

　　(二)不同點

　　1. 地塊價格不同。

　　保障房中，公租房、廉租房和經適房地塊是劃撥的，開發商只需要出錢把拆遷問題解決了就行。

　　而兩限房和自住房用地都是要通過招拍掛完成的。

　　只不過現在似乎已經沒有專門的兩限房、經適房項目用地，而要通過商品房或自住房配建保障房的形式，完成保障房建設。

　　因此，保障房的土地成本通常會攤到自住房、商品房上。

　　2. 限價層次不同。

　　一般來說，保障房價格比較低，自住房價格相對較高，而且跟定周邊房價，隨市場浮動定價。

　　不過，自住房的定價原則比較明確，就是周邊房價打七折。

　　3. 購房客戶不同。

　　保障房嚴格限定了戶口、收入和家庭資產，而且名下無房或人均住房面積特別小，低于一定數值，范圍較小。

　　即便如此，也有20多萬人在輪候，保障房始終是供不應求的。

　　自住房則沒有做出對收入和財產有過多限定。

　　只要符合限購政策的客戶都可以。

　　不過，京籍無房和保障房輪候家庭優先。

　　僅這兩類人就有30萬人以上。

　　4. 二次交易的溢價收入分成不同。

　　這個前面已經介紹了。

　　主要是兩限房和自住房有明顯區別。

　　不管怎么說，自住型商品房的屬性是商品房，是商品房就得允許二次交易，就有財產屬性。

　　5. 自住房適當兼顧改善型居住需求。

　　位于遠郊區、價位相對較低的自住房，都有超過100平米的三居室大戶型。

　　最大的戶型甚至做到了135平米的四居室。

　　這樣做，可以滿足多人口家庭的基本居住需求，也可以滿足三口之家的改善型居住需求。

　　6. 地理區位有不同。

　　保障房的保障對象一般經濟條件薄弱，理論上有車族不多，因此主要布局在軌道交通沿線，距離軌道交通站點周邊比較近。

　　自住房的購買客戶主要是“夾心層”，有一定經濟實力，很多人都有車，在地理位置布局上更多考慮靠近高速公路、一級公路或環路附近，距離軌道交通站點都不算近。

　　7. 特權房的情況。

　　有些保障房在配售過程中出現團購、定向出售等情況。

　　這既有賣給定向安置居民、拆遷戶和政策允許的園區職工的情況，也有被高級干部、國企高管定向團購買走的情況。

　　對于這方面的管理和監督還有待進一步加強。

　　另外，由于收入審核的主導權在街道一級，因此街道辦事處在這方面的一票否決權不容忽視，需要引起有關監管部門的高度重視。

　　而自住房則沒了收入方面的限制，也就沒了在這方面造假的尋租空間。

　　由于自住房還是新生事物，目前還沒有出現特權部門定向團購的情況。

　　如果真有開奔馳寶馬車的人購買自住房，我覺得也不算奇怪。

　　畢竟自住房總價最高224萬，能買得起這種房的人，買個寶馬車大概也不成問題。

　　8. 自住房的整體品質要比保障房強一些。

　　現在的保障房，在品質上似乎已經不同于十年前，許多保障房蓋得很密，像鴿子籠。

　　相比之下，一些自住房已經出現了多樣化的品質。

　　比如花園洋房，比如綠色環保建筑，有些自住房還配套建設了學校、商業街等。

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