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物管行業(yè)需正本清源
摘要：中國物業(yè)管理行業(yè)的興起，雖然經(jīng)歷了20多個(gè)春秋，然而，由于多方面因素的制約，物業(yè)管理行業(yè)卻仍然十分稚嫩。就物業(yè)管理運(yùn)作的實(shí)際看，物業(yè)管理發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，需要從以下幾個(gè)方面給物業(yè)管理行業(yè)正本清源。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)不是“主仆”關(guān)系
在物業(yè)管理工作中，是對(duì)物業(yè)實(shí)施管理、給業(yè)主和使用人提供服務(wù)。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間以委托服務(wù)合同為載體，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂，雙方就是平等的合同約定關(guān)系，兩者沒有主次之分。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會(huì)另請(qǐng)高明;物業(yè)公司在物業(yè)區(qū)域內(nèi)工作無法開展，可以另謀高就。
物業(yè)管理企業(yè)不能“包打天下”
物業(yè)管理企業(yè)終歸是企業(yè)，不可能具有覆蓋方方面面的權(quán)力。況且物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)是在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，以合同的形式約定的，在職責(zé)范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)全力以赴，一些不在物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的問題出現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)也只能盡力去協(xié)調(diào)。但不能把物業(yè)管理當(dāng)成一個(gè)大“籮筐”、“國際警察”，什么事情都要裝，都要管，達(dá)不到其要求就埋怨甚至遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，以致推著物業(yè)管理公司去“不務(wù)正業(yè)”，直至拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，使物業(yè)公司左右為難。
物業(yè)管理的投訴不都是物業(yè)管理公司的錯(cuò)
當(dāng)前的消費(fèi)投訴，物業(yè)管理被列為投訴熱點(diǎn)之一。其實(shí)物業(yè)管理的投訴問題不都是物業(yè)管理企業(yè)的錯(cuò)。一些出現(xiàn)投訴熱點(diǎn)的樓盤，很多因素是由于配套不齊全、規(guī)劃不到位、質(zhì)量問題等，并非是物業(yè)管理工作的不力。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有政府物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或協(xié)商議價(jià)的政策，表明了“誰受益誰付款”的原則;物業(yè)管理服務(wù)有環(huán)境衛(wèi)生、治安防范、綠化管理等內(nèi)容，就有相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。至于超過了保修期間的住戶室內(nèi)水管維修問題，并非物業(yè)公司的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司不是“冤家”
多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都會(huì)想方設(shè)法為所管項(xiàng)目營造文明、舒適的生活空間，樹立企業(yè)品牌。而業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的代表，同樣希望通過物業(yè)管理，方便居家生活并且提升居住區(qū)的品位，這兩者的目的是共同建設(shè)美好住區(qū)、大廈。但少數(shù)業(yè)委會(huì)代表由于私欲作崇，在沒有達(dá)到個(gè)人欲望的情況下，隨意炒物業(yè)公司，使人產(chǎn)生業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司是一對(duì)“冤家”的錯(cuò)覺。
其實(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)是真正從廣大業(yè)主利益出發(fā)的話，應(yīng)與物業(yè)管理公司成為良朋益友。就算物業(yè)管理公司對(duì)某項(xiàng)工作做得不理想，也應(yīng)給予一定的修正時(shí)限，在物業(yè)公司沒辦法修正的前提下，到該物業(yè)公司實(shí)在是不能勝任工作之時(shí)再炒物業(yè)公司也不遲。物業(yè)公司在一個(gè)樓盤服務(wù)一段時(shí)間后，對(duì)該樓盤的設(shè)施、環(huán)境、人文等方面情況熟悉，服務(wù)起來可以達(dá)到事半功倍的效果，還可減少不必要的開支，實(shí)是減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，受益者當(dāng)然是業(yè)主自己。
享受物業(yè)管理服務(wù)不是“免費(fèi)的午餐”
不少人習(xí)慣于過去長期住政府的福利房，對(duì)物業(yè)管理需要交納相關(guān)服務(wù)費(fèi)不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費(fèi)。他們從舊觀念出發(fā)，總是想享受最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，又可不用出錢、少出錢。
其實(shí)，世上沒有免費(fèi)的午餐。既要馬兒跑，又要馬兒不吃草，是不可能的事。享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主和使用人，理應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。再者，個(gè)別業(yè)主、使用人不交管理費(fèi)，實(shí)質(zhì)上侵害了其他業(yè)主、使用人的利益，就算物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符合，也應(yīng)通過主管部門和業(yè)主委員會(huì)來確認(rèn)，而不是拒交管理服務(wù)費(fèi)。有的業(yè)主、使用人拒交管理服務(wù)費(fèi)，勢(shì)必影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，最終損害的是廣大業(yè)主、使用人的利益。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不是“越低越好”
在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)單位往往以越便宜越好的消費(fèi)心理，實(shí)行“價(jià)低者贏”的原則。而一些物業(yè)公司為了增大管理面積，盲目地迎合，甚至不計(jì)成本，給物業(yè)管理消費(fèi)市場(chǎng)造成“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)越低越好”的誤導(dǎo)。
實(shí)際上，物業(yè)管理作為經(jīng)營型企業(yè)，提供的服務(wù)是有償?shù)模且?ldquo;取之于民、用之于民”為原則，“量入為出”的有償服務(wù)。過于低廉的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)會(huì)造成“巧婦難為無米之炊”，難免因費(fèi)用入不敷出而使管理服務(wù)工作不能盡如人意。因此，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并不是越低越好。倘若盲目地以服務(wù)費(fèi)低廉為標(biāo)榜，勢(shì)必以降低物業(yè)管理成本投入、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、最終以犧牲物業(yè)區(qū)域的環(huán)境為代價(jià)。
物業(yè)管理治安防范服務(wù)不是“保鏢服務(wù)”
在物業(yè)管理實(shí)踐中，有的業(yè)主被盜財(cái)物后就告物業(yè)管理公司，要其承擔(dān)賠償責(zé)任。導(dǎo)致人們誤以為：業(yè)主交了物業(yè)管理的治安防范費(fèi)，物業(yè)公司就要提供“保鏢服務(wù)”，在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安問題就一概要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
其實(shí)，在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)物被盜等治安案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清物業(yè)公司的責(zé)任：如果物業(yè)公司已經(jīng)按照服務(wù)承諾，落實(shí)相應(yīng)的防范措施，責(zé)任就不在物業(yè)公司;如果物業(yè)公司沒有按照服務(wù)承諾落實(shí)相應(yīng)的防范措施的話，那么，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在國際慣例上，經(jīng)費(fèi)投入越多，犯罪的概率就越少，但并不能把犯罪率降低到零。住戶、使用人不應(yīng)認(rèn)為交了安全防范服務(wù)的費(fèi)用，就可以高枕無憂而放松安全的警惕性，相反，應(yīng)以積極的態(tài)度做好個(gè)人和家庭的安全措施，防患于未然。
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