對住宅小區物業管理的探討
下面是小編整理的對住宅小區物業管理的探討的論文，歡迎各位行政管理畢業的同學借鑒哦!
摘要：隨著我國城市化進程不斷加深，城市住宅建設不斷發展，住宅小區的物業化管理作用日益突出。本文主要探討了我國城市住宅小區物業管理的現存問題及具體解決措施。
關鍵詞：住宅小區 物業管理公司 物業管理
隨著我國城市化進程的不斷加快和住宅建設的不斷發展，城市小區日益增多，物業管理在小區建設中的作用日益突出。物業管理行業的持續健康發展可以滿足人們對良好居住條件和居住環境日益增長的需求，對保持社會和諧穩定和推動城市現代化建設具有重要意義。我國物業管理行業已走過30多年的歷程，從幼稚階段逐步發展到成熟階段，但住宅小區的物業管理行業自身仍然存在著一些問題，亟待解決。
一、目前我國住宅小區物業管理的主要問題
(一)物業管理費收繳困難
物業管理必然需要運營費用，因此物業管理公司會向業主收取一定的物業管理費，但物業管理費的收繳一直是困擾物業從業人員的難題，究其原因，主要有兩方面：一方面，業主對物業管理缺乏足夠的認識。有的業主認為物業管理就是對綠化、衛生、治安和設施的低成本維護，不需要太高的費用，因此對物業費的繳納或物業費應繳納多少產生抵觸情緒，不愿及時自覺地繳納;另一方面，有的物業管理公司自身服務工作不到位，服務質量和服務水平無法得到業主的認可，造成了物業費的拖繳。有的物業管理公司收費不規范，為了追求利潤而巧立名目，收取各種不應有的物業費，使得業主與物業間產生強烈矛盾。
(二)開發商遺留問題
從近年來的有關物業管理糾紛的投訴來看，很多糾紛并不是物業管理公司的自身經營問題，而是由房屋工程質量問題、過度承諾、配套設施建設不健全等開發商遺留問題造成的。當業主發現這些問題時，一般都直接到物業管理公司反映或備案，物業管理公司也只能找到開發商來解決問題，而有的開發商對此置之不理，有的開發商雖然愿意解決問題，但拖的時間也較長，不僅給業主帶來了諸多不便與煩惱，也激化了業主和物業管理公司之間的矛盾。另外，大多數的規范住宅小區的開發商和物業管理公司之間都是隸屬關系，物業管理公司從屬于開發公司，物業管理公司對于開發商的問題常常遮遮掩掩，這也很大程度上造成了業主的不滿。
(三)物業管理的法制體系不健全
一方面，我國物業管理行業缺乏權威性的國家層面的物業管理法律，使得物業管理活動存在責任主體法律地位不明確、法律關系不清楚、權利義務不清楚等問題，致使我國目前的住宅小區物業管理體制存在諸多缺陷，物業管理活動不斷產生矛盾。而且，在對住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業轉讓和驗收管理中還存在著尚需明確的重大問題，致使難以保證依法對物業進行管理，缺乏實現住宅小區物業管理規范化和標準化所必須的法律保護;另一方面，我國物業管理方面的省市級規范性文件也不多，且現有規定過于籠統、缺乏具體操作細則，而且，部分政策和規定的可操作性無法和現代物業管理現狀相適應。
(四)政府對物業管理公司缺乏有效監管
物業管理的涉及面較廣，必須依靠政府的有力監管，才能保證物業管理的順利、健康發展。但政府對于物業管理這樣一種新興行業，無論在法律法規，還是政策制度方面，都沒有建立起一個較為健全的體系。而且，物業行政主管部門缺乏相應的處罰權，對物業收費的監督制度不完善。另外，住宅小區的業主大會和業主委員會的成立也不太規范，其并沒有從全方位進行考慮來選聘物業管理公司，以致業主的物業投訴無法得到及時的處理和合理的解決。所以，住宅小區的物業管理必須得到政府的有力監管，否則，住宅小區的物業管理將無法維持良性局面，不利于物業管理公司的健康穩定發展。
(五)從業人員整體素質較低
物業管理行業在推進城市現代化建設、提升城市居民生活質量方面扮演著重要角色，物業管理從業人員的素質對促進物業管理行業的服務質量有著重要作用。由于缺乏物業管理從業人員的相應行為規范，我國物業管理從業人員的素質普遍偏低、物業管理手段普遍落后。目前，部分物業管理從業人員的職前培訓不足，導致管理與服務無法達到業主要求。部分物業管理公司的管理層缺乏管理經驗，存在管理模式落后、服務意識淡薄、培訓制度缺失、工作標準模糊等不良現象，導致了物業管理從業人員的服務意識低下、工作熱情不高，所提供的服務不能達到業主的要求，在業主心中樹立了不好的形象，影響了業主與物業管理公司之間的互信互諒，不利于物業管理行業的健康發展。
二、解決我國住宅小區物業管理問題的措施
(一)提高業主的物業管理有償服務意識
物業管理公司是微利運營公司，其主要的收入來源就是物業管理費，而物業管理費又是物業管理公司服務質量的重要保證。因此，政府要通過各種形式，加大對物業管理有償服務的宣傳力度，提高業主的思想認識，使業主明白物業管理的重要性。并廣泛分發物業管理條例，使業主明確物業管理的收費明細，以提高業主的自我管理意識，在政府、公司和業主之間架起一座良好溝通與協調的橋梁，促進業主和物業管理公司之間的互信互諒。政府在加大物業有償服務宣傳力度的同時，也要增強對物業管理行業亂收費的監管，真正使業主和物業管理公司之間形成良性互動。
(二)實施承接查驗以分清開發商與物業公司間的責任
針對房屋質量等突出問題，物業管理公司應加強和開發商之間的承接查驗工作，以明確物業管理公司和開發公司間的責任，做到防患于未然。物業管理公司在承接查驗過程中，應注意以下幾點：第一，在承接查驗之前，物業管理公司與開發建設單位間應就雙方交接人員、各分類驗收時間、注意事項等方面進行協商，以統一驗收標準、明確驗收程序;第二，承接查驗時，不僅要檢查物業質量，還要清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等的數量、類型，并在驗收報告中經雙方簽字生效;第三，對查驗中發現的問題，必須及時返修或形成備忘錄備案;第四，對完成查驗的設施設備及時進行試運行測試，注意物業管理公司技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。
(三)完善物業管理行業的相關法律法規
住宅小區物業管理的法制不健全是物業管理質量低下的關鍵因素，為保證物業管理工作的正常有序開展，必須完善物業管理的相關立法工作。物業管理法律應與國家其他相關法律法規進行有效銜接，使物業管理法律成為國家法律體系不可缺少的重要一環;已經出臺的相關物業管理法律法規，應充分結合地方特性，制定出符合本地區實際情況的相關規章制度和行為規范。這樣，才能使政府管理部門、物業管理公司和廣大業主有法可依、有法可循，促使物業管理公司走向規范化經營軌道，使物業管理工作在積極、良好的法律氛圍之下健康、有序地發展。
(四)培育業主大會和業主委員會并監督其健康運作
一方面，政府要加強對物業管理行業的監督和管理力度;另一方面，物業所在地相關政府部門應積極幫助并指導成立業主大會，并選舉產生業主委員會。在業主委員會成立之后，要到房地產部門備案，并接受居委會的監督指導。業主委員會可納入當地政府的派出機構、居委會或社區監管的范疇，這樣不僅有助于建設社區服務功能，還可以確保業主大會和業主委員會成員的素質，以保證業主大會和業主委員會的規范運行。當物業管理公司與業主委員會產生矛盾糾紛時，可通過社區監管部門進行調解，以化解物業管理公司與業主之間的糾紛，及時解決物業管理問題。
(五)全面提高物業從業人員的素質
目前，我國城市化進程逐步加深，城市住宅小區數量越來越多，而居民對小區的物業服務質量要求越來越高。物業管理從業人員自身素質作為提高物業服務質量的關鍵性因素應當引起物業管理公司的重視。物業管理公司應開展物業管理人員的繼續教育，為員工提供有針對性的業務培訓和技能培訓，并要求公司物業管理人員持證上崗。另外，物業管理公司應建立一套科學、完善的招聘機制，采取公開招聘、擇優錄取的方式，加大對優秀人才的吸收和培養力度，使物業管理公司從業人員的綜合素質得到全面的提升，從而增強物業管理公司的物業服務水平，推動物業管理行業的可持續性發展。
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