物業公司的成本管理

　　物業公司的成本管理

　　摘要：物業管理公司要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，一方面要不斷加強自身的管理水平，另一方面要加強成本控制提高企業經濟效益，增加物業管理企業在市場中的競爭力。

　　本文指出了物業管理企業的成本特征，客觀具體地分析了成本管理存在問題及成因，最后提出了完善措施。

　　關鍵詞：成本控制 問題 措施 物業公司

　　80年代初，物業管理作為城市商住小區的通用管理模式和方法傳入我國，至今已有三十多年的歷史。

　　隨著市場經濟的不斷成熟，物業管理已成為我國房地產業發展的重要組成部分，也成為與人們生活息息相關的新型服務行業。

　　物業管理的范圍很廣，包括衛生清潔、綠化、設備維修維護、小區安全等等。

　　物業成本費用是物業管理公司在提供物業管理服務過程中所發生的各項支出。

　　住宅小區公共性服務的成本費用主要包括：人員工資薪金，社會保險費，固定資產折舊費，行政辦公費，通訊費，交通費，服裝費，設備設施維護費，公用水電費，垃圾清運費，清潔，綠化，法定稅費等等。

　　而要控制這些成本的發生就要分析這些成本形成的原因。

　　找出最佳的著手點。

　　一、物業管理企業的成本特征

　　(一)成本形成點多

　　物業管理企業的成本一般分為管理成本、服務成本。

　　管理成本是對物業所管轄的小區房屋及配套的管理所發生的成本。

　　服務成本主要是物業管理公司為所管轄的小區業主服務過程中所發生的成本，如保潔人員、保安人員的工資、各項設備的維護保養費用、小區衛生清潔費用等。

　　(二)成本發生面廣

　　由于物業管理企業占領的市場越大，其管理的物業分布面越廣，所以設置的管理機構越多，發生物業成本的地域上也分布越廣。

　　(三)監管成本難

　　不同物業區段面臨的市場環境差異很大，比如不同物業所管轄區段的性質、業主的要求、規模的大小、收費標準、收費模式等都是有差別的，這就導致物業管理企業很難用統一的管理標準、管理模式管理各處，加大了物業管理企業成本監控的難度。

　　二、物業管理企業成本管理存在問題及成因分析

　　雖然物業管理在我國已有三十多年的歷史，物業管理市場也得到了充分的發展，但物業管理企業的成本管理還有待改善，還存在一系列問題。

　　且其成因比較復雜。

　　這些問題的主要表現及成因分析如下：

　　(一)降低成本思路比較片面

　　在物業管理行業降低管理成本普遍的做法是減少費用支出等等。

　　但是隨著物業管理項目的增加，而物業管理企業作為勞動密集型行業，增加的物業管理人員也隨之增加，管理成本無法得到實質性降低。

　　同時，考慮到接管物業項目的初期各類發生的開支較多，以及業主的入住率不足直接影響到物業管理費的收繳等等，管理成本其實不降反增。

　　(二)物業管理成本持續提升

　　國家頒布新的《勞動合同法》，加快了人力成本的增長，但是物業服務費標準多年不變，這使得物業的服務成本大于物業服務收入。

　　由于政策的因素而加劇了經營成本的進一步增加。

　　三、完善物業管理企業成本管理采取的措施

　　(一)加強人力資源成本的控制

　　物業管理行業屬勞動密集型行業，人力資源成為物業管理公司主要成本費用。

　　提高勞動生產率，降低勞動成本，對人員的管理就成為控制成本的重要部分。

　　如小區采用銀行交費制，減少人員收費環節，提高服務檔次，使物業管理處集中精力為業主服務。

　　這樣物業管理公司就能以相對較低的成本提高種類更多的服務品種，從而使其服務品種結構更加符合顧客不斷變化的服務需求。

　　所以因地制宜、合理有效地設置物業管理公司職能部門，科學地使用人力資源成本是降低物業管理公司成本切實有效的手段和方法。

　　(二)加強維修費用控制

　　物業管理公司成本中占很大比重的是維修費用，維修費用包括日常維修費用和公共部位維修費用。

　　維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平。

　　因此，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。

　　物業管理企業應要求各個物業管理處認真編制維修費用的全年預算，同時建立和完善維修費用審批制度。

　　物業管理企業要把握好平時發生的維修費用，注意機器的維護和保養，這樣可以避免機器超負荷的運轉之后再進行大修理。

　　對于大項目的維修進行競標的方式，通過維修單位提供的價格及服務綜合比較，選出合適的維修單位來為本企業服務，盡量把維修費用控制在最低水平。

　　與服務好、信譽好、價格合理的維修公司可以采取簽訂長期合同，不僅可以保證服務的質量而且價格優惠。

　　(三)為業主提供優質服務，適當提高物業收費標準

　　由于歷史原因，有一部分或個別的小區的硬件設施、監控等配套設施不能滿足小區業主的要求，這使得在收費方面是存在著一定的難度。

　　應當投入人力和物力去改善小區的環境，大大提高業主的滿意度，適當時機調整物業管理收費標準的幅度，增加物業管理公司的物業收入，減少虧損。

　　(四)降低物料消耗

　　為了提高物料的綜合利用率，物業管理公司要嚴格把關采購物料的質量、領用、消耗各個環節，節約使用辦公用品、維修材料、燃料、配件、等物品，杜絕浪費。

　　(五)加強預算考核

　　加強預算考核的嚴肅性，對于各部門進行考核監督，嚴格按照預算開支，強化預算管理，提高預算的準確性，減少決策的盲目性、隨意性、重復性，減少計劃外項目。

　　綜上所述，物業管理企業作為一個以服務為宗旨，以經營為手段，以經濟效益、環境效益和社會效益的綜合統一為目的一種綜合性經營組織。

　　決定物業管理企業的能否長足發展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物業管理企業的當前任務的重中之重是降低成本實現投資效益最大化。

　　將成本管理與公司實際情況相結合.找出最優的成本管理路子，使得物業管理公司得到良好的發展，更好為小區全體業主服務，達到雙贏的局面。

　　參考文獻：

　　[1]李世謙，物業管理實務，經濟管理出版社，1997

　　[2]王文華，物業會計與財務管理，立信會計出版社，2005年12月

　　[3]劉洪玉柴強，物業經營管理，中國建筑工業出出版社，2006年8月第1版

　　[4]文躍然，人力資源戰略與規劃，復旦大學出版社，2007年8月版

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