物業(yè)管理論文15篇[推薦]
在學習、工作生活中，大家都寫過論文吧，論文是對某些學術問題進行研究的手段。怎么寫論文才能避免踩雷呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
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物業(yè)管理論文1
[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內發(fā)展迅速。但學校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對物業(yè)管理從業(yè)人員的現(xiàn)狀進行分析，探討物業(yè)管理課程開設過程中的問題，提出相應的建議。
[關鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理條例》的頒布，標志著我國物業(yè)管理已經進入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時期。房地產經營與管理專業(yè)為適應市場的發(fā)展，很多開設此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產經營與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數(shù)極少。因此，開設此門課程的高職院校在適應社會發(fā)展的同時，要思考開設過程中存在的問題，找出解決問題的思路。
1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現(xiàn)狀
人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、接待服務、應急服務、延伸服務以及經營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產經營與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開，因此學生學到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門檻的設置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產營銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高，大多數(shù)畢業(yè)生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉向其他行業(yè)。
2高職院校物業(yè)管理課程存在的問題
物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學中存在一些問題。
2.1專業(yè)教師缺乏
物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務，每一個環(huán)節(jié)展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學、經濟學、法學等學科交叉。高校開設這門課程的時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作，又懂得物業(yè)的經營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務都不是十分了解，更談不上實踐經驗了。
2.2教材沒有緊跟市場的需要
市場上關于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統(tǒng)的物業(yè)服務，再到物業(yè)的運營管理。即使有，內容也過于陳舊，沒有及時更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統(tǒng)的設備維修保養(yǎng)、保潔服務，還涉及物業(yè)的經營。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的'教材。
2.3教學條件欠成熟
系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件，市場上比較少，其主要工作內容是物業(yè)日常管理工作，客戶基礎信息，財務信息，客戶跟蹤服務等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學的物業(yè)管理軟件幾乎沒有，所以很少有學校購進。
由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業(yè)類型，配套的實訓室不同。由于開設這門課程的時間不長，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數(shù)偏少，很多職業(yè)院校都沒有對建立實訓室引起重視。
2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密
高職院校培養(yǎng)的是應用型人才，理論知識需要運用到實踐當中，傳統(tǒng)的教學模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學生參觀企業(yè)所管理的物業(yè)，沒有深入到公司的內部運營。而且一般都是住宅小區(qū)，忽視了其他的物業(yè)類型。
3物業(yè)管理課程建設的思考
3.1培養(yǎng)“雙師型”教師
物業(yè)管理不僅需要理論教學的老師，更需要實踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前，各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院校可以將有培養(yǎng)潛質的老師送到企業(yè)去學習，培養(yǎng)老師的實際操作能力。
3.2與企業(yè)合作，編寫教材
目前，市場上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導致學生學非所用，學不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務的過程中，才了解顧客需要什么服務，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材，緊扣市場需要，培養(yǎng)技能人才。
3.3建立實訓基地
實訓基地的建立，既要滿足課堂理論教學，又要適應企業(yè)崗位的需要。現(xiàn)代教育不再是單純的理論教學，而是要注重培養(yǎng)學生的實踐能力。在物業(yè)服務的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓基地這個平臺，通過情景模擬，培養(yǎng)學生處理突發(fā)事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式
由學院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案，包括授課計劃、教學內容、課堂教學、實習方案等，真正做到“產學研”相結合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業(yè)有豐富經驗的管理人員到學校來講課。同時組織同學到企業(yè)現(xiàn)場邊聽課邊學習。在課程開設階段，安排一定連續(xù)時間段的企業(yè)實習，深入到企業(yè)內部，與公司員工共同工作。
物業(yè)管理已經是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產的控制，物業(yè)管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業(yè)中，既懂常規(guī)性服務，又懂得物業(yè)運營管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學中，要抓住市場空白點，與企業(yè)緊密合作，培養(yǎng)出企業(yè)和社會所需要的人才。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文2
摘要：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設施、設備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區(qū)域內業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產安全是物業(yè)管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進一步推進物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業(yè)管理模式。
小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題
當前物業(yè)消防安全管理存在的問題
物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題
首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經營管理內容。盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
其次，由于目前一些房地產開發(fā)建設與物業(yè)管理上明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督這種建與用、建與管脫節(jié)的'現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
第四，消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了 只生孩子、不養(yǎng)孩子 ，全部由業(yè)主和用戶來承擔造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實;二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務論文。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)不規(guī)范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實，物業(yè)運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。
加強突發(fā)事件的預防與處理
物業(yè)管理論文3
關鍵字：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主信息交流
作為物業(yè)管理中的兩個基本主體——物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主，他們之間信息交流的重要性不言而喻。其中所稱的信息交流是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主就物業(yè)管理方面的意見、建議、咨詢、投訴、要求等做出反應，以及業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)為自己提供的各項服務做出反應的信息互通的全過程。那么物業(yè)管理企業(yè)應如何搞好與業(yè)主間的信息交流工作，提高自身管理水平，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質的服務呢？我個人認為：要控制好此項信息交流的全過程，應特別做好以下三個階段的工作。
一、物業(yè)管理前期介入階段
其實，早在物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理前期介入中，就與潛在的業(yè)主進行信息交流了。其中最明顯的就是物業(yè)管理企業(yè)通過營銷的宣傳過程與潛在的業(yè)主進行信息交流。根據(jù)目前各地舉行房交會上，很多客戶在咨詢樓盤情況時很多都提及今后樓盤的物業(yè)管理情況。于是有人得出這樣一個論斷："昨天購房是遠地段、選價格，今天購房是選環(huán)境、選配套，明天購房就是選物業(yè)管理了"。部分先知、精明的開發(fā)商已意識到這一點，通過市場招投標選擇一些服務和品牌較好的物業(yè)管理企業(yè)，并已逐步開始將小區(qū)物業(yè)管理作為一個全新的賣點大包裝，同時這也就為物業(yè)管理企業(yè)與潛在業(yè)主間的信息交流創(chuàng)造了客觀條件。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的信息交流還體現(xiàn)在物業(yè)的規(guī)劃、設計、修建過程中。在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)站在業(yè)主的角度，將業(yè)主對物業(yè)使用過程中出現(xiàn)的一些不合理的設計和規(guī)劃進行提煉，向設計或建設單位進行反饋，對物業(yè)的整體施工質量進行監(jiān)督，這從某種意義上來講已是在與業(yè)主進行潛在的信息交流。
二、物業(yè)接交、業(yè)主入伙階段
在這個階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的信息交流主要體現(xiàn)在以下四個方面：
1、物業(yè)接管驗收。此時物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商處接受物業(yè)，代表全體業(yè)主對物業(yè)的共用部分、共用設施、設備等進行驗收，對業(yè)主所購房屋從專業(yè)角度進行較細致的初步驗收，指出不合格處要求開發(fā)商整改。
2、交房前的準備工作。重點做好物業(yè)的整體清潔，設置各種標識牌。準備辦理業(yè)主入伙手續(xù)的相關資制等等。設置合理的入伙流程，現(xiàn)代人生活要求要簡單方便，入伙手續(xù)的.辦理流程設置是否合理，將直接關系整個入伙過程便利性。同時辦理入伙手續(xù)是業(yè)主們第一次直接正面接觸物業(yè)管理企業(yè)的過程，第一印象的好壞對今后的管理至關重要。
3、辦理業(yè)主入伙手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)要及時將物業(yè)自用部位交予相應業(yè)主，同時將入伙后應遵守的各類公約〈如業(yè)主公約、精神文明公約等〉、須知〈如各項費用、交費時間等〉、物業(yè)管理服務方式、物業(yè)管理服務具體內容等信息通過各種形式告知業(yè)主，同時根據(jù)業(yè)主填寫的資料、反映的情況，建立起相關的檔案，如，有些企業(yè)通過業(yè)主在入伙時填寫業(yè)主信息動態(tài)，通過這種信息表，了解目前內小區(qū)業(yè)主車輛的擁有量，從而制定車輛管理方案。
4、迎接業(yè)主裝修、喬遷、入住。裝修管理控制是物業(yè)管理中的一大難點，物業(yè)管理企業(yè)裝修管理人員要細心的以專業(yè)的角度協(xié)助業(yè)主出謀劃策，便于業(yè)主今后的使用和日常的維修。要做好業(yè)主正式入住時，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的親切問候、祝賀，對增進雙方的了解無疑有著重要的作用。
三、日常管理服務階段
曰常管理服務階段是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主接觸最頻繁的階段，要搞好相互間的信息交流，物業(yè)管理企業(yè)必須"主動出擊"，主要應做好信息交流的過程控制，即對"信息收集——信息處理——信息反饋''''這“PDCA”的過程控制。要做好這一過程控制，我個人認為可以分到從以下幾個方面入手：
（一）信息收集。信息的收集，包括被動收集信息和主動收集信息兩種。所謂"被動收集信息"，主要是指：物業(yè)管理企業(yè)中相應的信息主管部門在日常值班時，由業(yè)主主動"上門''''反映情況而收集到的信息。在此值得一提的是，要搞好"被動收集信息"工作，值班的安排十分重要。首先得樹立"業(yè)主的休息時間，正是我們的上班時間"的觀念（特指對住宅小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理）。因此物業(yè)管理企業(yè)就得在充分考慮成本的前提下合理的安排好作息時間，確保（特別是在休息日、節(jié)假日）能夠及時的受理業(yè)主反映的各種問題。還有做好信息的傳遞工作，在考慮成本下往往值班人員并不一定是問題解決的主管人員，因此要做好信息的登記和傳遞工作，準確地將信息傳遞給相應的部門真正體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主服務的宗旨。所謂"主動收集信患''，主要是指物業(yè)管理企業(yè)通過以回訪不定期的上門征詢意見、滿意率問卷調查、組織社區(qū)文化活動、業(yè)主懇談會等等形式主動的與廣大業(yè)主交流、溝通，從而收集到各種信息。
（二）信息處理。信息處理過程主要包括了三個步驟，即信息整理、信息再傳遞、處理結果返饋。所謂"信息整理"，是指物業(yè)管理企業(yè)中的信息主管部門將收集到的各種信息根據(jù)自身管理方式加以分門別類的處理，如按專業(yè)分類〈保安、保潔、維修、綠化、客服〉、按服務性質分類（常規(guī)服務、專頂服務、特約服務）、按迫切程度分類〈緊急、較急、普通〉等等。所謂"信息的再傳遞"，是指將分類整理后的信息按分類形式傳遞到相關部門進行督導處理。所謂"處理結果返回"，是指相關部門將信息的處理結果傳遞返回信息主管部門。如有些物業(yè)管理企業(yè)往往成立客服中心，由客服將收集來的業(yè)主信息進行發(fā)射到每個相關部門，客服負責監(jiān)督處理，相關部門又把信息處理的結果返回到客服，然后由客服進行信息的反饋。
（三）信息反饋。是指物管理企業(yè)中的信息主管部門將業(yè)主所反映信息的處理結果以各種形式及時反饋給業(yè)主。即使是因各種原因經努力仍未能解決的，也應向業(yè)主講明原因，充分尊重業(yè)主的"知情權"，避免因信息的"有去無回"而造成業(yè)主的種種誤解，甚至帶來一些不良后果。同時好要對信息的具體內容進行分析，區(qū)分信息內容的出現(xiàn)是偶然性的或是必然性的，或是潛在性的，對于這三種情況有針對性的采取措施，糾正或是預防。在此應特別注意的是物業(yè)管理企業(yè)應做好回訪工作，可根據(jù)業(yè)主所反映具體情況而采取不同的回訪方式，以便能收集到進一步的信息適時調整處理信息的方式，從而提高工作效率，同時最終徹底的解決問題。
為了把握好整個信息交流的過程控制，我個人認為應遵循以下幾個原則：
1、信息的收集要靈活、全面。在收集信息時，應主動、被動相結合，多方式、多渠道的收集各方面的信息。如在住宅小區(qū)內，分區(qū)塊管理、對業(yè)主定期進行走訪，通過全區(qū)域的業(yè)主滿意度調查等形式收集各方面的信息也是主動的方式之一。
2、信息的處理要及時、高效。即對各種信息進行處理要"急主所急，想業(yè)主所想"，盡快、盡力的為業(yè)主排憂解難。
3、信息的反饋要適時、真實。即應根據(jù)信息的"輕重緩急"及當時的具體情況在適當?shù)臅r間如實向業(yè)主反饋信息。
4、信息傳遞的通道要便捷、暢通。即信息傳遞的通道應盡可能的縮短，同時盡可能避免因各種原因而阻礙信息的傳遞，便問題得不到解決。
5、信息傳遞的內容要清楚、準確。即信息在傳遞過程中不能拖拖拉拉、含含糊糊，甚至完全"變樣''''，使得事倍功半，既浪費人、財、物力，又失信譽。
6、信息傳遞的控制要規(guī)范化、程序化。即為保證信息傳遞的質量，在對其控制中不能有隨意性，嚴格按規(guī)定做到環(huán)環(huán)緊扣、層層落實、規(guī)范有序，避免出現(xiàn)信息在傳遞過程中丟失或是遺漏。
7、信息傳遞全過程的資料要做好保存工作。"管理要留下痕跡"，特別是對于重要事件全過程資料自記錄，更要收集、整理、保存完好。這個也是管理的沉淀，便于查閱和分析小區(qū)內目前的管理動態(tài)。
物業(yè)管理論文4
摘要：隨著社會快速的發(fā)展，人們的生活質量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區(qū)化服務的不斷發(fā)展，讓人們對社區(qū)的管理有了更高的要求。各個地區(qū)的物業(yè)公司為了更好地提高對社區(qū)的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統(tǒng)引入到社區(qū)化物業(yè)管理當中，較好地提高了社區(qū)化物業(yè)管理的科學性和準確性，使物業(yè)社區(qū)管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應用展開探析。
關鍵詞：地理信息系統(tǒng)；社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)
1前言
隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展，人們各項物質水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區(qū)中進行居住，同時人們對小區(qū)物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理中存在著諸多的問題，已經不能夠滿足人們對社區(qū)化物業(yè)管理的需求，并且，隨著房地產經濟的快速發(fā)展，社區(qū)化物業(yè)管理進行創(chuàng)新管理模式已經是勢在必行了。通過對社區(qū)化物業(yè)管理制度進行深入研究，使社區(qū)的物業(yè)管理更加現(xiàn)代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統(tǒng)中包含著非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統(tǒng)的局限性
隨著社會的快速發(fā)展，城市化建設進程不斷加快，人們對社區(qū)物業(yè)管理有了新的要求，社區(qū)化物業(yè)管理方式也越來越復雜，特別是社區(qū)內的各種設施擺放，以及社區(qū)地下管網的分布，這些情況的出現(xiàn)導致小區(qū)內的安全管理和相關的設施設備管理都出現(xiàn)了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區(qū)化物業(yè)管理存在著一定的難度。而社區(qū)化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統(tǒng)進行完善，傳統(tǒng)的社區(qū)化物業(yè)管理不能夠實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫位置關系的聯(lián)系，通過借助地理信息系統(tǒng)各種CAD軟件進行圖形的構建，能夠較好地克服傳統(tǒng)物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統(tǒng)
3.1地理信息系統(tǒng)的定義。地理信息系統(tǒng)的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統(tǒng)是進行地理信息處理的一個系統(tǒng)，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統(tǒng)的功能。地理信息系統(tǒng)應用到社區(qū)化物業(yè)管理當中，能夠將社區(qū)中的空間數(shù)據(jù)進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統(tǒng)中，供社區(qū)物業(yè)管理人員觀看。地理信息系統(tǒng)能夠將地球空間中的任何數(shù)據(jù)進行一系列的處理，不僅是數(shù)字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統(tǒng)進行綜合性的分析和數(shù)據(jù)的存儲，然后將空間實體之間的存在關系進行深入的分析和研究。地理信息系統(tǒng)能夠幫助社區(qū)化物業(yè)管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區(qū)物業(yè)進行管理。
4地理信息系統(tǒng)在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應用
傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)對空間數(shù)據(jù)的處理都是采用二維數(shù)據(jù)庫進行的，采用這種方式進行的空間信息處理不能夠實現(xiàn)信息的可視化，然而，通過地理信息系統(tǒng)能夠較好地改善這一點。然而在當前的社區(qū)化物業(yè)管理當中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現(xiàn)，很多的圖形信息如果借助二維數(shù)據(jù)庫進行處理，將不能夠實現(xiàn)圖形的可視化，因此，通過地理信息系統(tǒng)，可建立一個更加實用、安全的物業(yè)信息系統(tǒng)的管理。4.1地理信息系統(tǒng)應用到社區(qū)物業(yè)管理當中，能夠將社區(qū)地下管線的埋設和維修都進行完善。特別是隨著社區(qū)地下管線的建設越來越復雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設和維修，就會導致很多不必要的損失，使社區(qū)居民不能夠進行正常的生活。因此，社區(qū)物業(yè)管理中引入地理信息系統(tǒng)，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統(tǒng)還能夠將社區(qū)大樓內部的.管線進行合理的安排，并通過地理信息系統(tǒng)實現(xiàn)較好的管理。4.3地理信息系統(tǒng)應用到社區(qū)物業(yè)化管理當中，能夠使社區(qū)中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統(tǒng)能夠實現(xiàn)對車輛的管理、設備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區(qū)中出現(xiàn)的一些偷盜事件也能夠及時發(fā)現(xiàn)并進行處理。4.4能夠將社區(qū)中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關的配套設施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統(tǒng)能夠為社區(qū)管理人員提供空間位置的服務，幫助社區(qū)管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業(yè)管理系統(tǒng)是當前社區(qū)中的一項非常重要的內容，通過地理信息系統(tǒng)的科技優(yōu)勢，實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區(qū)物業(yè)管理的質量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環(huán)境。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文5
一、目前我國社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
（一)社區(qū)管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問題
我國社區(qū)管轄面積較大，居民人數(shù)眾多，加之社區(qū)工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區(qū)，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動機會較多。但是，由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區(qū)管理缺乏管理的細化，物業(yè)管理解決問題的力度和權力又明顯不足。
(二)社區(qū)管理缺乏內在的動力，物業(yè)管理缺乏外在的推力
社區(qū)管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內部的推動力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。
(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作
社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
(四)開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出
物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過開發(fā)商選聘，絕大多數(shù)物管公司都形成了對開發(fā)商負責的.服務意識。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權發(fā)生了轉移，前期物業(yè)服務合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評定，重新與業(yè)主簽訂服務合同。由于物管的服務意識沒有及時轉變，加之與開發(fā)商的緊密關系，在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時不是維護業(yè)主利益，而是錯誤地維護開發(fā)商利益。開發(fā)商完成住房銷售以后基本退出業(yè)主視線，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房質量及服務問題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無義務承擔開發(fā)商遺留的住房質量及服務的責任，從而造成開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。
二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式
(一)物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給
社區(qū)管理和物業(yè)管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務上接受房管部門領導的同時，在居民服務上更需要接受社區(qū)的統(tǒng)一指導和管理，以便更好地服務于居民。物業(yè)管理公司的招標權應該賦予社區(qū)。在小區(qū)業(yè)主委員會沒有產生之前，即小區(qū)住戶未達到50%以上，應由社區(qū)代為招標選取合格物業(yè)公司實施前期物業(yè)管理，開發(fā)商與社區(qū)簽訂一份委托招標協(xié)議書;在小區(qū)業(yè)主委員會產生之后，即小區(qū)住戶達到50%以上，社區(qū)再將物業(yè)招標權移交小區(qū)業(yè)主委員會。
(二)物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理
每一個小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區(qū)則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務產品都可以借助物業(yè)辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。社區(qū)管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區(qū)—小區(qū)物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個小區(qū)的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業(yè)公司對社區(qū)管理的配合。
(三)物業(yè)管理保持營利目的，屬于社區(qū)管理范疇中的營利部分
物業(yè)管理的營利性質可以繼續(xù)保持，納入社區(qū)管理不會改變物業(yè)公司的原有屬性。社區(qū)服務也不只是無償性質的，其中根據(jù)居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業(yè)管理收費屬于正常收費性質，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。
三、社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新的社會價值
(一)通過物業(yè)管理平臺細化社區(qū)管理，最大程度實現(xiàn)社會效益
社區(qū)管理與服務是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調解決。如果通過物業(yè)管理平臺將社區(qū)管理與服務細化到每一個居民小區(qū)，小區(qū)再進一步細化到每一棟住戶，則社區(qū)管理就有了較好的微觀運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現(xiàn)社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。
(二)通過社區(qū)非營利方式服務于物業(yè)營利方式，最大程度協(xié)調居民與物業(yè)管理的關系
物業(yè)管理的運作模式屬于營利性質，這種營利的實現(xiàn)只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區(qū)管理結合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺享受到的社區(qū)服務的廣度和深度，直接決定或影響著物業(yè)公司的營利目標，并最終直接決定或影響著居民對物業(yè)公司的認同度。
(三)有效解決開發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突
物業(yè)公司納入社區(qū)管理，物業(yè)公司的招標權由社區(qū)代表小區(qū)業(yè)主行使，保障了業(yè)主的權益，避免了開發(fā)商為了售房需要捆綁物業(yè)公司的亂象，便于物業(yè)招標權的及時移交和監(jiān)督管理。居民遇到物業(yè)糾紛，可以通過社區(qū)協(xié)調解決，并可以由社區(qū)出面代表小區(qū)和開發(fā)商談判，能夠很好維護居民的權益。社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合是“三方共贏”，即社區(qū)、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現(xiàn)。社區(qū)通過管理與服務的細化，使居民從中受惠，居民受惠又促進了社區(qū)管理，使社區(qū)管理以最小投入獲得了最大產出。而物業(yè)管理，由于服務于社區(qū)和居民，也能從中受益，獲得持續(xù)服務的資格和最大營利。最后，通過“三方共贏”，社會實現(xiàn)了安居樂業(yè)、安定有序的生活理想。
物業(yè)管理論文6
1、物業(yè)管理企業(yè)的服務營銷模式研究
2、我國保障性住房社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策研究
3、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究
4、區(qū)分所有物業(yè)自治管理制度研究
5、中國物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理理論與實踐初探
6、“春江花園業(yè)主委員會訴陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案”評析
7、A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務創(chuàng)新研究
8、人民調解在物業(yè)管理糾紛中的作用與完善
9、物業(yè)管理企業(yè)風險管理研究
10、可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理研究
11、物業(yè)項目管理中員工壓力源、工作倦怠與團隊效能關系研究
12、現(xiàn)代物業(yè)管理中移動服務系統(tǒng)的采納研究
13、我國物業(yè)管理業(yè)問題與對策研究
14、物業(yè)管理委托的法律思考
15、住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權問題研究
16、BIM技術在辦公建筑設計及物業(yè)管理中的應用研究
17、物業(yè)管理法律問題研究
18、城市物業(yè)管理組織體系研究
19、綠色建筑物業(yè)管理的評價和評級研究
20、從物業(yè)管理的性質看我國物業(yè)管理制度的完善
21、從盈虧平衡分析看居住性物業(yè)管理的規(guī)模經營
22、XX市XX區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對策研究
23、居住區(qū)物業(yè)管理的研究現(xiàn)狀與對策分析
24、關于物業(yè)管理收費標準的思考與建議
25、我國物業(yè)管理問題初探
26、智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理初探
27、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢及對策
28、從市場營銷看物業(yè)管理前期介入的必要性
29、淺析社會保障性住宅的物業(yè)管理
30、提高普通居民住房的物業(yè)管理水準的對策研究
31、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)會計制度初探
32、企業(yè)推行物業(yè)管理的重要性
33、論物業(yè)管理是房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力
34、論我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
35、關于物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展道路的構想
36、住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究
37、信息技術與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實踐研究
38、XX房地產中介公司營銷策略研究
39、XX物業(yè)管理公司激勵機制研究
40、基于空間可視化技術的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
41、基于服務的商業(yè)地產webgis研究與實現(xiàn)
42、創(chuàng)遠第三城房地產開發(fā)項目營銷策劃研究
43、現(xiàn)實視域下的安全保障義務
44、scs體育館管理創(chuàng)新研究
45、cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究
46、物業(yè)管理監(jiān)管法律制度研究
47、我國物業(yè)服務法律問題的若干思考
48、yc公司翰林苑項目分析
49、生態(tài)社區(qū)建設實踐探索
50、物業(yè)服務質量評價模型及實證研究
51、沈陽方圓大廈物業(yè)管理有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究
52、高空落物損害賠償問題研究
53、我國物業(yè)管理行業(yè)行政管理體系研究
54、物業(yè)服務企業(yè)營銷力研究及提升途徑探析
55、我國業(yè)主委員會法律主體地位之研究
56、我國經濟適用房制度研究
57、物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力研究
58、我國房地產企業(yè)開發(fā)中的成本控制研究
59、房地產開發(fā)項目成本控制研究
60、論拋擲物或墜落物致人損害責任
61、業(yè)主委員會的法律地位探討
62、住宅小區(qū)物業(yè)服務收費法律問題研究
63、青島hwxc項目市場定位與營銷策略研究
64、大樓整體服務外包模式的探討
65、物業(yè)管理中業(yè)主權利之實現(xiàn)途徑研究
66、山東普通高校學生公寓管理模式的研究
67、論業(yè)主團體的民事法律地位
68、基于struts框架的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
69、山東魯商物業(yè)服務有限公司物業(yè)管理系統(tǒng)的分析和設計
70、城市生活垃圾簡易分類裝置設計與研究
71、基于arm9和gprs安防系統(tǒng)的研究與實現(xiàn)
72、論我國物業(yè)管理制度的完善
73、業(yè)主委員會法律地位研究
74、物業(yè)管理安全保障義務研究
75、小區(qū)業(yè)主委員會法律地位問題研究
76、屋頂平臺的權利歸屬與利用研究
77、業(yè)主自治權的法律保障問題研究
78、建筑智能化系統(tǒng)網絡安全體系研究
79、重慶市房地產開發(fā)企業(yè)組織結構設計研究
80、協(xié)同營銷理念在房地產領域的應用研究
81、四川油氣田jy基地后勤綜合服務滿意度測評研究
82、鞍山商品住宅小區(qū)人居環(huán)境評價研究及優(yōu)化方案
83、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)
84、論我國業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的影響
85、日常政治視野下中國城市社區(qū)業(yè)主維權行動探析：基于hb社區(qū)的個案研究
86、老舊社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及其對策
87、中國物業(yè)管理服務質量的改進研究
88、物業(yè)管理法律制度論析
89、物業(yè)管理存在的問題及對策研究
90、關于提升物業(yè)管理效率的策略及區(qū)域化管理
91、住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意度研究
92、物業(yè)管理從業(yè)人員激勵機制研究
93、基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與控制研究
94、論三級資質物業(yè)管理公司的發(fā)展戰(zhàn)略
95、聯(lián)通大廈物業(yè)管理改進研究
96、XX市物業(yè)管理顧客滿意度研究評價
97、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究
98、XX市住宅物業(yè)管理公司競爭力的評價
99、基于ASP.NET技術的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的'設計與實現(xiàn)
100、論物業(yè)管理中業(yè)權利及其行使
101、完善我國物業(yè)管理立法的構想
102、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的研究與實現(xiàn)
103、我國物業(yè)管理早期介入困難分析與對策
104、CPM公司物業(yè)管理計費模式的應用創(chuàng)新研究
105、基于可持續(xù)發(fā)展的住宅小區(qū)物業(yè)管理運行方式改進與評價的研究
106、現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理研究及模式選擇
107、論我國物業(yè)管理市場的初步形成及發(fā)展趨勢與方向
108、關于高校物業(yè)管理工作的思考
109、城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析
110、論物業(yè)管理法律關系中的主體制度構建
111、淺議高職物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式的改革
112、物業(yè)管理糾紛法律問題研究
113、基于SWOT分析高校物業(yè)管理研究
114、我國物業(yè)管理模式分析
115、對當前小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及創(chuàng)新新型管理模式的探討
116、高校物業(yè)管理存在問題及其解決對策
117、我國物業(yè)管理立法可行性的探討
118、論物業(yè)管理人員的素質
119、物業(yè)管理合同的變更和解除
120、GIS在小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中的應用
121、論物業(yè)管理合同的變更和解除
122、淺析我國物業(yè)管理條例立法的意義
123、物業(yè)管理專業(yè)開設心理學課程的必要性
物業(yè)管理論文7
內容摘要：隨著我國的城市發(fā)展和社會體制變遷，城市社區(qū)物業(yè)管理問題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區(qū)的物業(yè)管理問題，認為通過社區(qū)居民自治組織來安排物業(yè)管理服務等社區(qū)公共物品的提供可以克服目前社區(qū)管理中的一些困難。本文還對如何發(fā)揮社區(qū)居民自治組織的作用提出建議。
關鍵詞：物業(yè)管理自治組織公共選擇理論
隨著我國城市經濟體制改革的不斷深化和社會主義市場經濟的快速發(fā)展，社區(qū)作為一種社會基層自治組織，其所具有獨特的社會功能逐漸顯現(xiàn)出來。改革舊的社區(qū)管理體制，建立適應社會經濟發(fā)展的新型社區(qū)管理體制，使社區(qū)發(fā)揮出其特有的社會功能，成為我國城市發(fā)展的緊迫任務。但是在當前從單位制的居民社區(qū)到社會性的社區(qū)過渡時期，社區(qū)物業(yè)管理暴露出許多問題。社區(qū)物業(yè)管理經費籌措困難，社區(qū)公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過西方經濟學中的公共選擇理論，對社區(qū)物業(yè)管理進行研究。
當前城市社區(qū)物業(yè)管理中發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題
在我國進行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區(qū)是以工作單位劃分的，社區(qū)物業(yè)管理也由單位后勤部門提供，這種管理實際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問題，物業(yè)管理費用由單位解決，住戶不用自己付費，因此物業(yè)管理矛盾不多。
隨著住房制度的改革，社區(qū)管理發(fā)生了巨大變化，由過去的企事業(yè)單位管理過渡為社會化的物業(yè)公司管理，物業(yè)管理的深層次問題就必將出現(xiàn)。社區(qū)物業(yè)管理成為社區(qū)居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時，這一公共物品的供給往往無法到位。從費用供給來看，單位化社區(qū)時期是由單位直接提供社區(qū)物業(yè)管理費用，而社會化物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理費用要分攤到社區(qū)住戶，由住戶上繳，這就出現(xiàn)了上繳不到位的問題，造成供給短缺。單位化社區(qū)時期社區(qū)住戶對物業(yè)管理費的感受是間接的，或者說無需自己操心；而社會化物業(yè)社區(qū)的住戶對物業(yè)管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業(yè)管理公司，心理上不適應，往往會出現(xiàn)拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經濟條件確實困難，交不起水電費與物業(yè)管理費。有不少社區(qū)出現(xiàn)了因物業(yè)管理費不足而造成的社區(qū)生活垃圾無人清理、社區(qū)斷水斷電等現(xiàn)象，嚴重影響社區(qū)居民生活和城市社區(qū)建設，不利于社會安定。社區(qū)物業(yè)管理公司如何搞好各社區(qū)的物業(yè)服務，政府如何提供對貧困社區(qū)的支助，解決社區(qū)公共物品供給不足等問題值得關注。
西方經濟學的公共選擇理論
物業(yè)管理是對屬于不同產權的私人業(yè)主的共有財產和共有物品（住宅以及社區(qū)的各類相關配套設施）進行維護和管理。而籌措費用、管好環(huán)境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業(yè)管理公司是企業(yè)，必須借助政府法令和規(guī)章制度，借助基層政府和社區(qū)組織才能實現(xiàn)。本文借助西方經濟學中公共選擇理論來對社區(qū)物業(yè)管理做一分析。
一種物品如果供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產出來，可以同時供一個以上的個人聯(lián)合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個特性是非競爭性。即一個人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質產品（如花草、路燈、衛(wèi)生、道路等），一些由社區(qū)物業(yè)管理公司提供的非物質產品和服務也是公共物品，如規(guī)章、鄰里關系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業(yè)管理公司過程本身，以及建立選擇、聘任、監(jiān)督物業(yè)公司服務質量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區(qū)居民可能都有享受良好物業(yè)環(huán)境的愿望，但往往不愿花費時間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產。
對于社區(qū)的居民個人來說，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區(qū)的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來，又無法排除那些沒有分擔成本的居民對其進行消費。由于消費者無論對公共物品的供給是否支付了代價，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個事實就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的`貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產出來，然后來免費享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個人都沒有動力自愿為公共物品的供給付出代價。因此，個人具有逃票乘車動機的直接結果就是：公共物品不能由要通過對其消費來獲益的私人主動生產和供給。
公共選擇學派認為，從國家來講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會成員共同協(xié)議建立起來的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過市場過程有效率地提供出來，因此就需要通過集體選擇，來決定公共物品生產什么、如何生產以及為誰生產的問題，以及決定每個社會成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問題。
社區(qū)物業(yè)管理中公共選擇理論的應用
社區(qū)居民要享受到社區(qū)公共物品，就要建立對應于政府的社區(qū)管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規(guī)政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個問題，物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理機構通過怎樣的程序，即如何產生？物業(yè)管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業(yè)管理應通過什么方式確定社區(qū)居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區(qū)居民的共同需求是什么，即物業(yè)管理應當干什么？
（一）社區(qū)物業(yè)管理機構的產生方式
社區(qū)管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區(qū)的關系不是上下級關系，而是主導、引導、監(jiān)督和扶助的關系。當社區(qū)無法由自己的居民自發(fā)建立自治組織，缺乏活動經費時，基層政府需要引導和扶助社區(qū)居民建立自治組織，待其能正常運轉時退出。在新的物業(yè)社區(qū)，居民是逐漸加入社區(qū)的，這時居民自治組織的功能很多情況下是由物業(yè)開發(fā)公司代理的，過去企事業(yè)單位的物業(yè)社區(qū)往往習慣于由原單位行政管理。當社區(qū)公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時，政府基層組織應協(xié)助居民建立自治組織來生產公共物品。我國在建立社區(qū)自治組織這一公共物品的提供應該是有優(yōu)勢的，關鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區(qū)管理，政府應以立法的形式明確社區(qū)自治組織的法律地位，樹立其權威，明確其職責，規(guī)范其行為。社區(qū)居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區(qū)居民營造一個好的社會環(huán)境。現(xiàn)實中這種思想沒能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區(qū)管理的問題所在。
社區(qū)有了自己的自治組織后，由其選擇和監(jiān)督社區(qū)物業(yè)管理公司或物業(yè)服務提供者應該不成問題，社區(qū)的物業(yè)管理等公共產品的提供就具備了一個組織者，這是搞好社區(qū)管理的第一步。在以往的物業(yè)管理實踐中，一般引入社區(qū)管理委員會這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區(qū)自治組織更能體現(xiàn)社會組織的意義，通過法律文件規(guī)范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。
（二）物業(yè)管理的收費方式
按照社會福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來購買公共物品或為公共物的生產融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區(qū)自治組織擔負著為社區(qū)購買和提供公共物品的職能，也需要籌措經費融通資金，向居民征收物業(yè)管理費用。在實際運作中，這一職能往往由物業(yè)管理公司承擔，人們要么忽視了社區(qū)自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規(guī)范，運作程序和機制不健全，由此引發(fā)出許多矛盾。物業(yè)管理公司作為經濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業(yè)管理公司提供怎樣的公共物品要由社區(qū)自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務檔次，將單個居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個人提供的收益與其支付能力差距過大時，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對物業(yè)管理運作的參與積極性就低，物業(yè)管理公司就難以有足夠經費，導致大家更為不滿，形成惡性循環(huán)。社區(qū)自治組織要根據(jù)大部分居民的經濟條件和對公共物品的需求檔次來決定物業(yè)管理的收費標準，向物業(yè)管理公司購買相應的服務。在缺乏購買最基本公共物品的社區(qū)，應由政府提供物業(yè)管理經費，以保障居民的生活。
（三）物業(yè)管理選擇問題
盡可能正確地估計居民對公共物品的實際需求，將單個居民的需求變?yōu)檎麄�物業(yè)社區(qū)公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。
“社會”是個人的集合體，而每個人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問題是確定“社會需要什么”，即通過某種方式對個人偏好進行加總，然后再做出“社會”決策。公共物品的供給不是市場決策的結果，而是非市場決策的結果；個人對公共物品的偏好，不是通過價格機制傳遞給生產者，而是通過政治程序被轉換成集體行動。減少社區(qū)居民的公共選擇的協(xié)調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現(xiàn)較大偏差。社區(qū)居民自治組織是執(zhí)行政治程序和加總的機構，應有正規(guī)程序和加總的方法，需要由政府法令來明確。一旦公共物品的選擇由社區(qū)自治組織合法做出，社區(qū)居民就應認可，不得以個人理由拒絕付費。
（四）物業(yè)管理提供的內容
作為一個社區(qū)的住戶來說，其需要是多方面，好的物業(yè)硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業(yè)設施管理、優(yōu)美的室外環(huán)境、良好的社區(qū)治安，是對物業(yè)管理最基本的需要，而作為社區(qū)的居民來說，其關心的還有更廣泛的內容：社區(qū)的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質量；社區(qū)娛樂和人際交往的需要；社區(qū)購物和生活的方便程度。
居民的各種生活需要有些是物業(yè)管理公司可以提供的，有些必須由社區(qū)居民自治組織來提供，如良好的人際關系、社區(qū)的精神文明建設等。物業(yè)管理公司可以提供物質條件，文化內涵則要由全體居民通過社區(qū)居民自治組織來建設。
（五）政府要對貧困社區(qū)進行扶助
由于物業(yè)使用者不同層次的需求，顯而易見地會出現(xiàn)從最昂貴的到最廉價的不同檔次的社區(qū)。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區(qū)管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境建設將因這種平均主義的存在而一事無成。政府要承擔的將是對貧困住宅區(qū)、安居工程社區(qū)、租房區(qū)的扶持，這些社區(qū)物業(yè)管理最基本的費用應由政府承擔，為社區(qū)居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。
結論
搞好城市社區(qū)的物業(yè)管理必須重視居民的公共選擇問題。社區(qū)的管理需要建立居民自治組織，作為社區(qū)全體居民的代表，行使組織協(xié)調、議事決策、管理教育、監(jiān)督服務等功能，由其來代表社區(qū)居民選擇和購買物業(yè)管理服務等公共物品。通過規(guī)范的集體選擇程序，把居民個人的選擇轉化為社區(qū)居民的集體選擇，理順各種關系，使物業(yè)管理費用征收更加合理，盡可能實現(xiàn)社區(qū)居民福利最大化，同時為優(yōu)化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區(qū)居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區(qū)居民營造一個好的社會環(huán)境。政府應以法令形式確定社區(qū)居民自治組織的合法地位與運行程序，樹立其權威，規(guī)范其運作。
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物業(yè)管理論文8
隨著中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開發(fā)建設是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。
很多人把物業(yè)管理看成是房地產開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個卓有建樹的獨立行業(yè)。但是，總結物業(yè)管理多年的經驗，由于房地產開發(fā)建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。
物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
目前已經有一些富有遠見的房地產開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業(yè)管理前期介入。
現(xiàn)代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。
一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
如20xx年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
國家建設部已有明文規(guī)定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應運而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監(jiān)控，而且還落實、保證了質量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質量。
在工程施工這個關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的'原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎。
很多物業(yè)質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業(yè)主的生活質量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。
三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。
在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。
由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排;二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間;三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。
早期介入可以做好財務預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。
此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到沒有漏洞，安全系統(tǒng)設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應的優(yōu)質服務。
實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。
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物業(yè)管理論文9
摘要：我國的物業(yè)管理公司隨著房地產開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業(yè)管理公司的內部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業(yè)管理公司財務管理的內部控制的有效性，實現(xiàn)企業(yè)內部控制的現(xiàn)代化。
關鍵詞：物業(yè)公司；內部控制；財務管理
企業(yè)的財務內部控制對于企業(yè)的內部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個行業(yè)也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發(fā)展也會給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財務內部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務性質的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點。這就給公司的內部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時，因為物業(yè)管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務內部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內部控制中需要注意的關鍵點，才能促進物業(yè)公司財務內部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。
一、我國物業(yè)管理公司財務管理存在的內部控制問題
(一)財務人員的內部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場等的所有方沒有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產開發(fā)企業(yè)集團建立的公司，與所屬的房地產企業(yè)共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團企業(yè)的房地產項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團會將整個財務部門中專業(yè)技能較為薄弱的財務人員分管物業(yè)公司的財務，并且相對于房地產企業(yè)的財務管理，對于物業(yè)管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務風險的增加。物業(yè)管理公司財務人員的內部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內部控制的意識薄弱。
(二)財務管理的內部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務管理的內部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務管理的內部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭,開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定,加上市場競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經營的物業(yè)管理公司的經營狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要歸于物業(yè)管理公司的財務內部控制并不完善,使得企業(yè)喪失了進行激烈市場競爭的能力在近年來頻發(fā)的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產的案件來看，歸根結底都是由于財務管理的內部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業(yè)股東只會過問企業(yè)的利潤等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。
(三)內部控制措施執(zhí)行的有效性不足
在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認識到了了內部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內部控制體系，這些內部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財務部門的規(guī)模較小，而內部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財務部門的`規(guī)模就導致內部控制層級之間的相互制約難以實現(xiàn)，內部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內部控制的措施進行財務管理活動。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時從不償還等現(xiàn)象時有發(fā)生。或者大股東挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產的流失。這些都是財務管理的內部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內部控制的措施，才能真正實現(xiàn)對公司財務的管理與保護。
二、物業(yè)管理公司財務管理的內部控制完善建議
(一)提高財務人員的內部控制意識
財務人員的內部控制意識是企業(yè)內部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業(yè)管理公司在招聘財務人員時，將其內部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業(yè)不能因為自身的業(yè)務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質進行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，這樣從一開始就能夠將整個財務部門的內部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財務人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內部控制的思想，將內部控制的思想貫徹到企業(yè)生產經營的各個方面。同時企業(yè)還應經常召開公司內部的內部控制學習交流會，讓整個企業(yè)的各個部門都參與到內部控制的活動中來，在全公司養(yǎng)成內部控制的風氣，在提高整個內部控制水平的同時，一并提高財務部門的內部控制水平。只有將財務人員的內部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內部控制體系
內部控制系統(tǒng)的完善是實現(xiàn)企業(yè)內部控制現(xiàn)代化的重要基石。企業(yè)內部控制體系的建立對于內部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業(yè)的內部控制體系的建立，尤其是財務部門的內部控制，國家已經出臺了許多的指導文件對我國企業(yè)的內部控制給予指導。物業(yè)管理公司應當根據(jù)國家已經出臺的文件，結合本企業(yè)經營活動的實際和特點，針對本企業(yè)的真實情況與存在的問題，制定適合本企業(yè)財務部門的內部控制措施，并且在日常的經營實踐中不斷的加以完善。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應借鑒其他內部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業(yè)的內部控制的措施，并且加以學習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內部控制體系時，應當將財務部門的內部控制與本公司其他部門實現(xiàn)聯(lián)動，通過加強企業(yè)內部的內部控制的綜合應用，在企業(yè)內部各部門之間形成一個較為完整的內部控制體系，加強各個部門之間的相互監(jiān)督力度，推動企業(yè)財務部門的內部控制邁向一個更高的臺階。
(三)加大內部控制的執(zhí)行力度
具備了完善的內部控制體系，同時財務部門擁有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，更為重要的是內部控制的貫徹實施，這樣企業(yè)的內部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預算是企業(yè)進行財務管理的內部控制的一個重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業(yè)經營活動東的實際。其次，在新的一年中，企業(yè)應當以此年度預算為藍本，嚴格執(zhí)行企業(yè)的年度預算。最后，企業(yè)在預算的執(zhí)行過程中，應當及時發(fā)現(xiàn)問題，并且對預算適時做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執(zhí)行中加強內部控制的執(zhí)行力度，還應當在財務工作的各個方面對企業(yè)的內部控制進行貫徹。
三、結語
財務管理的內部控制是公司實現(xiàn)經營活動現(xiàn)代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應順應時代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財務管理內部控制體系，同時將內部控制能夠有效的實現(xiàn)。
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物業(yè)管理論文10
摘要：為逐步改革電力工業(yè)體制，凸顯其在市場經濟中的重要職能，電力企業(yè)的后勤物業(yè)管理部門發(fā)揮了重要作用。但在管理的過程中出現(xiàn)諸多問題影響了其創(chuàng)新及發(fā)展；針對上述情況，本文具體分析電力企業(yè)后勤物業(yè)管理存在的問題，并提出相關解決措施，以此協(xié)助企業(yè)更加有序地開展工作。
關鍵詞：電力企業(yè)；后勤；物業(yè)管理
市場改革的步伐進一步推動電力企業(yè)的發(fā)展，電力企業(yè)迅速轉變策略實現(xiàn)自身飛速發(fā)展，創(chuàng)造巨大經濟效益；而后勤部門要為電力企業(yè)正常運營提供及時有效的保障及服務，就需要緊隨電力企業(yè)市場化進程一并做出改革，這是現(xiàn)階段電力企業(yè)后勤物業(yè)管理部門亟待解決的問題[1]。
一、電力企業(yè)后勤物業(yè)管理存在的問題
(一)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
電力行業(yè)的飛速發(fā)展，進一步要求后勤物業(yè)管理部門改變現(xiàn)狀逐漸向多功能性不斷優(yōu)化。當前，電力企業(yè)后勤物業(yè)管理服務觀念較為滯后，服務內容較單一，整體服務水平參差不齊，缺乏合理有效的物業(yè)服務意識，不能滿足日益增長的需求。
(二)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的基本設備陳舊，維修人才短缺
電力體制逐步革新，主輔分開。企業(yè)制度發(fā)生轉變，相當一部分需求通過外包渠道完成，沒有系統(tǒng)自身的服務隊伍，這就導致物業(yè)服務水平的不穩(wěn)定性；再由于各場所設備年久陳舊，維修人員急缺，日常維護不到位，極不利于物業(yè)管理工作的開展。案例1：如20xx-2014年，某市轄區(qū)產權故障停運487起，投運3年內，發(fā)生設備故障停電7起，占比2%。由于客戶自身電力設施陳舊、運行維護不到位等，造成設備短時停運401起，占比82%。
(三)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的服務和監(jiān)管
電力后勤物業(yè)管理部門既肩負服務之責也擔著監(jiān)管之責。為保證不斷提升物業(yè)服務水平，設立行之有效的監(jiān)管機制是不可缺少的一部分；堅決糾正一線員工服務意識淡薄，杜絕態(tài)度惡劣等現(xiàn)象；在各場所的管理員需第一時間掌握、第一時間響應、第一時間解決，起到監(jiān)管職責。案例2：客戶趙某于電梯正常運行中被關，撥打電話維修人員電話，結果其延遲1個小時到來，導致被關1小時。用戶不滿，向報社舉報此事，當?shù)貓笊鐚Υ俗鞒鰣蟮馈Ｏ涝谏霞墮z查中存在隱患被報道批評，責令整改。
二、電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的強化對策
(一)高度重視電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的基礎工作
以基礎性工作入手，推動電力企業(yè)的進步。這涵蓋了以下幾個層面：首先，電力企業(yè)后勤物業(yè)管理部門在具體工作的開展中，要把“以人為本”作為管理準則，在管理內容及方式方面上注重與業(yè)主溝通，進而行之有效的解決問題，營造良好的工作環(huán)境；其次，以電力企業(yè)實際狀況作為指導依據(jù)，設計合理有效的'標準規(guī)范，完善后勤物業(yè)管理制度，將員工職責明確化，層層落實，層層把控；再次，對后續(xù)工作的實施進行監(jiān)督管理，做好物業(yè)保障工作。
(二)加強電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的服務創(chuàng)新
電力企業(yè)的后勤管理工作對企業(yè)的深化改革、對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展、對企業(yè)的穩(wěn)定運行，起到了保駕護航的作用[2]。首先，不斷細化服務，不斷提升服務，不斷優(yōu)化服務。樹立服務意識，深入開展“五星服務”工作。結合業(yè)主需求，以各種形式為業(yè)主提供相應服務。例如加強對維保單位管理，對場所設備如空調、電梯等日常的維保、清潔；加強場所內保潔、保安、綠化工作；強化消防意識[3]。其次，需制定具有與電力公司相對應的服務體系，創(chuàng)建有效的管理制度，完善物業(yè)管理章程。做到在制度上約束服務行為，依照相應服務水準，凸顯物業(yè)服務的重要性。擴大服務項目，開展多樣服務，為物業(yè)部門創(chuàng)造效益，走可持續(xù)創(chuàng)收路線。最后，物業(yè)管理應與各部門加強聯(lián)系，強化合作，充分運用當前優(yōu)勢，以接管新服務項目的形式拓寬經營面積，創(chuàng)造更大的經濟效益。
(三)提升電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的監(jiān)督水平
后勤物業(yè)監(jiān)督部門需不定期進行檢查，從而有效踐行后勤物業(yè)監(jiān)督工作，從整體上推動電力企業(yè)的發(fā)展[4]。電力企業(yè)在綜合性考核方面，也可以使用量化考核指標，接著通過短信投訴及電話投訴等來提升監(jiān)管水平，及時合理有效解決出現(xiàn)的問題，繼而構建起合理的后勤物業(yè)管理企業(yè)。
三、結束語
為滿足企業(yè)發(fā)展需求，需要改革電力企業(yè)的后勤管理，電力企業(yè)后勤管理改革主要在于理清后勤系統(tǒng)及主業(yè)系統(tǒng)中的分配制度，且與改革當中，逐步強化電力企業(yè)文化構建，突出人本思想，注重解決員工存在的問題，繼而調動企業(yè)工作積極主動性，凸顯后勤部門各人員的潛質及創(chuàng)造力，推動電力企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
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物業(yè)管理論文11
自20xx年新《勞動合同法》的頒布實施，國家對用工管理越來越規(guī)范，作為勞動力密集性企業(yè)的物業(yè)管理公司來說，企業(yè)的運營成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺了政府指價后，至今沒有調整物業(yè)服務費用，導致了物業(yè)服務行業(yè)收支矛盾日益突出，嚴重制約著物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
而如何適應新時期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對物業(yè)市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創(chuàng)新、經營創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、服務創(chuàng)新四個方面，加強管理內部管理，創(chuàng)新外部服務，走出了自己的創(chuàng)新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。
一、從培養(yǎng)學習型企業(yè)入手，實現(xiàn)觀念創(chuàng)新
物業(yè)管理作為一種無形服務，物業(yè)管理企業(yè)作為一個勞動密集行業(yè)，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進的能力，提高企業(yè)的競爭力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng)造學習型企業(yè)，通過一系統(tǒng)活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創(chuàng)新、不斷進步，為業(yè)主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。
一是，為員工創(chuàng)造學習的條件，培養(yǎng)員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業(yè)務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業(yè)職稱執(zhí)有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業(yè)服務質量及業(yè)主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業(yè)主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現(xiàn)場交流會，讓基層員工在現(xiàn)場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發(fā)現(xiàn)問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態(tài)度，提高了服務質量。
二、從開展創(chuàng)收、成本控制入手，實現(xiàn)經營創(chuàng)新
在今天物業(yè)服務市場面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創(chuàng)收增效的目的。
一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業(yè)項目的基礎上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務，取得了較好的經濟效益。
二是，根據(jù)成本會計的成本遞減原理，隨著物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個方式就是擴大物業(yè)管理面積，實現(xiàn)有效管理，規(guī)模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實現(xiàn)盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業(yè)能耗定額，根據(jù)物業(yè)項目不同，從能耗節(jié)約方面出發(fā)，同時利用現(xiàn)代科技手段節(jié)約項目能耗，從而從管理上節(jié)約了成本，提高了企業(yè)效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節(jié)省了舊小區(qū)物業(yè)維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業(yè)稅務政策，申請發(fā)票工本費全免權，直接降低財務成本支出。
五是，利用現(xiàn)代化辦公手段，提高辦事效率，節(jié)約辦公經費。公司建立了網絡聯(lián)系系統(tǒng)，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內部聯(lián)系，有效節(jié)約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設入手，實現(xiàn)管理創(chuàng)新
物業(yè)管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協(xié)調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創(chuàng)造一個人物結合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司從制度建設入手，實現(xiàn)管理創(chuàng)新。
一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節(jié)約用工成本。
二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據(jù)，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規(guī)范化”的要求，根據(jù)客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業(yè)主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業(yè)主滿意率。
三是，實行精細管理，通過制度規(guī)范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業(yè)主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業(yè)服務環(huán)境得到優(yōu)化。
四是，以控制成本、開源節(jié)流，提高小區(qū)管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯(lián)系系統(tǒng)，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節(jié)約辦公費的支出，另一方面加強了物業(yè)管理、服務收費及資產管理力度。
服務是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的`產品，推進物業(yè)管理服務創(chuàng)新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務質量入手，在規(guī)范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實現(xiàn)服務創(chuàng)新，不斷提高服務質量。
一是，營造安定和諧的服務環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續(xù)發(fā)展，關鍵在于如何在服務中創(chuàng)造一個人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業(yè)主對居住區(qū)的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業(yè)服務最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)服務工作的最終標準，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業(yè)服務的全過程中，建立了“業(yè)主服務滿意體系”，開展業(yè)主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿足業(yè)主的需要，不斷改進服務質量。
三是，利用業(yè)主的個性需求信息，與業(yè)主進行情感互動。服務是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動中牢固地建立起來，就可以減少業(yè)主對服務“挑剔”的可能性。銀川眾一物業(yè)公司在服務過程中不斷滿足業(yè)主對服務水平的新需求，以業(yè)主為中心進行個性觀察研究，同時對服務方式、效果以及業(yè)主的反饋信息及時記錄、分類、整理，動態(tài)地反思既定的服務規(guī)范，從業(yè)主的立場上考慮，修改和完善服務方式、服務規(guī)范及服務標準。
從銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司的創(chuàng)新之路可以看到，在今年日益激烈的市場競爭中，只有不斷創(chuàng)新，走出了一條自己的創(chuàng)新之路，才能取得好成績，也才是物業(yè)服務企業(yè)今后的生存之道。
物業(yè)管理論文12
［摘要］現(xiàn)階段，物業(yè)管理在社會中扮演者越來越重要的角色，并得到了較好發(fā)展，職業(yè)經理人在其中起到了關鍵作用，但是當前我國十分缺乏物業(yè)管理職業(yè)經理人，嚴重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本文將進一步探討物業(yè)管理教學中職業(yè)經理人的能力培養(yǎng)，提出物業(yè)管理職業(yè)經理人應具備的專業(yè)能力與基本素養(yǎng)，并闡述了職業(yè)經理人能力培養(yǎng)過程中需要解決的問題，旨在保障我國物業(yè)管理職業(yè)經理人隊伍的先進性，推進我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。
［關鍵詞］職業(yè)經理人；能力培養(yǎng)；物業(yè)管理
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展勁頭強勁，相關權威報告顯示，20xx年我國物業(yè)管理行業(yè)所創(chuàng)造的生產總值已經占到GDP的0.68%，且解決了600多萬人口的就業(yè)問題。不得不說物業(yè)管理行業(yè)取得了顯著的成績，職業(yè)經理人在其中起到了至關重要的作用，但是由于當前物業(yè)管理職業(yè)經理人短缺，將嚴重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所謂物業(yè)管理職業(yè)經理人是指受聘于物業(yè)管理機構的管理人員，用于擴大相關機構或提高部門的利潤，進而對相關法人財務進行良好管理。要想成為一名合格的物業(yè)管理職業(yè)經理人，首先需要擁有該行業(yè)的注冊資質，并能夠切實保障一個物業(yè)管理企業(yè)或項目的良好運轉。另外，物業(yè)管理職業(yè)經理人還需要擁有良好的組織能力，從而才能切實保障客戶的財產或物品，并在最后獲得利益。事實上，物業(yè)管理職業(yè)經理人在我國還是一個較新的概念，也沒能形成完善的人員隊伍。隨著我國經濟的快速發(fā)展，社會對于物業(yè)管理職業(yè)經理人的需求不斷增加。故此，需要進一步完善物業(yè)管理教學，在保障相關培養(yǎng)人員擁有專業(yè)能力與基本素養(yǎng)的同時，進一步擴大物業(yè)管理職業(yè)經理人的隊伍，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展注入充足的動力。
1物業(yè)管理職業(yè)經理人需要具備的專業(yè)能力與基本素養(yǎng)
1.1良好的把控能力、執(zhí)行能力與自我管理能力
對于把控能力來說，是指職業(yè)經理人對我國市場經濟的把控能力，要想提高此項能力應當從以下兩個方面出發(fā)。第一，主動探尋并努力把控我國社會主義市場經濟的運轉規(guī)律與發(fā)展軌跡，并按照規(guī)律與發(fā)展軌跡開展相關工作，并不斷提升自身的領導能力與創(chuàng)新能力，進而幫助其把控社會上的各個行為主體。第二，職業(yè)經理人還需要將工作重心放到提高企業(yè)的核心競爭力上，進而幫助企業(yè)獲得快速發(fā)展。不同的企業(yè)和職業(yè)經理人，其成功的道路可能不同，但不難發(fā)現(xiàn)制約企業(yè)與職業(yè)經理人獲得成功的因素主要有3個，即戰(zhàn)略構建、團隊與經營流程。但要想保障這3個因素完美協(xié)調運行，最關鍵的因素就應當是企業(yè)的執(zhí)行力。例如，當企業(yè)完成戰(zhàn)略構建后，需要企業(yè)完美落實這項戰(zhàn)略。故此，物業(yè)管理職業(yè)經理人需要不斷地進行自我充電，努力學習新興知識，豐富自我的知識體系，幫助企業(yè)落實相關戰(zhàn)略。自我管理能力，是新時期職業(yè)經理人必須擁有的能力。因為職業(yè)經理人在企業(yè)的地位較高，往往處在企業(yè)的領導階層，具有諸多權力，所以如果職業(yè)經理人沒有良好的自我管理能力，就容易走上職務犯罪的道路。
1.2擁有頑強的拼搏精神與創(chuàng)新精神
物業(yè)管理工作不比尋常工作，往往更加煩瑣，而且需要長期投入較多的精力，因此職業(yè)經理人要想切實做好物業(yè)管理工作，必須擁有超乎尋常人的耐心與責任心。此外，物業(yè)管理企業(yè)與其他貿易型企業(yè)或科技企業(yè)具有較大的不同，需要職業(yè)經理人親力親為，將指導式的工作方式轉變?yōu)橹苯邮降墓ぷ鞣绞剑瑥亩拍軒椭殬I(yè)經理人更加全面、精確地了解客戶的需求。物業(yè)管理行業(yè)由于其工作性質的特殊性，使物業(yè)管理工作不能走捷徑，一定要將工作付諸實踐，因此職業(yè)經理人在完成相關物業(yè)管理工作時必須親力親為，扎根基層，才能顯示出物業(yè)管理職業(yè)經理人的專業(yè)素養(yǎng)。創(chuàng)新精神是任何一位企業(yè)領導人所必須擁有的能力，對于職業(yè)經理人也不例外。職業(yè)經理人的創(chuàng)新精神主要有3個方面，即觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新與管理創(chuàng)新。其中觀念創(chuàng)新是為企業(yè)的發(fā)展注入新興動力，技術創(chuàng)新是為了提高企業(yè)的核心競爭力，而管理創(chuàng)新是決定企業(yè)生死存亡與穩(wěn)定發(fā)展的最關鍵因素之一。因此，職業(yè)經理人首先應當改變自身觀念，即由以往的以管制為主的觀念轉變?yōu)橐钥蛻粜枨鬄橹鞯挠^念。只有做好相關服務工作，才能保障物業(yè)管理工作的時效性，進而為客戶提供更好的服務，而不是以往為了獲得企業(yè)領導滿意而開展物業(yè)管理工作。這種服務型的工作模式，能夠幫助企業(yè)經理人更加精準地把握物業(yè)管理工作的開展現(xiàn)狀，進而幫助企業(yè)擺脫發(fā)展困境，獲得發(fā)展。新時期，各行各業(yè)都朝著服務型的方向發(fā)展，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，如果不及時順應時代發(fā)展的要求，必將被淘汰。因此，企業(yè)應當主動尋求改革，將創(chuàng)新作為發(fā)展的根本動力，才能在新時期獲得長遠發(fā)展。
1.3具備良好的溝通交流能力
對于職業(yè)經理人來說，優(yōu)秀的組織溝通能力也是不可缺少的基本素養(yǎng)，這已經成為我國職業(yè)經理人隊伍的`共識。正確處理好物業(yè)管理企業(yè)和各個相關利益主體的關系，是物業(yè)管理工作能否正常順利開展、物業(yè)管理企業(yè)的效益能否實現(xiàn)最大化的關鍵，這就要求物業(yè)管理職業(yè)經理人在實踐工作中不斷提高溝通交流能力。
2物業(yè)管理職業(yè)經理人能力培養(yǎng)的途徑
在一定程度上來說，物業(yè)管理職業(yè)經理人就是企業(yè)的專業(yè)管理人員，必須擁有超高的職業(yè)素養(yǎng)、道德水平與管理經驗才能做好物業(yè)管理工作，進而滿足企業(yè)與市場的需求。故此物業(yè)管理職業(yè)經理人能力培養(yǎng)一定要注重滿足市場需求，因為物業(yè)管理職業(yè)經理人就相當于一名職業(yè)籃球運動員，其必須擁有高超的技能才能適應各個球隊的需求。現(xiàn)階段，對于“物業(yè)管理職業(yè)經理人”的界定，既沒有相關權威機構的認定，也不具備市場屬性，只是一種主觀觀點與理念的界定方式。由此，相關人員或機構必須進一步規(guī)范職業(yè)經理人的教學培養(yǎng)。
2.1制定關評測標準或政策
政府應當為物業(yè)管理職業(yè)經理人制定相關的評測標準或政策，并加大物業(yè)管理職業(yè)經理注冊制度的推行力度。再由政府出面，在我國各地區(qū)設立相關的注冊考核機構，并對申請物業(yè)管理職業(yè)經理人資格的人員進行全方位考核，從而才能進一步提高相關人員的專業(yè)技能與綜合素養(yǎng)。
2.2加大扶持力度
政府應當鼓勵本科學校、專科學校設立物業(yè)管理職業(yè)經理專業(yè)，確保能夠為社會輸送一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經理。另外，政府還應當主動扶持一些物業(yè)管理發(fā)展得較為完善的地區(qū)，建設物業(yè)管理職業(yè)經理人培訓機構或學校。然后，政府要根據(jù)各個地區(qū)的教學水平或者開展情況，有針對性地準許其發(fā)放相應的物業(yè)管理職業(yè)經理等級證書。
2.3保障物業(yè)管理職業(yè)經理的個人權益
要進一步為其個人發(fā)展提供動力。例如，獲得物業(yè)管理職業(yè)經理資格的人員可以以個人名義應聘業(yè)主委員會，然后再根據(jù)簽署的合同履行自己的工作義務與獲得相應的酬勞。除此之外，物業(yè)管理職業(yè)經理還可以強強聯(lián)手，共同設立一個物業(yè)管理職業(yè)經理人辦公所，面向社會大眾，積極承接相關業(yè)務，并履行相關的責任與獲得相應的酬勞。
2.4樹立強烈的責任意識
物業(yè)管理職業(yè)經理人還應當樹立強烈的責任意識，提高對于本職工作的忠誠度。值得注意的是，職業(yè)經理人對于自身職業(yè)的忠誠一定要大過一切忠誠，因為只有當物業(yè)管理職業(yè)經理人對自身職業(yè)具有絕對的忠誠時，才能幫助其樹立強烈的責任意識與職業(yè)道德，從而才能真正做好相關工作，推動個人與企業(yè)不斷發(fā)展。
3結語
目前，物業(yè)管理職業(yè)經理人已經成為物業(yè)管理行業(yè)不可或缺的一部分，而且現(xiàn)今無論是市場環(huán)境還是社會環(huán)境，都更加適應職業(yè)經理人的產生與發(fā)展。故此，在對職業(yè)經理人進行能力培訓時，一定要注重培訓的多樣性與全面性，保障培養(yǎng)的職業(yè)經理人能夠真正地適應社會與企業(yè)的需求。此外，在物業(yè)管理教學中，一定要進一步豐富培訓機構，將物業(yè)管理職業(yè)經理人的注冊資格作為教學的根本，才能不斷提高職業(yè)經理人的專業(yè)素養(yǎng)與綜合能力，從而推動我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。
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物業(yè)管理論文13
一、應收賬款控制和管理的成本分析
隨著市場經濟的不斷發(fā)展和進步，賒銷和賒購已經成為一種重要的交易方式。物業(yè)管理公司因為賒銷的對象為眾多分散的業(yè)主而產生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷售，增強公司的競爭力，進而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會產生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面了解應收賬款成本的構成。應收賬款成本主要由三個部分構成，即管理成本、資金占用成本以及發(fā)生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對業(yè)主資信狀況調查產生的費用、管理人員費用、記錄以及監(jiān)督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會成本。壞賬成本主要是指應收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實施增加的盈利以及成本之間的關系。只有在盈利大于成本時才能實行賒銷制度，而當賬款賒銷制度有良好經濟效益時，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業(yè)的盈利水平[2]。
二、對應收賬款控制和管理的策略分析
(一)真實全面的收集關于業(yè)主的資料，對業(yè)主的信用進行評估，做好業(yè)主信用管理
對于企業(yè)來說，賒銷存在一定的風險性，為了將這種風險最小化，關鍵就是要做好對業(yè)主的信用管理，只為信用狀況良好的業(yè)主提供賒銷服務。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業(yè)主的信息管理。物業(yè)管理公司在辦理業(yè)主的入伙手續(xù)時一定要將業(yè)主的詳細信息填寫清楚，并核實業(yè)主信息的真實性。同時，物業(yè)管理公司還需要定期對業(yè)主的資料進行更新，以便在發(fā)生相關事件時可以及時和業(yè)主取得聯(lián)系。其次，需要對業(yè)主的經濟能力以及信用進行評估，不斷優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對于信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。
(二)采用科學的信用政策
物業(yè)管理公司采取的信用政策直接影響應收賬款回收質量的好壞，因此物業(yè)管理公司需要根據(jù)實際的情況制定科學的信用政策。信用政策主要包括三個方面的政策，即現(xiàn)金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業(yè)主從享受服務到付款的時間，信用時間過短或者過長都會對公司不利，時間過短不能吸引業(yè)主，而時間過長會導致公司產生的費用增多，甚至有可能會大于收益。物業(yè)管理公司在和業(yè)主簽訂付款合同時就需要明確信用期限，不同的業(yè)主可以有不同的信用期限，可以根據(jù)業(yè)主的意愿以及信用情況進行調整。一年收費一次可以減少業(yè)主繳費的次數(shù)，給業(yè)主帶來方便，減少物業(yè)管理公司收費的工作量。但是如果業(yè)主不能按時繳費，則會對企業(yè)造成嚴重不利的影響，使企業(yè)面臨較大的財務風險，同時也會增加業(yè)主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業(yè)管理公司每個月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風險。這種繳費方式雖然增加了業(yè)主繳費的次數(shù)，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術的發(fā)展，很大程度上降低了對業(yè)主造成的麻煩，因此每個月繳費一次切實可行[4]。
(三)建立完善的應收賬款控制和管理機制
應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現(xiàn)金流量，進而影響公司的.運營。因此，物業(yè)管理公司的領導人員需要提高對應收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個相關部門責任、義務和權利，重點提高對財務部門的要求，要求財務部門定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動情況進行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時回收的概率，并整理成系統(tǒng)的報告，反饋給公司的領導以及其他各個相關的部門。同時，物業(yè)管理公司還需要根據(jù)實際的情況制定科學合理的應收賬款控制和管理規(guī)章制度，將應收賬款回收的情況和相關部門以及員工個人的績效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款余額的控制，將其控制在物業(yè)服務總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的項目負責人和相關工作人員身上，在年終需要對項目負責人以及員工個人的工作績效進行評價。對于工作不到位的人員需要調整崗位，優(yōu)化工作隊伍，提高應收賬款的回收率。
三、提高應收賬款回收率，防范和降低壞賬發(fā)生的策略分析
(一)加強對應收賬款回收情況的監(jiān)督和管理
由于物業(yè)管理公司面對的是廣大的業(yè)主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現(xiàn)實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監(jiān)督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時間，降低壞賬的發(fā)生率。
(二)調整應收賬款回收的政策
科學的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業(yè)管理公司需要根據(jù)不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業(yè)主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的業(yè)主，業(yè)務人員上門催款時改善可以給予業(yè)務人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
(三)對收賬策略進行調整
對于拖欠時間不同和信用品質不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進的，首先是通過信函、電話聯(lián)系等方式，然后是上門面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業(yè)主，不要進行過多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對于時間比較長的業(yè)主也需要用婉轉的態(tài)度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關證據(jù)，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規(guī)定的2年訴訟時效。
(四)建立應收賬款壞賬制度
在商業(yè)信用行為當中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發(fā)生情況進行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據(jù)業(yè)主的財務狀況評估壞賬的風險，然后選擇最恰當?shù)臅嬚撸鶕?jù)現(xiàn)行的準則，采用備抵法對壞賬進行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業(yè)主的利益。
四、結語
綜上所述，對于物業(yè)管理公司來說，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務管理的風險，提高企業(yè)財務管理的水平和經濟效益。因此，物業(yè)管理公司的相關領導人員應該進一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財務管理的政策，改變收賬的方法，做好對業(yè)主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監(jiān)督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應收賬款風險降到最低，提高物業(yè)管理公司經營發(fā)展的質量。
物業(yè)管理論文14
物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。
一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（一）物業(yè)服務企業(yè)自身存在問題
1．資金問題
物業(yè)管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經費有困難。 開發(fā)商支付的管理基金（建設部有關文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。接管物業(yè)時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。
2．資質問題
物業(yè)服務企業(yè)的資質直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業(yè)服務企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)服務企業(yè)資質各個相差甚遠。物業(yè)服務企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)服務企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務企業(yè)、房管所轉換的物業(yè)服務企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過
一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產的附屬品，就是延續(xù)計劃經濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。
3.規(guī)模問題
有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)
服務企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務企業(yè)的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業(yè)。
（二）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業(yè)服務企業(yè)收費難
在物業(yè)管理中應該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)服務企業(yè)收費范圍和價格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務企業(yè)提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)服務企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。同時，使物業(yè)主體雙方產生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)服務企業(yè)進一步發(fā)展壯大。
3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡
從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，經濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；經濟不發(fā)達地區(qū)、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計，20xx 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說明，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是20xx年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。
同時，也導致了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處；制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)服務企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業(yè)的現(xiàn)狀，隨著我國經濟的高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)以規(guī)模化、專業(yè)化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。
（一） 人才的選擇是物業(yè)服務企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵
一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業(yè)務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)服務企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎。
（二） 物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制
招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的'環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
（三） 健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系
市場經濟是法制經濟。物業(yè)服務企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。
（四） 走專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展的道路
現(xiàn)在很多物業(yè)服務企業(yè)大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務公司的業(yè)務，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專業(yè)服務公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向專業(yè)化道路，即物業(yè)服務企業(yè)僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正朝著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。
當然，物業(yè)服務企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規(guī)模化的經營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)服務企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經營。
（五） 加大物業(yè)管理的宣傳力度
目前，在物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優(yōu)質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業(yè)管理。引導人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權利和義務對等統(tǒng)一。
物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全責備，而應以比較平和的態(tài)度學習科學發(fā)展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創(chuàng)新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來！
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結 語
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術造詣、嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。
經過兩周的努力，淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個設計過程中，出現(xiàn)過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業(yè)職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠對該問題有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結合。
總之，通過畢業(yè)設計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統(tǒng)的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。
物業(yè)管理論文15
摘要：
新農村建設的持續(xù)推進，極大的改善了呼和浩特市農民的生活條件，但后期管理維護問題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農村物業(yè)管理的現(xiàn)狀，因地制宜的提出新農村物業(yè)管理的幾種模式，通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，促使農村物業(yè)管理向專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，為新農村建設的后續(xù)管理拓寬思路，讓農民更好的享受新農村建設帶來的便利。
關鍵詞：
新農村；物業(yè)管理；模式正文
呼和浩特市從20xx年開始新農村建設工作。三年來，累計投資241億元，完成2172個實施村建設任務，實現(xiàn)了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。這一工程的實施，加快了農村基礎設施建設，加強了城市公共服務向農村拓展輻射，進一步改善了農民的生產生活條件。但是后期農村居民點的環(huán)境管理，公共配套設施的維護等成為困撓各級政府的難題。本文擬通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農村建設后期管理的問題，逐步縮小農村與城市物業(yè)管理的差距，促進農村物業(yè)管理市場化步伐，提高農民的生活居住質量。
一、呼和浩特市新農村物業(yè)管理的現(xiàn)狀
通過在呼和浩特市九個旗縣區(qū)的農村中選取樣本，對樣本的環(huán)境治理、村落治安、房屋及公共設備設施管理等情況以及是否已開展物業(yè)管理工作、物業(yè)管理工作的具體形式等進行問卷調查，并進行實地調研。根據(jù)調查結果，分析呼和浩特市農村在環(huán)境衛(wèi)生、治安管理等方面存在的問題以及目前農村物業(yè)管理的現(xiàn)狀。
1.1環(huán)境管理。根據(jù)調查，目前呼和浩特新農村環(huán)境治理主要圍繞農村垃圾收集和治理進行，根據(jù)當?shù)貙嶋H，按照“戶分類、村收集、鄉(xiāng)拉運、縣處理”的模式，制訂了具體的實施方案，建立了城鄉(xiāng)一體化垃圾處理機制。經濟發(fā)展較好的旗縣區(qū)在各村重點實施了村容環(huán)境改造整治，進行村內道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務中心等，并嘗試引入環(huán)衛(wèi)公司，對農村環(huán)境衛(wèi)生進行市場化管理。調查中也發(fā)現(xiàn)，在經濟欠發(fā)達和位置較為偏僻的村落，村莊的環(huán)境維護主要依靠農民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多，保潔和垃圾清運是村民最急需的物業(yè)服務。
1.2村落治安。呼和浩特市以新農村建設為依托，通過基礎配套設施建設，提升了農村治安條件，特別是城中村及城市周邊農村已基本實現(xiàn)農村視頻監(jiān)控全覆蓋工程。以賽罕區(qū)為例，該區(qū)全面實施了立體化“治安防控”工程，101個行政村全部完成高清視頻監(jiān)控建設安裝工作，并投入使用。但是目前農村的治安管理工作主要由村委會組織承擔，專業(yè)性不強，村民對治安管理工作滿意率不高。
1.3房屋及配套設施管理。新農村建設工程對農村危房進行了大范圍改造，改造工程以農戶自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時，新農村建設工程對村莊基礎設備設施進行配套建設，通路、場地硬化、文化室等基本公共服務設施配套，保障了農村居民基本生產生活需求。為保證房屋及配套設施的正常使用，需要進行經常性的維修養(yǎng)護工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業(yè)服務企業(yè)，當村民自己的房屋或設備設施受到不同程度損壞時，被訪農戶所選擇的維修方式有所不同。當房屋或設備設施出現(xiàn)門窗或水電方面的小損壞時，大部分的農戶會選擇自己進行維修，維修難度不大，滿意率也高；而當房屋出現(xiàn)漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設備出現(xiàn)重大損壞的時候，則更多的會求助專業(yè)商戶，時間長，滿意率也較低。對于公共的建筑及共用配套設施則面臨無人養(yǎng)護的局面，導致公共建筑和公用配套設施的使用年限縮短。調查中，大部分村民希望有專業(yè)的維修人員為他們進行日常的房屋和設備設施的維修養(yǎng)護工作。
1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類苗木97.92萬株，綠化面積達到1.25萬畝。大部分村民表示近幾年來村里的綠化環(huán)境變好了，村莊內部和周邊有規(guī)劃整齊的樹木和花草，居住環(huán)境得到較大改善。目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會在負責，無專業(yè)的綠化工人，較少進行修剪、補植、除草、噴藥等工作，花木長勢一般，村民對綠化工作的滿意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負責，專業(yè)性強，養(yǎng)護標準高，村民對綠化工作的滿意率也較高。
二、呼和浩特市新農村引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式的必要性
自物業(yè)管理制度引入呼和浩特市以來，發(fā)展區(qū)域一直局限于城區(qū)。長期以來，農村地區(qū)物業(yè)管理的職責，實際是由村民委員會代為行使。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快和農村居住環(huán)境的改善，農民對治安和衛(wèi)生管理的要求不斷提升，村民委員會代管農村物業(yè)的模式已經不能滿足村民生活的需求。引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式可以優(yōu)化政府管理效能，改變過去重建設，輕后期管理的發(fā)展方式，進一步改善農村居民的居住環(huán)境，維護房屋及配套設施的正常使用，實現(xiàn)農民居所的保值增值。同時，物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型產業(yè)，引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式后，可以吸納農村的剩余勞動力，經培訓后上崗，承擔所在區(qū)域的保潔、保安、工程維修等工作，實現(xiàn)農民在家門口就業(yè)的目標。對于物業(yè)企業(yè)而言，農村物業(yè)管理是一個新興且潛力巨大的市場。有條件的物業(yè)服務企業(yè)可以通過進入農村市場，開展有償物業(yè)服務增加經濟收益，提升企業(yè)影響力和品牌效應。
三、呼和浩特市新農村物業(yè)管理的模式
據(jù)發(fā)達省份在新農村管理中引入物業(yè)管理的成功經驗和國外類似社區(qū)物業(yè)管理的相關文獻，結合呼和浩特市農村實際情況和地域特點，本文探索建立適合呼和浩特市新農村實際情況的幾種典型模式：委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理、政府購買服務、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場化運行方式為主。3.1委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理的模式。目前，城市住宅小區(qū)已普遍推行委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理的模式，它是由業(yè)主通過招投標的形式，在市場上公開招聘物業(yè)企業(yè)，并委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提供環(huán)境管理、秩序維護、房屋及設備設施的維修養(yǎng)護，綠化管理等專業(yè)服務的方式。呼和浩特市城中村住宅小區(qū)，農民經濟收入較高，對城市生活方式較為熟悉，對物業(yè)服務的接受程度也較高，有對物業(yè)服務的內在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎配套設施和公共服務也已基本覆蓋此區(qū)域，物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理的難度也較小，適合委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理。這種模式的特點是業(yè)主的所有權與管理權相分離，業(yè)主只需按合同要求繳納物業(yè)服務費，由物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)服務。隨著農村經濟的飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程的加快，委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理將是新農村物業(yè)管理發(fā)展的方向，專業(yè)物業(yè)服務公司能提供高標準、規(guī)范化的服務，能夠給村民帶來更好的物業(yè)服務體驗。3.2政府購買服務模式。對于近郊農村地區(qū)，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買保潔、垃圾清運等服務，滿足村民的'最基本的物業(yè)服務需求。例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(zhèn)(街)垃圾中轉站的部分交由個人或公司承包,負責統(tǒng)一收集至指定的中轉站，鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負責運至垃圾處理場，縣區(qū)進行無害化處理，日常監(jiān)督考核由區(qū)環(huán)衛(wèi)處組織實施。通過購買社會化服務,實行市場化管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化工作集中運行。運作過程中要加快城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)基礎設施建設，增加環(huán)衛(wèi)設施數(shù)量,選擇合適地點建設垃圾中轉站,并配備垃圾壓縮車和運輸車，各村按要求設置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要，實行垃圾收集和運輸密閉化，改善農村居住環(huán)境。3.3村民自我管理模式。對于部分較為偏僻，經濟欠發(fā)達的村落，農民無法承受較高的物業(yè)管理費用，對物業(yè)服務需求也不高，只需較低層次的物業(yè)服務，如社區(qū)基本安全維護、環(huán)境衛(wèi)生的保護、設備設施的管理等。可由村委會帶頭建立村民自我管理模式，村委會推選有一定技能的人員經培訓后成為物業(yè)管理員，負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節(jié)省招聘物業(yè)企業(yè)進行管理所需要的物業(yè)管理費用，在經濟上減輕了村民的負擔，給村民帶來了更多的生活便利。但是這種物業(yè)管理模式的服務水平受制于村委會的管理能力。長期來看，應盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，全面實行市場化。引入物業(yè)管理模式后，各級政府行政管理部門應履行的監(jiān)管職責，提供必要的政策和資金支持，營造農村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農村建設過程中，可以通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，逐步縮小農村與城市物業(yè)管理的差距，提高農民的生活質量,使農村物業(yè)管理向專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，促進農村物業(yè)管理市場化步伐，加速城鄉(xiāng)一體化進程，為新農村的后續(xù)管理拓寬思路，讓新農村建設成果長久保持發(fā)展下去。
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