物業管理的論文(精選15篇)
在學習和工作的日常里，大家最不陌生的就是論文了吧，通過論文寫作可以培養我們的科學研究能力。那么你知道一篇好的論文該怎么寫嗎？下面是小編為大家收集的物業管理的論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理的論文1
一：物業管理基本問題解釋
〔摘要〕
從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產品屬性、業主的集體行動、20xx物業管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮居住區20xx物業管理中的幾個基本問題進行了分析�；谝陨衔鍌�研究視角構建了城鎮居住區20xx物業管理的基本理論框架。結果表明:20xx物業管理中問題的解決有賴于建筑物所有權的明確及拓展、業主自治能力和市場談判能力的提高、20xx物業管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。
〔關鍵詞〕
所有權;自治管理;20xx物業管理;價格管制;信息披露
一、引言
始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個人對住房的所有權。雖然這一權利直到20xx年《物權法》頒布才得到確認，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關規定，同時，多年的實踐實際上也已經承認了個人對住房的權利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業主自己管理。這一變化給社會發展帶來了一系列矛盾，而城鎮化的快速發展帶來的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發展使得20xx物業管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消20xx物業管理制度返回以前計劃經濟時代的住房管理方式。本文認為，這些問題的出現很重要的一個原因在于，關于20xx物業管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的20xx物業管理出現了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對20xx物業管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構建城鎮居住區20xx物業管理的理論框架，進而指導20xx物業管理實踐。
二、以居住區區分所有權
與城鎮居住區內的場地和設施有關的各種權利約束集合在一起構成了一個復雜的權利體系。這一體系也可以稱之為“權利束”，20xx物業管理活動的開展有賴于對這一權利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權”進行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質�！段餀喾ā吩噲D完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業主對一棟建筑物內“住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業主對套內部分擁有“專有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”�！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質，從而構建居住區權利束，但是相關條款在《物權法》的最終定稿中并沒有體現出來。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和20xx物業服務用房，屬于業主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設施”的'含義，因而不但未能解決居住區20xx物業管理中的相關問題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進行拓展，在對“公共服務設施”這一概念進行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場地和設施的權利束，明確相關場地以及設施的權責利關系，為20xx物業管理的開展提供基礎。
三、房屋管理作為公共產品的屬性
1.房屋管理是業主們的共同需求
居住區建筑區劃內業主共有場地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養護，但是它們的所有權共有性質又決定了這些部位的維修養護區別于業主的專有部分，因為某個特定的業主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養護工作稱為“房屋管理”(“20xx物業管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。
2.房屋管理作為公共產品的一般解釋
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產品”來對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關理論做出的。根據他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產品的性質區分為“私人產品”、“俱樂部產品”、“可擁擠產品”、“公共產品”四類。從這個標準來看，業主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產品”，一方面只有建筑區劃內的業主才可能獲得這種服務(排他性);另一方面，建筑區劃內一個業主的消費并不影響其他業主的消費(非競爭性)[4]。
3.房屋管理作為公共產品的一個新的解釋
但是，隨著研究的深入，不少學者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標準中哪個是基礎?同時，對于“排他性”，究竟是產品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標準并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標準完全能夠區分私人產品和公共產品，而且，就雙重標準分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產品的充分條件。在完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品、完全排他的純公共產品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產品屬性進行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產權理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產品的屬性，但是他的產權理論從另外一個角度對私人產品和公共產品進行了區分。在他的理論里，私人產品從個人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產品，可以保證自己的財產不淪為共同財產，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產品就是某方面的權利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產品，因此公共產品是一種產權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產的角度分析了產品性質，消費者排他決定了產品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產者排他解決了產品能否由私人生產并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產品分為完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品和完全排他的公共產品，從“生產者排他”的角度判斷應當由哪個部門負責提供相應的產品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無法享受到服務)，因此對整個區劃外而言，房屋管理無疑是“私人產品”;但是對于區域內的各個業主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業主享受服務并不能阻止其他業主享受同樣的服務，從這一角度來看20xx物業管理又成為了區劃以內的“公共產品”(從生產者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產品”和區劃以內的“公共產品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。
物業管理的論文2
一、群體化管理
智慧社區群體化管理將在智慧社區的基礎之上融入更多的社區服務，例如社區團購、社區聯盟等等。在物業服務公司整合了智慧社區平臺的基礎上，業主將可以通過整合后的智能化社區的平臺實現社區與社區之間的業主終端集群化，由物業服務公司直接實現與終端消費者的對接，讓業主享受更加豐富的智慧生活。假如你已經在一個智慧社區，并且你所在的智慧社區也加入了智慧社區集群，擁有集群化的智慧社區平臺，那么你不僅可以在你家里實現智慧社區給你帶來的各項便捷的生活服務，同時你還可以通過集群化的智慧社區平臺實現不同小區的特別服務，例如A小區有商家團購優惠，那么A小區所在集群小區將同樣可以獲得團購優惠，并且在團購數量增加的基礎上，業主將享受到更加實惠的折扣。再譬如，A小區的某業主上傳到平臺的共享的互聯網資源，那A小區所在的集群小區的所有業主都可以免費共享此資源，所以你可以通過群體化平臺享受到免費的視頻、音樂、課程、圖片等資源。除此之外，社區群體下的社區活動開展將獲得更加廣闊的空間，活動策劃和活動宣傳都可以在平臺上對業主進行更加到位的宣傳，可以大大提高業主對一些活動的知曉度和參與度。另外，業主通過群體化智慧社區平臺網購，除了能夠足不出戶就能貨品到家外，還可以通過業主評價和多方對比，實現個人商品的個性化選擇和精確購買以及排名定位推薦等等。
智慧社區群體化管理將使物業服務公司朝著更加簡潔和高效的方向進行變革，包括樓層管理、安保管理、水電管理、公共環境管理等基礎物業管理會隨著智能化系統的升級和換代逐漸簡化�；A物業管理將通過先進的智能化系統等技術手段，以為業主提供更加安全、整潔、方便、和諧的生活居住環境為前提，逐漸以線上管理為主，線下管理為輔，從而使我們的基礎物業管理更加規范化和簡潔。群體化的智慧社區可以實現小區與小區的交互式批量管理，同樣的一個小區有智能化管理系統將比無智能化管理系統節約人力約50%，加上群體化的社區可以進行打包管理，會大大減少物業管理人員崗位，并且提高物業服務公司一些業務的辦事效率。在基礎物業管理逐漸簡化的同時，綜合性服務會成為物業管理舞臺上的主角。這里所說的綜合性服務主要指在智慧社區平臺下支撐物業服務企業對業主服務體系的服務項目。例如社區商品服務、社區房屋租賃買賣服務、社區生活服務等。綜合性服務的本質就是圍繞業主生活所開展的后勤保障服務工作，在智慧社區集群里構建誠信商品提供渠道，可以讓業主免去在網上對比挑選以及商品售后等麻煩，為業主提供一站式服務，使業主節約更多的時間以享受生活。除此之外，綜合性服務將會在市場經濟的環境下衍生出越來越多的服務內容，例如旅游、資訊、二手貨買賣和閑置物品交換等等。
二、無邊界化管理
智慧社區發展的第二個趨勢就是無邊界化管理。我們對無邊界化管理的理解應該是沒有地域限制的管理。意在我們的智慧社區未來將會跟著人的移動而移動，不受社區本身的地域限制。一方面是無論我們身在何處都應該享受到智慧社區給我們生活帶來的便捷和省心。由此可見，目前的智慧社區依然還是無法完全脫離基礎物業管理，未來智慧社區會完全打破這一格局，讓智慧生活無處不在，你也許還在國外出差但是可以通過移動終端和平臺享受折扣機票和折扣賓館，與此同時同樣可以在國外實現物業繳費，實現家里日用商品的預定，實現醫生預約，實現遠程控制家電家居等項目，讓智慧生活可以完全解除地域限制，走出家門甚至走出國門依然輕松無憂的管理自己的小家。
另一方面是物業管理的無邊界化管理，具體也就是指在智慧社區的'基礎之上解除物業服務公司管理一定要停留在小區的限制，也就是說未來的智慧小區可以實現無員工的小區管理，在依賴智慧社區管理系統的基礎之上，實現全智能化管理模式�？梢酝ㄟ^智慧社區平臺將各項目的信息反饋到客服中心，客服中心再將信息反饋到各個職能部門實現與小區的對接，相當于一個管理系統帶動整個智慧社區群體的正常運行。
三、針對業主的個性化服務
智慧社區發展的第三個趨勢就是針對業主提供個性化服務。所謂個性化服務就是一號百通，通過智慧社區可以實現業主一對一的數據化管理，簡單說來就是一個客戶一個編號，編號即賬號，一個賬號將實現上網、購物、繳費、交友等所有平臺提供的服務。一旦實現客戶的編號數據化管理，系統就可以根據業主的個人賬號行為，為業主定制個性化的服務。例如某業主有小孩，可能他更需要育兒或者教育的相關資訊和信息，那么平臺就可以為該業主定制相關的資訊和教育服務推薦等。例如某業主家里有八旬老人，那么他可能就會需要幫助老人保健或家政服務等相關資訊和信息，那么平臺就可以為該業主定制相關的資訊和服務推薦等。通過這樣的業主精確分析和定位，就可以有針對性的為業主提供商品采購信息和資訊推薦以及服務推薦等等。“大智慧社區”的“大”既是指智慧功能的擴大，也是智慧形態的擴大，目前完全意義上的“大智慧社區”還沒有完全形成，但是在智慧社區不斷發展和升級趨勢的帶動下，“大智慧社區”必將成為引領未來社區生活的主流。這是物服務企業通過努力可以實現的的美好發展前景，更是物業管理轉型升級和創造新價值所必然會選擇的路徑。
物業管理的論文3
摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。
關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學
隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。
一、物業管理專業人才的培養需求
從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。
物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。
二、基于模擬公司的物業管理專業教學
為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。
模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的聯系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養任務
不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的`深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。
物業管理的論文4
1經營型物業管理模式的涵義及特征
所謂經營型物業管理模式是指以客戶需求和市場變化為導向，利用創新性的經營理念，將所管轄的物業統一納入經營，通過開發和利用各類物業的功能，提高物業的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過有機融合，使物業經營和物業管理服務成為渾然一體的實體，在做好基本管理服務工作的同時，著重為開發商、業主（客戶）選擇投資、經營項目，規劃、設計、開發服務區域整體功能，策劃、參與、實施物業經營方案，竭盡全力發揮域內物業的整體增值效力，提高物業的增值潛力，擴大物業管理企業的贏利空間。
第二、依托于社會分工的不斷細化。如利用現有物業企業職能部門的專業化，成立專業化公司，充分利用企業專業技術的集中優勢，有效降低成本，提高服務質量。借助物業企業社會化，通過企業參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術對外擴張的格局。
第三、采取資本運營的手段，利用兼并與聯合、改組與改造等方式，優化組合資源，實現專業化管理和規�；洜I相融合，不斷擴大企業的資本。其目的就是最大限度地體現企業管轄物業的保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式的基本特征表現為物業企業在物業日常管理、創新經營、資本運作等方面的高度融合，其核心就是讓物業管理企業全面走向市場化。此種模式是圍繞物業管理所涉及的整個領域，不僅僅局限于物業企業對收益性物業及配套項目的經營管理，并且在資源的吸引和技術的轉化等方面實現最優化的動態組合。由于這種最優化的動態組合，有效改變了物業管理企業過度依賴于房地產開發企業的傳統模式，促進了物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡，使物業管理在社會經濟發展中的重要作用日益加強，物業管理企業的社會地位日益提高。
2經營型物業管理模式市場需求的價值分析
就我國實際情況而言，客戶對經營型物業管理需求旺盛。近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，使房地產服務領域巨大的市場空間得到了拓展。根據有關資料分析顯示，某總公司所屬的總資產中，其中物業資產竟達65%，而且這些物業資產中有相當一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機構效益差，卻對物業這個懷中的金娃娃無動于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例達9.52%。據北京、上海等大城市住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業性和規范性，顯然這將給為數眾多的物業企業開拓了營利市場，創造了利潤空間。試想：當三級市場啟動后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、代理租賃及估價物業的需求，顯然，這些業務與物業管理企業都將存在必然聯系，這些足以說明經營型物業管理模式市場需求旺盛，而現實中相當一部分物業企業在專業管理、合理的規劃和經營方面十分缺乏。綜上，物業管理企業必須增強經營意識，提高經營水平，更多關注其物業的增值、物業效益潛力的發揮，最大限度的體現經營型物業管理的價值。
3構建經營型物業管理模式的思考
物業管理企業在發展經營型物業管理模式的過程中，應該提高經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制，走出“保本微利行業”傳統思路。
3.1提高經營效益，彰顯企業的市場競爭優勢雖然物業管理企業轉化資金、勞動力等資源后，作為綜合性服務和精神產品提供給市場，除了給勞動者提供就業、給國家增收之外，毋容置疑，物業管理企業的發展必須通過創造利潤來增加積累和吸引更多的發展資金。物業的保值增值依賴于經營型物業管理服務水平的不斷提高。企業在不增加經營成本的前提下控制成本為業主提供更多的增值服務，提高成本效益和經營效益是經營型物業管理企業的當務之急。實踐證明，惟有注重成本效益的物業管理企業，才能有更強的市場競爭優勢，贏取更多的企業生存空間。提高經營效益意味著根據企業自身的有利條件和優勢，從而達到企業經濟效益與社會經濟效益的.雙贏目標。
3.2創新經營理念，提升物業的市場價值經營型物業管理模式，要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作的必須份內之事。針對客戶群找準定位，群策群力策劃優質項目，以更多的實惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經營渠道，所引進的經營項目是急客戶所急的，才能順利實現客戶、經營者及商戶“多贏”。因此，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄的物業潛力得到充分發揮，不斷提升物業的市場價值。
3.3建立人才培養機制，實現物業管理人力資源價值經營型物業管理模式，要求物業企業應根據具體的物業項目，狠抓物業經營人才隊伍的培養。培訓對象應從管理層到員工層全方位實施培訓，做到有步驟、分階段、且提供針對性強的、分層次的專項培訓課程。通過培訓，使企業廣大員工充分了解和掌握物業經營方面的基本知識，學會運用新的市場化的管理理念、服務標準。因此，只有建立物業管理人才培養機制，才能為企業不斷適應行業多元化良性發展和市場變化需要創造持續的動力。借助現代管理工具，利用信息化手段才能更好發揮人力資源的效率，最大限度實現物業管理人力資源的價值。
總之，經營型物業管理模式是企業做強的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制等，使我國物業管理行業真正進入健康、持續、快速的良性發展軌道。
物業管理的論文5
激勵需要講求公平性，這也是在企業的發展之路上是非常重要的一個原則。如果員工感到不公的待遇，就會影響到他的工作效率以及工作時的情緒，最終還影響到激勵效果�，F在人們關心的不僅是收入報酬的絕對量，更加關注的是相對量。所以最好有相對明確的規定，付出多少報酬多少，避免員工因比較而產生不平衡心理。
春華物業管理有限公司在不斷地實踐和發展之后，經過了一些改革，改變和深化了公司的激勵機制，公司的發展是愈來愈好了。公司把人員的級別劃分為：中層管理人員、基層管理人員和普通員工，根據不同對象制定不同的激勵方式。公司中層管理人員主要包括各部門的正、副經理，針對這部分人，必須著重對其進行自我實現和成就感的激勵以更加激發他們的工作熱情。
春華公司對中層管理人員的激勵是采取了物質激勵與精神激勵向結合的辦法。負激勵，就像罰款之類的'；正激勵，就像津貼、福利、獎金、發放工資之類的。隨著我國改革開放的逐步實施和逐漸深入的發展，市場經濟也逐步確立下來了，“金錢是萬能的”這種思想便在相當一部分人的頭腦中生長起來，他們覺得只有發足了獎金，員工的積極性才能被充分地調動起來。
事實上，人們不但有物質需要，更有精神方面的需要。精神激勵，如公司經營決策權分享、傾聽中層管理人員的意見和建議、對中層管理人員的杰出表現表達感謝之情等。所以，僅僅用物質激勵方式不一定能起到作用，只有企業把物質激勵和精神激勵完美融洽地結合起來以后，才能真正充分地調動起中層管理人員的積極性，從而實現企業發展。
春華公司的基層管理人員，主要有每個部門的主管、副主管、大學生、外聘的骨干等等。因此，將春華物業管理公司的生存和發展目標同基層管理人員的個人發展巧妙地聯系在一起，是一種十分不錯的激勵手段�；鶎拥墓芾砣藛T將會為了實現一個實在的目標或理想，而認真地考慮自己如何做和怎樣才能做好，這種方法可以極大的增加基層管理人員對公司的凝聚力和向心力。除此之外，對于公司的基層管理人員，還有職位激勵、目標激勵、榮譽激勵、企業文化激勵、物質激勵等多種激勵方式。
公司對普通員工的激勵措施同樣是十分多樣的：公司尊重各級普通員工的價值取向和獨立人格，達到知恩必報的良好效果；對于普通員工勞動貢獻給予榮譽和獎勵，如光榮榜、發榮譽證書、會議表彰、在公司內外媒體上宣傳和報導、推薦獲取社會榮譽、評選星級標兵、家訪慰問等；對普通員工工作以及生活上的關心，如經理簽發員工生日賀卡，建立普通員工的生日情況表；提倡公司內部普通員工之間的平等有序的競爭以及優勝劣汰；有條件的增加公司普通員工的工資、生活福利、保險等。
作者：項珠莎 單位：浙江工商大學管理學院
物業管理的論文6
1基于IFC標準的建筑信息模型
1.1建筑信息模型
建筑信息模型(buildinginformationmodeling,BIM)是一個智能化的建筑物多維模型,它能夠連接建設項目全生命期不同階段的數據、過程和資源,是對建筑工程對象的完整描述。它支持建設項目全生命期的信息管理,使得生命期的信息能夠得到有效的組織和追蹤,保證信息從一階段傳遞到另一階段時不會發生信息流失,減少信息歧義和不一致[2]。
1.2IFC標準
標準的建立是解決信息交換與共享問題的關鍵。國際協同工作聯盟(InternationalAllianceforInteroperability,IAI)發布的建筑業國際工業標準IFC[3],作為建筑行業的數據交換標準,提供了建筑工程實施過程所處理的各種信息描述和定義的規范。這里的信息既可以描述一個真實的物體,如建筑物的構件,也可以表示一個抽象的概念,如空間、組織、關系和過程等。IFC大綱是IFC標準的主要內容,給出了IFC標準中各種實體的具體數據結構定義。IFC大綱的整體由信息資源層、信息核心層、信息共享層和領域層等4個層次構建[4]。在IFC大綱中,物業管理相關信息是IFC模型的一個關鍵組成部分。IFC物業模型分別有IfcShared-FacilitiesElements、IfcProcessExtension、IfcShared-MgmtElements和IfcFacilitiesMgmtDomain4個子模型。這些子模型定義了物業管理相關的共享信息類,提供給應用者使用。
1.3基于IFC的建筑物業信息模型的建立
本系統根據IFC2x2版本大綱定義的描述規則,使用C#語言在系統中定義物業相關標準類。系統實現了物業管理相關4個子模型中的實體類以及建筑三維模型的相關類。其中IfcShared-FacilitiesElements子模型定義了物業管理的基本元素,包括設備信息、設備分組、資產鑒定、對象數量等相關信息。IfcSharedMgmtElements定義了貫穿建筑生命期各個階段的共有基本信息。IfcFacilitiesMgmtDomain定義了物業管理的基本信息。IfcProcessExtension子模型則支持用戶自定義的各種擴展信息和根據需求建立起相對應的對象。本系統中的物業管理對象可以三維模型的方式描述,系統通過實現描述三維幾何信息的IfcProduct類,定義了物業管理對象的三維幾何模型。主要包括:建筑構件實體,如梁(IfcBeam)、板(IfcSlab)、墻(IfcWall)和柱(IfcColumn)等;建筑設施實體,如設備(IfcAsset)、管道(IfcFlowTerminal)等。本系統按照IFC標準定義類的結構和方法,使用C#語言建立物業管理信息和三維模型的相關IFC類,完成了相關物業數據對象的描述,從而建立起建筑物業信息模型。
2基于中間件技術的建筑設備集成
2.1樓宇自動化系統集成平臺
目前建筑領域里,廣泛應用著多種樓宇自動化系統(buildingautomationsystem,BAS)。這些樓宇自動化系統包含了不同廠家的各種設備。由于各設備子系統所采用的協議可能不同或不能兼容,實現眾多設備的'集成,成為本研究的一個重點。當前的系統集成通常采用2種方法。一種是應用硬件技術來實現系統的集成,即使用硬件網關來實現通信協議的轉變。由于市場上使用的協議太多,硬件網關成本高,推廣不現實。另一種方法是使用開放的標準協議來規范樓宇自動化系統的集成,然而由于商業利益,導致私有協議仍占據著當前市場[5]。本研究應用中間件技術來實現樓宇自動化系統在網絡上的系統集成,基于軟件層面上的系統集成探索了一個可行的方法。
2.2集成平臺的實現
本系統采用COM/DCOM技術作為本集成系統的支撐平臺,以減少網絡通信方面的開發工作。OPC和WebServices具有不同的特性和應用環境,都是用于系統集成和交互操作的新技術。OPC提供了靈活通用的接口,具備良好的通訊功能,可以方便地實現局域網內的設備集成。而WebServices可以實現基于Internet廣域網的數據服務[6]。選用OPC作為設備子系統端的接口標準。同時考慮到系統和設備子系統在Internet上連接的需求,則采用WebServices技術支持一些服務的公開調用,并實現Internet上的集成管理。本系統使用中間件技術將COM/DCOM和WebServices有機結合起來,充分發揮OPC在現場設備集成的優勢和WebServices在Internet上提供服務的特點,實現分布式系統的集成以及基于Internet的數據服務。樓宇自動化各設備子系統通過OPC驅動接口接入到本集成平臺,由IBServer服務器負責處理從底層設備獲取的數據。IBServer服務器通過COM/DCOM的方式提供了一系列服務接口。位于局域網的BMS工作站可以直接調用這些接口與各設備子系統通信,形成一個基于局域網的集成管理工作站,為物業管理功能模塊提供數據交換。同時WebServices服務器通過調用IBServer的COM/DCOM接口,并將之轉換成WebServices接口向外公布,為網絡用戶提供數據服務。
3智能物業管理系統
3.1系統的總體結構
本研究開發的物業管理系統通過建立基于IFC標準的建筑物業信息模型、IFC解析器以及數據接口,實現了建筑設計、施工與物業管理信息的共享和交換。同時應用中間件技術建立樓宇自動化系統(BAS)集成平臺,實現了建筑設備的監控和集成管理。
3.2系統的數據交換
本智能物業管理系統通過IFC數據文件和數據交換接口,實現基于IFC標準信息模型的數據共享和交換。IFC數據文件是專門格式的ASCII碼順序文件,采用WSN(WirthSyntaxNotation)形式化語法,易于計算機處理。IFC標準的對象實體則按照STEP(standardsforexchangeofproductdata)標準在數據文件中進行記錄。本系統建立IFC解析器,可實現對IFC數據文件的讀取,并在系統中生成基于IFC標準信息模型的數據類實體。同時還可以將信息模型的數據類實體保存為IFC數據文件,其他系統通過讀取并識別該文件內容,提取出相關的數據信息,從而實現不同系統之間的數據交換。
3.3系統功能
基于IFC標準和建筑設備集成的物業管理系統,相比一般物業管理系統具備更多優勢。系統除具有常規管理功能之外,還具備了智能化的設備管理功能。系統的常規物業管理功能包括系統管理、日常維護、服務管理和財務管理等。其中系統管理實現系統的用戶管理和權限配置管理;日常維護包括房產資源管理、住戶管理、人員管理、供應商管理、庫存管理等;服務管理包括信息服務、投訴管理、預定代辦等;財務管理包括各項收費管理、租賃管理等。本系統基于建筑設備集成的智能化設備管理包括如下主要功能:設備管理及維護、設備數據實時顯示、設備控制策略配置、設備任務管理、設備監控報警、日志管理、歷史數據記錄、設備故障預警預報、專家知識庫。
4結論
本研究通過建立基于IFC標準的建筑物業信息模型和IFC數據交換接口,實現了建筑物業管理階段與設計、施工階段的信息交換和共享。本研究基于中間件技術建立了樓宇自動化系統集成平臺,通過此平臺可對建筑設備進行監控和集成管理。本研究將建筑設備的智能管理和物業管理系統有機結合,實現了具有集成性、交互性和動態性的智能化物業管理。本系統應用于香港國際商業中心(InternationalCommerceCenter)的“智能優化控制、故障診斷及節能”項目,對該商業中心大廈的暖通、空調系統進行監控、優化控制和管理,達到節能優化控制的要求。本系統的其他智能物業管理功能也將在該項目中實施應用。
物業管理的論文7
物業管理最早出現在19世紀60年代的英國，至今發展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區接受香港的物業管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業利潤空間較大，競爭激烈，物業管理作為房地產開發的后續環節，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。但是，物業管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發展歷史，發展速度快與發展歷史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業管理進行認真的思考分析，把握正確的發展趨勢，才能將我國的物業管理打造得堅不可摧。
一、我國物業管理的現狀
（一）物業服務企業自身存在問題
1．資金問題
物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業服務企業卻在抱怨物業管理的經費有困難。 開發商支付的管理基金（建設部有關文件規定是所開發的物業總造價的2%）以及有開發商和業主一起提供的維修基金不能完全落實，業主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。
2．資質問題
物業服務企業的資質直接反映了該企業的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業服務企業的一個綜合體現，也是取得廣大業主信任的一個標志，而目前我國的物業服務企業資質各個相差甚遠。物業服務企業在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發商組建的物業服務企業或附屬的物業管理部、獨立組建的物業服務企業、房管所轉換的物業服務企業、各大系統單位組建的物業服務企業，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過
一、三兩種途徑組建起來的。而由開發商和房管所組建的物業服務企業不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟體制的傳統觀念，制約著物業管理的自由市場化發展。
3.規模問題
有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規模小區不多，有的開發商甚至見縫插針客觀上給物業管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業
服務企業，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的`面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業服務企業的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業管理的企業有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業。
（二）物業管理行業發展不健全
1.業主缺乏物業知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業服務企業收費難
在物業管理中應該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業服務企業收費范圍和價格透明度低，有的企業收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業服務企業提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業服務企業，這些都極大的影響了物業服務企業的發展。同時，使物業主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業服務企業進一步發展壯大。
3.地區間的發展不平衡
從我國物業管理的發展實踐看，經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7。據不完全統計，20xx 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是20xx年才頒布的《物業管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。
同時，也導致了物業服務企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業服務企業與業主很難和諧相處；制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業服務企業操作上有些差距，例如武漢市物業管理地方法規中規定物業管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業采取變相的收費方式。致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業管理的發展趨勢
隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的現狀，隨著我國經濟的高速發展，必然會出現以規�；I化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業管理健康發展的種種情況，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，使物業管理企業向著規�；^域化、專業化的方向持續健康發展是值得我們思考和研究的重要問題。
�。ㄒ唬� 人才的選擇是物業服務企業生存和發展的關鍵
一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業服務企業參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業的競爭力；外部方面，物業服務企業必須在品牌塑造上下功夫，創立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業市場競爭，全面提升企業的知名度，為物業管理可持續發展奠定的基礎。
�。ǘ� 物業管理市場必須建立公平的市場競爭機制
招投標要求公平競爭，企業之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。這就要求行業破除保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。
�。ㄈ� 健全物業管理法律、法規體系
市場經濟是法制經濟。物業服務企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。
�。ㄋ模� 走專業化、規�；l展的道路
現在很多物業服務企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業服務企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業服務企業僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正朝著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。
當然，物業服務企業要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規�；慕洜I作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業服務企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。
�。ㄎ澹� 加大物業管理的宣傳力度
目前，在物業服務企業與業主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業管理行業的健康發展。所以要加大對物業管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業管理。引導人們樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務對等統一。
物業管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環境改善了。對于這個新興的行業，我們不能求全責備，而應以比較平和的態度學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！
參考文獻`
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結 語
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術造詣、嚴謹的治學態度和胸懷寬宏的高尚品質，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。
經過兩周的努力，淺談我國物業管理的現狀及發展趨勢的論文終于完成 在整個設計過程中，出現過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠對該問題有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結合。
總之，通過畢業設計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。
物業管理的論文8
一、應收賬款控制和管理的成本分析
隨著市場經濟的不斷發展和進步，賒銷和賒購已經成為一種重要的交易方式。物業管理公司因為賒銷的對象為眾多分散的業主而產生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷售，增強公司的競爭力，進而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會產生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面了解應收賬款成本的構成。應收賬款成本主要由三個部分構成，即管理成本、資金占用成本以及發生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對業主資信狀況調查產生的費用、管理人員費用、記錄以及監督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會成本。壞賬成本主要是指應收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實施增加的盈利以及成本之間的關系。只有在盈利大于成本時才能實行賒銷制度，而當賬款賒銷制度有良好經濟效益時，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業的盈利水平[2]。
二、對應收賬款控制和管理的策略分析
(一)真實全面的收集關于業主的資料，對業主的信用進行評估，做好業主信用管理
對于企業來說，賒銷存在一定的風險性，為了將這種風險最小化，關鍵就是要做好對業主的信用管理，只為信用狀況良好的業主提供賒銷服務。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業主的信息管理。物業管理公司在辦理業主的入伙手續時一定要將業主的詳細信息填寫清楚，并核實業主信息的真實性。同時，物業管理公司還需要定期對業主的資料進行更新，以便在發生相關事件時可以及時和業主取得聯系。其次，需要對業主的經濟能力以及信用進行評估，不斷優化業主資料，建立業主信用檔案，對于信用較差的業主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。
(二)采用科學的信用政策
物業管理公司采取的信用政策直接影響應收賬款回收質量的好壞，因此物業管理公司需要根據實際的情況制定科學的信用政策。信用政策主要包括三個方面的政策，即現金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業主從享受服務到付款的時間，信用時間過短或者過長都會對公司不利，時間過短不能吸引業主，而時間過長會導致公司產生的費用增多，甚至有可能會大于收益。物業管理公司在和業主簽訂付款合同時就需要明確信用期限，不同的業主可以有不同的信用期限，可以根據業主的意愿以及信用情況進行調整。一年收費一次可以減少業主繳費的次數，給業主帶來方便，減少物業管理公司收費的工作量。但是如果業主不能按時繳費，則會對企業造成嚴重不利的影響，使企業面臨較大的財務風險，同時也會增加業主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業管理公司每個月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風險。這種繳費方式雖然增加了業主繳費的次數，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術的發展，很大程度上降低了對業主造成的麻煩，因此每個月繳費一次切實可行[4]。
(三)建立完善的應收賬款控制和管理機制
應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現金流量，進而影響公司的運營。因此，物業管理公司的領導人員需要提高對應收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個相關部門責任、義務和權利，重點提高對財務部門的要求，要求財務部門定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動情況進行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時回收的概率，并整理成系統的報告，反饋給公司的領導以及其他各個相關的部門。同時，物業管理公司還需要根據實際的情況制定科學合理的應收賬款控制和管理規章制度，將應收賬款回收的情況和相關部門以及員工個人的績效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款余額的控制，將其控制在物業服務總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的項目負責人和相關工作人員身上，在年終需要對項目負責人以及員工個人的工作績效進行評價。對于工作不到位的人員需要調整崗位，優化工作隊伍，提高應收賬款的回收率。
三、提高應收賬款回收率，防范和降低壞賬發生的`策略分析
(一)加強對應收賬款回收情況的監督和管理
由于物業管理公司面對的是廣大的業主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，盡量縮短業主逾期的時間，降低壞賬的發生率。
(二)調整應收賬款回收的政策
科學的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業管理公司需要根據不同的業主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的業主，業務人員上門催款時改善可以給予業務人員一定的折扣，以便更好的和業主進行協商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
(三)對收賬策略進行調整
對于拖欠時間不同和信用品質不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進的，首先是通過信函、電話聯系等方式，然后是上門面談、協商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業主，不要進行過多的打擾，以免引起業主反感，對于時間比較長的業主也需要用婉轉的態度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關證據，以便獲得最有利于企業的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規定的2年訴訟時效。
(四)建立應收賬款壞賬制度
在商業信用行為當中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發生情況進行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業主的財務狀況評估壞賬的風險，然后選擇最恰當的會計政策，根據現行的準則，采用備抵法對壞賬進行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業主的利益。
四、結語
綜上所述，對于物業管理公司來說，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務管理的風險，提高企業財務管理的水平和經濟效益。因此，物業管理公司的相關領導人員應該進一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優化財務管理的政策，改變收賬的方法，做好對業主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業存在的應收賬款風險降到最低，提高物業管理公司經營發展的質量。
物業管理的論文9
摘要：隨著社會快速的發展，人們的生活質量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區化服務的不斷發展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個地區的物業公司為了更好地提高對社區的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統引入到社區化物業管理當中，較好地提高了社區化物業管理的科學性和準確性，使物業社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業管理系統中的應用展開探析。
關鍵詞：地理信息系統；社區化物業管理系統
1前言
隨著我國社會經濟的不斷發展，人們各項物質水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環境的要求也越來越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進行居住，同時人們對小區物業的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業管理中存在著諸多的問題，已經不能夠滿足人們對社區化物業管理的需求，并且，隨著房地產經濟的快速發展，社區化物業管理進行創新管理模式已經是勢在必行了。通過對社區化物業管理制度進行深入研究，使社區的物業管理更加現代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業管理系統中包含著非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產管理、環境管理等。
2物業管理信息系統的局限性
隨著社會的快速發展，城市化建設進程不斷加快，人們對社區物業管理有了新的要求，社區化物業管理方式也越來越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區化物業管理存在著一定的難度。而社區化物業管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統進行完善，傳統的社區化物業管理不能夠實現數據庫位置關系的.聯系，通過借助地理信息系統各種CAD軟件進行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統是進行地理信息處理的一個系統，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業管理當中，能夠將社區中的空間數據進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業管理人員觀看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統進行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實體之間的存在關系進行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業進行管理。
4地理信息系統在社區化物業管理系統中的應用
傳統的社區物業管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進行的，采用這種方式進行的空間信息處理不能夠實現信息的可視化，然而，通過地理信息系統能夠較好地改善這一點。然而在當前的社區化物業管理當中，大量的物業管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進行處理，將不能夠實現圖形的可視化，因此，通過地理信息系統，可建立一個更加實用、安全的物業信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業管理當中，能夠將社區地下管線的埋設和維修都進行完善。特別是隨著社區地下管線的建設越來越復雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設和維修，就會導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進行正常的生活。因此，社區物業管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線進行合理的安排，并通過地理信息系統實現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實現對車輛的管理、設備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時發現并進行處理。4.4能夠將社區中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關的配套設施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過地理信息系統的科技優勢，實現社區物業空間信息的強化管理，更好地提高社區物業管理的質量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環境。
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物業管理的論文10
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物業管理對于優化新農村社區環境、保障社區安定團結以及營造文化氛圍等方面，有著較強的優點。而在新常態背景之下，在緩解社區管理負擔、加速鄉村建設都具有非常重要的作用。分析了物業管理在新農村社區中的重要意義，提出當前新農村社區中物業管理所具有的主要問題，并給予相應的處理建議以供參考。
［關鍵詞］
新常態；物業管理；新農村社區
由于我國正常城鎮化建設的加速期，各地區對于建設新農村的步伐都在不斷加速，在這當中最為顯著的一個標志便是新農村社區。在發展新農村社區的過程中，相關的物業管理工作也必須與時俱進，這在保障村民之間的和諧、構建優美環境的社區以及加速村民形成現代生活等方面起到了舉足輕重的作用。然而，我國在建設新農村方面所投入的時間較為短暫，各方面亟需完善及改進，而其中所伴隨的物業管理工作也需要進行相應的優化。
1物業管理在新農村社區建設中的重要性分析
物業管理的重要作用價值不單單體現在城市建設以及相應的發展當中，同時對于建設新農村社區也具有非常的積極作用，對夯實新農村建設成果有著非同一般的意義。其重要性主要表現為如下幾點：第一，物業管理在實現新農村市場化方面具有積極地推動作用。在城鎮化發展過程中，主要伴隨著生產、生活等方面的改變，在此之中必定會出現眾多的廢棄物。倘若對這些廢棄物未開展及時地處理，必定會導致垃圾的過多堆積。這不僅會對新農村的形象產生影響，同時還極易引發環境污染甚至對地下水造成不可逆的污染，進而危害鄉村居民的健康。由此可以看出，對廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在將專業的物業管理模式應用于新農村社區建設過程中，不但可以有效節省能源、降低成本，同時還能夠通過回收再次利用。讓農民實現增收，可進一步促進農村城鎮化的建設腳步。第二，物業管理對于加強農村社區建設的社區治安有著積極地作用。雖說建設農村社區能夠有效改善村民的生活條件。但相較于城市，農村社區還存在著較大的問題，其中較為突出的便是社區治安。由于村民自身的安全防范意識不充足，缺乏法律知識，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建設新農村社區的過程中存在著很大的.安全問題，為此積極引入物業管理將對保障社區安全具有重大的效用。第三，物業管理有助于新農村社區村民形成現代生活習慣，提升生活品質，打造和諧新農村社區。新農村社區當中的村民基本上都是長時間居住在農村當中的，各門各戶都是零散分布的，生活方式隨便，不文明習慣較多，比如垃圾亂放、污水隨意傾倒等。然而對農村進行社區建設，必定會導致社區人口密集度加大。鄰里之間由原來的分散居住轉變成了對門或樓上樓下，相互之間的距離拉近了。倘若一直沿用之前的生活模式，極易導致鄰里間突發矛盾。而此時物業管理的介入，會在很大程度上推動村民形成健康的生活習慣（如不隨便亂放垃圾等）以及調和鄰里間所產生的糾紛。
2新農村社區物業管理運行過程中遇到的難題
2.1資金短缺無法緩解
物業行業作為利潤微薄的行業之一，存在著較大的資金流動性問題。而對于不斷興建的新農村社區，必定要求有巨大的物業管理市場與之相配套。倘若只通過現有的一些物業服務企業進行投入，再加上投資回收時間的過于太久，必定會導致大部分的物業公司不敢輕舉妄動�，F階段，物業公司的資金籌措途徑有政府資助、民間集資、社區內居民自發籌集、部分產業的效益貼補等。然而新農村社區的建設不斷擴增，使得物業所需要的管理的規模也在不斷地增加。單純的依附于政府或者是社會恐怕是遠不夠的，同時在對社區內村民進行物業費用收繳時存在著非常強的消極情緒，這使得社區內居民自發籌集的方法也無法緩解資金短缺的難題。
2.2傳統觀念難以改變
由于新農村社區的居民主要以農民為主，因此物業管理所需要服務的對象主要為農民。長時間以來，傳統的村居生活方式都是自由自在、無拘無束的，并且村民們也比較方案受約束的感覺。但與之相對的便是統一化、規范化的物業管理模式。為此，怎樣讓村民能夠順應現代物業管理模式，配合物業管理的開展是急需處理的重要難題。
2.3相關法律法規的困境
目前大部分所使用的物業管理條例主要以城市為主，如果推廣到農村，必定會出現與農村習慣相矛盾的情況。農村中的物權所屬問題異常復雜，違規搭建的情況也非常的普遍。在應對這方面的問題時，怎樣均衡法律條文以內的規定與風土人情是非常令人痛苦的。那怎樣有針對性的制定關于新農村物業管理的制度條文，以及通過何種制度、交由什么樣的部門來進行有效地管理都是亟需進一步商榷的。
2.4治安管理存在隱患
由于傳統思想的制約，很多新農村社區依舊使用著傳統治安模式。而智能安保裝置、出入門禁等普遍應用于城市社區，且具有很強震懾效果的設備。然而在新農村社區當中這些設備的使用非常之少，特別是缺乏必要的安保系統。另外，有部分智能安保裝置雖然應用到了新農村社區，但因為社區中缺少相關的專業技術人員，使得配套服務無法與之相匹配，導致設備發生故障時得不到相應的維護與保養，安保作用無法得到充分的發揮。與此同時，隨著商品房金融化、貧富差別日趨顯著，都對新農村社區穩定產生著消極的影響。近郊的新農村社區常常因其生活成本較低，使得其成為了流動人員的主要居住地，人員組成異常復雜。社區村民間因各種事件而導致的沖突較多，如果不及時處理，可能會導致治安甚至是刑事案件的發生。這對社區村民的生命安全，以及社區的安定產生了極大的影響。在降低村民安全感的同時，也對物業管理帶來了不良的安全威脅。
3建設新農村社區物業管理的建議
3.1新農村社區物業管理市場化
從當前的發展形勢來看，在農村社區引入專業的物業公司存在著非常多的困難。但由于“新常態”經濟發展以及城鎮化建設腳步的不斷提速，使得農村社區引入物業管理已然是未來的主要走向，這過程中必須經歷熟悉與接受兩個階段。村民以往的生活模式必定會受到約束，物業收費也需要逐步落實。根據不同地區新農村社區物業管理的特點，各地政府可利用相關政策及文件保障農村物業管理的穩定發展，例如制定相關物業計劃、服務協約等，積極引導物業公司與村民一同實施管理，幫助村民了解物業管理的重要作用所在。而在此過程中物業公司也需要對其服務進行相應的提升，讓村民們能夠切實體驗到物超所值，這樣才能確保物業公司逐漸融入新農村社區。從長久的角度來看，新農村社區物業管理未來必然會走向市場化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或參考其他地區先進經驗強化管理。唯有這樣才可以有效保證物業管理水平的增強，與城市物業之間的距離實現縮小，并實現自身的可持續發展。
3.2建立多樣化資金籌集渠道
雖然在新農村社區中應用物業管理能夠在最大程度上實現環境衛生、社會安定等，然而其資金短缺，物業公司長期虧損以致難以為繼。作為微利行業，物業公司的業務利潤是非常低的，所需要擔負的資金壓力異常巨大。例如改造配套以及維護基礎設施，城市物業公司主要由專項資金中支出，而新農村物業并不具備該項經費。對于此類問題，物業公司需主動求助于政府部門，爭取政府幫助，或通過其他渠道進行集資。此外，物業公司也需要發揮其在管理中所具有的優勢，組織多樣化的經營活動，通過低費用、高品質服務等實現利潤的提升。將公共區域進行出租、收費等公共管理業務交由物業公司進行管理，公司提供多遠化的有償服務進一步實現利潤的提升。
3.3做好溝通降低工作難度
新常態下新農村社區物業公司，需在短時間內樹立以“客服中心”，不僅需要處理業主的投訴，同時還需要深入調查、分析居民的潛在需求，盡可能嘗試為個別業主提供專項物業服務、制定特殊化服務。此外還可通過多樣化的社區活動，強化業主、開發商、物業三方的溝通，從而營造和諧融洽的社區氛圍。物業管理主要是為“人”提供服務，因此物業在進行管理時其主要目標便是為業主建設“整潔、文明、安全”的社區環境。在此當中，雖說部分農村居民能夠改變原有零散化的農村生活，然而其長時間所形成的習慣及思想，則會為物業的管理形成一定的障礙。村民在短時間內很難接受新的生活方式，必然會出現較大的消極情緒。為此，在進行社區物業管理工作前，物業公司的相關工作人員需要充分了解村民的基本情況，與村民之間開展及時有效的溝通與交流，讓村民能夠轉變以往思想上的習慣，積極融入到全新的生活模式當中，幫助社區營造出高品位、講文明的氛圍。這樣能夠在很大程度上降低物業管理工作的困難，確保管理工作的有序進行。
3.4落實安全管理模式維護社區秩序
物業所進行的安全管理，是保障社區一切活動盡然有序開展的必要基礎。對于現階段復雜的社會治安狀況，強化新農村社區的安全防范已然是物業管理的重要工作。因此在進行管理時，物業公司必須做下列幾點：第一，職責分清，落實責任制。制定具有目標性的安全管理方案，社區的出入口由安保人員進行查證，實行全天候安全防衛。第二，應用智能安防裝備。目前常用的人防方式早已無法應對安防工作的復雜性，依據具體情況設立智能閘門、監控、電子巡更系統等，保證設備正常運行，強化安全防控能力。第三，積極演練突發事件處理及應對。物業公司必須對要當地社區的地質情況、氣候環境等加以了解，對于極易發生突發情況的地方進行相關演練，并熟悉常用的預防應對措施。第四，物業公司需登記流動人口的基本信息，對于社區中所含居民的情況以及流動人口狀況進行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，強化農村糾紛的排查處理工作，最大化降低矛盾的產生。對于已出現的糾紛需妥善處理，切實維護社區居民的安全，實現社區村民滿意度的提升。
4結語
新農村社區是原有農村社會實現經濟結構轉變的最終結果，其主要體現在硬件改造、重新構建，配套建設以及相應的社區管理。在建設新農村社區并投入使用后，物業管理可有效夯實新農村社區的建設成果，加速社區發展和運行。新常態的經濟發展背景下，政府、企業以及社區居民的參與下，有針對性地引入具有較高水平的物業公司，實現新農村與城市社區的連接，打造城鄉化的專業物業管理市場，進而全面提升新農村社區的物業管理品質及水平。
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物業管理的論文11
摘要：物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。
小區物業管理中存在消防安全問題
當前物業消防安全管理存在的問題
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的'社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題
首先，物業管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業和廣泛的經營管理內容。盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
其次，由于目前一些房地產開發建設與物業管理上明顯存在著脫節現象，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
第三，物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
第四，消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了 只生孩子、不養孩子 ，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實;二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務論文。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業管理資金籌措、使用、管理不統不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
第五，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
加強突發事件的預防與處理
物業管理的論文12
摘要：我國的物業管理公司隨著房地產開發企業的興起而興起，其內部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業管理公司的內部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業管理公司財務管理的內部控制的有效性，實現企業內部控制的現代化。
關鍵詞：物業公司；內部控制；財務管理
企業的財務內部控制對于企業的內部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業管理公司迅速發展，整個行業也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發展也會給企業的管理帶來一定的挑戰，尤其是在財務內部控制問題上，更需要企業的重視。我國房地產企業的迅速發展帶動了物業管理公司的發展。由于物業管理公司業務性質的特殊性，其收入呈現出少次多量的特點，支出呈現出零且雜的特點。這就給公司的內部控制帶來了極大的難度與挑戰。同時，因為物業管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內部控制更是很難得到重視，從而給企業的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業管理公司發展中財務內部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內部控制中需要注意的關鍵點，才能促進物業公司財務內部控制的發展，保證企業更加穩步的發展。
一、我國物業管理公司財務管理存在的內部控制問題
(一)財務人員的內部控制意識不足
物業管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區、商場等的所有方沒有直接的聯系，另一種是由房地產開發企業集團建立的公司，與所屬的房地產企業共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業管理公司的規模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業管理公司是從集團企業的房地產項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產企業掛鉤。且物業的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業集團會將整個財務部門中專業技能較為薄弱的財務人員分管物業公司的財務，并且相對于房地產企業的財務管理，對于物業管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業管理公司財務風險的增加。物業管理公司財務人員的內部控制意識不足，一方面是由于企業上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內部控制的意識薄弱。
(二)財務管理的內部控制體系不夠健全
正是由于物業管理企業的對于財務管理的內部控制不夠重視，所以在大多數物業管理企業并不能制定出完善的財務管理的內部控制體系。一方面，傳統模式下的房管部門轉變為物業管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭,開發商下所附屬的物業管理公司大部分由開發商決定,加上市場競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經營的物業管理公司的經營狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現還是要歸于物業管理公司的財務內部控制并不完善,使得企業喪失了進行激烈市場競爭的能力在近年來頻發的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產的案件來看，歸根結底都是由于財務管理的內部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經發生的問題，許多物業公司并沒有引以為戒，仍然執行原有的內部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業股東只會過問企業的利潤等綜合數據，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。
(三)內部控制措施執行的有效性不足
在企業現代化的過程中，也有一些物業管理公司認識到了了內部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內部控制體系，這些內部控制措施并沒有得到有效的執行。一方面是由于物業管理公司的財務部門的規模較小，而內部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現相互監督。較小的財務部門的規模就導致內部控制層級之間的相互制約難以實現，內部控制的措施難以執行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內部控制的'措施進行財務管理活動。許多物業管理公司由于規模較小，因此股東具有很大的發言權，公司的大股東向公司借去數額不菲的借款，同時從不償還等現象時有發生�；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產的流失。這些都是財務管理的內部控制未能有效執行的表現。僅僅建立內部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執行內部控制的措施，才能真正實現對公司財務的管理與保護。
二、物業管理公司財務管理的內部控制完善建議
(一)提高財務人員的內部控制意識
財務人員的內部控制意識是企業內部控制能夠有效執行的重要因素。提高內部控制意識，物業管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業管理公司在招聘財務人員時，將其內部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業不能因為自身的業務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質進行審核。招聘具有較高專業素養的財務人員，這樣從一開始就能夠將整個財務部門的內部控制系數保持在較高水平。二是不具備較高專業素養財務人員的物業管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內部控制的思想，將內部控制的思想貫徹到企業生產經營的各個方面。同時企業還應經常召開公司內部的內部控制學習交流會，讓整個企業的各個部門都參與到內部控制的活動中來，在全公司養成內部控制的風氣，在提高整個內部控制水平的同時，一并提高財務部門的內部控制水平。只有將財務人員的內部控制意識常抓不懈，企業才能真正的將內部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內部控制體系
內部控制系統的完善是實現企業內部控制現代化的重要基石。企業內部控制體系的建立對于內部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業的內部控制體系的建立，尤其是財務部門的內部控制，國家已經出臺了許多的指導文件對我國企業的內部控制給予指導。物業管理公司應當根據國家已經出臺的文件，結合本企業經營活動的實際和特點，針對本企業的真實情況與存在的問題，制定適合本企業財務部門的內部控制措施，并且在日常的經營實踐中不斷的加以完善。同時，物業管理企業還應借鑒其他內部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業的內部控制的措施，并且加以學習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業管理公司在制定內部控制體系時，應當將財務部門的內部控制與本公司其他部門實現聯動，通過加強企業內部的內部控制的綜合應用，在企業內部各部門之間形成一個較為完整的內部控制體系，加強各個部門之間的相互監督力度，推動企業財務部門的內部控制邁向一個更高的臺階。
(三)加大內部控制的執行力度
具備了完善的內部控制體系，同時財務部門擁有較高專業素養的財務人員，更為重要的是內部控制的貫徹實施，這樣企業的內部控制才能真正的發揮作用。年度預算是企業進行財務管理的內部控制的一個重要方面。首先，物業管理公司在年末制定了下一年度企業的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業經營活動東的實際。其次，在新的一年中，企業應當以此年度預算為藍本，嚴格執行企業的年度預算。最后，企業在預算的執行過程中，應當及時發現問題，并且對預算適時做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執行中加強內部控制的執行力度，還應當在財務工作的各個方面對企業的內部控制進行貫徹。
三、結語
財務管理的內部控制是公司實現經營活動現代化的重要保障。物業管理公司也應順應時代發展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業的財務管理內部控制體系，同時將內部控制能夠有效的實現。
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物業管理的論文13
1語言表達能力與溝通技巧
在物業管理中需要與業主和使用方打交道，需要與內部各管理人員打交道，也需要與各個相關部門打交道。有效的語言表達要求物業管理人員思維敏捷、邏輯性強，并善于表達自己的意向。有時物業管理人員還要妥善處理、調解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時還要掌握溝通技巧，如何既能維護公司的權益又能把業主的利益放在首位，設身處地為業主著想，得到業主的滿意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業主各種認識誤區。如：從感情入手，在短時間內拉近雙方距離，融洽感情，打動對方，接受正確的觀點。
2組織協調能力
作為管理者，組織協調能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。組織能力對領導者來說是至關重要的，同樣，協調能力也是必不可少的。在物業管理工作中，常常需要協調下屬之間的關系，形成較強的凝聚力，以便順利開展各項工作；同時也要協調好本人和下級、同事和上級的關系，協調好本部門和其他部門的關系。協調好這些關系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項工作的需要，同時為了以后長遠的發展，也需具備一定的組織協調能力。
3心理承受能力
物業管理的對象是人，又靠人去服務，物業管理可以稱作是“人的管理”。俗話說：“一人干事，難稱百人意�！蔽飿I管理人員往往承擔著相當大的風險任務，并經常會被他人誤會或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業服務中被業主誤解，是很正常也是在不經意間就會發生的，這時往往個人會感到承受了很大委屈。遇到這種情況時，要學會克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進行冷靜、客觀分析，并積極設法消除誤解；四是要端正態度，受誤解之后，決不能產生心理障礙，從而失掉前進的信心和勇氣。
4創新意識
作為物業管理人員來說，除了要關注物業產業方面的科技進步和發展應用態勢，也要具備自我創新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進，要將新的管理技術與手段結合自身的物業特點運用到公司制度中。當代科技的發展速度很快，日新月異的技術進步，會越來越多地應用到物業建設和物業管理中來。面對新技術的挑戰，我們物業管理行為必須關注科技進步，及時提高專業管理技術，只有這樣，才能增強企業的市場競爭力、促進我們整個行業的進步。
5計算機應用能力
隨著社會進入數字信息化時代，計算機已成為人們工作生活中的一部分，掌握計算機設計與應用能力也是物業管理人員所應該具備的。目前，企業辦公都已經進入無紙化操作狀態，在平時工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質量和工作效率。而且通過網絡、電子郵件使我們與業主的溝通更為便捷，能及時了解業主的反饋與意見，也能掌握最新物業行業動態。特別是對物業管理層人員，具備此項能力就尤為重要了，因為許多數據的統計、財務的`分析、圖表的設計、程序的制作都離不開電腦操作軟件。
6經濟與法律知識
物業管理作為市場經濟的產物，市場經濟的本質是競爭，競爭是市場經濟生機和活力的源泉，也是把物業管理推向一個更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力�，F代社會是一個法制的社會。我國的物業管理必須實現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作。所以我們物業管理人員必須通過對這些法律法規、規章及辦法的學習，可以使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。
7良好的寫作能力
物業管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制訂規章制度、寫工作計劃、報告、調查報告、建議函等都離不開寫作。寫作能力也就是文字表達能力，是在物業管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業管理人員與業主聯系的重要手段。只有觀點精辟，內容詳實，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯絡，這就需要物業管理人員具備良好的寫作能力。加強文字修養，勤學多煉，不斷提高。總之，服務應成為物業管理企業的生命，“以人為本”應是物業管理服務的永恒主題。要達到此目標，便需要物業管理人員不斷提升自身的素質和能力，講道德，重操守，重誠實，對客戶有求必應，對企業忠心耿耿，真正實現先服務后管理，融服務于管理之中，不斷提高物業管理水平，促進城市生活品質的不斷提升。
物業管理的論文14
摘要：隨著我國經濟實力不斷增長，社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。為此，對我國城市社區物業管理中現存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決措施，對促進我國城市社區物業管理的發展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區;物業管理;業主
1我國城市社區物業管理現存問題
1.1城市社區物業管理企業管理能力有限
與發達國家相比，我國社區物業由于起步較晚其發展相對滯后，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經驗的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后
我國城市物業管理企業服務觀念落后，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找準行業定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落后，沒有認識到物業管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、后期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。
1.3業主思想觀念存在誤區
我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落后，仍處于計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。
2我國城市社區物業管理現存問題的原因
2.1相關法律法規不健全
由于我國城市社區物業管理相關法律法規尚不健全，賦予業主大會以及業主委員會的法律地位不高，使得業主大會在實際運作中談判處理社區物業管理問題難度增加，協調成本逐步增長，業主大會難以充分發揮其職能。此外，針對業主大會、業主委員會的監督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業主委員會和業主大會并不能完全代表廣大業主利益。也正是由于我國城市社區物業管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業管理相關法律法規，致使社區物業管理企業與業主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產行業發展迅速，社區物業管理行業也飛速發展，而與社區物業管理行業發展速度相比我國出臺的有關社區物業管理的法律法規難以同步，從而制約其發展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業管理行業飛速發展，逐漸成為我國現代服務業的'重要組成部分，但由于我國物業管理行業的發展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業主跟物業管理企業之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體系的發展和完善，物業管理企業缺乏一個良好的監督環境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時有發生，使得物業管理行業在市場經濟的發展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業管理企業的職能和責任難以充分履行，加劇了物業管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業管理缺乏一個良好的競爭環境，使得市場經濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業在實際運作中不規范，管理水平低下�；谖飿I管理企業的不規范操作，在一定程度上引起了業主的不滿，進一步影響了業主參與自治的積極性。
2.3社區業主自治程度不夠難以滿足現實需求
按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業尋找歸屬感。但是面對與物業管理的糾紛得不到解決，讓很多業主對物業管理行業失去信心。一方面，業主缺乏自治觀念。有些小區幾年沒有舉行過業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務莫不關心。業主大會無法正常召開，業主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業主委員會管理不規范。業主委員會應該是由業主大會公開選舉而來，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業主委員會不能代表業主利益甚至還和物業管理企業共同侵害業主利益。一部分小區業主委員會雖然是正規流程選舉而來，而業主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業主維權過程中力不從心。這些情況都讓業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。
3優化我國城市社區物業管理對策
3.1健全相關法律法規
物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯后。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業本質找準行業定位
首先，要處理好物業管理者與業主之間的定位。物業管理者在業主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業管理本質上是服務業。每一個物業從業人員都應該遵守職業道德，認真為業主提供服務，以及不斷提高自身物業管理能力。遇到業主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業主，也要擺正自己的位置。不能把物業管理者當作自己的仆人，通過正規流程去處理物業問題，而不是通過威脅和拒絕交物業費等方式來“維權”。其次，房地產開發商與物業之間的定位。開發商與物業應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏的局面。一些開發商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業公司難以應付，這使物業公司失去管理信息和業主糾紛不斷。一些物業公司為了獲得市場，前期給開發商報出過低的物業費用吸引業主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優質小區建設規劃，會給后期物業管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規章制度
首先要進一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業公司入駐社區參與物業管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優質的物業管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業公司參與競爭從而促進物業公司自我提高和為業主提供更優質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業公司，是對業主負責同時也是對物業管理行業負責。其次，初始物業公司選擇市場化。在實際物業管理過程中，開發商與物業管理公司關系往往非常曖昧甚至物業公司是開發商下屬公司。根據《物業管理條例》規定，物業管理企業和開發商應該是合同關系。開發商在進行商品房銷售過程時，物業公司提前入駐社區，往往這個物業公司和開發商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業公司的體制，導致物業和業主糾紛不斷。最后，建立完善的業主投訴制度。近年來的物業糾紛越來越多，業主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業和業主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，讓業主對物業管理行業失去信心從而不愿意交物業管理費。最終導致物業管理企業得不到良性發展。
3.4完善監管機制，物業管理健康發展
首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區后又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最后，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。
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物業管理的論文15
【題目】《住宅物業管理存在的問題與對策研究》
【摘要】住宅物業管理是目前我國物業管理的主要形式，是近年來房地產業市場化進程突飛猛進的產物，尤其在新建商品住宅的營銷過程中，物業管理更成為一個不可或缺的重要內容。本文對住宅物業管理存在的問題加以分析，以探討、研究相應的解決辦法, 促進住宅物業管理的健康發展。
【關鍵詞】物業管理 物業 問題 對策
【目錄】根據內容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結論
一、緒論，說明我完成此次作業的目的、現實意義、對所研究問題的認識，并提出本文的中心論點。
二、本論
住宅物業管理存在的問題
�。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ�，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規（憲法、法律法規、規章制度）
2、政府相關部門的`監管問題（行政主管部門、社會公共部門）
�。ǘ┪飿I管理企業自身存在的問題
1、物業管理企業體制問題（5種）
2、物業管理企業規模效益較差，資金運作混亂（物業費、運行）
3、物業管理服務脫節，管理人員素質不足（服務意識、標準規范）
�。ㄈI主方面存在的問題
1、業主物業消費意識淡薄
2、業主的物業管理知識缺乏，維權意識不強
�。ㄋ模┮c問題
1、物業費收取問題（開發商、社會輿論）
2、物業管理中的糾紛問題（宏觀）
解決住宅物業管理所存在問題的對策
�。ㄒ唬╆P于法律，政府：改革、完善、履行；監督力度、協調關系。
�。ǘ╆P于企業：改革，結合自身情況，適應市場需求；經營模式、
費用利用、長遠發展；服務同步、資質要求、重視培訓。
�。ㄈ╆P于業主：改變觀念和認識；了解法律常識，提高素質。
�。ㄋ模╆P于要點：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結論
1、概括當前住宅物業的現狀和我們的任務所在
2、呼應開頭的緒論
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