買房要注意哪些問題

　　人生中有許多第一次，而買房算得上是最為重大的經濟行為，那么我們下買房這個決定的時候要注意哪些問題。

　　操作方法

　　01房子周圍要有配套設施，方便日常生活和休閑。

　　02交通便利，有地鐵、快速線路、眾多公交線最好，最好買在主城區和主干道，方便上班和娛樂。

　　03買房還要看投資價值，要考慮未來會換房，一定要選一個可以升值的地方的房子。

　　04在以上基礎上，選一個性價比最高的，節約成本。

　　一、買房、簽約時應注意:

　　1、盡可能買現房或準現房。

　　這樣可以避免不少風險，如:窗臺的高低、凈高太低、陽臺設計不合理、房屋太小、管道設備層、房屋爛尾、室內有害氣體、改變房屋結構、裂縫等表面質量問題。

　　2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等，否則，容易被動和受制約。

　　實在要交定金，也不要交太多。

　　雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。

　　3、按照法律規定，將開發商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協議。

　　如果開發商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發商的口頭承諾錄下來。

　　4、簽訂合同時，按照法律規定，同時也簽訂物業管理協議，以防辦理入住時物業管理費發生變化(漲價等)。

　　5、列明應交費用清單，避免亂收費。

　　6、注意律師代表誰?目前在房地產領域，辦理房地產業務的律師有3種，其中包括:開發商的律師、銀行的律師、業主的律師。

　　只有業主自己聘請的律師才能替業主自己說話。

　　7、簽訂盡可能詳細的補充協議(注意審查出賣人提供的補充協議)，或集體簽約;并寫明如何承擔違約責任，退房或不退房。

　　退房包括哪些費用?不退房如何承擔違約責任?很多業主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動。

　　二、收樓時應注意:

　　1、根據合同列明的交樓時應提交的相關文件，如:測繪部門實測面積文件、《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等進行驗收，據此辦理入住手續。

　　實在不行則注明“室內情況尚不清楚”，避免既成事實。

　　2、根據合同列明的交樓標準實地進行驗收，并在辦理入住手續時注明相應的問題。

　　如果不讓您入室查驗，則注明“室內情況尚不清楚”，避免既成事實。

　　3、注意相互聯系，為業主委員會的建立打下基礎。

　　三、發生糾紛時應注意:

　　1、從簽約的開始就要注意留好證據，要盡可能多地收集對方的書面材料。

　　2、確定正確的訴訟策略，如:先行政訴訟還是先民事訴訟?這是決定官司成敗的關鍵。

　　3、可能的情況下，發揮集體的力量或請消協或媒體介入。

　　格局的方正、采光是否良好,坐在客廳會不會感到壓迫感，附近周遭交通是否方便，以及最近很重要的地勢是不是不會被水淹之類，還有以前這里有沒有發生不祥的事情,如跳樓、兇殺、自殺，或比如附近有沒有墓地，晚上回家時,當地的治安好不好，如果是住大樓,還要看管理人員好不好,有沒有認真巡視以及嚴格把關出入人口

　　1、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可 以為你打折。

　　2、現在高價房根本不用首付三成，但是你不要去找大銀行，找像民生、浦發等小行，你完全可以辦成8成貸款，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規，但小銀行卻可以不受限制。

　　3、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關系，我們才給你好的房子。

　　4、廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

　　5、售樓員會用許多方法來逼你買房(業內叫SP)，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。

　　要自己看中才買。

　　6、別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。

　　7、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。

　　8、別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻.

　　9、別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告。

　　10、得房率，綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。

　　11、漏水和外立面的材料根本沒關系，你們要關心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。

　　12、不要再相信任何獎項，我們公司買到的最大的一個獎是全國人居經典獎，是在人民大會堂發的獎狀，你說大不大?五萬一個嘛!

　　13、開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導來捧場的。

　　14、注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通常花樣最多，比如排隊買號等，但是開房商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發商更多的代理費。

　　15、為何所有凸窗看上去很大，但是能通風的只有很小一扇，我們說是為了安全，其實是開發商都是為了省錢而內部統一那么做的。

　　16、如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?

　　17、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做一份假的。

　　18、一個好的施工單位關鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。

　　19、不要相信物業管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個名字，然后叫物業顧問，這些外資物業公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務，別的其實都由本地公司來管理。

　　20、不要相信建筑設計是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規定外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設計，而必須是是外加一個國內設計公司來共同設計，但是真正做出房型的就是國內公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。

　　如今，買房越來越成為普通百姓不堪承受之重。

　　雖然國家出臺了一系列的政策旨在抑制房價，但畢竟房子掌控在開發商手里，最大的利潤是他們的最終追求。

　　而為了結婚，為了改善居住條件，我們的生活需要房子。

　　為了讓我們的錢化得物有所值，在買房時，我們有必要知道應該注意些什么。

　　下面是一些經驗之談，如果您正好要買房，不妨認真讀一讀，也許能從中獲益。

　　網友馬丁認為，要考慮的東西還是很多的，比如開發商的實力、周圍的配套設施包括醫院、學校、超市、治安情況、物業管理費用等等。

　　當然最重要的還是價格，不過也不要只圖便宜!

　　網友紅綠燈認為，首先要考慮清楚買房是自己住還是投資?自己的支付能力允許您作怎樣的預算?希望的位置?等等。

　　然后在看房時，您要提防可能存在的種種陷阱。

　　尤其簽訂合同時，務必要簽訂一份完備的、均衡的合同，以切實保障您的權利，避免很多不可預知的糾紛。

　　最后面對的當然是收房。

　　在我們現在主要采用的房屋預售方式下，收房好比“丑媳婦”第一次見“公婆”，不過這是對開發商而言的。

　　這個時候，您要做一個最最挑剔的驗收人!

　　網友置融的建議比較專業，他對購房時要繳哪些費用作了較為完備的介紹。

　　他說，當您購買房子時，大致需要繳納以下幾種費用:房款、印花稅(印花稅的收取標準為:買賣雙方各繳納房款總額的萬分之五，印花稅票將貼在您的購房合同中)、律師費(購房者繳納的律師費一般為貸款額的千分之二到千分之三之間，此項費用是由按揭銀行指定的律師事務所收取的，服務內容包括:向按揭銀行提供審查購房人的資信、收入證明、還款能力等事項，向按揭銀行出示法律意見書)、保險(此項費用是由按揭銀行指定的保險公司收取的)、抵押登記費及代辦費、產權代辦費、契稅、公共維修基金等等。

　　在上述費用中，前面4項是必須向開發商或律師繳納的，后面4項則可以自行向相關部門繳納，這樣做可以給您帶來以下好處:

　　1. 拿到了主動權:當您自辦或自行委托時，開發商會積極配合您辦理產權證和抵押登記，這時他比您急。

　　2. 開發商不會占用您的契稅及公共維修基金。

　　3. 辦理時間上要縮短一半，一般開發商辦理要半年到一年，而自己辦理或自行委托辦理最長不超過半年。

　　4. 費用省:自辦就不必說了，您就是自己指定代辦機構也比開發商或銀行指定的代辦機構省一半的費用。

　　年輕人買房子應該注意的5大問題

　　隨著經濟收入的不斷提高，許多參加工作不久的年輕人也開始籌劃買房。

　　那么，年輕人買房應該考慮哪些問題呢?

　　準備多少錢才能買房

　　從目前各個樓盤的付款方式來看，三成的首付是購房前必須準備的。

　　除此之外，購房時還必須交納2%的房屋維修資金。

　　以一套總價為27萬元的房屋為例，必須準備8.1萬元作為首付，5400元維修資金，再加上其他雜費，全部加起來至少要準備9萬元才能購房。

　　如果需要馬上入住的，還要準備一筆裝修金，根據目前市場裝修行情來看，若是一套100多平方米的住房，至少要準備4萬元--10萬元不等的裝修金。

　　一些有置業經驗的購房者認為，切忌將所有存款都用于購房，因為買完房后緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費用。

　　因此，年輕人購房時，至少應保留一半的存款。

　　選擇房型別盲目貪大

　　年輕人選房切忌好高騖遠，一定要根據自己的實際需要選擇合適的房型。

　　若在未來5年內不打算要小孩，可以選擇面積較小的住房，一般兩居室住房足夠。

　　若近期想要小孩的年輕家庭，則應根據自身經濟條件選擇兩室或小三室的住宅。

　　若打算買房與父母同住的年輕人，則必須考慮購買三室以上的住房，同時最好能有兩個衛生間，不論是父母還是自己居住起來也比較方便。

　　子女教育應放在首位

　　據了解，近來有不少以前在近郊購房的年輕家庭，因為小孩年齡增大即將面臨就學問題，而不得不重新在市區購買住房。

　　因此，建議年輕人在選擇房源時還應將小孩未來的教育問題考慮進去。

　　一般而言，學校最好不要距離居住地太遠，尤其是幼兒園、小學，距離太遠接送不方便。

　　怎樣貸款才不會變房奴

　　一般而言，年輕人貸款購房，還款年限選擇15--20年較為適中。

　　若貸款年限過短，還款壓力相應較大，一旦工作發生變更可能導致無力還貸。

　　但如果預期自己未來收入會大幅增長，則不妨選擇較短的還款期限，這樣可少付利息。

　　若有住房公積金的年輕人，在購房時能用多少公積金就盡量用。

　　就算工作不久，公積金較少，能用則最好用。

　　這樣也可少付利息。

　　二手房也能做新房

　　由于年輕人好面子，往往都要買新房結婚，即使經濟有困難也要想方設法買新房，很少有年輕人愿意購買二手房。

　　實際上，結婚并不一定要買新房，二手房也能做新房。

　　二手房不僅選擇余地大，而且馬上可入住，價格也相對便宜，還可買到離市中心近一點的房子。

　　因此，年輕人在購房時，不妨適當考慮一下二手房。

　　定金好象是付給房東的，(也可以付給中介)，記得一定要有收條。

　　定金付多少是由你們自己商定的，定金實際上是對執行合約的一種保證，(賣方交出房產證)作為買方，你要有一個綜合的風險評估，1.錢放在自己處是最保險的，2.定金少也就是違約成本低(對雙方都一樣)。

　　簽合約時一定要看清楚，賣方答應的東西要全部寫在合約里，不要怕麻煩，要留下一定的錢收房時才給。

　　合約簽好后去銀行申請貸款(目前銀行政策不定，你最好先去咨詢一下)同意后就可去辦房產證。

　　什么是好朝向?據國家注冊城市規劃師王發起介紹:所謂好朝向的房屋，無外乎是在通風、采光(日照時間)這兩點表現良好。

　　通風良好會提升室內空氣質量，日照充足有利于室內衛生。

　　坐北朝南是公認的好朝向，但不一定是正南正北，在全國范圍內的不同城市，房屋的最佳朝向存在一定差別。

　　比如北京，最佳朝向在北部偏東7°，有的城市甚至在北偏東10°才是最佳。

　　同時，在北方城市，西風北風多，主要考慮采光狀況;相對的南方城市日照充足，則主要考慮通風好壞。

　　不過無論朝向如何，都要符合一定標準。

　　國家對住宅設計有明確的規格要求，要保證每戶都有充足的日照，具體標準為:冬至日當天滿窗日照不小于1小時。

　　專家認為:板樓優于塔樓

　　由于樓體構造的不同---塔樓:一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同;板樓:比較通透，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起;第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

　　故單從朝向來看，王發起認為板樓優于塔樓。

　　因為板式住宅比較方正，朝南戶型比較多，通風采光條件好，而塔樓與板樓相比，通風較差，自然風無法順暢通過。

　　而且不可能做到戶戶朝南，塔樓每層都必定有部分住戶的采光條件比較落后，日照時間短。

　　應具體情況具體分析

　　“鏈家”市場專業人士認為，選擇南朝向的房產時，應以臥室朝南的為首選，但臥室最好不要靠西向外墻。

　　因為在夏天，南向臥室比較容易吹到涼風，但若是西向外墻，射入的陽光也會較多，那樣室內溫度一定較高。

　　消費者在選擇時，應以臥室與客廳是否能接受光線直接射入，廚房、衛生間能否直接通風為衡量基準。

　　近年來很多購房消費者開始追捧容積率低的板樓，因為板樓擁有良好的采光、日照、通風。

　　但“鏈家”專業人士認為，如果選擇的板樓不是樓梯直接到戶，還要通過長長的走廊，那么它的合理性、安全性、健康性都有待商榷。

　　因為這樣的板樓可能造成衛生間陰暗，其他房間的采光也不會很好的后果。

　　此外，并不是所有的塔樓朝向都不理想。

　　一梯四戶以下的塔樓在采光與通風上會好于板樓。

　　例如，一梯一戶的塔樓沒有純北向的房間，這就保障了360度景觀下更好的采光與通風，以及更充分的日照，并且保障了空間上的私密性。

　　一梯二戶的塔樓有270度以上的采光與景觀，同樣保障采光、通風的優越。

　　買房子應該注意什么?需要看什么證?

　　五證:一個是建設用地規劃許可證，

　　第二是建設工程規劃許可證，

　　第三是建設工程開工證，

　　第四是國有土地使用證，

　　第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。

　　其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

　　那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。

　　特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

　　簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

　　風水與易學有關。

　　我們知道現代最快的、最龐大的計算機都還沒有超出64BIT，而<<易經>>在幾千年前就用64卦來囊括世界了，風水則是易學在生活中的應用。

　　許多人以為"風水理論"是亂說的，其實不對，還是有根據的。

　　至于有人亂說，那是另一回事。

　　風水與環境等因素有關。

　　那對一般人來講，“環境”兩個字念起來簡單，說起來可不是一般人能辦到的，尤其房前屋后環境復雜，前后左右、遠遠近近都各有不同。

　　由于有關環境的法規、條例多種多樣，稍不注意就落入各種陷阱。

　　中國人很聰明，在四千年前就發明了風水學的概念。

　　在風水的基礎上還演生出各種各樣的風水理論。

　　就象針灸與氣功被西方人視為迷信幾百年，現在卻被許多醫療保險公司承認為有效的療法一樣，風水已被許多商人、銀行家、律師、及許多名人所親睞，不僅有利于發財、致富，并有利于身心健康，因此被稱為富人的辦公與宅院秘訣。

　　至于有人談“風水”色變，是因為不懂其妙，不懂自然規則與環境科學，相信迷信所至，實在有點惋惜。

　　豪華、舒適的風水宅院，的確讓人賞心悅目、心曠神怡。

　　誰都知道，北京紫禁城的金壁輝煌、華盛頓白宮素樸典雅的外表、埃及金字塔沖天的尖頂等世界著名建筑瑰寶讓人留戀往返。

　　相反，由于火山噴發，意大利古龐佩城被掩埋;由于土耳其人將圣殿用于儲藏輕重型武器，結果將希臘帕特農大神廟毀于一旦;還有美國弗羅里達州一汽車商由于選址不當，數百輛豪華車一夜之間由于地陷而沉入地下。

　　說起來是天災，究其原因是人們對大自然認識的貧乏。

　　風水理論恰恰強調人與自然的融合。

　　當代風水已經不再是無知人的迷信，而是將系統學、地質學、建筑學、生態學、環境衛生學、易學、人文科學與房地產相結合的產物。

　　那么，哪些房產風水不好呢?

　　房屋風水好的地方，應該是有山有水，前低后高、中間地平、光線充分、面向東南、南或或西南。

　　山在后面讓人有安全感、依靠感,水在前面有遠見、有智慧、有富裕感。

　　水在前面，山在后面是比較理想的情況，如果從整體上看，就是整個城市的風水了，象這樣的城市是很少的，但也能找到的，比如，有人認為加拿大的溫哥華，風水就是全加拿大最好的，是真正的風水寶地，溫哥華的房價比房價排第二的多倫多城市還要高出一倍。

　　從局部來看，就是某一套房子的風水。

　　但是，現實中是很難找到這樣理想風水的房子的，不過，避免風水差的房子比較重要。

　　風水差的地方表現在幾個方面。

　　風水最差的房子就是“對沖”房子，對沖就是房子的正門正對著一條來路。

　　如果那條來路是下斜坡，下斜坡的終點到大門口，就是大惡，回想起來，本人見過好幾戶這樣的人家，他們的運氣都極差，也許是巧合。

　　另一種就是“刀型”房子，房子前面的那條路是“彎曲”的，內彎比外彎更差，不過這種危險性不是太大，其他的還有“急流”，房子在車流量很大的馬路邊，再有就是“地不平”。

　　“三明治”房子，即左右鄰居房屋、土地都很寬，很大，就是您的房子地小、屋小，并被夾在其中，顯得很難受。

　　“大雜燴”房子是在房形、價格、新舊等不一致的地方，尤其是在治安比較差的地方。

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